Najemodajalec - začetnik

2. Na uho mi je prišlo tudi, da obstaja hitrejše obravnavanje pogodb, ki so overjene pri notarjih???

To je mišjeno, da se pogodbo sestavi kot notarski izpis, ki je direktno izvršljiv. S tem si prihraniš nekaj časa na sodiščih, nikakor pa to ni čudežna palčka, ki bo rešila vse probleme.

3. Kakšen je postopek prekinitve, če je oseba socialno ogrožena (nima kam iti) ali pa mlada družina?

Dolgotrajen sodni postopek.

4. Kaj lahko odklopim v primeru poteka pogodbe, če vidim da položnice niso plačane?

Načeloma vse razen vode.

Skratka, preden bi oddal, bi rad vedel kje so "hakeljci" in kako se jim izogniti, ker v nasprotnem primeru nepremičnino raje prodam?

Vsem hakeljcom se ne da izognit, največ narediš s tem koga dobiš za najemnika, kar je pa stvar prvega vtisa in tvojega obutka za ljudi. Če nabašeš na napačne ljudi bo sranje ne glede na to kakšna je pogodba.

Šimpanz je 10. okt 2012 ob 08:30 izjavil:

Mislim, da tudi elektrike ne smeš odklopiti četudi je najemojemalec ne plačuje.

LOL? Sej jo bo kr elektro odklopu, ne bo treba tebi se s tem ukvarjat. Prekinitev pogobde s strani operaterja in no more electricity.

St235 je 10. okt 2012 ob 08:08 izjavil:

Načeloma vse razen vode.

Tud vodo bo kr vodovod-kanalizacija odklopila, če ne bo plačana.

Narediš prepis pogodbe o stroških na najemnika, pa je potem sam odgovoren za položnice. Ne boš se valjda ti ukvarjal s tem, da mu boš položnice nosil, ali trpel morebitne terjatve, če on ne plača nekaj na tvoje ime?

Če se ne strinja s prepisom je pa sumljiv. Easy.

Od letošnje pomladi je v glavnem mestu po šestih letih mogoče odklapljanje vode. Leta 2006 so ta ukrep svetniki namreč prepovedali, z novim odlokom o oskrbi s pitno vodo pa je aprila mestni svet takšno ukrepanje proti neplačnikom znova omogočil.

Delo.si

Ne vem pa kako je to urejeno v drugih občinah.

Drugače pa prenos stroškov ni slaba varianta, samo ne si mislit, da si se s tem v celoti izognil odgovornosti. ČE računi ne bodo plačani se še vedno lahko terja tebe kot lastnika.

Prenos stroškov je idealna stvar za obe strani, če gre za resne subjekte, seveda in ne neke dripce. Najemnik se znebi kontakta z najemodajalcem, saj so položnice pisane nanj in direktno njegova odgovornost, najemodajalec ne rabi kopirat, izpisovat postavk ipd najemniku in skrbet za to ali bo on to plačal ali ne, saj bo prva serija terjatev vedno na podpisniku pogodbe o dobavi storitev in ne na lastniku stanovanja. Preden se obesijo na lastnika stanovanja bo najemnik že doživel rubež.

Poleg tega, ker je takšen prenos pogodb za stroške ugoden tudi za najemnika, lahko povsem upravičeno zavrneš vse, ki jim "ne paše, če so položnice na njihovo ime" ali pa "bi živeli v tem stanovanju, ampak ne bi take odgovornosti" ipd. Win win.

lp

Sem prebral cel članek, vem da je samo za MOL, pa nima veze, samo kot demonstracijo, da tudi voda očitno ne bo vedno zagotovljena, tudi če ne plačaš. Logično, ane, sej voda je zastonj, samo distribucija načeloma ni in ravno to ti oni računajo :)

Kot najemodajalec pa nikoli ne moreš biti 100% rešen vseh zapletov, no, razen če sploh ne oddajaš. Če pa oddajaš potem pa si sprejel vse kar pride s tem, se pa poskušaš čim bolj zaščitit. Tudi rubež v tvojem stanovanju te ne prizadane toliko, če ne živiš tam, poleg tega je rubež usmerjen proti neplačniku in čeprav imaš sitnosti s sodiščem, boš stvari, ki so dokazljivo tvoje, na koncu dobil nazaj. To je čisto druga sfera skrbi kot pa, če ti spraznijo stanovanje v katerem živiš.

