» »

Najemna pogodba - neposredna izvršljivost

Najemna pogodba - neposredna izvršljivost

d0rK ::

Živjo.

Mene pa zanima, če ima kdo kakšen nasvet, kako se zavaovati pred slabimi najemniki? Prvič bom začel oddajati manjše stanovanje in nočam pasti v kakšno past. Za osnovo bom vzel najemno pogodbo republiškega sklada (link), vendar pa razmišljam, da bi jo sklenil kar pri notarju v obliki notarskega zapisa ki bo neporedno izvršljiv. Tako, da če kdaj res pride do situacije kjer je potrebno ukrepati, bo postopek malo hitrejši.

Kakšno mnenje? Tako o sami najemni pogodbi kot izvršljivosti.

Hvala!

AndrejS ::

Poberi kaucijo !

inferno666 ::

Veliko najemodajalcev noče vzeti družin ali samohranilk, ker jih težko deložiraš. Prav tako poiskusi izvedet, če so sploh sposobni plačevat najemnino oz. kakšno je njihovo gmotno stanje.
Vem da so te stvari mal "svinske", ampak v praksi ti slab najemnik lahko povzroči veliko škode. Naša sodišča pač meljejo počasi.

MadMicka ::

Predvsem oddaj stanovanje za čim krajši čas, če najemnikom ne zaupaš, jim podaljšuj oz. sklepaj najemno pogodbo vsak mesec (precej nepraktično) ali pa npr. na 3 ali 6 mesecev. Pa ko vidiš najemnika, se pač pozanimaš, kaj dela, zakaj rabi stanovanje, itd., tako si ustvariš neko sliko ... dvomim pa, da ima smisel zapravljati za notarja..

d0rK ::

Ne profitiram nič z izvršljivo pogodbo?

Sklenil bi za 11 mesecev. Kavcije bo ena in pol najemnine.

nevone ::

Tole je na pogodbi, ki si jo linkal:

Za vse zadeve, ki niso izrecno dogovorjene v tej najemni pogodbi, veljajo zakonske določbe.

Preberi zakonske določbe, ki jih navaja ta pogodba in če imaš občutek, da te dovolj ščitijo, je to dovolj.

Vedno pa tvegaš, da se bo nate nalimal kakšen extremen primerek, s katerim se boš potem malo dlje ukvarjal, ne glede na to, kakšne vse dodatne varovalke boš uporabil.

Bolj je pomembno, da najemniku stopiš na prste dovolj zgodaj, če se ti zdi, da ni primeren in želi zadevo zlorabljati.

o+ nevone
Either we will eat the Space or Space will eat us.

MadMicka ::

U redu, 11 mesecev, pač skleneš najprej za 1 mesec, pa potem za 3 in nato do 11. Najbolj te varuje pogodba za določen čas..,

FTad ::

Pa zahtevaj vsaj varscino v visini 2 najemnin. To je dobra motivacija, da se podnajemnik potrudi ohranit stanovanje v dobrem stanju. Pa poslikaj vse prostore pred vselitvijo, da lahko dokazujes kaksne poskodbe.

mat xxl ::

Poglej, obvezno notarski zapis, ni drago stane ene 150 eur, v primeru z težavami, ko jih mečeš ven... tudi če imaš pogodbo samo za 1 mesec pa ni notarska in, kaj , ko je konec in ne gredo ven, kaj boš tožil za izselitev, kar pa traja traja, traja......

Druga opcija, poleg notarske pogodbe, je, da zahtevaš ob vselitvi 2 varščine in vsaj plačilo za 3 mesece, kasneje lahko redno mesečno ali do 15. v mesecu za naslednji mesec. S tem si se rešil veliko najemnikov, da ne uporabim sedaj grdega izraza, z malo kupno močjo, ker nekdo, ki težko poveže mesec z mesecem in ga ti ne želiš, bo iskal dalje drugje .....

