Najemnine vs. lastništvo nepremičnine

Če imaš hipotekarni kredit. In ti banka zaradi neplačevanja proda nepremičnino a banka s prodajo ne dobi celotne vrednosti kredita, te še rubijo oz tirjajo za preostalo razliko, to je dejstvo !!!

jype je 14. nov 2014 ob 10:49 izjavil:

nekikr> Seveda povejo. Da povprečni prebivalec RS lahko s 100k likvidnih sredstev računa na 1% obresti letno.

Ne, tega zagotovo ne povejo. "Povprečni prebivalec RS" se bistveno razlikuje od "povprečnega prebivalca RS s 100 jurji na razpolago", povprečen prebivalec s 100 jurji pa lahko računa na _bistveno_ višji donos od metanja denarja v enega najbolj klavrnih trgov ta hip, če ohrani sredstva bolj likvidna.

S sredstvi, ki jih imajo ljudje na bankah, banke praviloma ne pomagajo graditi stanovanjskih enot, čeprav se po vašem to tako zelo splača.

no pa nas razsvetli, kje lahko računaš na bistveno višji donos...

ali pa pokliči nekatere velike vlagatelje, ki vlagajo še v bistveno manj donosne naložbe, celo z negativno obrestno mero, če ti dajo samo kakšen procent od dodatnega zaslužka boš v hipu multi-milijonar.

jype je 14. nov 2014 ob 09:25 izjavil:

Ne, ni. Najemnina (najmenina) se bolj splača, ker za isto reč (streho nad glavo) plačaš manj.

V resnici je to blodnjo prav absurdno poslušati, in to od na videz razumnih ljudi.

Najemnik v 50 letih lastniku stanovanja plača za dobri 2 stanovanji najemnin, in na koncu mu od tega ne ostane nič, razen spominov na bivanje v stanovanju.

Kupec v 50 letih plača samo eno stanovanje in mu na koncu, tudi če je zaradi demence že vse pozabil, ostane staro stanovanje, ki ga lahko proda ali zapusti potomcem.

Najemnik plača v 50 letih za streho nad glavo 300.000 evrov, lastnik pa 150.000. Pa recimo, da da lastnik zraven še 50.000 za vzdrževanje, davek in še kakšno malenkost, kar potem kompenzira s tem, da je stanovanje na koncu še vedno vredno vsaj 50.000.

Samo v fantazijskem svetu nekaterih je 150.000 več kot 300.000.

O.

jype je 14. nov 2014 ob 13:32 izjavil:

V zadnjih 100 letih je bil 98% časa letni donos razpršenih investicij ves čas višji od inflacije, kaj šele od 1%.

Drugače v resnici sploh biti ne more, ker svetovno gospodarstvo še vedno nima druge izbire kot da raste, ker se globalno še vedno hitro povečuje količina prebivalstva in velikost srednjega razreda.

Je pa tu ena težavica= pohlep. Kot se vlagateljski fanatiki ne zadovoljijo z dokaj varnim bančnim depozitom tako se ne bodo zadovoljili z razpršeno naložbo. Vedno bolj bodo vlagali v tvegane sklade in na koncu podlegli zastrupitvi s svincem.

Običajni vlagatelji pa najprej poskrbijo za štalco (nepremičnino) potem pa za kravco (bančni depoziti in/ali razpršene naložbe) ter na konci podležejo času.

Pa dajte prosim odgovoriti na naslednje... zakaj je v Sloveniji par tisoč bivalnih enot naprodaj, povpraševalcev po najemniških stanovanjih pa veliko, pa najemodajalci ne najamejo kreditov, pokupijo vseh prostih kapacitet in jih dajo v najem???

Komu jih bojo pa dali v najem? Stanovanj je preveč.
Če so vse druge razne naložbe blazno dobre, zakaj imajo danes banke vezanega več denarja kot kadarkoli prej, za ta bedn procent ali dva?
Danes niso časi za take posle. Čeprav, kdor se upa, bo morda tudi dobro zaslužil.

