Izselitev najemnika

darkolord je 18. sep 2016 ob 13:40 izjavil:

Glede odpoveda najemne pogodbe iz krivdnih razlogov (103. člen SZ-1) ni videti nobene razlike. Pri odpovedi iz nekrivdnih razlogov moraš najemniku v vsakem primeru priskrbeti drugo ustrezno stanovanje (106. člen SZ-1).

Če se nočejo izseliti po (rednem) poteku najemne pogodbe (nezakonita uporaba nepremičnine), se pri utemeljenosti izpraznitvenega zahtevka zaradi nezakonite uporabe ne upoštevajo socialni razlogi.

Je pa treba biti previden pri izvršljivih notarskih zapisih, saj sodeč po odločbi VSL sklep III Ip 2181/2014, notarski zapis ni ustrezen izvršilni naslov za prisilno izselitev dolžnika iz nepremičnine in je treba vseeno na sodišče:

Ker je predmet za nedoločen čas sklenjene najemne pogodbe v notarskem zapisu stanovanje, notarski zapis ni ustrezen izvršilni naslov za prisilno izselitev dolžnika iz nepremičnine ter izročitev nepremičnine prosto oseb in stvari upniku. Upoštevati je namreč treba posebnost ureditve Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki v tretjem odstavku 112. člena omogoča uveljavitev izredne odpovedne pravice glede najemne pogodbe samo sodno. Določeno je namreč, da se najemna (in podnajemna) pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Izvršilni naslov za izselitev iz stanovanja kot posledico prenehanja najemne pogodbe zaradi izredne odpovedi, je tako lahko le (pravnomočna) sodna odločba.

Zato se pa sklene pogodba za določen čas (recimo 1 leto), pri čemer je določena neposredna izvršljivost najemnikovih obveznosti (i) plačevanja najemnine in (ii) izselitve do izteka najemnega obdobja. Obe terjatvi sta nepogojni in nastopita vsaka zase z nastopom časovnega trenutka, zato ni potrebna sodna odločba. V najslabšem primeru (če se najemnik vseli in že takoj ne plačuje najemnin) tako do prisilne izselitve oz. vložitve izvšrbe traja recimo 1 leto.

St235 je 19. sep 2016 ob 09:30 izjavil:

Samo v tvojih mokrih sanjah.

Če je najemna pogodba sklenjena z fizično osebo potem predčasna odpoved le te ni možna brez zakonsko predpisanih krivdnih razlogov. Izjema je, če se najemodajalcu najde primerna alternativna nastanitev.

Če v pogodbi piše, da jo lahko prekineš če ti umre zlata ribica, pol jo lahko prekineš ko umre zlata ribica. Enim res logika šepa na polno. Ni čudno da je tolk smešnih sporov na sodiščih okoli banalnih stvari, če vam niti ni jasno da če se nekaj dogovoriš in podpišeš v pogodbi, da to velja.

smacker je 19. sep 2016 ob 09:40 izjavil:

Če v pogodbi piše, da jo lahko prekineš če ti umre zlata ribica, pol jo lahko prekineš ko umre zlata ribica. Enim res logika šepa na polno. Ni čudno da je tolk smešnih sporov na sodiščih okoli banalnih stvari, če vam niti ni jasno da če se nekaj dogovoriš in podpišeš v pogodbi, da to velja.

Če v pogodbi navedeš pogoje, ki so protizakoniti, pogodba niti ni veljavna. Kljub podpisom...

Takrat najemniku sploh ni treba plačevati najemnine, ker pač nima veljavne pogodbe, in najemodajalec pa nima veljavne pogodbe preko katerega bi lahko najemnino izterjal.

smacker je 19. sep 2016 ob 09:40 izjavil:

St235 je 19. sep 2016 ob 09:30 izjavil:

Samo v tvojih mokrih sanjah.

