Nakup stanovanja kot naložba

Okapi je 27. sep 2016 ob 09:36 izjavil:

Drugače pa je nemogoče, da bi se zasebniku splačalo najemati stanovanje, stanodajalcu pa to stanovanje oddajati. To je igra ničelne vsote in ne moreta oba igralca zaslužiti. Povprečna tržna najemnina pomeni, da stanovanje odplačaš v 20 letih, potem pa ima lastnik stanovanja dobiček.

Saj nobeden ne trdi, da se splača obema. V kontekstu slovenskega trga nepremičnin, ko je marsikateri lastnih stanovanje dobil "zastonj", je situacija itak specifična - lastnik je že profitiral, kljub temu, da bi se mu stanovanje bolj splačalo prodati, kot pa prejemati mizerne najemnine. Če je posredi še (drag) bančni kredit, je računica spet drugačna.

No, kakorkoli, v zadnjem času se razmere na trgu dejansko spreminjajo:

Blaga rast cen rabljenih stanovanj v Ljubljani traja že vse od konca leta 2014, ko so bile po večletnem zniževanju dosežene najnižje cene. Od tedaj pa do konca 2. četrtletja 2016 so se cene rabljenih stanovanj v Ljubljani zvišale za 8 odstotnih točk. Kljub temu so bile cene rabljenih stanovanj v 2. četrtletju 2016 še vedno za 13 % nižje od povprečja cen v 2010.

Kdor verjame, da bo takšen trend tudi dolgoročen, je poceni nakup že zamudil. Nizke obrestne mere kreditov, dolgotrajna varčevanja in višanje plač JU so vsaj zaenkrat naredili svoje.

Po drugi strani pa so smešne cene najemnin (s katerimi istega stanovanja ne odplačaš niti v četrt stoletja) še vedno zelo privlačne - kdor ne verjame, da bo trend rasti trajal, pravzaprav nima kaj razmišljat.

Stanovanje kot nakup za oddajanje se "splača", če imaš na računu preveč gotovine.

Potem strošek kredita odpade, ti si se pa znebil gotovine in si zagotovil neko mesečno rento. 100k je pač znesek gotovine za katero ti na banki jamči država. Za več ne, pa tudi več denarja ne rabiš.

Bi lahko zaslužil več za tisti denar? Gotovo. Lahko bi pa tudi več spušil...

Jih ne zagovarjam, da ne bo pomote. Želim samo opozoriti na zelo nizko verjetnost za nek omembe vreden donos pri povprečnem uporabniku Slo-Techa, ki gre s kreditom v nakup nepremičnine in jo ima namen dolgoročno oddajati.

Tilen je 27. sep 2016 ob 10:22 izjavil:

Jih ne zagovarjam, da ne bo pomote. Želim samo opozoriti na zelo nizko verjetnost za nek omembe vreden donos pri povprečnem uporabniku Slo-Techa, ki gre s kreditom v nakup nepremičnine in jo ima namen dolgoročno oddajati.

To je en vprašal, nihče mu pa ni rekel (upam), da je to pametno. Ni pa to isto kot kupit zase in ne plačevat najemnine.

Tilen je 27. sep 2016 ob 09:38 izjavil:

Ob prevzemu je vse to prevzel Agrokor, tako kot je vse dolgove ob prevzemu Pivovarne Laško prevzel Heineken. Mercator ni več nebogljeno dete. Ima pa veliko nepremičnin, katere očitno niso takšna zlata jajca, kot jih nekateri želite v tej temi predstaviti.

Na kakšni podlagi opa naj bi Heineken ob prevzemu Pivovarne Laško prevzel njene dolgove?

Tako je. Heineken je poleg kupnine za Pivovarno Laško (223 milijonov EUR) kasneje poplačal še dolg do bank v višini 185 milijonov EUR. Mercator je imel pred prevzemom skoraj 1,1 milijarde EUR dolga. Vse to bo potrebno plačati, poleg kupnine.

Tilen je 27. sep 2016 ob 12:39 izjavil:

Tako je. Heineken je poleg kupnine za Pivovarno Laško (223 milijonov EUR) kasneje poplačal še dolg do bank v višini 185 milijonov EUR. Mercator je imel pred prevzemom skoraj 1,1 milijarde EUR dolga. Vse to bo potrebno plačati, poleg kupnine.

