Nakup stanovanja howto manual (odločanje, krediti, obrestne mere, zanke, napake)

Pozdravljeni,
reševanje stanovanjskega problema je eden tistih problemov, ki se ga vsak izmed nas nauči reševati po sili, ni pa tukaj malo stvari za vedeti. Jaz sem nedavno ugotovila, da vem veliko premalo in si ravno zato ne upam iti v nakup stanovnja. Resda privarčevanega nimam nič, vendar lahko za moj kredit ožji družinski član zastavi eno nepremičnino v vrednosti 100K, imam redno zaposlitev za nedoločen čas in plačo v višini 1400€ neto.

Navajam primer tipičnih vprašanj, ki me mučijo in verjamem, da tudi večino ljudi v podobni situaciji:

• 
  kdaj se izplača najemati, kdaj je bolje kupiti, katere kazalce upoštevati (splošni in konkretno za Slovenijo)?
  
• 
  katere kazalce gledati na trgu pred odločitvijo o nakupu?
  
• 
  če se odločim za nakup in vzamem kredit, za kakšno obrestno mero naj se odločim (fiksno, spremenljivo, euribor, libor)?
  
• 
  katere kazalce gledati pri pogajanju o obrestni meri?
  
• 
  kako se nekaterim uspe izpogajati za tako nizke obrestne mere? kako se pripraviti na pogajanja?
  
• 
  na kaj paziti?
  
• 
  kaj se zgodi, kadar človek nekaj časa ni sposoben odplačevati kredita?
  


• 
  kaj je v tem trenutku "dobra" obrestna mera za stanovanjski kredit, kaj je še "sprejemljiva" in kaj je "slaba"?
  

itd. Rada bi, da se mi v tej temi pridružite vsi tisti, ki vas zanima enako in naberemo skupaj material na podlagi katerega se bomo znali pravilno odločati.

Palček, na vsa ta vprašanje je lahko več "pravilnih" odgovorov. Pravilnih v narekovajih ker pač 10-15 let je fuking dolga doba sploh v današnjem svetu. Pred 10 leti so banke zelo veselo in zelo rade prodajale kredite v švicarjih. Švicarji so sigurni, to je dobra država, sej veste švica je top. In ljudje so jemali kredite v švicarjih po 10 letih imajo take obroke da te glava in rit pečeta.

Tako da isto velja za fiksno, spremenjljivo obrestno mero, ker iz enega pogleda so zdaj "rekordno" nizke obrestne mere, ker hoče evropa zagnati investicije in se mogoče splača vzet fiksno...

Vrjetno je pa zelo dobra opcija tudi da ti pustijo preračunavati glavnico in obresti med kreditom. Drugače sem tudi jaz v podobni situaciji.

Ubistvu ciljam na najnižjo. Zaradi prijateljev,ki so že šli skozi to vem da se da pogajat, nažalost ne tako da kr zamoriš teti za šalterjem ampak moreš pač malce okol spraševat in pridit do koga malce bolj sposobnega kot tete za šalterjem. Poleg tega ti lahko pomagajo konkurenčne banke in njihove ponudbe. Zdaj ali je to 1.8 2.4 ali 3.2 ne igra toliko vloge. Vediti je dobro da ko enkrat podpišeš pogodbo ni lih konec sveta. Oni so zainteresirani da imaš pri njih račun in da jim plačuješ obresti + glavnico in če ti v vmesnem času rata najdit boljšo ponudbo greš lepo nazaj in se spogajaš za boljšo ponudbo. Seveda še s kakim pravim argumentom kako točno to izvest.

Ti lahko vzameš, kredit za 20 let in potem pač plačuješ obroke. Ker si pa zadela na lotu 10.000 eurov se ti zdi cool da bi ta denar dala notri v kredit in se ti s tem ubistvu lahko zmanjšajo obroki, ali pa dolžina odplačevanja. Če te opcije nimaš lahko samo plačaš obresti (ker v začetku prvih x let plačuješ samo obresti) in imaš glavnico isto in še vedno isto plačuješ enake obresti, enako časa.

Več ali manj se te stvari naučiš na netu, poglej forum pod svojo streho tam je tudi dosti o tem napisanega.

Euribor je obrestna mera po katerih si banke v EU sposojajo med seboj denar. http://www.euribor-rates.eu/ Libor pa je obrestna mera po katerih si samo banke v Londonu sposojajo denar, tu bi profitirala lahko če bi se igrala valutna razmerja med EU (tvoja plača) in Funtom. Pravijo da je najbolje pač vzet kredit v svoji valuti v kateri živiš, ker tako si najmanj dovzeten na špekulacije glede valut. Ali bo EURO čez 20 let še obstajal je pa spet drugo vprašanje.

