Podnajemna pogodba - problem

In kot je bilo že rečeno, je najeto stanovanje v tem pogledu povsem enakovredno, kot da si ga dejanjsko lastiš v času najema.

Kar seveda ni res. V svojem stanovanju lahko z bormašino luknjaš parket, v najetem pa je to en od vzrokov, da te vržejo ven. Preberi člen - je zgoraj citiran.

O.

Kar seveda ni res. V svojem stanovanju lahko z bormašino luknjaš parket, v najetem pa je to en od vzrokov, da te vržejo ven. Preberi člen - je zgoraj citiran.

Govorimo o razumni uporabi. Prej je bila recimo navedena menjava ključavnice na vratih kot primer.

Ne, ne krši. Najemnik še vedno lahko kadi, samo v stanovanju ne, če se je dogovoril, da ne bo kadil v stanovanju. Če bi bilo pogodbeno določilo takšno, da sploh ne bi smel kaditi, nikjer, niti zunaj, potem bi to držalo, tako pa ne drži.

In kako bis e tako pogodbeno določilo sploh lahko nanašalo na nekaj, kar sploh ni predmet pogodbe ?

Aston_11 je 28. jan 2014 ob 13:23 izjavil:

Katran se zavleče v vse pore, v barvo, v pohištvo, v tepihe, v kavč, jogi, les, iz stanovanja naredi sekret. Podobno kot iz pljuč. Ne rabi dokazovati, sem belil tako sranje 4x, pa še je bilo premalo, ne očistiš tega sranja nikoli več.

Vse se zavleče v vse pore, pa kaj ? Plini pri kuhanju recimo pa še marsikaj.

Tebe katran moti, nekoga sploh ne. Moj brat recimo kadi ko turek, pa 10 let ni pobelil dnevne.

Očitno tvoji standardi ne veljajo vsepovsod.

Brane22 je 28. jan 2014 ob 13:27 izjavil:

Aston_11 je 28. jan 2014 ob 13:23 izjavil:

Katran se zavleče v vse pore, v barvo, v pohištvo, v tepihe, v kavč, jogi, les, iz stanovanja naredi sekret. Podobno kot iz pljuč. Ne rabi dokazovati, sem belil tako sranje 4x, pa še je bilo premalo, ne očistiš tega sranja nikoli več.

Vse se zavleče v vse pore, pa kaj ? Plini pri kuhanju recimo pa še marsikaj.

Tebe katran moti, nekoga sploh ne. Moj brat recimo kadi ko turek, pa 10 let ni pobelil dnevne.

Očitno tvoji standardi ne veljajo vsepovsod.

Tvojega brata ne moti niti svinjarija v pljučih, pa bo sodil o tem, v kakšnem naj bi živeli drugi in kakšno sranje naj bi dihali.

Plin od kuhanja je podoben prdcu. Se zavleče, vendar čez pol ure ga več ni.

Točno tako, in če lahko najemodajalec dokaže, da je prišlo do VEČJE škode potem je to lahko osnova za odpoved pogodbe.

Ampak mora prit do VEČJE škode, kar pa beljenje in menjava zaves ni.

In ravno zato je takšno določilo sporno, saj postavlja vsesplošno prepoved kajenja v stanovanju. Nič ne govori o temu, da mora pri tem dejansko nastat škoda, kakšen mora biti obseg le te in podobno ampak zgolj enoznačno predpiše, da je kajenje prepovedano in na podlagi takšne prepovedi bi ljudje enostransko nato odpovedovali pogodbe o najemu stanovanja iz krivdnih razlogov. Sanja svinja kukuruz.

Tudi klavzula v pogodbi, ki jo je podpisal najemnik ni zadosten razlog, da lahko nekdo ostane brez strehe nad glavo.

Kz-1 v 99. členu določa:

(9) Za premoženjsko korist, škodo ali vrednost se šteje znesek med storitvijo kaznivega dejanja, ki

1) pri majhni ne presega 500 eurov;

2) pri večji presega 5000 eurov;

3) pri veliki presega 50.000 eurov.