To je kar se tiče stroškov. Kar se tiče prekinitve pogodbe pa moraš kot najemodajalec sprejeti dejstvo, da si nekomu oddal streho nad glavo in da ga ne moreš kar tako vržti ven, ko se spomneš (odpovedni roki, ipd), če pa nima kam iti boš pa sploh še malo počakal :)

Če bi jaz oddajal stanovanje v najem, bi zahteval preverljive reference - navedbo vsaj enega predhodnega najemodajalca, pri katerem bi se pozanimal, kako je bil zadovoljen z potencialnim najemnikom. Redko katera baraba nima že dolge zgodovine sporov z najemodajalci za seboj, novo stanovanje pa iščejo ravno zato, ker jih je prejšnji vrgel na cesto.

Isto tako bi zahteval potrdilo o zaposlitvi in ga preveril.

Morda tak pristop komu nebi bil povšeči in bi imel kaj za pripomniti, toda če hočeš MOJE stanovanje, bom jaz postavljal pravila, sicer pa poišči drugo, če ti pogoji niso všeč.

umexteacher je 9. okt 2012 ob 21:59 izjavil:

1. Zanima me kako dopolniti pogodbo (klasično iz knjigarne) da ni kasnejšega sprenevedanja nejemnika?
2. Na uho mi je prišlo tudi, da obstaja hitrejše obravnavanje pogodb, ki so overjene pri notarjih???
3. Kakšen je postopek prekinitve, če je oseba socialno ogrožena (nima kam iti) ali pa mlada družina?
4. Kaj lahko odklopim v primeru poteka pogodbe, če vidim da položnice niso plačane?

Najprej se moraš zavedat, da ima po zakonu najemojemalec več pravic kot najemodajalec. Vpčasih je bilo obratno, namesto da bi uravnotežili zakonodajo, so dali več pravic najemojemalcu in sedaj imajo probleme najemodajalci.

1. opis stanovanja, vrsta najema, medsebojne obveznosti glede vzdrževanja, čas trajanja najema, osebe, ki bi morebiti od najemniku uporabljale stanovanje, višina mesečne najemnine, način plačevanja in roki plačila, dodatni stroški, način uporabe stanovanja ali sobe, trajanje uporabe stanovanja ali sobe, odpovedni razlogi, dodatni dogovori med lastnikom in najemnikom.
Pogodba naj vsebuje tudi kakšne so dolžnosti najemnika. Naj vsebuje tudi popis opreme, ter v kakšnem stanju je (poslikaš), da se potem pri izselitvi najemnika ne prerekata o poškodovanih in odtujenih predmetih, ki jih pustiš v prostoru najemojemalcu.

2. Za mirnejše spanje ti jo naj sestavi odvetnik ali notar.

3. družinam z več otroki, socialno ogroženim, invalidom, upokejencem, romom, se pravi vsem ki so po zakonu še dodatno zaščiteni, imaš lahko problem pri izselitvi iz stanovanja.

4. Pogodbo lahko prekineš:
če najemnik povzroča večjo škodo na stanovanju ali sobi,
če ne plačuje najemnine in stroškov v roku,
če najemniki razgrajajo, kršijo hišni red in motijo druge stanovalce ali sosesko,
če odda stanovanje v podnajem brez pisnega soglasja lastnika.
Vendar ne pozabi, naj pogodba vse te določbe za predčasno prekinitev najema vsebuje.


Sam bi še pazil, da kot najemodajalec plačuješ stroške (voda, elektrika, telefon, internet...) ter stroške potem obračunaš pri najemnini. Saj če prepustiš plačevanje najemniku in preneha plačevati, boš zelo pozno ugotovil stanje, ter ti lahko hitro pusti celo goro stroškov.

Bistvo je v tem, da lahko pogojuješ, dokler ni podpisa pod najemno pogodbo.
Ko je pogodba enkrat podpisana, je pa konec z zmišljevanjem.

Predvidevam, da je treba biti tudi zelo pazljiv pri sami pogodbi, da slučajno noter ne zaide kakšen člen, ki bi bil v nasprotju s kakšnim zakonom, saj bi tako lahko najemnik to pogodbo ob prvem resnejšem sporu poskusil razglasiti za nično. Ti se pa potem z njim preganjaj po sodišču?

Bolje je prej preveriti, s kom to sklepaš posle. Če ti bo brez oklevanja naštel dva najemodajalca, ki ju pokličeš in ga oba pohvalita (seveda moraš paziti, da ti ni dal telefonsko od brata ali strica), hkrati pa tudi navede razumen razlog, zakaj išče novo stanovanje, si se (potencialno) že izognil možnim presenečenjem.

Zelo zanimivo je tudi vprašati "ali ste imeli s katerim od najemodajalcev kakšen spor? Za kaj se je pri tem šlo?"

