Oddajanje stanovanja v najem je bajno dobičkonosen posel!

Debata iz Plače v IT industriji

Spura je 3. sep 2017 ob 11:13 izjavil:

Geho je 2. sep 2017 ob 11:10 izjavil:

nekdo drug pa lepo bogati na račun mojega dela.

A da lepo bogati? Sestej najemnine, odstej davek in stroske, pa poglej kok je to kapitalskega dobicka.

Še vedno dajem nekomu denar, ki ga ima že več kot očitno preveč. Če ima nekdo stanovanje da ga oddaja, pomeni da ima več kot enega. Stanovanje danes je najdražja dobrina slehernega človeka (pustmo bogataše in njihove igračke). Torej nekdo, ki oddaja stanovanje ima stanovanje v akterem živi in potem še dodatna stanovanja katera oddaja in z njimi služi denar. Zakaj bi takemu človeku dal pol svoje plače samo zato, da bom imel neko streho nad glavo, ki ne bo nikoli moja??? Ta človek od vseh dajatev še vedno pošteno zasluži. Vem iz prve roke, kako folk dobi po 400+€ mesečno za najemnino in potem davke plača ali pa ne, potem imajo pa po 2, 3 bajte, 5 avtov,...

Geho je 14. sep 2017 ob 21:46 izjavil:

Spura je 3. sep 2017 ob 11:13 izjavil:

Geho je 2. sep 2017 ob 11:10 izjavil:

nekdo drug pa lepo bogati na račun mojega dela.

A da lepo bogati? Sestej najemnine, odstej davek in stroske, pa poglej kok je to kapitalskega dobicka.

Še vedno dajem nekomu denar, ki ga ima že več kot očitno preveč. Če ima nekdo stanovanje da ga oddaja, pomeni da ima več kot enega. Stanovanje danes je najdražja dobrina slehernega človeka (pustmo bogataše in njihove igračke). Torej nekdo, ki oddaja stanovanje ima stanovanje v akterem živi in potem še dodatna stanovanja katera oddaja in z njimi služi denar. Zakaj bi takemu človeku dal pol svoje plače samo zato, da bom imel neko streho nad glavo, ki ne bo nikoli moja??? Ta človek od vseh dajatev še vedno pošteno zasluži. Vem iz prve roke, kako folk dobi po 400+€ mesečno za najemnino in potem davke plača ali pa ne, potem imajo pa po 2, 3 bajte, 5 avtov,...

Pri najemu imaš vedno dva tipa najemnikov:
- Eni živijo v najemniškem stanovanju ker si nakupa ne morejo privoščiti (niso kreditno sposobni...).
- Spet drugi ker je to luksuz. Lahko vsako leto živiš v drugem mestu/državi/kontinetu, nimaš skrbi z vzdrževanjem stanovanja, bloka. Če se naveličaš stanovanja ali to postane premajhno, greš drugam. Če zgubiš službo in vzameš manj plačano delo se lahko hitro preseliš v manjše stanovanje - velja tudi v obratni smeri ...

In ko smo ravno pri hudem zaslužku najemodajalcev. Pred nekaj tedni smo naredili izračun smotrnosti nakupa stanovanja za najem:
Izhodišče: 15 let krede za 80% vrednosti stanovanja (20% pologa) (recimo 1 sobno flet v Ljublani za 90k z najemnino cca 400€ - optimistično)
Metoda: Mesečni znesek najemnino zmanjšaš za 25% davka in ostale stroške: "davek na nepremičnine", rezervni sklad, zavarovanje, predvideno vzdrževanje (15 let razdeljeno na mesec)
Rezultat: "ostanek" mesečne najemnine ne pokriva kredita - kar pomeni da moraš še nekaj 10€ mesečno dodat še sam.
Zaključk: Ko upoštevaš začetni polog in mesečna "doplačila" do anuitete prideš do izračuna, da si, ob predpostavki, da je po 15 letih stanovanje vredno vsaj toliko kot danes, na pozitivni nuli.

Disclaimer: Neplačevanje davka od najemnin je seveda druga zgodba - to je dejansko glavni dobiček od najemnin pri takšnih odločitvah "kredit in oddaja stanovanja".

Meni se pa ravno zdi da se stanovanje splača oddajati.

Malo za hec sem pogledal npr stanovanje 34k€ je baje 240€/mesečno najemnina. -25% davka in dobivaš 180€ mesečno.

Polovico(17k) daš pologa, za polovico vzameš kredit, odplačuješ npr 8 let in pride kredit približno 180€ na mesec. Sepravi z najemnino odplačuješ stanovanje in po 8letih kredit odplačan, stanovanje v vrednosti 34k€ pa tvoje. Sepravi si zaslužil 17k€ v 8 letih, oz verjetno par tisoč manj zaradi kakšnih drugih stroškov.