Tako, da je smiselno upoštvat, da bi sodišče uporabilo primerljivo lestvico tudi v civilnem postopku.

St235 je 28. jan 2014 ob 13:41 izjavil:

Tudi klavzula v pogodbi, ki jo je podpisal najemnik ni zadosten razlog, da lahko nekdo ostane brez strehe nad glavo.

(nekrivdni odpovedni razlogi)

(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Iz tega jaz razumem, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če je razlog naštet v najemni pogodbi. Ti pa praviš, da ne. Morda pa je bilo s klavzulo mišljeno kaj drugega in ne prevzeta obveznost.

Aston_11 je 28. jan 2014 ob 13:58 izjavil:

St235 je 28. jan 2014 ob 13:41 izjavil:

Tudi klavzula v pogodbi, ki jo je podpisal najemnik ni zadosten razlog, da lahko nekdo ostane brez strehe nad glavo.

(nekrivdni odpovedni razlogi)

(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Iz tega jaz razumem, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo, če je razlog naštet v najemni pogodbi. Ti pa praviš, da ne. Morda pa je bilo s klavzulo mišljeno kaj drugega in ne prevzeta obveznost.

problem je koncept sorazmernosti. Po temtakem bi lahko v pogodbi bil člen, da mora bit najemnik obrit. In če ne bi bil bi lahko odpovedal pogodbo.

problem je koncept sorazmernosti.

Ja, samo ti praviš, da praktično ni stvari, ki bi lahko prišla v poštev (in enačiš kajenje z neobritostjo), nekateri pa menimo, da je kajenje ena od stvari, ki pridejo v poštev (in zaradi česar obstajajo zakoni, ki resno omejujejo pravico človeka do kajenja, pravice do neobritosti pa ne - izjema je verjetno vojska in policija, utemeljena pa verjetno z nošenjem plinske maske;-).

O.

Vse omejitve kajenja so postavljene v odnosu škode, ki jo kadilec povzroča nekadilcem, nobena zakonska omejitev pa ne omejuje kajenja zaradi posameznika samega.

Kar seveda ni res. Prepovedano je kajenje v zaprtih javnih prostorih, ne kajenje v prisotnosti nekadilcev. Tudi če si edini zaposleni v svojem podjetju, v pisarni ne smeš kaditi. Poleg tega mlajši od 18 let ne smejo kupovati tobaka, zaradi škode, ki bi jo povzročali sebi, ne drugim.

O.

Se mi pa pri tej temi pojavi drugačno vprašanje pa mi bo mogoče žiga znal odgovorit na zadevo.

Namreč glede na napisano se mi pojavlja dvom v mojo prvo oceno, da gre pri takšnem členu za ničnost. Glede na povedano se mi zdi da bi bilo bolj smiselno govorit o temu, da gre za neveljavnosti omenjena člena na podlagi čezmejne prikrajšanosti posameznika. Torej, da je ukrep nesorazmeren.

Namreč za ničnost je postavljen pogoj, da pogodba oziroma njeno določilo nasprotuje ustavi ali prisilnim predpisom ali moralnim načelom. IMO bi sicer bilo možno sklicevat na pravico do svobodne volje, samo brez konkretnega primera sodne prakse gre bolj kot ne za ugibanje kako bi se sodišče odločilo.


Je pa zanimivo, da na omenjeno temo ne najdem niti enega primera sodne prakse.

Okapi je 28. jan 2014 ob 14:25 izjavil:

Vse omejitve kajenja so postavljene v odnosu škode, ki jo kadilec povzroča nekadilcem, nobena zakonska omejitev pa ne omejuje kajenja zaradi posameznika samega.

Kar seveda ni res. Prepovedano je kajenje v zaprtih javnih prostorih, ne kajenje v prisotnosti nekadilcev. Tudi če si edini zaposleni v svojem podjetju, v pisarni ne smeš kaditi. Poleg tega mlajši od 18 let ne smejo kupovati tobaka, zaradi škode, ki bi jo povzročali sebi, ne drugim.