Če je najemna pogodba sklenjena z fizično osebo potem predčasna odpoved le te ni možna brez zakonsko predpisanih krivdnih razlogov. Izjema je, če se najemodajalcu najde primerna alternativna nastanitev.

Če v pogodbi piše, da jo lahko prekineš če ti umre zlata ribica, pol jo lahko prekineš ko umre zlata ribica. Enim res logika šepa na polno. Ni čudno da je tolk smešnih sporov na sodiščih okoli banalnih stvari, če vam niti ni jasno da če se nekaj dogovoriš in podpišeš v pogodbi, da to velja.

Kaj ko bi namesto, da delaš bedaka iz sebe prebral stanovanjski zakonik? Ravno zaradi takih idiotizmov, imamo glede pogodbenih odnosov v katerih obstaja izrazita razlika med pogodbenimi strankami, zakonska določila, ki omejujejo takšno idiotsko interpretacijo obligacijskega zakonika. Eno takih področji je tudi najemno razmerje, pa naprimer potrošniško, delovno itd... In tako je določeno, da najemodajalec brez krivdnih razlogov ne more prekinit pogodbe brez, da zagotovi nadomestno stanovanje.

Invictus je 19. sep 2016 ob 09:42 izjavil:

smacker je 19. sep 2016 ob 09:40 izjavil:

Če v pogodbi piše, da jo lahko prekineš če ti umre zlata ribica, pol jo lahko prekineš ko umre zlata ribica. Enim res logika šepa na polno. Ni čudno da je tolk smešnih sporov na sodiščih okoli banalnih stvari, če vam niti ni jasno da če se nekaj dogovoriš in podpišeš v pogodbi, da to velja.

Če v pogodbi navedeš pogoje, ki so protizakoniti, pogodba niti ni veljavna. Kljub podpisom...

Takrat najemniku sploh ni treba plačevati najemnine, ker pač nima veljavne pogodbe, in najemodajalec pa nima veljavne pogodbe preko katerega bi lahko najemnino izterjal.

Kaj to imate tekmovanje, kdo bo bolj neumno in z zdravo pametjo skregano interpretacijo podal?

Pogodbo rabiš zato, da se dogovoriš stvari, ki jih ne določa zakon (stranke v postopku, predmet najemne pogodbe, cena, rok trajanja,...). Ponavadi je pametno tudi par stvari iz zakona eksplicitno navesti v pogodbo. Ni pa pogodba namenjena temu, da tja tlačiš člene, ki so v direktnem nasprotju z zakonom. Takšni členi so seveda nični in nimajo nikakršne pravne veljave.

Tako, da namesto, da se napihuješ predlagam, da si prebereš kaj na temo obligacijskega prava in specifik, ki jih določa področna zakonodaja (stanovanjska, delovnopravna...) potem ti bo mogoče bolj jasno kake idiotizme stresaš.

Zakon je okvir, tvoja pogodba pa slika.
Lahko naslikas kar zelis, dokler pase v okvir. Kar ne pase bo pac odrezano stran.
Lahko pa seveda samo okvir obesis na zid. Ampak par pack kot so cena pa datum bos moral naredit, ce ne ne mores vedeti kako ga sploh prav obrnit.

@Utk: o razlogih za prekinitev najemne pogodbe nima smisla razpravljat, ker sem vprašal hipotetično in ne gre za konkreten primer. Večino primerov itak rešiš z dogovorom. Če te najemnik razumno prosi za podaljšanje roka ker še ni našel stanovanja, ga valda ne boš brezsrčno na cesto postavil (vsaj jaz ga ne bi mogel). Hipotetična predpostavka je bila, da se najemnik hoče stalno naselit v tvojo hišo, pa po možnosti še krši dogovore (ne plačuje, povzroča škodo,...) V takem primeru je prav, da imamo mehanizem, ki ščiti tudi najemodajalca, čeprav verjamem da so ti primeri redki in navadno pride do zlorab/izkoriščanj v obratni smeri.