PalčekStaš je danes ob 12:51:21 izjavil:
katere kazalce gledati pri pogajanju o obrestni meri?

Levega in desnega.

PalčekStaš je danes ob 12:51:21 izjavil:
če se odločim za nakup in vzamem kredit, za kakšno obrestno mero naj se odločim (fiksno, spremenljivo, euribor, libor)?

Stran od valutnih tveganj, ker te bodo po betici. Ostalo je odvisno od tvoje splosne financne kondicije, starosti, privarcevanega zneska in trajanja odplacevanja kredita.

PalčekStaš je danes ob 12:51:21 izjavil:
kaj je v tem trenutku "dobra" obrestna mera za stanovanjski kredit, kaj je še "sprejemljiva" in kaj je "slaba"?

Dobre ni.
Sprejemljiva je tista, ki si jo zlahka privoscis in lahko ob mesecnem obroku se vedno varcujes.
Slaba je tista, ki ni sprejemljiva.

Nisem se nadejala takšnih odgovorov, če smem - prepotentnih, ki meni ne razjasnijo nič, razen tega, da si je avtor posta zelo všeč. Nič mi nisi napisal, kdaj naj se odločim za fiksno, kdaj za variabilno obrestno mero, če se spoznaš na te zadeve mi prosim pomagaj in razjasni? Tudi odgovor, da je sprejemljiva tista obrestna mera, ki si jo lahko privoščim je malce za lase privlečen, ker je nekdo lahko milijarder, pa zelo dvomim, da bi se mu obrestna mera 25% zdela sprejemljiva ne glede na to da si jo lahko privošči. Rada bi resne in poglobljene odgovore, če pa so vam moja vprašanja smešna me pa preprosto ignorirajte in mi pustite, da se pogovarjam s tistimi, ki jih ta tema zanima.

PalčekStaš je 22. jun 2012 ob 18:07 izjavil:

PalčekStaš je danes ob 12:51:21 izjavil:
katere kazalce gledati pri pogajanju o obrestni meri?

Levega in desnega.

PalčekStaš je danes ob 12:51:21 izjavil:
če se odločim za nakup in vzamem kredit, za kakšno obrestno mero naj se odločim (fiksno, spremenljivo, euribor, libor)?

Stran od valutnih tveganj, ker te bodo po betici. Ostalo je odvisno od tvoje splosne financne kondicije, starosti, privarcevanega zneska in trajanja odplacevanja kredita.

PalčekStaš je danes ob 12:51:21 izjavil:
kaj je v tem trenutku "dobra" obrestna mera za stanovanjski kredit, kaj je še "sprejemljiva" in kaj je "slaba"?

Dobre ni.
Sprejemljiva je tista, ki si jo zlahka privoscis in lahko ob mesecnem obroku se vedno varcujes.
Slaba je tista, ki ni sprejemljiva.

Nisem se nadejala takšnih odgovorov, če smem - prepotentnih, ki meni ne razjasnijo nič, razen tega, da si je avtor posta zelo všeč. Nič mi nisi napisal, kdaj naj se odločim za fiksno, kdaj za variabilno obrestno mero, če se spoznaš na te zadeve mi prosim pomagaj in razjasni? Tudi odgovor, da je sprejemljiva tista obrestna mera, ki si jo lahko privoščim je malce za lase privlečen, ker je nekdo lahko milijarder, pa zelo dvomim, da bi se mu obrestna mera 25% zdela sprejemljiva ne glede na to da si jo lahko privošči. Rada bi resne in poglobljene odgovore, če pa so vam moja vprašanja smešna me pa preprosto ignorirajte in mi pustite, da se pogovarjam s tistimi, ki jih ta tema zanima.

Glej, taka je resnica. Če ti ni všeč, to še ne pomeni da ni res. Vemo vsi ki imamo stanovanjski kredit.

Če nočeš sprejeti pravil igre, potem ne greš v to. Te nihče ne sili. Vse je prostovoljno. Kaj rabiš in si želiš, je pa povsem druga debata.

