Podnajemna pogodba - problem

Pithlit je 28. jan 2014 ob 18:13 izjavil:

Drugače pa Lakotnik že ves čas pravi da niso sporni členi v katerih se obe strani strinjata (niti če se gre za prepoved kajenja). Sporn so le členi s katerimi se vsaj ena stran ne strinja...

In prepoved kajenja pač ne bo zdržala na sodišču... ker je posledice dokaj enostavno in relativno poceni sanirat. V skrajnem primeru pač najemodajalec toži najemnika, če le ta noče vzpostaviti prvotnega stanja.

Ni res, Pithlit. Lakotnik nas skuša prepričat, da tudi če navedeš v najemno pogodbo določilo, da kajenje ni dovoljeno, najemodajalec vseeno mora trpet v stanovanju kadilca.

Glede sanacije pa ti je Oberyn lepo razložil.

Yossarian je 28. jan 2014 ob 18:25 izjavil:

Ni res, Pithlit. Lakotnik nas skuša prepričat, da tudi če navedeš v najemno pogodbo določilo, da kajenje ni dovoljeno, najemodajalec vseeno mora trpet v stanovanju kadilca.

Zdaj se pa že lažeš. Je Lakotnik tudi napisal da, v primeru najema postelje v najemodajalcevem stanovanju, najemodajalec seveda kajenje lahko prepove. Dokler pa najemnik živi v svojem (najetem pač) stanovanju pa najemodajalec kajenja ne more kar tako prepovedat.

Yossarian je 28. jan 2014 ob 18:25 izjavil:

Glede sanacije pa ti je Oberyn lepo razložil.

Razložil kaj? Da se z eno navadno spektro ne da tega rešit? Res je. Za reševanje problema imaš namenske produkte.

V skranjem primeru se star omet da dol pa novega gor. Pol bo pa tudi navadna spektra dovolj.

To da se ne da rešit je navaden kup bikovih iztrebkov.

Mavrik, a da se najemodajalca ne tiče, kaj počenja najemojemalec v stanovanju? Jao, jao...

Pithlit... ojoj, preberi si še enkrat njegove poste, s čim vse je enačil pravico do kajenja. Eh, nima smisla.

Pleskanje ne stane dosti. Verjamem pa da 'domači mojstri' niso dorasli 'izzivu' in raje po forumih trobijo kako je to nemogoče.

Dolžan je pa seveda plačat tisti ki je 'napako' zagrešil. Najemnik mora stanovanje zapustiti v takem stanju kot ga je dobil. To je, upam, jasno.

Yossarian: saj berem. S čim vse je kajenje enačil nima veze... ker vam je le skušal dopovedat point. Pa ste eni pač trmasti.

Aja. Ne kadim. Živim pa v stanovanju kjer je prejšnji lastnik kadil po 3 škatle čikov na dan. Se lahko do onemoglosti matram a sledi o temu ne najdem. Se je stvari pač primerno saniralo. Šment... očitno se da. In to brez bajte podirat. Niti ometano ni bilo na novo. Ja, tudi pohištvo je bilo še od prejšnjega lastnika... le kuhinjo in dnevno smo zamenjali. Tko da ne pretiravat s tem kako grozno velika škoda se dela, ker to preprosto ni res.

Invictus je 28. jan 2014 ob 18:50 izjavil:

Zakaj bi najemodajalec sploh saniral hišo? Za to ker mora najemnik plačati 25 EUR več elektrike na mesec?

O čem ti to?

Jaz govorim o tem da mora škodo na objektu sanirat tisti ki jo je napravil. Glede na debato pač najemnik ki kadi.

Glede OP in njegovega problema gretja pa sem že zapisala da se greje sumljivo poceni. Vključno s tistimi 25€ več.

Pa saj ne morem verjeti, da res mislite da lastnik stanovanja ne more prepovedati kajenja v stanovanju. Seveda lahko. Saj mu ne prepove kajenja, ampak zgolj kajenja v stanovanju. Njegova pravica do kajenja še vedno ostaja.