O.

Podobno kot mlajši od 18 let ne morejo sami podpisat pogodbe o najemu?

Vsa protikadilska gonja na noben način ne omejuje kajenja v stanovanju.

ROFL, naslednje kar bomo slišal je, da to piše v protikadilskem zakonu.

Saj nihče ne pravi da se posameznik ne more prostovoljno odpovedat kajenju (svobodna volja deljuje v obse smeri), samo da bi pa na podlagi tega nekdo ostal brez strehe nad glavo je pa ekvivalent temu, da bi ZDR dopuščal brezpogojno izredno prekinitev delovnega razmerja, če tajnico najdejo s čikom v ustih na wcju.

a kje trdim drugače? dovoli pa da ti popravim stavek:
česar ne ureja stanovanjski zakonik posebej, je treba smiselno uporabljati določbe obligacijskega zakonika.

Še enkrat: gre za specifično občutljivo območje, kjer imajo sankcije zoper posameznika lahko drastične posledice. Ob enem pa to področje ureja razmerja med izrazito neenkovrednima partnerjema. Zato črno bela logika, ker posameznik krši pogodbeno določilo ga lahko vržem iz hiše ne zdržijo. Namreč, če bi prebral link, ki sem ga podal na prejšnji strani potem bi ti bilo jasno, da je lahko neko določilo pogodbe nično, četudi ne pomeni direktne kršitve nekega zakona. Ravno tako je lahko posamezno določilo neveljavno. Podobno velja tudi za pogodbe o zaposlitvi.

Se mi pa v tej debati odpira vprašanje kaj bi bilo z vidika nekoga s takim členom v pogodbi bolj smiselno ali sklicevanje ne ničnost ali dokazovanje neveljavnosti. Žal pravne praske nisem našel.

Če bi se naprimer pogovarjali o temu ali je v pogodbi o najemu avtomobila lahko klavzula o prepovedi kajenja bi se brez vprašanja strinjal. Tukaj pa govorimo o bivalnem prostoru kjer stvari niso tako črno bele.

mihaf je 28. jan 2014 ob 13:58 izjavil:

Ali lahko najemodajalec prepove najemniku imeti v stanovanju žival?

Seveda.

St235 je 28. jan 2014 ob 15:10 izjavil:

V pogodbi so nični vsi členi, ki so v nasprotju z ustavo, z prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. Ravno tako je mogoče spodbijat vsak člen v pogodbi, ki nekoga prekomerno prikrajša.

Od kdaj pa je prepoved kajenja nična? Če se ne motim, ti enačiš ustavno pravico do veroizpovedi (Zakaj ne smejo odpustiti nekoga samo zato ,ker je katolik?) in pravico do kajenja. Ne verjamem, da bi s tem uspel na sodišču. Glede na to, da sodne prakse v zvezi s kajenjem in posledčino odpovedjo najemne pogodbe ni (jaz je niti nisem iskal), pač vztrajaj pri svojem stališču, jaz bom pač pri svojem, ostali pa naj pač mislijo, kar se jim zdi prav.

Yossarian je 28. jan 2014 ob 15:24 izjavil:

St235 je 28. jan 2014 ob 15:10 izjavil:

V pogodbi so nični vsi členi, ki so v nasprotju z ustavo, z prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. Ravno tako je mogoče spodbijat vsak člen v pogodbi, ki nekoga prekomerno prikrajša.

Od kdaj pa je prepoved kajenja nična? Če se ne motim, ti enačiš ustavno pravico do veroizpovedi (Zakaj ne smejo odpustiti nekoga samo zato ,ker je katolik?) in pravico do kajenja. Ne verjamem, da bi s tem uspel na sodišču. Glede na to, da sodne prakse v zvezi s kajenjem in posledčino odpovedjo najemne pogodbe ni (jaz je niti nisem iskal), pač vztrajaj pri svojem stališču, jaz bom pač pri svojem, ostali pa naj pač mislijo, kar se jim zdi prav.

enoznačneg aodgovora ne bomo dobili, to je dejstvo.