Se da sklenit tudi pogodbo za določen čas? Recimo eno leto.
In da potem lahko človeka vržeš ven ne glede na morebitni zaščiten status?

Razen, če je že v pogodbi definirano, da ni možno podaljšanje in da ima do dne xx.xx.xxxx za izprazniti stanovanje in vrniti ključe.

V tem primeru verjetno najemnik nima možnosti za kakršnokoli oporekanje?

Vsekakor - vendar bo procedura po vsej verjetnosti bistveno lažja, saj ti nima s čem oporekati (vsaj mislim si tako)

Nema pritožbe, če si pogodbeno dogovorjen, da se prostor izprazni na konkretni datum - pritožiš se kvečjemu lahko ti kot najemodajalec in zahtevaš penale, ker niso izpolnili pogodbenih obveznosti.

To potem že ni več 'za določen čas', če se ti lahko potem še zmeri izgovarja, da si še ni našel nadomestnega stanovanja.

Recimo, da imaš situacijo, da si za eno leto službeno premeščen v tujino in veš točen datum povratka. Da stanovanje ne bo po nepotrebnem prazno, se odločiš, da ga oddaš. Seveda ga boš oddal tako, da bo izpraznjen na točno določeni datum - takrat, ko se ti vrneš, ne pa da boš nazadnje ti tisti, ki bo bivakiral pred vhodnimi vrati lastnega stanovanja, tisti notri ti bo pa osle kazal in se izgovarjal, da še malo počakaj, mogoče pa bo jutri našel kaj drugega.

Logično?

Če nimajo denarja za najemnino, imajo ponavadi dovolj malo denarja, da so upravičeni do brezplačne pravne pomoči.

Take "učinkovite" rešitve ponavadi precej hitro udarijo nazaj.

Mogoče nisem bil dovolj jasen z vprašanjem. Dajmo probat na primeru.

Sestavine pogodbde:
- Pogodba je podpisana za določen čas 1 leto.
- Podpisana je 1.1.2012, izteče se 31.12.2012.
- Odpovedni rok je 3 mesece.

Recimo, da se najemodajalec odloči prekiniti sodelovanje že 1.5.2012. Ali lahko preda najemniku pisno obvestilo in 3 mesece časa, da se izseli brez kakršnihkoli razlogov? Ali pa morajo kljub temu obstajati krivdni razlogi (neplačevanje najemnine, stroškov, ipd.)?

Meni se zdi povsem ok, da se najemnik izseli najkasneje do 1.8. tudi brez krivdnih razlogov, čemu bi pa obstajal odpovedni rok?

Odpovedni rok velja za primere ko NAJEMNIK odpove pogodbo. Najemodajalec predčaso ne more odpovedat pogodbe, razen iz krivdnih razlogov.

Izselit najemnika je vedno problem. Catch je v ti. motenju posesti. TO je hiter postopek v katerem se zgolj preverja ali je nekomu motena pravica do uporabe nečesa za kar verjame, da je njegovo ne ugotalja pa se dejanska lastniška pravica.

Seveda je lažje, če pogodba dejansko poteče, nikakor pa avtomatizma, da lahko ti nekoga čez noč vržeš iz stanovanja, četudi tam biva brez veljavne pogodbe.

Dejansko pravico do bivanja se ugotavlja preko sodnega postopka (ali neposredno izvršljivega notarskega zapisa v kolikor obstaja) in šele ko je ta postopek zaključen se lahko začne z postopki za deložacijo.

V nobeni fazi pa ti kot najemodajalec nimaš pravice posegat v najemnika, menjavat ključavnice itd...

Zadeva je vedno dvorezna in nosi določen riziko, ki pa ga najemodajalec lahko omili, če dela vse po regelcih, s pogodbo za določen čas in tudi prijavi dohodek. Nadalje ima najemodajalec vso pravico zahtevat reference, predplačilo itd. s katerim svoj riziko delno zavaruje. Žal pa je tako, da 100% jamstev ni.

Treba pa se je zavedat, da kljub vsemu trenutno tisoče ljudi živi v razmerju najemnik-najemodajalec in da je takšnih črnih scenarijev kot jih opisujemo še vedno relativno malo. JE pa to slaba tolažba če ti nabašeš na takega najemnika. Na koncu se pač moraš zanest tudi na svoj občutek in najemnika znat ocenit.

Žal edino logično, glede na to v kako podrejenem položaju bi bil in kaj vse bi si najemodajalec lahko privoščil. Si predstavljaš da imaš pogodbo za x let in bi se najemodajalcu dvignilo in bi te v mesecu dveh vrgel ven iz stanovanja? po možnosti z ženo v 9 mesecu nosečnosti.

