Izselitev najemnika

Je zaradi otroka

Vse je odvisno od najemne pogodbe. Tam je naveden odpovedni rok (standardno menda 3 mesece). Če so kaki izjemni primeri, na podlagi katerih lahko najemnik zahteva podaljšanje tega roka, bo pa kak pravnik povedal.

smacker je 18. sep 2016 ob 10:59 izjavil:

Vse je odvisno od najemne pogodbe. Tam je naveden odpovedni rok (standardno menda 3 mesece). Če so kaki izjemni primeri, na podlagi katerih lahko najemnik zahteva podaljšanje tega roka, bo pa kak pravnik povedal.

Tudi ko poteče ta odpovedni rok - brez sodnega naloga ga ne moreš (ne smeš) prisilno izselit, če on tega ne želi. Videno dve leti nazaj pri znancu, ki je oddajal hišo, podnajemnik pa niti sprotnih stroškov ni poravnaval. Šele s sodnim nalogom, izvršiteljem in policijo so izselitev izvedli.

Žal je pri nas zakonodaja (ne poznam podrobnosti, ne me kamenjat) takšna da je stanodajalec v podrejenem položaju, ko gre za prisilne izselitve, četudi so zanj upravičene.

Glede odpoveda najemne pogodbe iz krivdnih razlogov (103. člen SZ-1) ni videti nobene razlike. Pri odpovedi iz nekrivdnih razlogov moraš najemniku v vsakem primeru priskrbeti drugo ustrezno stanovanje (106. člen SZ-1).

Če se nočejo izseliti po (rednem) poteku najemne pogodbe (nezakonita uporaba nepremičnine), se pri utemeljenosti izpraznitvenega zahtevka zaradi nezakonite uporabe ne upoštevajo socialni razlogi.

Je pa treba biti previden pri izvršljivih notarskih zapisih, saj sodeč po odločbi VSL sklep III Ip 2181/2014, notarski zapis ni ustrezen izvršilni naslov za prisilno izselitev dolžnika iz nepremičnine in je treba vseeno na sodišče:

Ker je predmet za nedoločen čas sklenjene najemne pogodbe v notarskem zapisu stanovanje, notarski zapis ni ustrezen izvršilni naslov za prisilno izselitev dolžnika iz nepremičnine ter izročitev nepremičnine prosto oseb in stvari upniku. Upoštevati je namreč treba posebnost ureditve Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki v tretjem odstavku 112. člena omogoča uveljavitev izredne odpovedne pravice glede najemne pogodbe samo sodno. Določeno je namreč, da se najemna (in podnajemna) pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Izvršilni naslov za izselitev iz stanovanja kot posledico prenehanja najemne pogodbe zaradi izredne odpovedi, je tako lahko le (pravnomočna) sodna odločba.

darkolord je 18. sep 2016 ob 13:44 izjavil:

Zato jaz vsakemu svetujem, da sklene pogodbo pri notraju kot direktno izvršljiv notarski zapis in greš lahko takoj v izvržbo, potem, kot po zakonsko določenem roku(15. dni, ko najemnika obvestiš o kršenju pogodbe in on ne odprpavi te kršitve).

Preberi drugi del mojega sporočila zgoraj.

Hvala za podatke, je pa zanimivo, da nekateri pravniki predlagajo tudi to varijanto, ki je očitno zavajojoča. Če ima kdo več info o tem naj sporoči.

Hm.. še eno hipotetično vprašanje z moje strani. Recimo da mu daš rok za izselitev, skladno s pogodbo. On se ne izseli, ti pa ga vržeš ven (zamenjaš ključavnice, stvari postaviš na cesto). Kaj potem? A te lahko toži, čeprav si ga vrgel ven skladno s pogodbo? Kaj če ti trdiš, da se je on sam izselil? Mislim.. stanovanje/hiša je tvoje, s tem lahko počneš kar te je volja. Če zakoni pravijo drugače, potem so skregani z logiko in imamo resne probleme z zakonodajo (kot sicer ne bi bilo nič novega).

smacker je 18. sep 2016 ob 16:04 izjavil:

... Mislim.. stanovanje/hiša je tvoje, s tem lahko počneš kar te je volja ...

Narobe misliš. Zakoni veljajo tako za lastnike, najemodajalce in najemojemalce. Z nepremičnino ne moreš početi, kar te je volja, sploh če nisi v njeni posesti. Tudi če si lastnik.

Smacker, gre za dva različna postopka, zato je tako. Najemnik je imel nazadnje stanovanje v posesti, zato je po stvarnem pravu sodišče dolžno zagotoviti stanje pred eskalacijo tvojih hipotetičnih trditev. Tukaj se ne ugotavlja kršitev pogodbe, ampak samo motenje posesti. Na to moraš pa ti dati tožbo, kjer bo sodišče odločilo o kršenju pogodbe in naročilo izselitev.

Nisem pa pravnik, niti nisem nikoli se s tem kej ukvarjal, pač moje razumevanje zadeve.

