Forum » Loža » Kredit za stanovanje
Kredit za stanovanje
TheBlueOne ::
Poglejte graf, ki sem ga prilepil. 2004 je bil funds rate pod 1% (to je tisto, kar je v EU trenutno negativno), 2007 (čez tri leta) je bil pa že 5.5%. Plus "ugoden" pribitek, ki ga danes omenjate okrog 2% in ste lahko na 7% v treh letih.
2015 je bil funds rate praktično nič, danes je 2%. Plus pribitek in si na 4%. V dveh letih.
Pri spekulacijah, kar kredit v tem primeru je, ni najbolj pametno gledati samo grafov, moras predvsem vedeti kaj je temu skoku botrovalo.
Jaz ne verjamem, da bo euribor na hitro poskocil, ker potem bi banke takoj delale minus pri vseh kreditih s fiksno obrestno mero. Da ne govorimo, da poleg tega, da delajo minus pri kreditih s fiksno OM, marsikdo ne bi uspel placevati svojega, torej bi imele dvakratni udarec pri kreditih. Da so se banke tako zelo zakalkulirale tezko verjamem in s tem mora racunati tudi ECB. Ne pozabit, da euribor ni ravno odraz realnosti ampak umetna prilagoditev na trenutno stanje gospodarstva.
Ampak to je moja spekulacija bazirana na bancne. Da euribor ne bo rastel predvidevam tudi iz relativno pocasne rasti gospodarstva glede na cene kreditov. V najboljsih casih je imelo taksno rast ob 4% + euriboru.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: TheBlueOne ()
Tilen ::
No, saj pravim. Jaz nimam težav s tem, samo takšne tsvari, kot nekateri navajajo, da bo 4% čez 15 let šele, je potrebno vzeti z veliko mero rezerve.
ECB funds rate
https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_...
2007 kar precej podobno ZDA - 5.25%.
ECB funds rate
https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_...
2007 kar precej podobno ZDA - 5.25%.
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Tilen ()
Tilen ::
Saj to se korigira z zamikom.
https://www.euribor-rates.eu/euribor-20...
(EURIBOR v enem letu iz 3% na 5% plus pribitek)
01-08-2000 4,373 %
01-09-2000 4,621 %
02-10-2000 4,727 %
01-11-2000 4,887 %
01-12-2000 4,863 %
02-07-2007 4,076 %
01-08-2007 4,074 %
03-09-2007 4,208 %
01-10-2007 4,101 %
01-11-2007 4,109 %
03-12-2007 4,108 %
+2% pribitka...
https://www.euribor-rates.eu/euribor-20...
(EURIBOR v enem letu iz 3% na 5% plus pribitek)
01-08-2000 4,373 %
01-09-2000 4,621 %
02-10-2000 4,727 %
01-11-2000 4,887 %
01-12-2000 4,863 %
02-07-2007 4,076 %
01-08-2007 4,074 %
03-09-2007 4,208 %
01-10-2007 4,101 %
01-11-2007 4,109 %
03-12-2007 4,108 %
+2% pribitka...
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Tilen ()
St235 ::
Saj to se korigira z zamikom.
https://www.euribor-rates.eu/euribor-20...
01-08-2000 4,373 %
01-09-2000 4,621 %
02-10-2000 4,727 %
01-11-2000 4,887 %
01-12-2000 4,863 %
+2% pribitka...
še enkrat: in?
2% nihanje (pa tudi 4%) v času trajanja 20 letnega kredita je nekaj povsem normalnega. Bistveno je, da nihanja euribora niso tako sunkovita (kot je to lahko pri valutnih tveganjih) in da si sposoben takšno rast, ki se ti realno zgodi v 10 (worst case scenarij pa v 5) letih kompenzirat z zniževanjem glavnice.
Dodatno se moraš zavedat, da je glavnino obresti plačaš v 1/3, kar pomeni, da te pri 15 letnem kreditu, eurobor po 10 letih bistveno manj zadane kot pri 5.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: St235 ()
Tilen ::
Lakotnik, midva oba veva, da so krediti na 15 let precej redka zadeva pri nakupih stanovnajskih nepremičnin.