Ne, ti si vprašal kako ga vržt ven, če si se odločil prekinit pogodbo. Nikjer nič o tem, da ni plačeval ali jo drugače kršil. Pa tudi če ne bi plačeval, ali delal škodo, bi bilo bolj logično vprašanje kako to porihtat, potem pa prekinit pogodbo.

Še v tem odgovoru imaš spet čudno vprašanje - kaj če se hoče za stalno naselit. Ja zakaj bi pa drugače najemal bajto?

Ker pac vsak typo ne bo avtomatsko iznicil vsega.
Tko kot en slab clen ne pomeni, da rabis pisat zakon znova. Vcasih ga samo crtas vn.

Invictus je 19. sep 2016 ob 10:47 izjavil:

Naj mi en pravnik razloži kako je lahko pogodba z neveljavnimi, protizakonitimi členi, veljavna ?!?!

Predlagam v branje Obligacijski zakonik (od funkcionalno pismenega posameznika bi pričakova, da je prebral vsaj osnove preden se oglasi).

Konkretno člene 86-93 ki govorijo o ničnosti. Pa mogoče ne bi škodilo pogledat kaj piše o izpodbojnosti.

Pod črto pa posamezni protizakoniti členi ne pomenijo nujno tudi ničnosti pogodbe kot celote, ampak lahko pomeni zgolj ničnost spornih členov.

In četudi se izkaže, da je pogodba nična to niti pod razno ne pomeni, da lahko posameznik brezplačno biva v "najetem" stanovanju. Kako pa bo po tvoje dokazoval pravico do posesti, če je pogodba nična (torej ne obstaja)? Oziroma drugače rečeno, takoj ko bo dokazoval, da ima pravico do bivanja s tem priznava obstoj najemne pogodbe in seveda posledično tudi dolžnost plačevanja najemnine.

Med vprašanjem in trditvijo je velika razlika.

mat xxl je 19. sep 2016 ob 15:12 izjavil:

oddaja se samo z notarsko izvršljivo pogodbo

Tole velja glede denarnih terjatev, glede nedenarne terjatve ti je že zgoraj nalimal link, da je podlaga lahko samo sodba.

Beli_Zajcek je 19. sep 2016 ob 16:13 izjavil:

Prej v temi je bilo povedano, da mora lastnik, ki odpoveduje iz nekrivdnih razlogov priskrbeti nadomestno stanovanje. Kaj točno to pomeni? Je dovolj link do oglasa? Mora lastnik se dogovoriti za praktično vse, najemnik samo pride in požegna stanovanje? Se to sploh počne v praksi (domnevam da ravno ne pogosto).

Dogovoriti se mora za praktično vse in nositi tudi stroške same selitve.

106. člen
(nekrivdni odpovedni razlogi)
(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali najemni pogodbi le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.
(2) Najemniku se zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje, poleg opredelitev iz 10. člena tega zakona, stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.
(3) Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz prvega odstavka tega člena brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana kot tudi če zaradi objektivnih okoliščin, vezanih na stanovanje, nadaljnje bivanje v tem stanovanju ni več mogoče (predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno). Za lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana se šteje zlasti povečanje števila njegovih ožjih družinskih članov, povečanje števila gospodinjstev, upoštevaje merila glede primernosti stanovanja po 10. členu tega zakona.
(4) Omejitev iz prejšnjega odstavka ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države, kadar se izvajajo zamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stanovanjskega fonda, pri čemer je treba najemniku zagotoviti stanovanje v skladu z drugim odstavkom tega člena.
(5) Stroške selitve nosi lastnik.
(6) V primeru spora odloči o primernosti drugega stanovanja sodišče v nepravdnem postopku.

SaXsIm je 19. sep 2016 ob 00:22 izjavil:

Recimo, pri T-2 potrebuješ soglasje lastnika stanovanja, da ti priklopijo.