GregiB je 14. nov 2014 ob 14:19 izjavil:

zakaj je v Sloveniji par tisoč bivalnih enot naprodaj

Lahko jih je tudi par 10 tisoč... pa ti nič ne pomaga če dobesedno razpadajo. Takih se preprosto ne splača kupit. Sem že probala razložit malo više ampak zgleda da se pogovarjam s plesnivim zidovi in ne ljudmi ki naj bi znali razmišljat.

Jaz zagovarjam nakup. Ampak Celovških dvorov, recimo, niti gledat ne grem... prvič zato ker se bojim da mi bo kaj na glavo padlo, drugič zato ker je kvalitetna obnova samo enega stanovanja preprosto nemogoča (ne samo preklemano draga).

Če pa zagovorniki najemnin ne znate najt pametne primerjave pa mi v fris mečete le neke nekvalitetne podrtije kot argument da se lastništvo ne splača... pol vam pa ni pomoči. Oz. se v takem primeru lahko le strinjam z vami. Ampak, kot že rečeno, funkcionalno nesposobni ljudje naj se ne spravljajo v nakup nepremičnine... ker bo na koncu le jok.

Pithlit je 14. nov 2014 ob 14:54 izjavil:

Lahko jih je tudi par 10 tisoč... pa ti nič ne pomaga če dobesedno razpadajo. Takih se preprosto ne splača kupit. Sem že probala razložit malo više ampak zgleda da se pogovarjam s plesnivim zidovi in ne ljudmi ki naj bi znali razmišljat.

Bom ekstra zate malo drugače vprašal... zakaj si tvojo nepremičnino kupila ti in ne najemodajalec investitor....?

BTW, sicer nisem zagovornik najemnin, niti lastništva ampak ugotavljam, da je oboje po svoje dobro (slabo)... a akr se tiče primerjalnih izračunov, sem jih jaz nekaj naredil v tem threadu... a verjetno za večino lastnikov nepremičnin verjetno niso dovolj pametne, zato sem Okapija povabil, da jo naredi on...

Kak ste leseni eni... Sem si mislil, da je slo-tech poln pubertetnih mulcev, ki igrajo igrice in so najbolj pametni samim sebi ampak opažam, da je poln samim sebi pametnim odraslim osebkom. Si sploh predstavljate debato na takem nivoju obraz v obraz? Sram bi vas moralo bit...

Če še vam ni jasno, se ne kregate o tem kaj se bolj splača ampak kaj je tebi všeč vs. kaj je meni všeč. Kaj je nekomu v danem trenutku bolj smiselno vs. kaj si želi na dolgi rok (selitve), tolko vseh drugih faktorjev kot že Xkrat napisano, ki so daleč od evrov in kalkulacij.

Meni se trenutno ne splača (finančno) nobeno. Pa sem prvi, ki vam odgovori nekaj novega. Ne lastim si nepremičnine oz. ne najemam že osem let. Podjetje krije bivanje (kateremu se pa splača najemat, ker se za službo pogosto selim). Iz istega razloga sem bil tri leta v lastnem podnajemniškem stanovanju, če bo pa kdaj moja zgodba drugačna bom pa metal sidro in kupil nepremičnino.

GregiB je 14. nov 2014 ob 14:19 izjavil:

Pa dajte prosim odgovoriti na naslednje... zakaj je v Sloveniji par tisoč bivalnih enot naprodaj, povpraševalcev po najemniških stanovanjih pa veliko, pa najemodajalci ne najamejo kreditov, pokupijo vseh prostih kapacitet in jih dajo v najem???

Zato ker imajo ljudje nerealne cene za stanovanja ...

Poleg tega banke slabo kreditirajo.

jype je 14. nov 2014 ob 15:24 izjavil:

Najemnina je easy, daš dnar in dobiš ključe.