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
St235 ::
Spet in?
na 30 let ni zgodba nič drugačna. namesto 5, je ključnih prvih 10 let. Ostalo ostane enako. V vsakem primeru moraš bit sposoben kompenzirat 4% nihanje.
In ne, 15 letni krediti za stanovanje niso nič nenavadnega, če kredite jemljejo racionalni posamezniki.
na 30 let ni zgodba nič drugačna. namesto 5, je ključnih prvih 10 let. Ostalo ostane enako. V vsakem primeru moraš bit sposoben kompenzirat 4% nihanje.
In ne, 15 letni krediti za stanovanje niso nič nenavadnega, če kredite jemljejo racionalni posamezniki.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: St235 ()
Tilen ::
Problem je v tem, da potrošniki nimajo predstave o tem, kaj pomeni 4% spremembe pri 200k kredita.
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
Mato989 ::
Ce mas pologa za stanovanje 70 postov te kredit ne muci vzames na 7 let in konec
Če sem pomagal, se priporočam za uporabo linka!
KUCOIN EXCHANGE link: https://www.kucoin.com/#/?r=E3I9Ij
BINANCE EXCHANGE link: https://www.binance.com/?ref=10161115
KUCOIN EXCHANGE link: https://www.kucoin.com/#/?r=E3I9Ij
BINANCE EXCHANGE link: https://www.binance.com/?ref=10161115
Tilen ::
To je res, ampak takšni primeri niso povzročili krize. Oni drugi.
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
St235 ::
Problem je v tem, da potrošniki nimajo predstave o tem, kaj pomeni 4% spremembe pri 200k kredita.
To je pa zgolj in le problem zabitega potrošnika. In kot že rečeno 4% tudi pri 200k ni nič drastičnega, ker a. je to max sprememba, ki te realno doleti in b. se to ne zgodi v enem letu.
Tilen ::
Pri ročnosti 30 let in spremembi recimo v tretjem letu iz 0 na 2%, v četrtem iz 2% na 4%, je to lahko zelo pogubna kombinacija.
Banke bi morale biti fer in ob variabilnem izračunu povedati, da se lahko stvar zelo zakomplicira. Tako pa potrošnikom prodajo "ugoden" kredit in še več denarja dajo na voljo, ker gledajo današnje OM ter kreditno sposobnost posameznika.
Problem je tudi v tem, da ljudje ne hodijo na banko in rečejo kaj je najbolj ugodno za 70k kredita, temveč vprašajo koliko kredita lahko dobijo na to in to plačo.
Potem seveda bančni uslužbenec predlaga variabilo, ker je v tem primeru stranka danes bolj kreditno sposobna, kot če ji ponudi fiksno obrestno mero. Obrok se namreč prvi dan precej razlikuje. Dejansko je pa neukemu fiksna obrestno mera dosti bolj realen prikaz stroškov, ki sledijo.
Neuki in slabo kreditno sposobni bodo vedno šli v variabilo, ker bodo na dan zahteve lahko dobili višji kredit za manjši obrok.
Banke bi morale biti fer in ob variabilnem izračunu povedati, da se lahko stvar zelo zakomplicira. Tako pa potrošnikom prodajo "ugoden" kredit in še več denarja dajo na voljo, ker gledajo današnje OM ter kreditno sposobnost posameznika.
Problem je tudi v tem, da ljudje ne hodijo na banko in rečejo kaj je najbolj ugodno za 70k kredita, temveč vprašajo koliko kredita lahko dobijo na to in to plačo.
Potem seveda bančni uslužbenec predlaga variabilo, ker je v tem primeru stranka danes bolj kreditno sposobna, kot če ji ponudi fiksno obrestno mero. Obrok se namreč prvi dan precej razlikuje. Dejansko je pa neukemu fiksna obrestno mera dosti bolj realen prikaz stroškov, ki sledijo.