Zaposleni za pultom v T-2 trdil drugače. (pred letom-dvema, mogoče so vmes kaj spremenili)

Lahko sprožiš izvršbo za denarne terjatve, za izselitev pa ne.

darkolord je 19. sep 2016 ob 21:02 izjavil:

Lahko sprožiš izvršbo za denarne terjatve, za izselitev pa ne.

Kako pa potem misliš, da nekoga izseliš iz prostora, ki ga ta neupravičeno zaseda. Rečeš čira čara prostor oseb prazen.....

Sam sem imel tako izvržbo.... pa ne bi naprej javno.... v glavnem na koncu so sami šli, ker jim po zahtevah CSD nisem napolnil na moje stroške cisterne za kurilno olje, da bi se greli, elektriko je pa elektro izklopil, zaradi dolgov ..... ja kasneje sem še tožil Elektro in uspel, ker so želeli, da jaz plačam, elektriko, ker je šlo za moj objekt in, da sicer na tem odjemnem mestu ne morem spet dobivati elektrike..., razen če naredim novega, kar spet stane ... skratka igrice , danes vem, da se takim nikakor ne oddaja ...... bolje prazno...

Primeri, da ti dokažem, da nimaš prav ( seveda pa mora biti oddaja PROFITNA in notarska listina pravilno sestavljena)
http://www.sodisce.si/znanje/sodna_prak...

http://fegus.si/najemna-pogodba-za-posl...

Ja in kaj kasneje so plačilo zahtevali od lastnika ali kaj ?

MrStein je 19. sep 2016 ob 22:30 izjavil:

mat xxl je 19. sep 2016 ob 21:03 izjavil:

MrStein je 19. sep 2016 ob 19:46 izjavil:

SaXsIm je 19. sep 2016 ob 00:22 izjavil:

Recimo, pri T-2 potrebuješ soglasje lastnika stanovanja, da ti priklopijo.

Zaposleni za pultom v T-2 trdil drugače. (pred letom-dvema, mogoče so vmes kaj spremenili)

Nima kaj trditi drugače, lastnina je sveta. Rabi soglasje lastnika, razen če je že v sami najemni pogodbi to zapisano, da lahko ureja najemnik in najemodajalec s tem izrecno soglaša, seveda ureja sam za svoj račun, ne najemodajalcev.

Lastnik nič ni soglašal (nič ni podpisal), v najemni pogodbi tudi nič posebej ni pisalo.
Ja, vsi so mislili, da mora lastnik odobriti, ampak očitno ni tako (bilo takrat).

T2 in Siol ne preverjajo dejanskega lastništva stanovanja. Če pač rečeš da si lastnik ali pa podpišeš soglasje sam sebi je to za nih dovolj dobro in pač ti nosiš odgovornost, če bi bilo kaj narobe.

Ja vse jasno, vendar imaš člen v zakon, ne bom iskal o subcidiarni odgovornosti lastnika za dolgove povezane z nepremičnino.

Na enostavno imaš lokal, ga oddaš eni firmi, ja upravnik bo računal stroške tej firmi, samo če ta ne plača, nazadnje zahteva plačilo od lastnika in če ta ne plača gre v sodni spor in na koncu moraš plačati, ali pa ode lokal ........ toliko na kratko, pa vesolje gor ali dol.

Sicer v takem primeru bi verjetno dokazal, da je šlo za najemnikovo zavajanje in verjetno uspel.

Zavajal je v toliko, da ni pridobil ustreznega soglasja in pač nosi posledice za to ce pride do konflikta. Najemodajalec lahko recimo komplicirano pri vračilu varščine če je najemnik samovoljno naredil preboj za kabel. Me more pa lastnik glede tega preganjati operaterja. Ta je delal v dobri veri da ima naročnik ustrezna pooblastila. S tem se pač operater zavaruje pred morebitnim konfliktom z lastnikom.