Sploh če je to pri žlahti ...

Kaboom> Iz istega razloga sem bil tri leta v lastnem podnajemniškem stanovanju, če bo pa kdaj moja zgodba drugačna bom pa metal sidro in kupil nepremičnino.

Trol> Ne splača se ti.

Hvala za tvoje osebno mnenje, a pri svoji osebni odločitvi ga ne bom upošteval.

Loocas je 14. nov 2014 ob 16:50 izjavil:

mhm, sploh če je ravno okoli 20 leta vsesplošni crash na borzi (tako ali tako imamo gospodarske cikle) in tisti, ki ravno odplača kredit, začne poceni kupovati delnice...

imho: ko odplacam kredit raje kupim se eno stanovanje (ce je v skladu z pogoji, katere sem opisal par strani nazaj), ga dam v najem po ceni priblizni/enaki strosku kredita, odvecen dnar pa namenim za rezervo - investicije/pokrivanje stroskov kredita ali stroskov ob menjavi najemnikov - ali pa za štipendiranje otroka.

Ja, delnice se full splača kupovati - nimaš kaj zgubiti (razen vsega) še posebej NKBM :) - vsaj za navadne smrtnike, ki se nimajo časa ukvarjati s spremljanjem dogajanja na borzi.

(Seveda pa je treba upoštevati da so na S-T samo taki "specialisti", ki so z VC sofinancirali FB,Linkedin, itd ... ter se sedaj zdolgočaseni sončijo na svojih jahtah in si čas krajšajo z trollanjem po S-T)

Evo, en izračun, ker sem ravno našel kalkulator naložb od NLB.

Odločimo se za 150 jurjev vredno stanovanje. Za lažje računanje sem vzel kar 100% kredit. Po nespremenljivi (ker smo ziheraši) obrestni meri je mesečni obrok ravno 1000 evrov (in par evrov, ki sem jih zanemaril, ker NLB verjetno nima najugodnejših možnih stanovanjskih kreditov). Za stanovanje torej daš 240.000 jurjev.

OK, kaj pa najem? Če bi vzeli 20 letno "amortizacijo" stanovanja, bi bila mesečna najemnina 625 evrov. Ampak da bo lažje za računati, vzemimo 500 evrov, ker je najemnik našel malo cenejšo možnost. Ali je upravičeno pričakovati, da lahko 90 m2 veliko spodobno ohranjeno stanovanje (takšna lahko danes kupiš za 150 jurjev) res najameš za 500 evrov, ne vem.

Najemniku torej ostane 500 evrov mesečno za finančne čarovnije. Se pravi naslednjih 20 let plačuje 500 evrov najemnine in 500 evrov vlaga. NLB-jevo računalo pravi, da ima pri mesečnem vložku 500 evrov ob 4% donosnosti na koncu 182.000 evrov.

Mimogrede, če bi računali začetno najemnino 600 evrov, in torej varčevanje po 400 evrov mesečno, bi bila končna privarčevana vsota 146.000 evrov.

Pri tem izračunu je ena ključna pomanjkljivost, namreč, najemnina 20 let sigurno ne bo ostala enaka, ampak lahko s precejšnjo gotovostjo trdimo, da se bo višala in recimo sledila inflaciji. Na drugi strani bo kredit vseh 20 let ostal enak. Koliko to vpliva na manjši prihranek najemnika, se mi ne ljubi računati. Ampak upravičeno lahko rečemo, da bo zaradi tega na koncu imel manj od 182 jurjev.

Druga neznanka je vrednost/cena tega stanovanja po 20 letih. O tem se lahko kregamo še naslednjih 10 strani. Kdo bo rekel, da bo recimo še vedno vredno 150 jurjev (negativni vpliv starosti in pozitivni vpliv inflacije na ceno nepremičnin bi se torej izenačila), kakšen se bo našel, ki bo razlagal, da se bo stanovanje v 20 letih sigurno vsaj enkrat podrlo in ne bo vredno 0, kdo pa bo rekel, da je donosnost naložbe v nepremičnino vsaj 1,5% in bo torej to stanovanje po 20 letih vredno 200 jurjev.