Neuki in slabo kreditno sposobni bodo vedno šli v variabilo, ker bodo na dan zahteve lahko dobili višji kredit za manjši obrok.
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Tilen ()
TheBlueOne ::
Problem je v tem, da potrošniki nimajo predstave o tem, kaj pomeni 4% spremembe pri 200k kredita.
Hiter skok za 4% bi pomenil, da je ECB odlocil, da gre gospodarstvu tako dobro, da ga lahko takoj obremeni za dodatne 4% obresti na celoten dolg, kar bi verjetno bilo za vecino podjetij usodno.
Ce je skok v po vprecju v 15 letih, potem je kredit sicer drazji, ampak ga je deloma pojedla inflacija (visoka, ce je gospodarstvo zdravo, kar je pogoj za visok euribor), kakor si tudi verjetno zelo zmanjsal glavnico in na koncu ni taksna rec.
Je pa res, da ce si tako zakreditiran, da ti vsake 100€ pomeni, da nimas za kruh, potem pa v startu nisi bil fit za taksen kredit in je pribitek Euribor se najmanjsi problem, ker ti je ze banka verjetno dala grozne pogoje za fiksen in variabilni kredit.
Euribor ni enako kredit vezan na CHF, ker Euribor je odraz gospodarstva kjer si in stanja kjer si. Je pa seveda res, da lahko imas pod crto na koncu minus, ampak ne bi smel biti za umreti.
Utk ::
Neuki in slabo kreditno sposobni bodo vedno šli v variabilo, ker bodo na dan zahteve lahko dobili višji kredit za manjši obrok.
Če namiguješ, da "uki" grejo pa v fiksno obrestno mero, s tem namiguješ tudi, da "uki" vejo bolje od banke kaj se bo dogajalo naslednjih 20 let, ker banka sigurno ne namerava it v izgubo pri fiksnih obrestih. Njen cilj da je boš z njo plačal vsaj tolk obresti kot pri variabilni, in to v najslabšem primeru za banko, nič narobe pa če še malo več, ker ti s tem prodajo še "varnost".
Morda tudi kakšen tak strašno "uk" obstaja, ampak mislim da so precej redki.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Utk ()
adhoc ::
Moja racionala pri jemanju kredita je bila koliko bom največ preplačal z fiksno če variabilna ostane tako nizko ves čas trajanja kredita, ter koliko bom največ preplačal variabilno v primeru da poskoči na raven kot je že v preteklih 20 letih.
Ugotovil sem, da je pri mojem kreditu to razmerje bilo ~3:1, kar je bistveno prevelik rizik, da bi se igral s takšnimi ciframi, in sem vzel fiksno OM.
Ugotovil sem, da je pri mojem kreditu to razmerje bilo ~3:1, kar je bistveno prevelik rizik, da bi se igral s takšnimi ciframi, in sem vzel fiksno OM.
adhoc ::
NKBM ti da kredit v višini 90% od GURSove cenitve, ki je velikokrat mimo. Najverjetneje lahko najdeš nekaj kar ti je všeč in je ocenjeno na 120-130% realne vrednosti, kar pomeni da lahko dobiš financiranje v celotni vrednosti nepremičnine.
Jaz ne bi nikoli jemal kredita z obrokom višjim od 30% neto-neto dohodka, oziroma zase sem vzel 20% od neto-neto dohodka.
Srečno in pametno, pa dobro premisli.
Jaz ne bi nikoli jemal kredita z obrokom višjim od 30% neto-neto dohodka, oziroma zase sem vzel 20% od neto-neto dohodka.
Srečno in pametno, pa dobro premisli.
St235 ::
Neuki in slabo kreditno sposobni bodo vedno šli v variabilo, ker bodo na dan zahteve lahko dobili višji kredit za manjši obrok.