Mavrik ::

Rešil si se tudi normalnih najemnikov, ki takega bullshita ne bodo prenašali in boš dobil samo obupane / problematične.
The truth is rarely pure and never simple.

Tody ::

Malce zaupanja in pogovor z ljudmi veliko bolje pomaga kot pa odvetniki in notarji. Tudi če ti bog podpiše pogodbo, če bo štala bo štala, misliš da če ti notar zadevo podpiše bodo pa policaji vrgl ven ljudi?

Če odajaš ljudem, ki pridejo sem živet izključno samo zato da pošiljajo denar svoji družini potem moreš s tem računat.

111111111111 ::

Po notarskem zapisu lahko pokličeš policijo in jih deložirajo, saj imaš zakonsko podlago.

MadMicka ::

Dej ne se hecat no. Še vedno mora biti terjatev zapadla in moraš to dokazovati, potem pa greš v izvršbo, kot da bi imel v rokah izvršljivo sodbo. Policija sama se v to ne more vtikati. Chuapoiz, sploh mi ni jasno, kje take pobereš...

SeMiNeSanja ::

Kaj pa kakšna preverljiva priporočila predhodnih najemodajalcev? To nihče ne terja od kandidatov?

Če nekdo išče novo stanovanje, ker ga je predhovni najemodajalec vrgel na cesto zaradi _____ - zakaj bi potem bil naslednji osel, ki bo imel iste težave?

Miha 333 ::

Predvsem ne sklepaj pogodbe za nedoločen čas, saj je kot lastnik ne moreš odpovedati, razen iz krivdnih razlogov ali zaradi reševanja lastnega stanovanjskega problema. Beri 106. člen SZ-1 ( http://www.pisrs.si/Pis.web/pregledPred... ).

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: Miha 333 ()

shintaro ::

js mam možnost dat v najem hišo, bolgarski družini k dela za firmo od strica.

poznam jih dobro, so v redu itd. , lepo in spoštljivo obnašanje, ni alkohola, seveda delo majo redno (sej jih mi plačamo lol) , poglej tega pa imajo seveda svojo hišo v bolgariji.
zmenli bi se za dolgoročni najem, najemnino nekaj malega manj kot enim slovencem...

Kaj pravite na to možnost? Raje njih, kot slovence kateri bi se itak menjavali, njih pa bi mel(i) več let.

Meni se zdi dobra ideja, saj jih poznam itd.... Mnenje?

OldSkul ::

Dogovorite se za najem, zakaj pa ne. Plače imajo, vedo da morajo trdo delati, da zaslužijo zase in še kaj odnesejo v domovino. S takimi je lahko še najmanj težav.

111111111111 ::

MadMicka je izjavil:

Dej ne se hecat no. Še vedno mora biti terjatev zapadla in moraš to dokazovati, potem pa greš v izvršbo, kot da bi imel v rokah izvršljivo sodbo. Policija sama se v to ne more vtikati. Chuapoiz, sploh mi ni jasno, kje take pobereš...


Kaj pomeni neposredna izvršljivost notarskega zapisa?
Izvršljiv notarski zapis je javna listina, ki dokazuje resničnost tistega kar je v njej zapisano. V primeru neizpolnitve s strani dolžnika, upniku obstoj terjatve ni potrebno dokazovati v pravdanju na sodišču, ampak sledi takojšnja sodna izvršba. Možno je , da se neposredna izvršljivost dogovori npr. pri najemni pogodbi za plačilo najemnine in izselitev iz prostora danega v najem po prenehanju najemne pogodbe in podobno in služi kot dodatno zavarovanje za najemodajalca.

111111111111 ::

V pogodbi napišem: ...mesečna najemnina se plačuje na TRR XXXX, v primeru neplačila 2 najemnin, se izvrši selitev najemnika...

Ta-da, ne rabim dokazovati na TRR ni priliva, lahko mu postavim stvari pred vrata, seveda moram paziti, da mu jih ne poškodujem ali postavim na dež in podobno, ker potem mu uničujem lastnino.