Kot sem zgoraj napisal, IMO bi bilo možno dokazovat ničnost tega člena, nisem pa prepričan če bi zadeva šla čez. Sem pa 99%, da bi se pa brez večjih težav lahko dokazovalo neveljavnost takega člena.

Nikakor pa ne enačim pravice do svobodne veroizpovedi z kajenjem. Poglej si vse primere, ki sem jih napisal in boš videl v čem je point. Če bi v pogodbi pisalo, da posameznik ne bo imel istospolnih odnosov ali ne bo šel v nedeljo k maši bi bila stvar črno bela in bi vsi rjoveli diskriminacija. Če bi pisalo, da se stranke strinjata, da najemnik ne bo imel otrok bi bil entuzijazem že manjši in bi se kdo našel, ki bi trdil da ima najemodajalec pravico, da določa kdo bo živel v stanovanju. Potem pridemo do primerov, ko se oba strnijata, da ne bo kajenja ali pa domačih živali. Kaj pa če bi v pogodbi na primer pisalo, da se lahko tušira samo enkrat tedensko? A tak člen je tudi samoumeven in kršitev lahko pomeni odpoved pogodbe?

Zadeva nikakor ni črno bela. Dejstvo je, da najemodajalec samovoljno ne more uvajat prepovedi. Torej izjave tipa: kajenje je prepovedano, živali so prepovedane, tušira se samo med 7 in 7:15 so brez vsake dileme brezpredmetne. Enako kot je brezpredmetno, če se takšne stvari najemodajalec zmisli dodatno.

Vprašanje se pojavi, kaj takrat, ko je prišlo do sporazumnega dogovora, pa se stvari spremenijo. Starši na primer ob podpisu pogodbe ne morejo vedet ali bo njihov sin čez 3 leta kadil. Ali pa se zgodi banalen primer in podeduješ hišnega ljubljenčka in imaš sporazum da ne boš imel hišnih ljubljenčkov. Ali pa ti hčerka iz parka privleče želvo in jo pol leta skriva pod posteljo... IMO nič od naštetega ne sme predstavljat zadostnega razloga za prekinitev tako pomembne pogodbe kot je pogodba o njemu (pozabljate namreč, da niso vse pogodbe sklenjene s študenti, ki se lahko od danes do jutri preselijo). Ravno tako sem mnenja, da bi se brez težav vse te člene izpodbijalo na sodišču zaradi spremenjenih osebnih razmer in čezmejnega omejevanja. Vprašanje, ki mi ostaja odprto pa je ali bi se šlo lahko tako daleč in bi se te člene razglasilo za nične.

Oberyn je 28. jan 2014 ob 15:32 izjavil:

Invictus je 28. jan 2014 ob 13:54 izjavil:

Preprosto, če nekdo kadi, mu nabiješ 100 EUR na najemnino. Za kritje stroškov obnove. In zaračunaš večjo varščino. Vedno se kaj najde kar je najemnik uničil.

Za kar moraš predhodno vedeti, ali kadi ali ne. Najemnina in varščina sta zapisani v pogodbi. S čimer smo spet na začetku.

Vidim, da vas je vprašanje kajenja dobro ogrelo. Pravniški del ekipe tudi ni enoglasen po tem vprašanju.