V variabilno obresntno mero gredo:
a. naivni, ki se ne zavedajo tveganja in je vse kar vidijo nižji mesečni obrok/višji kredit
b. racionalni kreditojemalci, ki se zavedajo tveganj in so sposobni pokrit morebitna odstopajnja.
V fiksno obrestno mero gredo:
a. prestrašeni posemzniki, ki so slišal da se euribor lahko spreminja praktično tako kot CHF.
b. racionalni kreditojemlaci, ki se zavedajo, da niso sposobni pokrit tveganj in je bolj varno, če že v osnovi sprejmejo višji obrok, ki pa bo fiksen.
Moja racionala pri jemanju kredita je bila koliko bom največ preplačal z fiksno če variabilna ostane tako nizko ves čas trajanja kredita, ter koliko bom največ preplačal variabilno v primeru da poskoči na raven kot je že v preteklih 20 letih.
Ugotovil sem, da je pri mojem kreditu to razmerje bilo ~3:1, kar je bistveno prevelik rizik, da bi se igral s takšnimi ciframi, in sem vzel fiksno OM.
Tukaj si nekaj precej čudno zračunal. Variabilna v tem trenutku lahko dobiš pod 1,5%, fiksna okrog 3%. Če racionalno gledaš nihanje eurobor tja do 4% v naslednjih 10 letih ne verjamem, da prideš do razmerja 3:1.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: St235 ()
St235 ::
Posojilo 100k pri 2%, te pride mesečno cc 370 na 30 let.
Po treh letih je glavnice še 92k.
Obresti zrastejo na 3% - obrok skoči na 410.
V tem trenutku moraš bit sposoben znižat glavnice za 10k in je to to. Če si bil pri jemanju kredita racionalen potem to pomeni cc. 3k dodatnega prihranka na leto.
Po naslednjih treh letih je obrestna 4% in ti obrok spet skoči na 415. Glavnice je pa ostali še 77k in moraš to spet znižat za cc 7k, pa si nazaj na 370€.
Zgoraj napisano je worst case scenarij, ker hitrejša nihanja EURIBORA niso realna. Kar ti namreč pozabljaš je, da euribor zadane vse kredite, pri čemer se poslovni krediti lahko merijo v 100 in več milijonih.
Torej, če si sposoben poleg kredita v 72 mesecih na šparat še 17k oziroma 200€ na mesec potem lahko praktično izničiš valutna tveganja. Oziroma kolikor manj imaš prihranjeno, toliko ti bo več pojedel mesečni obrok.
Pod črto pri kreditu 100.000 € na 30 let moraš imet prvih 6 let v mislih 200€ s katerimi lahko izničiš tveganje.
Če pa pride do tega, da ti obrestna mera za 1% zraste šele po šestih letih. Pa si praktično imun na nihanja euribor.
Pri 3% fiksni obrestni meri bi plačal v prvih šesti letih 16.000€ obresti, pri 2% pa samo 11K.
Torej samo v prvih šestih mesecih si preplačal 5k EUR. Če upoštevaš, da je obrestna mera naslednjih šest let enka (3%) in potem variabilna zleze na 4%, boš pri pri fiksni obrestni meri plačal 51k obresti na 30 let, pri variabilni pa prvih šest let 11k, drugih 6 let 14k potem pa do konca 30 letnega obdobja še 27k obresti, kar pomeni skupaj 51k.
Po treh letih je glavnice še 92k.
Obresti zrastejo na 3% - obrok skoči na 410.
V tem trenutku moraš bit sposoben znižat glavnice za 10k in je to to. Če si bil pri jemanju kredita racionalen potem to pomeni cc. 3k dodatnega prihranka na leto.
Po naslednjih treh letih je obrestna 4% in ti obrok spet skoči na 415. Glavnice je pa ostali še 77k in moraš to spet znižat za cc 7k, pa si nazaj na 370€.
Zgoraj napisano je worst case scenarij, ker hitrejša nihanja EURIBORA niso realna. Kar ti namreč pozabljaš je, da euribor zadane vse kredite, pri čemer se poslovni krediti lahko merijo v 100 in več milijonih.