EDIT: Aja, najemnik se seveda lahko zbuni, ampak me mora tožit. Jaz lahko ta čas oddajam stanovanje in varščina 2 najemnin mi ostane.

Zgodovina sprememb…

mat xxl ::

Ja še nekaj je , kar se splača, oddajati preko agencij, ja poberejo, samo problematični NIKOLI ne iščejo preko agencij !

Mavrik, ne drži, kot ti misliš, vsaj po mojih izkušnjah nikakor ne. Sicer one , ki že kličejo po telefonu... v stilu smo migranti može se taj tvoj stan najemit... je odgovor Žao, prijatelje več oddano.... ;).

Ko pride pravi enostavno VEŠ, se pa tudi pri zelo uglednih najemnikih zgodi da ti totalno razsujejo stanovanje, recimo 15 k eur škode....

Pa ne spuščajte se na tanek led z utajevanjem najemnin Fursu, ker prvo, kar vam en tak problematičen najemnik nazaj servira, je, ja ti mene na sodišče jaz tebe davčni ...... Sam vem, da če nisem siguren samo notarska pogodba, pa saj ni drago.....

St235 ::

111111111111 je izjavil:

V pogodbi napišem: ...mesečna najemnina se plačuje na TRR XXXX, v primeru neplačila 2 najemnin, se izvrši selitev najemnika...

Ta-da, ne rabim dokazovati na TRR ni priliva, lahko mu postavim stvari pred vrata, seveda moram paziti, da mu jih ne poškodujem ali postavim na dež in podobno, ker potem mu uničujem lastnino.

EDIT: Aja, najemnik se seveda lahko zbuni, ampak me mora tožit. Jaz lahko ta čas oddajam stanovanje in varščina 2 najemnin mi ostane.

Upam da res ne verjames tej pravljici. Neposredno izvrsljivost notarskega zapisa ti ne daje nikakrsnih pravic do motenja posesti.

Neposredna izvrsljivost notarskega zapisa zgolj pomeni,da ti ne rabis nekega dejstva (recimo neplacila) dokazovat v sodnem postopku, ampak se le ta privzame. Kar pomeni da gres lahko neposredno v izvrsilni postopek, ki pa ima svojo pravila in ima dolznikm v njem svoje pravice. In noben izvrsilni ali kak drugacen postopek tebi ne daje pravice do tega, da motis posest in kogarkoli izselis.

V primeru, ki ga opisujes bo najemnik preprosto vlozil tozbo za motenje posesti in bo v 14 dneh nazaj v stanovanju.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: St235 ()

111111111111 ::

Nima šans da je v 14 dnevih nazaj. Fantje teorija je eno praksa pa drugo. Vsi se pogodijo in dajo mir.

Še nisi pokapiral, da ne rabim JAZ verjet v pravljice. :)

bambam20 ::

St235 je izjavil:


V primeru, ki ga opisujes bo najemnik preprosto vlozil tozbo za motenje posesti in bo v 14 dneh nazaj v stanovanju.



Kako bo pa nazaj, če mu je pogodba potekla in nima ključev? Bo vdrel v stanovanje na tuji posesti? A ni to potem kaznivo dejanje, če vlomiš nekomu v stanovanje?

St235 ::

S sodno odlocbo na podlagi motenja posesti, ki jo sodisce v primeru takih in drugacnih kavbojskih izselitev izda v dveh treh tednih.

111111111111 je izjavil:

Nima šans da je v 14 dnevih nazaj. Fantje teorija je eno praksa pa drugo. Vsi se pogodijo in dajo mir.

Še nisi pokapiral, da ne rabim JAZ verjet v pravljice. :)

Ne ti ocitno rabis pravljice prodajat.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: St235 ()

111111111111 ::

Dveh, treh? Ni bilo prej 14 dni? A je treba plačat, da se začne sodišče s tem ukvarjat? Teorija je strašno lepa, praksa je pa za odtenek ali dva drugačna.