V glavnem, moj point je v tem, da ne želim kadilcu preprečiti kajenja, zato že v osnovi želim nekoga, ki se strinja, da ne kadi. Ne želim niti, da mi kadilec odpravi vso škodo od kajenja v stanovanju, četudi bi sam pristal na to. Ne želim vsakih par let adaptirati stanovanja, z kompletnim beljenjem, generalnim čiščenjem, zamenjavo vsega oblazinjenega pohištva, zaves, tepihov in parketa. To je namreč edini način, da se stanovanje spravi v stanje, enako tistemu pred kadilcem. Četudi najemnik to plača, ne pride v poštev, s tem je čisto preveč dela, če ne drugega, mi zaradi hrupa sosedje z mačeto odsekajo noge. Itak je največ, na kar bo najemnik pristal, generalno čiščenje, kar je toliko kot nič. To imeti v pogodbi pa želim zato, ker ni nobenega smisla, da se to potem išče na sodišču, to je neracionalno, v tem smislu potem pogodba sploh ni potrebna, karkoli gre narobe, se gre pa na sodišče.

Torej, če taka stvar ni dovoljena, pa nič. Nimam s tem nobenega problema. Zato pa vprašam, ko je bila tule ravno priložnost. Sem že imel takega kadilca na stanovanju, 4 leta. Pa sem mu vseeno vrnil varščino. Zakaj? Tistih 400 € je bil pljunek, za njim sem imel 3.000 € stroškov. Vse, kar bi rad, je to, da še enkrat ne fašem takega. Če pa tega ne morem doseči, bom pa pač pretrpel. Vse to mi je do neke mere pomembno, vendar ne toliko, da bi se zaradi tega spravil v neke sodne spore ali pa intenzivne prepire. Tudi v trenutni pogodbi nimam nobenega člena o kajenju, obiskovalcih, živalih ali karkoli podobnega. Da me ne boste imeli za divjaka.

IMO ni nič narobe s tem, da predlagaš, da se tak člen vključi v pogodbo. Velika večina ljudi s tem ne bo imela problema in ga bo brez vprašanja spoštovala. Pri tem je v bistvu vseeno kaj bi se z njim zgodilo v morebitnem sodnem postopku. Če se obe strani z členom strinjata potem je to to. Edino jaz si na tvojem mestu ne bi domišljal, da lahko zgolj na podlagi kršitve tega nekoga izseliš iz stanovanja. V najslabšem primeru se ti lahk ozgodi, da bo najemnik v neki fazi prišel do tebe in ti povedal, da pa na primer njegova mama, ki enkrat tedensko pazi otroka pač kadi in da ocenjuje, daje člen v pogodbi nesorazmeren in ga bo v kolikor se ne strinjaš, da se spremeni šel izpodbijat na sodišče. Potem je pač tvoja odločitev koliko boš okrog tega zapenjal.

Namreč osnovna ideja pogodbe je da se jasno določi pravice in dolžnosti obeh strank in če je zadeva sklenjena med odgovornimi osebami potem v njen ni potrebe po ne vem kakšnih omejitvah niti ni o tem treba razpravljat še nadaljnjih 10 let na sodišču.

Ima pa ta člen še eno koristno komponento, ki je omenjena v članki, ki je bil objavljen. Namreč, če ni nikjer izpostavljeno, da se v stanovanju načeloma ne kadi potem je težko nekomu očitat, da škoda povzročena s kajenjem ni običajna raba.

St235 je 28. jan 2014 ob 16:11 izjavil:

Lahko poskusiva identificirat konkretne primere: Kdaj bi na primer lahko enostransko prepovedal hišne ljubljenčke ali kajenje v stanovanju?

Na primer takrat, ko je najemodajalec alergičen na mačke?
Na primer takrat, ko najemodajalec boleha za rakom?

Seveda pa sem še naprej prepričan, da gre za dispozicijo strank in da ni treba, da bi bil najemodajalec bolan.

Yossarian je 28. jan 2014 ob 16:58 izjavil:

St235 je 28. jan 2014 ob 16:11 izjavil:

Lahko poskusiva identificirat konkretne primere: Kdaj bi na primer lahko enostransko prepovedal hišne ljubljenčke ali kajenje v stanovanju?

Na primer takrat, ko je najemodajalec alergičen na mačke?
Na primer takrat, ko najemodajalec boleha za rakom?