Dom oziroma pravica do bivanja je za večino ljudi eden ključnih faktrojev varnosti.

Bolj kot v SZ-1 je problem v mentaliteti slovencev, da rabimo takšne omejitve. Pogodba je pogodba in zavezuje obe strani k nekim dogovorom. Ampak pri nas je pač nacionalni šport (tako za najemnika kot najemodajalca) kako delat mimo tega.

Dejansko pravico do bivanja se ugotavlja preko sodnega postopka (ali neposredno izvršljivega notarskega zapisa v kolikor obstaja) in šele ko je ta postopek zaključen se lahko začne z postopki za deložacijo.

In koliko časa potem to traja na naših sodiščih?

Glede na vse razlage o zaščitenosti najemnikov, bi vprašal sledeče:
1. Ali lahko najemnik samovoljno menja ključavnice brez najemodajalčevega soglasja?
2. V kolikor se najemnik po poteku pogodbe noče odseliti ali se lahko recimo jaz kot lastnik stanovanja vselim v to isto stanovanje in bivam poleg njega. Stalno bivališče imam prijavljeno na tem naslovu. Gre tu za motenje posesti in, če da, čigave?

Lakotniku, kot dežurnemu pravniku, vnaprej hvala za odgovor ;)

Hja, če iz mojega stanovanja ne bi mogel spravit barabinskega podnajemnika, bi pač sredi noči neznani storilec razbil vsa okna na objektu...

francek1 je 11. okt 2012 ob 12:26 izjavil:

Hja, če iz mojega stanovanja ne bi mogel spravit barabinskega podnajemnika, bi pač sredi noči neznani storilec razbil vsa okna na objektu...

In potem, bi sam sebi naredil škodo v nekaj tisočih evrov. Poleg tega, da če bi hotel uveljavljat zavarovalnino za okna in te dobijo da si jih sam razbil. Bi odgovarjal še kazensko.

Epilog vsega je, da je vsakdo, ki stanovanja oddaja, v podrejenem položaju.

Bolj, ko berem take in podobne teme mi je jasno zakaj je naš trg najemniških stanovanj tako v pizdi.

Seveda lahko tudi ob podpisu pogodbe vzameš 5000€ kavcije in pogodbeno določiš, da propade, če se ne izseli prostovoljno, ko poteče najemniško razmerje. Potem pa s tem denarjem financiraš deložacijo.

Samo ne vem, kdo bo na takšne pogoje pristal. Jaz bi namreč posumil, da jih bo najemodajalec zapil, zakartal in da te kavcije ne bom nikoli več videl.

Druga opcija, ki jo imaš: Ponudiš nagrado 1000€, če se takoj izseli (čim začne nekaj komplicirati). V primerjavi s stroški odvetnika, sitnostmi, izpadom najemnine, morda taka 'nagrada' sploh ni nek poseben strošek?

Bi bilo zanimivo izvedeti, koliko to dejansko stane tak postopek, če se želiš znebiti najemnika, ki mu je potekla pogodba, pa se z vsemi štirimi upira.

Aston_11 je 11. okt 2012 ob 12:47 izjavil:

EPilog tega, da otroke že od OŠ dalje učijo, da imajo pravice, na dolžnosti pa nekako pozabljajo. Folk je zgruntal, da je vse na papirju.

This. Pa samo se na slabse gre.

by00 je 11. okt 2012 ob 14:59 izjavil:

Sicer pa je tudi pri izbiri najemnika potrebnih nekaj psiholoških veščin, podobno kot pri izbiri zaposlenega. Žal so nepremičninske agencije na področju selekcije najustreznejših najemnikov nekompetentne, samo poberejo provizijo za praktično nič dela.

Tisti nepremičninarji so šele svojega denarja vredni. Sem pred leti iskal poslovne prostore za najeti, pa se mi drznejo ponuditi nek razpadajoči hlev brez ogrevanja po taki ceni, kot sem kasneje sam našel čisto spodobne prostore z ogrevanjem.
Drugi nepremičninar je pa samo pokasiral 'vpisnino' in ni potem bikoli bilo nič od njega.

Realno bi pričakoval, da bi lahko najemodajalec dal prostor v najem nepremičninarju, ki bi potem za svojo provizijo jamčil za morebitne rizike in komplikacije z najemnikom, ki so ti ga navlekli v tvoje prostore. Najemodajalec se tako sploh nebi ubadal z najemnikom, ampak bi lahko vse uredil z nepremičninarjem.

Žal smo od tega še 100 let oddaljeni?