Ali se morda motim in se računica v realnosti ne izide? Vzameš več stanovanj in imaš stalen prihodek, po 8 letih pa kupiš stanovanje za 64k€, polovico vzameš kredita, po 8 letih odplačan in potem stanovanje za 128k€ in tako naprej :D??

Če oddaš stanovanje s tržno najemnino, ponavadi pomeni, da oddaš tudi notranjo opremo.

Torej stroškovno odgovarjaš za:
- Pralni stroj
- Pomivalni stroj
- Bojler
- Pečico
- Štedilnik
- Hladilnik
- Radiatorje
- Televizor
- Vodovodno in električno napeljavo
- Okna in rolete

Plačuješ tudi rezervni sklad. V primeru nujnih investicij lahko mesečni doprinos naraste na nezanemarljiv znesek.

Vmes se ti bodo najemniki seveda menjali, kar pomeni, da boš imel več mesecev stanovanje nezasedeno, sploh če ni na zanimivi lokaciji (nakupna cena 34k). Med vsako menjavo boš moral stanovanje sčistit, prebelit, popravit. Če sam ne boš mel časa z oddajo boš moral plačat še agencijo.

Po 8 letih boš moral vsaj enega od prostorov delno prenovit, ker bo uničen od uporabe, tako da ti par tisočakov ne uide.

Lahko si seveda "prasec" in večino teh stroškov prevališ na najemnika, ampak dvomim, da na dolgi rok lahko posluješ na tak način.

Poleg tega kredita ne boš dobil brez obresti, kar pomeni, da mesečni obrok ne bo 180 ampak bližje 200 evrom.

Lahko si seveda "prasec" in večino teh stroškov prevališ na najemnika, ampak dvomim, da na dolgi rok lahko posluješ na tak način.

uh, sem to spremljal pri kolegih, kateri so za najemnine plačevali čez "jurja". Takšni najemodajalci znajo biti še bolj stiskaški. Stisneš mu "čukapetsto" na roko, potem mu je pa težko financirati 300eur za nek strošek, ker je stanovanje kao novo in se nima kej pokvarit (take slišiš za 5 ali celo 10 let stara stanovanja) oz. ti jasno pove, da je njegovo mnenje, da je to tvoj strošek (trololo, ker na sodišče pravdat se verjetno ne bo vsak šel...). Ali pa ko najemodajalec študentom teži, kako drago ga pride kredit za flat, a od njih vleče 150eur+ po komadu. Rezervni sklad in razna zavarovanja za stanovanja? Pff sej pa itak najemnik vse uniči, nej še plača

OrkAA je 21. sep 2017 ob 21:13 izjavil:

Če oddaš stanovanje s tržno najemnino, ponavadi pomeni, da oddaš tudi notranjo opremo.

Torej stroškovno odgovarjaš za:
- Pralni stroj
- Pomivalni stroj
- Bojler
- Pečico
- Štedilnik
- Hladilnik
- Radiatorje
- Televizor
- Vodovodno in električno napeljavo
- Okna in rolete

Plačuješ tudi rezervni sklad. V primeru nujnih investicij lahko mesečni doprinos naraste na nezanemarljiv znesek.

To lahko vse obesiš na najemnika, če se tako zmeniš.

Jaz sem že... Za nekaj manjšo najemnino...

A vi okna, rolete, radiatorje menjate na 5 let?

Najemniki pri nas nimajo nikoli dolgoročnega najema.

In ja, če bi jih on menjal, naj jih kar vzame.

Ampak naj mi vzpostavi prejšnje stanje (s starimi okni, roletami in radiatorji) .

Upam, da si spoznal kako butast je bil tvoj post...

Poleg tega najemnik brez soglasja lastnika NE SME posegati v stanovanje.

OrkAA je 21. sep 2017 ob 21:13 izjavil:

Med vsako menjavo boš moral stanovanje sčistit, prebelit, popravit.

Prebelit stanovanje za vsako menjavo najemnika? Kaj sanjas?

Invictus je 22. sep 2017 ob 12:02 izjavil:

A vi okna, rolete, radiatorje menjate na 5 let?

Najemniki pri nas nimajo nikoli dolgoročnega najema.

In ja, če bi jih on menjal, naj jih kar vzame.

Ampak naj mi vzpostavi prejšnje stanje (s starimi okni, roletami in radiatorji) .

Upam, da si spoznal kako butast je bil tvoj post...

Poleg tega najemnik brez soglasja lastnika NE SME posegati v stanovanje.