Seveda pa sem še naprej prepričan, da gre za dispozicijo strank in da ni treba, da bi bil najemodajalec bolan.

kaj točno ima to kakne težave ima najemodajalec z tem kaj lahko počne najemnik? nisem mislil, da je bistvo te teme v sostanovalcih ampak v klasičnem najemnem razmerju. ampak ja, v okoliščinah ko bi najemodajalec imel takšne težave in bi najemnik najemal eno posteljo v njegovi dnevni sobi bi to bil vsekakor faktor.

Aston_11 je 28. jan 2014 ob 16:50 izjavil:

Pri vseh naštetih primerih imajo edino kajenje in živali povezavo z uporabo stanovanja, ostali primeri nimajo veze. Morda britje, ker se opravlja v stanovanju, vednar število seksov, spolna usmerjenost itd. nimajo veze z uporabo stanovanja. Prepoved kajenja in živali bi se dalo utemeljiti in pojasniti zakaj bi se vztrajalo na dogovoru (ne prepovedi) o nekajenju, medtem ko s številom nočnih seksov ne bi našel povezave z interesi lastnika pri uporabi stanovanja.

St235 je 28. jan 2014 ob 16:11 izjavil:

Mogoče bi bilo boljše reč, da zgolj zato ker je najemodajalec ne more samovoljno uvajat prepovedi

Točno, zato se vztraja pri sporazumu.

Z dovolj aktivnim nočnim seksom lahko povzročiš več škode kot z cigareto na dan.

[D]emon je 28. jan 2014 ob 17:11 izjavil:

Najemna pogodba je sporazumno sklenjena med najemodajalcem in najemojemalcem, pri cemer je slednji ni prisiljen podpisati, ako se z njo ne strinja. Po drugi strani pa ima najemodajalec po zdravi kmecki pameti odlocati, kako naj se ravna z njegovo lastnino (kar v primeru stanovanja danega v najem to tudi je).

to smo že 10x razčistili, da ne drži. Določene stvari ni možno uredit ali spremenit s pogodbo. Vprašanje je samo v kakšni meri se to tiče kajenja (in recimo še živali). In to, da je najemodajalec lastnik nepremičnine mu ne daje nikakršne pravice, da brez omejitev diktira pogoje najema.

[D]emon je 28. jan 2014 ob 17:11 izjavil:

Najemna pogodba je sporazumno sklenjena med najemodajalcem in najemojemalcem, pri cemer je slednji ni prisiljen podpisati, ako se z njo ne strinja. Po drugi strani pa ima najemodajalec po zdravi kmecki pameti odlocati, kako naj se ravna z njegovo lastnino (kar v primeru stanovanja danega v najem to tudi je).

Joj... ne, to ni pač res. Pa kadarkoli moraš uporabiti izraz "zdrava kmečka pamet" verjetno bluziš, tako da prosim naslednjič premisli -_-.

Zelo površno bereš, dečko. Pogodba ne sme vsebovati določil, ki so v nasprotju z zakonom.

Tisto o blodnjah pa... Bom se raje držal svojega gesla.

torej ja, živite dalje v svoji blodnji, da pogodba lahko vključuje karkoli si kdo spomni, dokler se vsi podpisniki strinjajo s tem.

In kdo bo oporekal, če se vsi strinjajo?

o+ nevone

nevone je 28. jan 2014 ob 18:07 izjavil:

In kdo bo oporekal, če se vsi strinjajo?

V skrajnem primeru... zakon. Najemnika pač ne smeš pojesti, tudi če se on s tem strinja.

Drugače pa Lakotnik že ves čas pravi da niso sporni členi v katerih se obe strani strinjata (niti če se gre za prepoved kajenja). Sporn so le členi s katerimi se vsaj ena stran ne strinja...

In prepoved kajenja pač ne bo zdržala na sodišču... ker je posledice dokaj enostavno in relativno poceni sanirat. V skrajnem primeru pač najemodajalec toži najemnika, če le ta noče vzpostaviti prvotnega stanja.