Jap. In da se pohvalim, jih prodajam zelo uspešno.

d0rK ::

Torej, eni pravniki pravite da ni potreben, drugi pa da se nekaj že takoj privzame in grem lahko direktno v izvršilni postopek. Bi ti potem svetoval sklenitev v obliki izvršljivega notarskega zapisa, Lakotnik? Časovno verjetno nekaj pridobim, če bi moral nekoga izseliti preko izvršbe in imam neposredno izvšljiv dokument?

Invictus ::

Seveda se vselitvi neplačnika (potem ko si ga vrgel ven - motenje posesti) rešiš tako, da daš noter novega najemnika ali stanovanje prodaš.

V tem primeru vzpostavitev prejšnjega stanja ni več mogoča.

Samo moraš hitro delovat...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

matijadmin ::

Kot vam je že Lahkotnik29 napisal, neposredna izvršljivost ne odpravi nepoštenosti ne na eni ne na drugi pogodbeni strani, samo enega (od potencialno dveh) sodnih postopkov prihrani.

Jaz sem zmeraj sklepal neposredno izvršljive najemne pogodbe, pri čemer ni potrebno plačati notarskega zapisa (da ne bo pomote), dovolj je zgolj notarska overitev (stane okoli 30 EUR, kar si lahko praktično vsak privošči).

To sem počel iz dveh razlogov (saj ščiti oba, najemnika in najemodajalca v prvem primeru):

a) ker bi v primeru izvršbe zlahka dokazali, kaj v nepremičnini je čigavo in izvršitelj ne bi mogel odnesti vsega, kar ima dolžnik (najemnik ali najemodajalec) v posesti (tudi, če ni njegovo), vendar mora biti potem popis sestavni del pogodbe ali zvezan k pogodbi kot priloga pred overitvijo in

b) ker greš lahko takoj v izvršbo za izselitev, v kolikor pride do utemeljenih razlogov (neplačila, večkratne kršitve hišnega reda ali pogodbenih določil kljub pisnim opozorilom itd.).

Motenje posesti je eno, tu je pod vprašajem (odvisno od 'načina izselitve') tudi kršenje pravice do nedotakljivosti stanovanja, kar je kaznivo in pazite se, da ne boste pol tu jokali, ko se boste znašli v kazenskem postopku!
Vrnite nam techno!

d0rK ::

Notarski zapis ni potreben?

kunigunda ::

A po koncu veljavne najemne pogodbe najemojemalec se vedno ima pravico biti notri ? Ce ne, pac sklepaj kot je ze prej omenjeno najprej za 1mesec, po parih mesecih podaljsas za 3 itd.
Podpis takih pogodb vzame 1min in se komot ob placilu naredi.

mat xxl ::

d0rK je izjavil:

Notarski zapis ni potreben?


Tudi oddajati stanovanje ni potrebno !

Tudi gat ni potrebno nositi pa čevljev tudi ne !

Res si brihten, pri nas ko na pravega nateguna naletiš in ga po nekaj letih spraviš ven, spoznaš, kaj je bolj in kaj manj potrebno, obvezno pa ni nič !

d0rK ::

Sobota je, pomir se. Sprašujem če kao res ni potreben notarski zapis da je pogodba neposredno izvršljiva.

xmetallic ::

mat xxl je izjavil:

Pa ne spuščajte se na tanek led z utajevanjem najemnin Fursu, ker prvo, kar vam en tak problematičen najemnik nazaj servira, je, ja ti mene na sodišče jaz tebe davčni ...... Sam vem, da če nisem siguren samo notarska pogodba, pa saj ni drago.....

Kazen je tako nizka da se bolje splača utajevat davke.

matijadmin ::

d0rK je izjavil:

Notarski zapis ni potreben?

Hvala, pomešal sem. Za neposredno izvršljivost mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa.