Torej... stroška oken, rolet, radiatorjev ipd. ne prevališ na najemnika. Butast post ali ne, še bolj butasto izpadeš, ko sam sebe negiraš takoj v naslednjem postu.

Ne pozabi dopisat, da te stroske "placuje najemnik", ker si mu v zameno znizal najemnino. To v praksi pomeni, da te stroske placujes ti, le da denar naredi malo krajso pot.

To je tvoj fiktiven izračun in scenarij.

Če bo najemnik naredil škodo, bomo poklicali cenilca, ki bo ocenil škodo, in bom najemnika tožil. Zelo fajn iztožljiva zadeva. Poleg tega obstaja varščina. Saj za prevzem si že slišal? Čene bo prevzema, bom pač zaračunal najemnino, dokler ne bo opravljen, ali dobim novega najemnika. Tudi iztožljiva zadeva.

Pa tudi matematika s stroški ti ne gre, saj si pozabil na davek...

Pa popravilo strojev 500 EUR? Si nor? Za ta denar dobiš nove . Itak mi strojev ni treba kupovat za vsakega najemnika novih. Dostikrat jih najemnik sam prinese, sploh dolgoročni. Tako da jih sploh ni treba imeti noter.

Zakaj bi belil za novega najemnika? Dostikrat se zgodi da prejšnji najemnik samoiniciativno pobeli, ko se izseli.

Če se gre ljudem za dolgoročni najem, s stanovanjem delajo kot s svojim.

Invictus je 22. sep 2017 ob 14:45 izjavil:

To je tvoj fiktiven izračun in scenarij.

Če bo najemnik naredil škodo, bomo poklicali cenilca, ki bo ocenil škodo, in bom najemnika tožil. Zelo fajn iztožljiva zadeva. Poleg tega obstaja varščina. Saj za prevzem si že slišal? Čene bo prevzema, bom pač zaračunal najemnino, dokler ne bo opravljen, ali dobim novega najemnika. Tudi iztožljiva zadeva.

Pa tudi matematika s stroški ti ne gre, saj si pozabil na davek...

Pa popravilo strojev 500 EUR? Si nor? Za ta denar dobiš nove . Itak mi strojev ni treba kupovat za vsakega najemnika novih. Dostikrat jih najemnik sam prinese, sploh dolgoročni. Tako da jih sploh ni treba imeti noter.

Zakaj bi belil za novega najemnika? Dostikrat se zgodi da prejšnji najemnik samoiniciativno pobeli, ko se izseli.

Če se gre ljudem za dolgoročni najem, s stanovanjem delajo kot s svojim.

Tega ti ne bo nihce sel delat, ce ni to zapisano tako v pogodbi.

FTad je 22. sep 2017 ob 14:51 izjavil:

Tega ti ne bo nihce sel delat, ce ni to zapisano tako v pogodbi.

Večina Slo-Techovcev ne, normalni ljudje pa pospravijo svojo svinjarijo za sabo...

Moj izračun je bil seveda objavljen v bolj komičnem smislu - rad namreč malo hecam Invictusa.

To niso edini stroški, ki jih imaš s stanovanjem. Niti ni nujno, da so pravilno ocenjeni. Najboljše bi bilo, če stroške objavi nekdo, ki stanovanje dejansko oddaja in vestno vodi račune. Kar se pa tiče davkov so pa itak pri obeh izračunih enaki. V Sloveniji skoraj nihče fursu ne prijavi polne najemnine, temveč ~polovico, ostalo gre pa na roke ali kako drugače.

Smo pa globoko zašli od teme. Me ne moti, če se vse to sranje pobriše. :)

Vsaj bajt se ne oddaja, ker bi rad živel od tega (če imaš eno staro obnovljeno), temveč zato, da imaš še nek stranski dohodek.

svet je razdeljen na bogate starše in folk k nima bogatih staršev

OrkAA je 22. sep 2017 ob 19:08 izjavil:

Moj izračun je bil seveda objavljen v bolj komičnem smislu - rad namreč malo hecam Invictusa.

To niso edini stroški, ki jih imaš s stanovanjem. Niti ni nujno, da so pravilno ocenjeni. Najboljše bi bilo, če stroške objavi nekdo, ki stanovanje dejansko oddaja in vestno vodi račune. Kar se pa tiče davkov so pa itak pri obeh izračunih enaki. V Sloveniji skoraj nihče fursu ne prijavi polne najemnine, temveč ~polovico, ostalo gre pa na roke ali kako drugače.

Smo pa globoko zašli od teme. Me ne moti, če se vse to sranje pobriše. :)

Jaz ga oddajam.

Najemnik plača vse, razen NUSZ in seveda davka na najemnino.

Poleg tega ima neposredno izvršljiv naslov za izvršbo, če najemnik ne bo plačal tistga kar mora. Ne bo prvi, ki ga tožim za povrnitev stroškov.