Poleg tega pa lahko v pogodbi prepoveš tudi, da se v stanovanju ne sme opravljati dejavnosti, da stanovanja ne smeš oddajati v podnajem, da lahko v stanovanju živijo le ljudje, ki so navedeni v pogodbi......

Sicer pa ne velja vse kar določa zakon. V marsikateri zadevi, se lahko najemodajalec in najemojemalec dogovorita drugače kot določa zakon, če pa se ne, potem pa velja to kar določa zakon.

LeQuack, ti ne razumeš, da se Lakotnik moti. Ne gre se zato, da bi lastnik prepovedal kajenje najemniku, gre se zato, da sporazumno!!! določita, da je kajenje v najetem stanovanju prepovedano!

Takšno sporazumno prepoved noben zakon, niti ustava, ne prepovedujeta, zato je dovoljena.

Šit.

LeQuack, sporazum je enako pogodba!

Jezus no... saj to vam Lakotnik tupi že cel čas. Sporazumno ni noben problem prepovedat kajenja. Ampak na sodišču pa zadeva ne bo zdržala ako najemnik 'postane' kadilec in ga najemodajalec zaradi kajenja vrže na cesto ali pa ga najemodajalec zaradi tega toži.

Pa tudi to si dajte počasi dopovedat da je za čas najema... stanovanje dejansko najemnikovo.

Okapi je 29. jan 2014 ob 01:14 izjavil:

Bistveno vprašanje pri vsem skupaj je samo, ali se lahko kajenje šteje kot delanje (večje) škode.

Tudi to je Lakotnik že linkal (večja škoda je več kot 5000EUR). In tudi za to je povedal da se kadilca, v primeru povzročanja večje škode, lahko komot vrže iz stanovanja. *edit* Oziroma vsaj na sodišče zvleče - škodo je pač treba dokazat, če se najemnik ne strinja s tvojo oceno o večji škodi.

S kajenjem boš pa mal težje napravil večjo škodo. En kavč stane recimo jurja. Pa komplet dnevna tud tam nekje. Ajde, 2... ti ostane še 2 za zavese in beljenje. Ampak tako opremljeno stanovanje je že kar fancy. Dosti bolj od nekega slovenskega povprečja.

Seveda se lahko motim, zato sem upal da bo Žiga napisal svoje mnenje ali da bom našel kak primer iz sodne prakse na to temo.

Dajmo razčistit nekaj. Pogodbe niso aboslutne. Obstajata dva koncepta kdaj to ni res. Eno je ničnost pogodbe in drugo je izpodbitnost pogodbe. Za ničnost obstajajo precej strogi pogoji, zato sem tudi napisal, da četudi mislim, da bi bilo možno dokazovat ničnost (dokazuješ lahko ne-navsezadnje da je sonce zeleno) imam pa velike pomisleke kaj bi se zgodilo na sodišču. Ampak kar nekateri tukaj niste sposobni dojet je, da za ničnost NI potrebno, da je nekaj protizakonito. Je to eden od razlogov za ničnost nikakor pa ni edini.

Drugi koncept, ki pa je še širši pa je izpodbitnost pogodbe ali katerega od njenih členov. In tukaj pa mislim, da bi členi o prepovedi kajenja padli. In sicer gre po mojem mnenju za čazmerno prikrajšanost. Torej zato, ker se lastnik želi izognit morebitnim stroškom nesorazmerno omejuje posameznika. Namreč zato ker najemnik kadi to samo po sebi nikakor ne omejuje lastnika (pustimo, če si delita stanovanje). Torej je v pogodbi neka omejitev, ki lahko bistve poseže v eno (v tem primeru celo šibkejšo) pogodbeno stranko in to je mogoče dokazat, da je čezmerna prikrajšanost. Še huje pa bi bilo v situaciji kjer bi najemodajalec želel zaradi tega prekiniti najemno pogodbo in izseliti najemnika. Tukaj pa pridemo v situacijo kjer bi nekdo zaradi banalnega razloga, ki sam po sebi na noben način ne vpliva na najemodajalca, nekdo ostal brez stanovanja in strehe nad glavo. Tukaj pa obstaja cel kup sodne prakse kako zahtevno je nekoga izseliti iz stanovanja pa čeprav krši precej več kot samo eno določilo pogodbe. Tukaj pač ne pozabit, da so pravice ob posesti ustavna materija.