Na tem področju nismo (še) Amerika. Najemno pogodbo lahko najemodajalec v osnovi odpove samo iz krivdnih razlogov najemnika ali zaradi reševanja lastnega stanovanjskega problema. V vseh ostalih primerih mora najemniku najti drugo primerno stanovanje in sicer tako, da najemnik ni na slabšem ter mora plačati tudi stroške selitve.

Potem so tu še posebne omejitve za ranljive skupine (brezposelni, družine z otroki, ...).

Za začetek Stanovanjski zakon v roke.

Kaj pa če je najemna pogodba sklenjena za določen čas? Npr. 3 leta?

MadMen je 18. sep 2016 ob 18:25 izjavil:

ZDA ima zadeve precej bolj urejene, pa če si eni priznate ali ne.

Kakor kje. Tudi tam policija ne vrže kar nekoga iz nepremičnine, v kateri živi, ampak te napotijo na sodišče. Kjer se zadeva prav tako kot pri nas lahko zavleče na mesece ali leta.

Na koncu izpade da je lastnik stanovanja lahko tudi socialna služba. Če nekdo noče ven lahko še leta na tvoje stroške živi v stanovanju dokler postopek ni končan na sodišču.

Kaj pa če želiš v svoje stanovanje (tisto v katerem živiš) naselit še eno osebo za krajše obdobje, leto ali dve. Se da (pri notarju) uredit, da ta oseba lahko biva v stanovanju dokler lastnik to dovoli, in da te ne more po izselitvi terjati za kakršno koli premoženje? Teoretično, če bi prijateljici ponudil eno sobo v stanovanju (brezplačno, nobenih najemniških pogodb), se lahko zavarujem da me po izselitvi ne bo terjala za premoženje? Glede na to da bi bila prijavljena na istem naslovu bi sodišče to lahko interpretiralo kot izvenzakonska zveza.

mujek je 18. sep 2016 ob 21:40 izjavil:

Kaj pa če odklopiš elektriko, zapreš pipice za vodo - ali bog ne daj - odklopiš internet?
Ker, če je pogodba potekla (bila prekinjena) potem ti ni treba skrbeti za komunalne priključke. Drži?

Motenje posesti.

In prav je tako. Mi smo enkrat rabili 3 leta, da smo jih ven vrgli. Vseeno rad živim v socialni državi.

In za ponovni priklop je potrebno soglasje lastnika. Pa maš mir.

smacker je 18. sep 2016 ob 16:55 izjavil:

Mah, sem upal da dobim kak pravniški odgovor v zvezi s tem, ker logično mi nikakor ni. Ko najemodajalec prekine pogodbo, si za moje pojme vlomilec in ne več najemnik.
Zgleda je vsem normalno, da če nekaj najameš/sposodiš, da lahko s tem delaš kar hočeš, kaj šele da bi vrnil stvar v dogovorjenem roku. Ravno zarad takega odnosa ne posojam stvari drugim, čeprav me je že kdo grdo gledal zarad tega.

Bom povedal na drug način, ker so mi prvi post zbrisali. To ti govorim, kot lastnik nepremičnin, kjer sem imel včasih tudi excelovo tabelo, koga vse smo tožili.

V grobem, stvar je taka:

Posestnik te lahko toži za motenje posesti, če mu posest preprečiš, recimo zamenjaš ključavnico in njegove stvari postaviš na ulico.
Tožiti te mora v 30 dnevih, ko je za motenje posesti zvedel, ti pa moreš v 8 dneh ODGOVORITI na tožbo.

Motenje posesti se tudi mora dokazati, torej če njegov ključ ne odpira ničesar več, pa če tebe ni nihče videl, ti motenja posesti niti ne more dokazati, recimo s pričami.

PRIMER 1:
V naši garažni hiši je ena gospa parkirala avto.
Avto smo dali odpeljati, daljinec izbrisali iz seznama daljincev. Prostor smo ogradili, postavili znak ne parkiraj, bili sta prisotni dve priči.

Seveda nas je gospa tožila - in tožbo izgubila. Minilo je cca 40 dni, gospa je jamrala po mestu, se pritožila upravniku. Tožila nas je, zahtevala dostop do garaže.
Seveda ga nismo dali.
Sodišče priče, izpisek iz zemljiške knjige. Sodnik je ugotovil, da je minilo 40+ dni od tega, da je zvedela, da smo jo vrgli ven, razsodil v naš prid. Na koncu smo ji dali izvršbo za 600+ evrov, ker so ji dosodili plačilo sodnih stroškov.