Jaz bi recimo rekel, da bo imel najemnik na koncu 150 jurjev (se pravi kot bi povprečno vseh 20 let plačeval 600 evrov najemnine in 400 evrov vlagal), stanovanje pa bo po 20 letih mogoče prodati za 200 jurjev. Kupec je torej po 20 letih za 50.000 evrov na boljšem.

Sedaj se jih bo sigurno nekaj našlo, ki bodo začeli razlagati, da imajo pametni vlagatelji več kot 4% donos, pa da bo nepremičninski balon tako počil, da si še 20 let ne bo opomogel in stanovanje po 20 letih ne bo vredno niti 150 jurjev.

Skratka, vsi scenariji, po katerih ima najemnik po 20 letih nekaj več kot kupec, temeljijo na tveganjih, pametnem in predvsem vestnem varčevanju oziroma vlaganju (kar je v teoriji možno, v praksi resničnega življenja pa za 95% populacije ne drži), ter ničelni ali negativni rasti vrednosti rabljenih nepremičnin. Na drugi strani kupec ne tvega praktično ničesar, ker stanovati tako ali tako nekje mora.

V naslednjih 20 letih se vse skupaj še bolj nagne v prid nakupa, ker lahko sedaj kupec mesečno vlaga 1000 evrov, najemnik pa še naprej samo po 500 - oziroma v resnici še precej manj, ker se pač najemnina viša.

O.

Sej je bilo ze na prvi strani razlozeno, da je meja takrat ko za najemnino letno das 1/20 stroske neprimicnine. V Sloveniji je trenutno povprecje 1/21.5 (ali koliko ze), pri bolj vrednih nepremicnah pa se celo visje. Torej se splaca najemati, ko bo padlo se bo splacalo nakupovati. Tako pravijo tisti, ki se ukvarjajo s trgovanjem nepremicnin, jaz jim verjamem.

Pithlit> Še enkrat. Večina od praznih nepremičnin na trgu je za svojo ceno v (pre)žalostnem stanju. Hecno da folk raje kot v ta stanovanja denar meče v lastne rešitve (bajte). Me kar malo preseneča kolk jih je zraslo okoli mene...

Še enkrat: Cena nima zveze s tem, kar ljudje v resnici počnejo. Praktično vsaka mestna srajca v Ljubljani si lasti velik družinski avto, ker si ga lahko - ne ker je ekonomično ali celo smiselno.

Pithlit> Ne. Funkcionalno sposoben osebek bo pogruntal da o nepremičninah nima dovolj pojma in bo na ogled s seboj pripeljal nekoga ki se na to spozna. Mogoče kakšnega fajn cenilca. Pa tudi kak sposoben gradbinec bi znal pomagat. Tko kot laiki rabljene avtomobile kupujemo v spremstvu vsaj na pol sposobnega mehanika.

Ampak avto vedno kupite, tudi kadar si ga ne morete privoščiti in ga v resnici niti potrebujete ne - ampak ker je denar vaš, vam pač to moramo dovoliti (k sreči pa nikjer ne piše, da vam moramo zagotoviti tudi dovolj zmogljivo infrastrukturo in dovolj prostora, da imate vsak svojo hišo in vsak svoj avtomobil).

Loocas> nekdo, ki se obnaša iracionalno, drugim razlaga kaj je racionalno.. yep, Glory days.

Ti torej trdiš, da se moraš najprej ubit s skokom v prepad, preden lahko drugim razlagaš, da je skok v prepad smrtno nevaren?

Loocas> imaš tudi vso možnost, da živiš tako kot pišeš/govoriš, pa tega ne storiš.