Po petih straneh debate je moj zaključek, da sicer tak člen sam po sebi ni nezakonit in je stvar dogovora, ampak ob enem pa sem prepričan, da zgolj kršitev tega dogovora niti približno ne bo zadosten razlog za prekinitev pogodbe in deložacijo. Menim tudi, da bi najemnik brez težav v sodnem postopku dokazal, da je prekomerno prikrajšan zaradi te omejitve, ker so se od podpisa spremenile okoliščine (je začel kadit, njegov sin kadi...). Ravno tako je ta člen postavlkjen preveč splošno, da bi lahko bil absolutno izvršljiv. Pogodba pač ni enako kot predpis in za morebitne kršitve pogodbe sankcije niti približno niso stvar avtomatizma. V našem stanovanju se na primer ne kadi ampak enkrat na mesec pa se zgodi, da zvečer ko igramo tarok, ne pošiljamo tistega enega reveža, ki mu po treh pivih zapaše cigaret, na balkon in skadi 5-6 čikov v kuhinji. Ga ni sodnika, ki bi na podlagi tega presodil, da družina ostane brez strehe nad glavo, če bi imel v pogodbi člen o nekajenju.

Seveda pa v primeru da stanovalec povzroča veliko škodo v stanovanju to lahko razlog za odpoved pogodbe. Samo zato, ker v stanovanju kadi pa ta pogoj ni izpolnjen.

Zavedat se treba, da se lastnik z oddajo stanovanja odpove pravici do prostega razpolaganja s svojo lastnino. Pri tem seveda lahko postavi določene pogoje in na najemniku je ali se bo s tem strinjal. Če pa kasneje zaradi spremenjenih okoliščin najemnik spremeni svoje stališče, pa lahko takšnim pogojem oporeka če so nesorazmerni in brez ustreznega razloga bistveno prikrajšajo njega kot šibkejšo stranko v pogodbenem razmerju. Seveda pa najemnik z najemom pridobi pravico do posesti ne pa tudi lastniško pravico in iz tega izhajajo tudi določene omejitve kaj z stanovanjem lahko počne. Ampak spet. Teoretično lahko v pričo lastnika zavrta luknjo v parket pa bo lastnik zgolj na podlagi tega težko karkoli naredil, razen da bo zahteval vzpostavitev prvotnega stanja in/ali plačilo škode.

Yossarian je 29. jan 2014 ob 09:28 izjavil:

Pa samo to še: kako bi lahko najemodajalec zaradi tega, da v stanovanju ne kadi, lahko uveljavljal čezmerno prikrajšanje, ko pa država z zakonom omejuje kajenje, kjer se le da?

A znaš razložiti kakšno zvezo ima prvo z drugim? Recimo tipični primer - država načeloma omejuje "vse ker se da" seksanje v javnosti, pa to ne pomeni, da ima kakršen koli interes posegati v tvojo spalnico a ne?

Tako da, prosim, a lahko pokažeš da imajo omejitve kajenja v javnosti kakšno vezo s tem kaj ti delaš v svojem stanovanju s stališča države? Ker nikjer v tvojih sporočilih tega ne vidim namreč.

Ampak ni v tem kaveljc: gre za to, da če se dva dogovorita, da se v stanovanju ne kadi in navedeta to v pogodbi kot odpovedni razlog, potem se je pač treba tega držati, sicer se lahko pogodba odpove.

kot že 100x napisano. Pogodbe NISO absolutne.

Ne bom več odgovarjal v tej temi, saj sem povedal svoje stališče (po mnenju Lakotnika in še nekaterih njegovega sploh ne razumem - jebiga, nisem dovolj pameten za njih, ostali pa si naj sliko sami ustvarijo).

problem je v tem, da ne zanš argumentirat svojega stališča. Če 100x napišeš, da je so pogodbena določila absolutna to ne spremeni dejstva, da se motiš.