PRIMER 2:
Najemnik ni hotel ven iz poslovnega prostora. Na neko zvijačo je od upravnika dobil drugi ključ, ki smo ga vedno imeli v rezervi.
Ko ga ni bilo, smo povrtali ključavnico, jo zamenjali. Njegove (ničvredne) stvari dali na kup, mu jih odpeljali pred njegovo privat stanovanje, ter mu jih dali pred vrata.
Vsebino smo komisijsko popisali, ko smo mu kramo dali pred vrata, smo mu poslali SMS.
Na vrata dali trak - rdeče bel. Napis: NE VSTOPAJ!
Seveda nas je tožil. Za motenje posesti. Tokrat v roku 30 dni. Seveda smo odgovorili v roku 8 dni.
Seveda smo ga tožili nazaj, z lastninsko tožbo. Po slovenskih zakonih, če nekdo (kontra) sproži lastninsko tožbo, motenjska MIRUJE, dokler se lastninska ne razreši.
Tožbo je seveda izgubil, imeli smo vse papirje, bili smo lastniki. Seveda smo mu dali izvršbo, zahtevali smo plačilo stroškov in poslovno škodo.

Tako da, seveda kdo pravi, da se to vleče 2 leti, se moti. Temu se reče dovoljena samopomoč. Nikogar nismo poškodovali, za vse smo imeli priče, bili smo hitri, izogibali smo se konfliktu. Nikoli nismo zamudili preklemano kratkega 8 dnevnega roka.

Tako da tisti mojster moderator - nisem predlagal ničesar kaznivega.

Seveda nas je prijavil policiji za vlom in krajo. Prišla policija. Nasilen vstop v lasten prostor seveda ni kazniv, pokazali smo papirje. Za kramo je seveda policija ugotovila, da ima človek kramo pri sebi, pokazali smo zapisniško ugotovljen seznam, SMS.
So naredili uradni zaznamek in lepo šli.
Odvetnik jim je še dal identifikacijo primerov na sodišču in čim so slišali, da se zadeva rešuje na sodišču, so napisali še zaznamek za to in bili zadovoljni.

To je to!

Za poslovni prostor, garažo ni problem. Dovolj je, da mu kot lastnik odrečeš gostoljubje (z upoštevanjem odpovednih rokov) in to je to. Pri stanovanjih je občutno drugače in so najemniki precej zaščiteni.

darkolord je 18. sep 2016 ob 22:54 izjavil:

SaXsIm je 18. sep 2016 ob 22:24 izjavil:

In za ponovni priklop je potrebno soglasje lastnika. Pa maš mir.

Moraš nazaj priklopiti.

Torej, SAMO v primeru, če te nekdo toži PREJ KOT V 30 DNEH, ter NE ODGOVORIŠ na tožbo, da postane motenjska tožba pravnomočna.

In še to ni nujno, da postane pravnomočna, ker kot je MENI OSEBNO (ko so me drugi tožili) rekel sodnik: Motenjska tožba je - motenje sodnikov.

Sodnik bi preveril bistvo motenjske tožbe in tudi ni nujno, da bi dosodil v prid tožeče stranke.

Če pa daš odgovor, se tožba spremeni v pravdo. V povprečju traja 6+ let.

Če sprožiš lastninsko tožbo, se NAJPREJ ta razreši, in z razrešitvijo te, se razreši hkrati tudi motenjska. Če se lastninska reši v tvoj prid, se avtomatsko tudi motenjska razreši v tvoj prid.

Miha 333 je 18. sep 2016 ob 23:29 izjavil:

Za poslovni prostor, garažo ni problem. Dovolj je, da mu kot lastnik odrečeš gostoljubje (z upoštevanjem odpovednih rokov) in to je to. Pri stanovanjih je občutno drugače in so najemniki precej zaščiteni.

Moj odvetnik se ne bi strinjal. Pri poslovnih najemnikih te lahko nekdo toži za poslovno škodo. Privleče pričo, da sta se dogovarjala za 20.000+ posel, ti mu pa pisarno vzameš.
Namerno nisem rekel nič o stanovanjih. Tam je osebno največji problem, kam kramo dati.
Mi smo jo odložili: njegovih prijateljih, sorodnikih, tam kjer je imel stalno prebivališče. Vedno smo jih obvestili.
Nihče nas ni tožil.

V enem samem primeru me je poklical župan in mi rekel, da se je gospa pritožila njemu nad nami. Da ne rečem, da se je zgražala nad nami.

Povedal sem mu, naj skliče ono svojo komisijo za socialna stanovanja in jim urgentno dodeli socialno stanovanje.

Bil je tiho. Nikoli več ni poklical.

Stanovanjski zakon (SZ-1), členi 102 do 114.

Kako se pa pri nas obravnava škoda povzročena z strani podnajemnikov? Naj bi imel aro v višini par najemnin, kaj se zgodi če škoda preseže ta znesek?

dogovor z najemnikom in če to ni možno odškodninska tožba

Pri tem ne pozabit, da kar najemodajalec NE MORE kar tako odpovedat pogodbe, razen kadar gre za zakonsko predpisane krivdne razloge.

Samo v tvojih mokrih sanjah.

Če je najemna pogodba sklenjena z fizično osebo potem predčasna odpoved le te ni možna brez zakonsko predpisanih krivdnih razlogov. Izjema je, če se najemodajalcu najde primerna alternativna nastanitev.