Po tvoji logiki, če sem jaz solastnik Mercatorja (imam nekaj delnic) bi moral potem tudi jaz plačevat dolgove Mercatorja?
Ne gre to tako.
Ni nobene razlike ali je tvoj delež 0,0001% ali pa 100% v nobenem primeru pri d.d. lastnik ni dolžan plačevat dolgov družbe.

Ni nobene razlike ali je tvoj delež 0,0001% ali pa 100% v nobenem primeru pri d.d. lastnik ni dolžan plačevat dolgov družbe.

Lastnik ni dolžan plačevati dolgov firme iz svojega zasebnega premoženja (v primeru d.d. in d.o.o.), jih je pa seveda dolžan plačevati iz premoženja zadolžene firme. Delničarji to občutijo z nižjimi dividendami in nižjo vrednostjo delnic.

Semantična telovadba ti tu ne pomaga kaj dosti. Če kupiš zadolženo firmo, si načeloma kupil tudi vse njene dolgove.

Zato pa imaš primere, da gre firma v stečaj, potem pa direktorji poceni kupijo, kar je vrednega (nepremičnine, blagovno znamko, patente ...), seveda brez dolgov.

...najamejo pa od nekoga, ki je zadevo kupil in jo dal v najem. Pa je krog sklenjen, gremo dalje. Če nihče ne bi najemal, se oddajanje ne bi splačalo.

Nakup je za njih bistveno cenejši, kot pri nas, a norci gredo vseeno v najem. Neverjetno!

Neverjetno, ampak tudi tu je je razumevanje statistike žal pustilo na cedilu. Namreč, ni pomembno, koliko plač moraš dati za povprečno stanovanje, ampak moraš najprej odšteti vse osnovne (in manj osnovne stroške), se pravi hrano, obleko, izobraževanje, zdravstvo, rekreacijo, zabavo .. . in šele ko vidiš, koliko od plače lahko vsak mesec privarčuješ, lahko smiselno primerjaš cene stanovanj.

Ne vem, nisem jaz delal statistike.

V DE dediči plačajo davek, zato se mnogi reje poslužujejo najema!

Glede na to, da lahko Nemec z manj kot petimi plačami pride do 70m2 stanovanja, ima verjetno tudi denar za obnovo.

Tilen je 20. jul 2017 ob 21:28 izjavil:

Glede na to, da lahko Nemec z manj kot petimi plačami pride do 70m2 stanovanja, ima verjetno tudi denar za obnovo.

Ja, LOL, s petimi letnimi plačami.

Pri nas pa z osmimi. Tri leta več dela za stanovanje ni ravno grozna razlika. In to razliko lahko višji stroški vzdrževanja in davek na nepremičnine hitro izničijo.

O lastnistvu nepremicnin obstaja veliko tem na quori, in nemci se v glavnem jezijo nad tem, da so tezko lastniki, ne pa da bi bili veseli najema. Glih tako kot pri nas bi vsak hotel imet svoj plac v mestu ali pa hiso v predmestju, za veliko vecino je pa to enostavno predrago. 5 letnih plac ti ne pomeni dost, ce jo tudi zapravis (nemci so ze po financnem premozenju nizko proti kakim italijanom in francozom, ce pristejes nepremicnine, so pa ze skoraj socialni problem). Nemcija je bogata drzava, ljudje pa nimajo veliko od tega. V 10, 15 letih jih bi mi ali cehi po kupni moci komot dohiteli, sploh ce obdrzimo nepremicnine v privat lasti.

Po tvojem nespornem izračunu ima povprečni Nemec na mesec 50.000€ neto plače?

Treba gledat pravo statistiko. Ce nek Nemec lahko kupi toliko kot pol Slovenije, to povprecnemu nemcu nic ne pomaga. Nemsko gospidinjstvo nima niti 50 jurjev financnega premozenja, slovensko malo manj kot 20, ce temu pristejes nepremicnine, je ze tezko rect kdo je na boljsem. Ocitno Nemci veliko sproti zapravljajo, ce jim niti v najemu ne uspe nasparat za stanovanje v kaksnem malem slovenskem mestu. 50 jurjev pomeni tudi 10 za marsikoga, in 0 v Sloveniji, kar je nekje enako. En kup Nemcev bo penzion docakalo v revscini, oz. docakalo revscino v penzionu. Pa se pravijo, da Nemci prevec sparajo...ocitno jim kar fiskni stroski poberejo veliko, ce ne uspejo niti sparat niti zapravljat.

Tilen je 21. jul 2017 ob 11:58 izjavil:

https://www.gfk.com/fileadmin/user_uplo...