Obče znano je torej, da je kajenje škodljivo in sedaj bi naj bila pravica najemojemalca, da kadi v najetem stanovanju (kar je škodljivo), močnejša od pravice najemodajalca, da v stanovanju, ki ga oddaja v najem, pač noče kajenja? Halo?

Vidim da imaš težave z vzročno posledičnimi povezavami. Kaj ima to, da sem lastnik nekega objekta s tem ali kajenje škodi ali ne? Ko bom moral delit stanovanje z kadilcem bo to faktor. Do takrat je pa navadna neumnost. To, da je kajenje škodljivo popolnoma nič ne vpliva na najemno razmerje.

Pa saj ni treba, da govorimo o kajenju. A hišni ljubljenčki so tudi dokazno škodljivi in jih država omejuje na vsakem koraku? Pa kakšno faumo se dela okrog nezaščitenega seksa z neznaci... A to tudi sodi v pogodbo in je absolutno zavezujoče?

zanimivo, tudi jaz nimam popolnoma nobenega pomisleka do tega, da bi se zato ker dim MOTI ljudi lahko ukrepalo. Mam pa precej proti temu, da se ukrepe sprejema zato, ker nekoga moti kajenje samo zaradi sebe. To je (pa ne glede na a govorimo o kajenju al črncih) zelo blizu definicije diskriminacije. Ampak pustimo za kakšno drugo temo.

No, to pa je nekaj novega. Imaš prav, včasih imam težave, pa ne samo vzročno posledične.
In, da, država zelo diskriminira kadilce. Prav smilijo se mi. Pa menda ne enačiš diskriminacije kadilcev z diskriminacijo črncev? Lieber Gott. Eh, dovolj je.

spet nisi sposoben prebrat kar piše. Nihče ne govori o enačenju črncev in kadilcev. Govorim pa o temu, da je omejevanje svobodne izbire nekoga brez vsake zakosnke podlage in realnega razloga, zgolj zato ker se ti neka njegova lastnost ne dopade diskriminacija.

Torej z drugimi besedami: Ali se lahko lastnik vtika v to ali najemnik kadi (pa lahko kajenje zamenjamo z praktično katerokoli dejavnostjo?
Da, če se s tem povzroča večja škoda.
Da, če s tem moti okolico (odmetavanje ogorkov, dim moti sostanovalce...)

Nikakor pa ne samo zato, ker si on domišlja, da najemnik nečesa ne sme počet.

In temu primerno bo zadevo obravnavalo tudi sodišče. Kjer bo velika razlika ali bo najemodajalec zahteval odpoved pogodbe, ker je zaradi kajenja povzročena večja škoda in so kršena tudi pravila hišnega reda, kar bo podkrepil s pritožbami ostalih stanovalcev. Ali pa bo sodniku razlagal, da je zadnjim obiskom zavohal cigarete v kuhinji in je zato potrebno štiričlansko družino izselit iz stanovanja, ker tako piše v pogodbi.

Podobno kot kajenje. IMO se lahko dogovorita, da jih ne bo in imo lahko kasneje najemnik temu oporeka, po popolnoma enaki logiki. Ravno tako sem prepričan da zgolj na pdolagi tega najemodajalec ne bo mogel doseči prekinitve pogodbe in izselitve v sodnem postopku. Drugo je seveda, če zaradi živali prihaja še do drugih razlogov za odpoved.

Eno kruto resnico moram nujno še dodati na to vročo debato o kajenju v najetem stanovanju, glede na to, da sem jo že sprožil. Zdaj sem lastnik in najemodajalec in besno razmišljam, koliko škode mi bo bogi revež najemnik naredil na moji dragoceni lastnini. Ampak 20 let nazaj sem bil pa sam najemnik in jebena stranka, takrat sem pa popolnoma drugačne melodije žvižgal. Kaj naj rečem. Taki smo ljudje.

LeQuack je 29. jan 2014 ob 12:00 izjavil:

A ni imel 20 let nazaj vsak svoje stanovanje?