Jaz se vsekakor ne obnašam tako, da bi porabil čim manj. Če je absoluten pohlep racionalen, potem razumem, da misliš, da jaz nisem racionalen.

Ampak to ne spremeni številk - najem je cenejši.

Loocas> Put your money where your mouth is.

http://app.strava.com/athletes/401485

ampak ker je denar vaš, vam pač to moramo dovoliti

Mater se nosimo, nisem sploh vedel, da bi moral tebe vprašat za dovoljenje, da kupim avto. Resno, kakšno diagnozo maš ti, to pač več ni normalno.

To učijo šele v tretjem razredu osnovne šole.

za bemfle in merđe pa šele v četrtem razredu

Če ne znaš izračunat, ne skrbi - če si se naučil tipkat, se zagotovo lahko tudi računat.

vsa potrebna matematika za tole mi gre dobro od rok (skupaj s potrebnim ščepcem ekonometrije), dont worry

Praktično vsaka mestna srajca v Ljubljani si lasti velik družinski avto, ker si ga lahko - ne ker je ekonomično ali celo smiselno.

Večino stvari imamo zato, ker jih imamo lahko, ne ker bi bilo ekonomično ali smiselno.

Čedalje bolj me zanima, za kakšne ekonomične oziroma smiselne stvari ti porabljaš svoj denar. Oziroma ga boš porabil, ko se bo dovolj oplemenitil.

O.

Ne, si ga ne. Dodaš zgolj strošek lastništva, sicer bi vsak, ki ima dovolj denarja, da stanovanje kupi, stanovanje tudi kupil. Katerokoli, ker bi se nedvomno splačalo.

Razum te očitno povsem zapušča. Na svetu je tisoč različnih načinov vlaganja denarja, nekateri so boljši, nekateri slabši, nekateri dolgoročnejši, nekateri kratkoročnejši. Nakup nepremičnin za oddajanje je eden od bolj dolgoročnih, saj začne prinašati denar šele po 20 letih.

Po tvoji logiki je pameten samo tisti, ki vlaga v najboljšo možno stvar (farmo cibetovk, ki na Javi predelujejo kavina zrna v zlato), vsi ostali pa so neumni in v bistvu mečejo denar stran.

najbolj absurdno nizko vrednost tega premoženja ti banka pokaže, ko ji ta denar posodiš, tržno vrednost tega premoženja ti pa ista banka pokaže, ko si poskusiš ta denar sposoditi od nje.

In kaj ti pokaže stanodajalec? Da je dobrodelnež, ki ti bo z nizko najemnino subvencioniral (beri: s svojim denarjem plačal) streho nad glavo?

O.

jype je 14. nov 2014 ob 20:55 izjavil:

Lažeš in podtikaš: Jaz pravim, da je _ceneje_ biti v najemu in razpolagati z likvidnimi sredstvi, kot kupiti nepremičnino

Podtikaš kvečjemu ti. Ti si spraševal, zakaj vsi, ki imajo denar za vlaganje, ne kupujejo stanovanj. Vprašanje bi bilo približno smiselno, če bi bilo oddajanje stanovanj najboljša možna investicija.

O.

In vendar se po svetu mnogi ukvarjajo s tem, celo nekatere velike korporacije. Zanimivo.

O.

jype je 14. nov 2014 ob 21:22 izjavil:

Okapi> In vendar se po svetu mnogi ukvarjajo s tem, celo nekatere velike korporacije. Zanimivo.;)

Mhm, ker lahko skozi ekonomijo obsega ogromno prihranijo. Saj tudi pri nas pametni ljudje ne oddajajo nepremičnin najemnikom, ampak agencijam, ki se ukvarjajo z nepremičninami (in se pri tem zavarujejo proti večini tveganj, ki jih agencije zaradi obsega veliko lažje absorbirajo).

Se pravi, ne samo da se splača oddajati, splača se celo plačevati agenciji, ki oddaja namesto tebe.

O.