Pa ti veš kaj si nalimal in o čem teče debata?
1 človek s 100€ denarja in 100 ljudi s po enim evrom? Kateri človek ima večjo kupno moč?

Govora je bilo o nepremičnini kot naložbi in potem se moramo pogovarjati o %. Izkaže se da nepremičnine niso posebno donosne investicije, so pa dovolj enostavne, da se jih lahko gre Franc z nekaj našparanega denarja. Če koga vlaganje v nepremičnine mika ima možnost preko REIT skladov. Vzame veliko manj časa kot trapasto ubadanje z najemojemalci. Problem je psihološke narave, ljudje si radi lastijo nekaj otipljivega. Lastnina v vrednostnih papirjih je abstraktna in sosedje je ne vidijo. :)

Pa saj je stvar kristalno jasna. Če lahko nekdo služi z oddajanjem nepremičnine pomeni da z nakupom prišparaš vsaj toliko kot ta v povprečju zasluži. Aja dodatno prišparaš še tistih 25% davka na najem seveda, brez tega davka bi situacija popolnoma drugačna, je pa res da je ta davak zaradi oddajanja na črno najbrž v povprečju kakih 10-15%...

Kar se pa Nemčije tiče, to je prestolnica Evropskega kapitalizma, skratka vedno manjša peščiča vedno večji delež vsega denarja. Skratka povprečni Nemec ima konkretno pod povprečno plačo, razlike v premoženju revnih in bogatih so tam tako velike, da si pač večina prebivalstva stanovanje NE more privoščiti in je v najemu ker drugače ne gre.

Seveda pa ne gre zanemarit dejstva, da če kupiš nepremičnino z dolgim kreditom boš ti "prišparal" v primerjavi z najemom bolj malo, prišparali bodo tvoji potomci, ker bodo to nepremičnino podedovali! Velja pa tudi omeniti, da je lastna nepremičnina precej dobra finančna zaščita za starost (bolša kot dodatni pokojninski skladi, najbolje je seveda oboje). Plačevanje najemnine z našimi pokojninami, ki bomo jih imeli bo kriza..

belo mleko je 21. jul 2017 ob 20:52 izjavil:

Sam ne bom nikoli kupil stanovanja, čeprav bi si ga lahko, v razmerah kot so. Na borzi dobim z mojo glavnico po konservativnem scenariju 8% letno. Najemnina pa znaša 3% cene stanovanja. Ljudje kupujejo stanovanja "iz navade". Ja, tako butasto je vse skupaj.

Sem v identični situaciji in enakega mnenja. Vendar sem kdaj pa kdaj pomislil, da je moje razmišljanje napačno, ker še nisem srečal človeka, ki bi se z mano strinjal (razen tistih, ki nimajo nobenih pogojev za nakup nepremičnine).

Kmalu bo 20 let, odkar sem razmišljal o nakupu stanovanja. Takrat seveda na kredit. Res bi odplačevanje kredita zdaj šlo h koncu, vendar pa imam zdaj dovolj kapitala, da bi si lahko kupil tako stanovanje, ki mi je bilo takrat dosegljivo. V tem pogledu sem torej na 0. Ampak pomembneje je to, da sem od takrat menjaval službe in poklice, kar gotovo ne bi počel, če bi imel na vratu kredit. Tako zdaj opravljam precej bolje plačano delo, kot sem ga takrat.

Ja ce ne drugega, ce se sedaj odlocis kupiti stanovanje, bo to novejse, kot pa 20-30 let staro stanovanje, ki bi ga kupil takrat. Kar je pa tudi velik plus.

zavajon je 22. jul 2017 ob 13:53 izjavil:

belo mleko je 21. jul 2017 ob 20:52 izjavil:

Sam ne bom nikoli kupil stanovanja, čeprav bi si ga lahko, v razmerah kot so. Na borzi dobim z mojo glavnico po konservativnem scenariju 8% letno. Najemnina pa znaša 3% cene stanovanja. Ljudje kupujejo stanovanja "iz navade". Ja, tako butasto je vse skupaj.

Sem v identični situaciji in enakega mnenja. Vendar sem kdaj pa kdaj pomislil, da je moje razmišljanje napačno, ker še nisem srečal človeka, ki bi se z mano strinjal (razen tistih, ki nimajo nobenih pogojev za nakup nepremičnine).

Nima veze kaj si drugi mislijo. Cifre vržeš v excel in kar ven pride je fakt. Tako potem ravnaš.