Ja. Sem ga imel. In potem je prišel en nebodigatreba iz Kanade ali kje že, ni znal Slovenije niti s prstom na globusu pokazati (niti Evrope, če smo že pri tem), ni znal niti besedice slovensko, ampak rekel je, da je stanovanje njegovo. Pa hiša tudi. In potem me je poskusil spraviti iz tega stanovanja na vse možne umazane načine (od katerih bi Lakotnika tule na mestu infarkt) in me tudi je. A se še spomniš, kako se je temu reklo? Zgodba o uspehu.

Zakaj ne bi veljalo? Kaj misliš, da lahko nekoga izseliš ker mu je padel lonec na tla in je počila ena ploščica? Ali ker je uničil ena vrata s pikadom?

Pismo rosno, saj jasno piše, da je najemnik dolžan vrnit stanovanje v takšnem stanju kot ga je prevzel (z izjemo redne obrabe). Če so določene stvari poškodovane je dolžan škodo poplačat. Ne moreš pa nekoga iz stanovanje ven vreč zaradi tega ker se je nekaj rabilo/poškodovalo. To pride v upoštev šele takrat, ko je povzročena večja škoda.

Kaj misliš, da lahko nekoga izseliš ker mu je padel lonec na tla in je počila ena ploščica? Ali ker je uničil ena vrata s pikadom?

Zakaj se delaš neumnega? Eno je, če poči ena ploščica in je parket spraskan od hoje po njem, nekaj malo drugega pa, če je namerno razbitih pol ploščic, ker lastnik na stranišču vadi z nunčaki, njegov otrok se pa zabava z vrtanjem lukenj v parket. Ampak hej, kajn problem, bomo vse zrihtali, preden gremo ven, itak pa še ni za 5 jurjev škode.

Moja interpretacija večje škode v primeru najema stanovanja bi bila recimo škoda, ki presega varščino, ali vsaka namerno povzročena škoda. Malo dvomim, da bi škoda od kajenja šla skozi kot normalna obraba stanovanja. Mogoče pred 30 leti, ko se je še smelo kaditi na letalih in v avtobusu, danes pa ne več.

O.

Prosim, da prisotni razložijo, kako se da najemno pogodbo s sporazumom o nekajenju spodbijati pri najbolj razširjeni obliki (sicer kratkoročnega) najema... reče se ji hotelirstvo... Potemtakem lahko prižgem v hotelski sobi, ne glede na to, da je soba "nekadilska"...?

Tisto ni najemna pogodba. Lahko pa prijaviš gostinsko dejavnost in stanovanje "oddajaš" kot apartma. V tem primeru so pravila precej drugačna (samo davščine in ostala birokracija pa tudi).

Konec koncev pa lahko tudi stanovanje oddaš samo za 3 mesece in pogodbo vsake tri mesece podaljšaš, medtem pa preveriš, kaj počnejo najemniki in če ti kaj ni všeč, pač ne podaljšaš.

Tvoja interpretacija je v tem primeru brezpredmetna. Ker je večja škoda dokaj natančno definirana z zakonom.

Tvoja v resnici tudi, razen če lahko postrežeš s kakšnim konkretnim na sodišči preverjenim primerom v zvezi z najemom stanovanj.

O.

Okapi je 29. jan 2014 ob 14:03 izjavil:

Prosim, da prisotni razložijo, kako se da najemno pogodbo s sporazumom o nekajenju spodbijati pri najbolj razširjeni obliki (sicer kratkoročnega) najema... reče se ji hotelirstvo... Potemtakem lahko prižgem v hotelski sobi, ne glede na to, da je soba "nekadilska"...?

Tisto ni najemna pogodba. Lahko pa prijaviš gostinsko dejavnost in stanovanje "oddajaš" kot apartma. V tem primeru so pravila precej drugačna (samo davščine in ostala birokracija pa tudi).

Konec koncev pa lahko tudi stanovanje oddaš samo za 3 mesece in pogodbo vsake tri mesece podaljšaš, medtem pa preveriš, kaj počnejo najemniki in če ti kaj ni všeč, pač ne podaljšaš.

Tvoja interpretacija je v tem primeru brezpredmetna. Ker je večja škoda dokaj natančno definirana z zakonom.