Torej, če si sposoben poleg kredita v 72 mesecih na šparat še 17k oziroma 200€ na mesec potem lahko praktično izničiš valutna tveganja. Oziroma kolikor manj imaš prihranjeno, toliko ti bo več pojedel mesečni obrok.
Pod črto pri kreditu 100.000 € na 30 let moraš imet prvih 6 let v mislih 200€ s katerimi lahko izničiš tveganje.
Če pa pride do tega, da ti obrestna mera za 1% zraste šele po šestih letih. Pa si praktično imun na nihanja euribor.
Pri 3% fiksni obrestni meri bi plačal v prvih šesti letih 16.000€ obresti, pri 2% pa samo 11K.
Torej samo v prvih šestih mesecih si preplačal 5k EUR. Če upoštevaš, da je obrestna mera naslednjih šest let enka (3%) in potem variabilna zleze na 4%, boš pri pri fiksni obrestni meri plačal 51k obresti na 30 let, pri variabilni pa prvih šest let 11k, drugih 6 let 14k potem pa do konca 30 letnega obdobja še 27k obresti, kar pomeni skupaj 51k.
Tilen ::
Lakotnik, lepo te prosim, no. Nekdo nima denarja, zato vzame kredit in sedaj po treh letih se mu je poleg obroka (370 EUR) za kredit še 10.000 EUR nabralo (300 EUR na mesec - skoraj še en enak kredit zraven). Se pravi cca 700 neto na mesec.
Takšni res ne povzročajo krize, vendar takih je zelo malo! Se pa strinjam, da je to manj slaba pot, če je izvedljiva.
Takšni res ne povzročajo krize, vendar takih je zelo malo! Se pa strinjam, da je to manj slaba pot, če je izvedljiva.
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Tilen ()
St235 ::
Takšni res ne povzročajo krize, vendar takih je zelo malo!
kje sem karkoli trdil o karšni koli krizi?
Nekdo nima denarja, zato vzame kredit in sedaj po treh letih se mu je poleg obroka (370 EUR) za kredit še 10.000 EUR nabralo (300 EUR na mesec - skoraj še en enak kredit zraven)
kredit ne vzameš zato ker nimaš denarja. Kredit vzameš zato, ker veš, da boš imel denar v obdobju X mesecev/let. In vzameš kredit na način, da veš da boš lahko naslednjih 30 let brez težav živel brez 370EUR na mesec, ter da boš moral prva tri leta sistnit zobe za dodatnik 200-300EUR na mesec, zato, da zavaruješ tveganja. ALi pa se že v osnovi sprijazniš, da je tvoja kreditna obveznost 470EUR pa je mirna bosna. Kar je komur lažje.
Se pa strinjam, da je to manj slaba pot, če je izvedljiva.
kaj je pri tem slabega?
Zgodovina sprememb…
- spremenil: St235 ()
Tilen ::
Manj je slabo, kot če ne bi odplačal tistega deleža v primeru višje obreste mere, to sem mislil. Ja, če veš, da boš čez 3 leta dobil recimo 50 jurjev, se res splača variabila.
413120536c6f76656e696a612c20642e642e
Zgodovina sprememb…
- spremenil: Tilen ()
St235 ::
Variabila se praktično vedno splača, če si dovolj discipliniran in se ne zakreditiraš preko svoje meje. Že samo, če daješ na stran razliko med variabilnim in fiksnim obrokom si pokril vse razen res črnih scenarijev.
To je tudi dober nasvet komurkoli, ki sprašuje za kredit dan danes. Vzemi variabilno mero in varčuj razliko do fiksnega dela.
Se pa strinjava, da je največja napaka, ko prideš na banko in vprašaš koliko kredita dobim pri moji plači. Vprašanje bi vedno in povsod moralo biti, koliko me bo stalo na mesec če vzamem X EUR.
To je tudi dober nasvet komurkoli, ki sprašuje za kredit dan danes. Vzemi variabilno mero in varčuj razliko do fiksnega dela.