Če pa se npr. najemodajalec želi ogniti rubežu svojih premičnin v stanovanju v primeru, da bi rubili najemnika (ker rubež je dopusten na vsem, kar ima dolžnik v posesti, nato pa mora lastnik, ki so mu kaj neupravičeno odvzeli, dokazovati ...), se lahko zavaruješ samo z notarsko overitvijo (pri čemer mora biti sestavni del pogodbe ali njena vezana priloga popis tvojih premičnin v stanovanju).
Vrnite nam techno!

d0rK ::

Se nekaj me zanima glede stroškov. Stroški so elektrika, upravljanje stavbe in nek sklad za popravila. Sklad bom še naprej plačeval jaz kot lastnik drugo pa najemnik.

Kako bi bi uredili plačevanje treh stroškov? Ali mu dam ob podpisu se dokumente za prenos plačnika priključka? Torej jaz ostanem lastnik on je pa plačnik. Kaj se zgodi če neha plačevati njim? Sklepam da ta dolg ostane njegov in ne pade name kot lastnika priključka?

OrkAA ::

Jaz kot izkusen najemnik mislim, da je najboljsi nacin, ce stroske placujes ti (in tudi prihajajo na tvoj naslov), potem jih pa skeniras in posljes na najemnikov email. Znesek ti potem nakaze ob najemnini.

Na tak nacin lahko preprosto zamenjas najemnika, brez da se ukvarjas z birokracijo okrog prikljuckov.

mat xxl ::

matijadmin je izjavil:

d0rK je izjavil:

Notarski zapis ni potreben?

Hvala, pomešal sem. Za neposredno izvršljivost mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa.

Če pa se npr. najemodajalec želi ogniti rubežu svojih premičnin v stanovanju v primeru, da bi rubili najemnika (ker rubež je dopusten na vsem, kar ima dolžnik v posesti, nato pa mora lastnik, ki so mu kaj neupravičeno odvzeli, dokazovati ...), se lahko zavaruješ samo z notarsko overitvijo (pri čemer mora biti sestavni del pogodbe ali njena vezana priloga popis tvojih premičnin v stanovanju).


Pa verjami , da te tudi to ne reši....., ko pride pravi izvršitelj pobere, potem pa ja ti razložijo, da imaš sedaj pa ti terjatev do dolžnika.
Osebno poznam primer odvetniškega kandidata , bil zaposlen pripravnik pri eno notarski pisarni na obali in ja nič ni mogel rešiti, šel kavč, postelja miza z stoli recimo za ene 1500 eur vrednosti.

OrkAA je izjavil:

Jaz kot izkusen najemnik mislim, da je najboljsi nacin, ce stroske placujes ti (in tudi prihajajo na tvoj naslov), potem jih pa skeniras in posljes na najemnikov email. Znesek ti potem nakaze ob najemnini.

Na tak nacin lahko preprosto zamenjas najemnika, brez da se ukvarjas z birokracijo okrog prikljuckov.


Se strinjam, problem je še, da si tako ali tako subciadiarni dolžnik za plačilo teh računov, tako, da če najemnik ne plačuje si dolžen ti !

Najemniki pa mečejo stran, ali javljajo namerno nizko porabo elektrike in ja potem ko pride poračun gredo..., zato je res najbolje vse imeti v svojih rokah, oni pa potem vrnejo mesečno založene obratovalne stroške.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: mat xxl ()


Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

ZAKAJ se stanovanja več ne oddajajo v najem, ampak še samo za turiste?! (strani: 1 2 3 )

Oddelek: Loža
11114310 (2990) vostok_1
»

Kaj je potrebno narediti ob oddaji nepremičnine?

Oddelek: Loža
231482 (656) Vlayke
»

Najemodajalec - začetnik (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
6712889 (2657) St235
»

Izselitev najemnika (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
8714002 (10569) MrStein
»

nov lastnik, star najemnik, ni pogodbe (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
537715 (6238) St235

Več podobnih tem