BlueRunner

Torej če imaš prišparanih recimor 20.000 eurov in si bi od banke sposodil še 100.000 eurov ker pač stanovanja v LJ so 120.000 eurov taka ki bi recimor meni bila OK. Po hitrem izračunu na strani NLB, oni za 100.000 EUR za 20 let dajo obrok 574,83 EUR (z življenjskim zavarovanjem + sprejemljiva mera). Torej je tvoj nasvet da če ne morem na mesec dat vsaj 700 eurov na stran naj ne vzamem tega kredita?

20 (pa tudi 10) let živeti brez rezerve (se pravi, da ti po plačilu kredita in vseh tekočih stroškov, vključno s hrano in bencinom, ne ostane praktično nič) je pretežno neumno. Ni problem nekaj mesecev tako živeti. Ampak slej ko prej pride kakšen nenačrtovan večji strošek (crkne pralni stroj, avto se pokvari ...) in si v težavah. Tudi je žalostno, če si tako dolgo ne moreš praktično nobenega "razkošja" privoščit (počitnic, novega pohištva ...). Skratka, pri odločitvi za višino kredita moraš dobro premislil, koliko te sicer stane življenje.

Je pa po drugi strani res, da praktično vsak ima rezerve pri zaslužku, če je le dovolj motiviran. Si najdeš dodatno delo in tako rešuješ preveč optimistično odločitev za kredit.

O.

Tody je 23. jun 2012 ob 10:10 izjavil:

Po hitrem izračunu na strani NLB, oni za 100.000 EUR za 20 let dajo obrok 574,83 EUR (z življenjskim zavarovanjem + sprejemljiva mera). Torej je tvoj nasvet da če ne morem na mesec dat vsaj 700 eurov na stran naj ne vzamem tega kredita?

Da. Imeti nekaj cez 100 EUR rezerve, ki jo redno dajem na stran (in ne porabim vsako leto za dopust) je IMO spodobno.

To ne pomeni, da se ti ne izplaca vzeti v roke izracun in poskusiti izpogajati nizjo obrestno mero. Vendar pa je to ze kredit, ki si ga lahko privoscis na dolgi rok. Tudi pri dvigu EURIBOR bos tako imel na eni strani "buffer" v katerega se ti bo obrok zazrl, na drugi strani pa tudi prihranke s pomocjo katerih bos imel boljso sanso kredit tudi "reprogramirati".

V primeru, da bos za nekaj casa ostal brez prihodkov, ali pa ti bodo ti obcutno padli (npr. bolniska pomeni ne samo nizjo osnovo, temvec tudi brez dodatkov - vec kot 20% padec), pa imas svoj lasten premostitveni rezervni sklad. Ne bo delal cudezev, bos pa v bistveno boljsm polozaju, ce bos imel kaksno malo dlje trajajoco bolezen.

-valvoline- je 23. jun 2012 ob 10:32 izjavil:

Če je redna in predvsem varna zaposlitev,plača je odlična za Slo razmer 1400e neto kar po kredit in nakup.

1) Ne kakrsen koli kredit. Bolj od place je odvisno koliko imas po placilu vseh mesecnih in letnih jajc na koncu ostanka. Nekateri si npr. pozabijo vracunati "mesecen" obrok za zavarovanje ter to dajati na stran in imajo potem 1x letno cele travme, ko je potrebno podaljsevati registracijo za druzinsko delovno kljuse.

2) Na rok 10 let in vec ne obstaja varna zaposlitev in ne obstaja odlicna placa. Se zaposlenim v famoznem "varnem" javnem sektorju se je po 20 letih place omejilo, da so realno padle (stroski pa rasli). Cel kup ljudi jemlje kredit na 25 let. Sam nimam pojma kaj in kje bom res delal cez 1 leto (nacrti so eno, biti "kreditzihr" preprican, nekaj drugega). 25 let? Iluzija.

PalčekStaš je 22. jun 2012 ob 12:51 izjavil:

Pozdravljeni,
reševanje stanovanjskega problema je eden tistih problemov, ki se ga vsak izmed nas nauči reševati po sili, ni pa tukaj malo stvari za vedeti. Jaz sem nedavno ugotovila, da vem veliko premalo in si ravno zato ne upam iti v nakup stanovnja. Resda privarčevanega nimam nič, vendar lahko za moj kredit ožji družinski član zastavi eno nepremičnino v vrednosti 100K, imam redno zaposlitev za nedoločen čas in plačo v višini 1400€ neto.

Navajam primer tipičnih vprašanj, ki me mučijo in verjamem, da tudi večino ljudi v podobni situaciji:

• 
  kdaj se izplača najemati, kdaj je bolje kupiti, katere kazalce upoštevati (splošni in konkretno za Slovenijo)?
  