No, davek na najemnino financira najemnik, tebi se le obračuna in ga plačaš.

OrkAA je 21. sep 2017 ob 21:13 izjavil:

Če oddaš stanovanje s tržno najemnino, ponavadi pomeni, da oddaš tudi notranjo opremo.

Torej stroškovno odgovarjaš za:
- Pralni stroj
- Pomivalni stroj
- Bojler
- Pečico
- Štedilnik
- Hladilnik
- Radiatorje
- Televizor
- Vodovodno in električno napeljavo
- Okna in rolete

Kaj ni za tovrstne (ne)predvidene stroške namenjena varščina? Ponavadi ta znaša vsaj eno najemnino ali dve.

mikhail je 22. sep 2017 ob 21:03 izjavil:

OrkAA je 21. sep 2017 ob 21:13 izjavil:

Če oddaš stanovanje s tržno najemnino, ponavadi pomeni, da oddaš tudi notranjo opremo.

Torej stroškovno odgovarjaš za:
- Pralni stroj
- Pomivalni stroj
- Bojler
- Pečico
- Štedilnik
- Hladilnik
- Radiatorje
- Televizor
- Vodovodno in električno napeljavo
- Okna in rolete

Kaj ni za tovrstne (ne)predvidene stroške namenjena varščina? Ponavadi ta znaša vsaj eno najemnino ali dve.

Varščina se porabi za stroške, ki so posledica malomarnosti najemnika. Če se stroji uporabljajo v skladu z navodili mora zanje skrbeti najemodajalec, saj pobira najemnino v katero je vključen tudi inventar v stanovanju.

OrkAA je 22. sep 2017 ob 21:10 izjavil:

Varščina se porabi za stroške, ki so posledica malomarnosti najemnika. Če se stroji uporabljajo v skladu z navodili mora zanje skrbeti najemodajalec, saj pobira najemnino v katero je vključen tudi inventar v stanovanju.

Inventar v stanovanju lahko izločiš iz pogodbe. Je tam, če ga najemnik želi uporabljati. Sam sem tako naredil. REcimo pokvaril se je pralno stroj, pa je najmenik pripeljal svojega, moj je šel na odpad.

Najemodajalec nikakor ni zavezan k menjavi pokvarjenih stvari, če ni tako dogovorjeno. Seveda so potem najemnine večje... Stvar dogovora...

V Nemčiji imaš minimalen standard kaj mora biti v stanovanju. Na Bavarskem je obvezna samo kopalnica in sekret. Kupit moraš vse pohištvo. Recimo v hamburškem koncu mora najemodajalec zagotoviti delujočo kuhinjo.

Znanec v Švici ni dobil z najemniškim stanovanjem niti žarnic... Je bilo vse ven pobrano. Takojšen stroške cirka 15k EURE za opremo.

Tvoja tašča preveč jamra . pa bolj slabo računa. In popravi vse kar crkne na lastne stroške.

Naj ga pa dražje odda... In stroške prenese na najemnika. Saj končno on koristi stanovanje.

Pri meni je tako, da sem se ravno preselil, ko smo uredili fasado. Ker novo izolacijo koristi najemnik, naj on plačuje zanjo .

Tako ali tako pa je najbolje dati stanovanje v upravljanje. Za dodatnih 20 EUR stroškov na mesec nimam nič dela...

Meni se najbolje zdi "sistem" v avstriji, kjer se večinoma oddajajo prazna stanovanja.
Nižji najem in manj možnih preglavic za najemodajalca.

Dr_M je 22. sep 2017 ob 21:37 izjavil:

Moja tasca oddaja zelo lepo stanovanje v siski za nekih 400e na mesec (lahko bi mogoce se kaksnega stotaka vec dobila, ampak not so znani ljudje, ki zelo lepo skrbijo za stanovanje in redno placujejo ze vec let), pa pravi, da po vseh stroskih bolj malo ostane (razni skladi, davkarija...), tako da je samo se vprasanje casa, kdaj ga bo prodala.

Davek od oddaje je 90 € na mesec.
Davek NUSZ je recimo ene 30 € letno, torej 3 mesečno.
Rezervni sklad je max 20 mesečno.
Najemniki plačujejo ostalo, plus lepo skrbijo -> ni veliko izrednih stroškov, recimo 300 na leto.
To je cirka 140 € stroškov na mesec, ostane jih 260 na mesec. To ravno ni "bolj malo". Če proda, od kupnine ne bo dobila 260 € obresti ali rente ali karkoli na mesec, pa če se na glavo postavi. Ergo, ne bo prodala, razen če rabi kup denarja naenkrat za kaj drugega kupit.