Se pa strinjava, da je največja napaka, ko prideš na banko in vprašaš koliko kredita dobim pri moji plači. Vprašanje bi vedno in povsod moralo biti, koliko me bo stalo na mesec če vzamem X EUR.
Zgodovina sprememb…
- spremenil: St235 ()
adhoc ::
Tukaj si nekaj precej čudno zračunal. Variabilna v tem trenutku lahko dobiš pod 1,5%, fiksna okrog 3%. Če racionalno gledaš nihanje eurobor tja do 4% v naslednjih 10 letih ne verjamem, da prideš do razmerja 3:1.
Moram priznati, da pišem iz glave, računal pa sem pred tremi leti. Računal sem na to, da lahko euribor poskoči do 5%, kot je recimo leta 07, ali 00.
Invictus ::
Kdor ima 900 EUR, skupaj z stroški, je bolj ali manj kreditno nesposoben za nakup stanovanja, tudi v Trbovljah in tudi na 30 let...
Banka mu preprosto ne bo dala veliko, saj mu mora po plačilu obrokov pustiti nekaj denarja na računu, to je minimalno plačo. Ki se ves čas viša.
Par let nazaj je morala banka na računu obvezno pustiti 562 EUR (danes 650 ?), stroški pa ne gredo v osnovo za izračun. Čeprav so v letih pred 2008 šli... Zaradi česar ima marsikdo večje probleme kot zaradi LIBORja in CHF.
Se pravi ima OP tukaj 100 - 150 EUR denarja, ki gre lahko za kredit. Na 10 let je to 10k - 15k, na 30 20k - 30k, pač neke okvirne cifre...
Naj gre na banko, da mu pristrižejo peruti...
Poleg tega je rizičen s tako nizkimi dohodki in bo tudi obrestna mera višja...
Banka mu preprosto ne bo dala veliko, saj mu mora po plačilu obrokov pustiti nekaj denarja na računu, to je minimalno plačo. Ki se ves čas viša.
Par let nazaj je morala banka na računu obvezno pustiti 562 EUR (danes 650 ?), stroški pa ne gredo v osnovo za izračun. Čeprav so v letih pred 2008 šli... Zaradi česar ima marsikdo večje probleme kot zaradi LIBORja in CHF.
Se pravi ima OP tukaj 100 - 150 EUR denarja, ki gre lahko za kredit. Na 10 let je to 10k - 15k, na 30 20k - 30k, pač neke okvirne cifre...
Naj gre na banko, da mu pristrižejo peruti...
Poleg tega je rizičen s tako nizkimi dohodki in bo tudi obrestna mera višja...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."
http://goo.gl/2YuS2x
http://goo.gl/2YuS2x
3p ::
To je res, ampak takšni primeri niso povzročili krize. Oni drugi.
Baje ne:
-http://fortune.com/2015/06/17/subprime-...
-https://voxeu.org/article/big-con-reass...
Vredno ogleda ...
| Tema | Ogledi | Zadnje sporočilo | |
|---|---|---|---|
| Tema | Ogledi | Zadnje sporočilo | |
| » | Stanovanjski kredit (strani: 1 2 3 4 … 54 55 56 57 )Oddelek: Loža | 472660 (1872) | billy |
| » | Vaša obrestna mera za stanovanjski kredit? (strani: 1 2 3 4 … 21 22 23 24 )Oddelek: Loža | 216557 (38683) | celje |
| » | Vzeti stanovanjski kredit s fiksno ali spremenljivo obrestno mero? (strani: 1 2 3 4 5 6 )Oddelek: Loža | 73673 (20021) | Lonsarg |
| » | Stanovanjski kredit in katero obresto mero? (strani: 1 2 )Oddelek: Loža | 21880 (13543) | gansta |
| » | Nakup stanovanja howto manual (odločanje, krediti, obrestne mere, zanke, napake)Oddelek: Loža | 14237 (7001) | Invictus |