Tvoja v resnici tudi, razen če lahko postrežeš s kakšnim konkretnim na sodišči preverjenim primerom v zvezi z najemom stanovanj.

O.

Če bi si prebral stanovanjski zakon bi videl, da se termin večja škoda pojavlja na več mestih. Me zanima, če bi ti tam tudi ustrezala tvoja definicija.

Termin večja škoda je jasno definiran v obstoječi zakonodaji, če tebi ta definicija ni všeč je to pač tvoj problem, ki pa nima nobene veze z realnostjo.

kot ponavadi tvoje mnenje nima nikakršne veze z realnostjo, je popolnoma zgrešeno in brez kančka zdravega razuma.

Glede obiskov pa sem mnenja, da nima nihče za bivati pri najemniku NITI EN DAN, kajti to je pravzaprav oddajanje najemnika drugemu najemniku v podnajem.
Obisk je namreč obisk in ima da se do noči spelje, ne pa da ostanme tam teden, ali mesec!

Na srečo si zakonodajalec ne deli tako idiotskega mnenja.

Po tej bolni logiki lahko torej najemnik odda del sobe (stanovnja) trem Kitajcem, ki bodo tam spali dnevno izmenično 3 x 8 ur. Spali magari na tleh, če ni dodatne postelje. Ali pa jo (posteljo) na začetku prinesejo s seboj.

ne sme, ker rabi soglasje najemodajalca.

Po tej logiki torej najemnik lahko odda trem v nadaljni najem, pokasira 3 x 70 evrov, on pa plačuje po pogodbi najemodajalcu (recimo) 150 evrov mesečno in mu na ta način kaže srednji prst... In potem naj najemodajalec (po novem) plača še 25% davka, podnajemnik pa naj da 210 evrov v žep?

Davek plačata oba enako s tem, da najemnik stanovanja ne sme oddajat naprej brez soglasja.

In takemu, ki ti prostor, ki ga je najel, oddaja naprej drugim (ne da bi najemodajalec to vedel), ne bi smel prekiniti pogodbe, ga vreči ven?

zakaj pa ne? saj grobo krši 103. člen.

Po tvojem bi moral lastnik takemu najemniku poiskati drugega, ki bi pa pristal, da najemnik oddaja naprej drugim, kot da je najeto stanovanje public domain?

Daj prosim končno povej na čemu si, ker bi tudi jaz rad probal.

Prepričan sem, da v Sloveniji ni takega butlja, ki bi oodajal nepremičnino pod takimi pogoji!

tudi jaz sem bil prepričan, da v sloveniji ni takega butlja, ki bi spisal zgornji sestavek.

Kaj točno bi sploh rad povedal? Razen tega da spet nimaš pojma o čem govoriš.

@Matek, noben v glavo normalen najemodajalec ne bo pristal, da njegovo stanovanje za ceno oddaje ene osebe uporabljata dve, ali mogoče tri osebe.

V večini pogodb je napisano tako, da so obiski dovoljeni, vendar do 22, 23, ali 24. ure. Obiski, ne pa bivanje, spanje tretjih oseb, oziroma "obiskov".

In lastnika se še kako tiče, koliko ljudi biva v stanovanju (sobi), ki ga je oddal eni osebi. Oddal po pogodbi.
Skratka, drugačno koriščenje, kot tisto, omenjeno in precizirano v pogodbi ("soba se oddaja ENI osebi"), NE PRIDE v poštev. In je lahko vsekakor razlog predčasne odpovedi.

Ti pa si interpretiraj zadeve po svoje in upaj, da boš služil z oddajanjem sobe, ki si jo najel, drugim osebam.

Z genialno idejo pa kar na Kickstarter...

Vsak (študent), ki je pošten, ki nima namena oddajati sobo naprej drugim/večim, bo brez problema podpisal tako pogodbo.
Študentje lopovi pa bodo prej ali slej naleteli na "jaće" od sebe...

Če si kupil aranžma pri turistični agenciji za eno osebo (torej zase), saj ne pričakuješ, da bosta s teboj v sobi bivali še dve osebi (na črno)? In po možnosti šli še trikrat dnevno zastonj jest? Za en (1) vplačan aranžma...