• 
  katere kazalce gledati na trgu pred odločitvijo o nakupu?
  
• 
  če se odločim za nakup in vzamem kredit, za kakšno obrestno mero naj se odločim (fiksno, spremenljivo, euribor, libor)?
  
• 
  katere kazalce gledati pri pogajanju o obrestni meri?
  
• 
  kako se nekaterim uspe izpogajati za tako nizke obrestne mere? kako se pripraviti na pogajanja?
  
• 
  na kaj paziti?
  
• 
  kaj se zgodi, kadar človek nekaj časa ni sposoben odplačevati kredita?
  


• 
  kaj je v tem trenutku "dobra" obrestna mera za stanovanjski kredit, kaj je še "sprejemljiva" in kaj je "slaba"?
  

itd. Rada bi, da se mi v tej temi pridružite vsi tisti, ki vas zanima enako in naberemo skupaj material na podlagi katerega se bomo znali pravilno odločati.

Bom povedal par svojih misli in izkušenj. To modrovanje seveda velja zgolj v primeru, da si sama (oz. sta sama s partnerjem) v tem reševanju stanovanjskega problema. Če imate zadaj finančno štango s strani staršev (ali pa kaj dedujeta), potem je vse skupaj bistveno, bistveno lažje.

Vprašanje glede najema oz. nakupa je preveč splošno, da bi lahko dal konkretne odgovore. Oboje ima pluse in minuse, moje mnenje je, da je najem boljši, v kolikor so izpolnjeni določeni osnovni pogoji. Predvsem tukaj mislim na dolgoročni najem z uradno prijavo stalnega bivališča. Lastništvo je za povprečne ljudi ena vrsta suženjstva, saj ti kredit otežuje dinamično življenje (menjava služb, menjava življenjskega stila, itd.), čeprav je res, da ko enkrat dobiš otroke, imaš že zaradi njih precej zvezane roke.

Sam sem bil približno 10 let v najemu (na črno, ker drugače nisem dobil nič pametnega oz. bolje povedano, nič pametnega za nek normalen denar), šele ko sva s partnerko dobila drugega otroka, smo vzeli kredit in kupili lastno stanovanje. Če bi financ dopuščale, bi verjetno to storili že prej, ker kot sem omenil, v najemu mora biti vse uradno urejeno, sicer imaš konstantno ene majhne težavice, ker je tvoje stalno bivališče 100km izven Ljubljane. Sploh, ko se enkrat rodi otrok.

Nekaj mojih izkušenj pri kreditu(približno 4 leta nazaj):
1. Praktično ni banke, ki bi ti dala stanovanjski kredit za 100% financiranje nakupa. Za običajne ljudi* v primeru potrebe po takem financiranju ostaneta dve možnosti: zavarovanje z dvema hipotekama ali z dvemi krediti (v 80% stanovanjski, v 20% precej manj ugoden gotovinski). Pri meni prva opcija sploh ni bila možna, druga pa se mi ni zdela smiselna, zato je trajalo okrog 10 let, da smo privarčevali dovolj za 20% polog.

2. Banke dajejo dolgoročni stanovanjski kredit zgolj tistemu, ki ima službo za nedoločen čas. Bodi pripravljena, da v kolikor želita kredit vzeti v dvoje (da si povečata kreditno sposobnost in zato kupita dražjo, boljšo nepremičnino), morata oba imeti službo za nedoločen čas. Če je nimata oba, potem pride v poštev zgolj tvoja plača.

3. Nekatere banke imajo pravilo, da ti lahko anuiteta za dolgoročni kredit obremeni neto plačo največ do višine 50%. To pomeni, da v kolikor imaš plačo 1500 neto, lahko dobiš kredit za anuiteto največ 750 EUR.

4. Precej bank ob sklenitvi kredita zahteva tudi življenjsko zavarovanje. Bolje rečeno, če želiš ugodnejšo obrestno mero, hočejo, da pri njih skleneš tudi življenjsko zavarovanje.

5. Obrestne mere: če imaš možnost dobiti fiksno za manj kot 4,5%, potem vzemi brez razmišljanja. Sicer pa vezano na euribor. Meni nobena banka ni želela dati fiksne pod 6,2%, kar se mi je zdelo odločno preveč (fiksna obrestna mera za stanovanjske kredite je v normalnih državah med 3,5 in 4 procenti).

6. Pogajanja glede obrestne mere so zgodba zase. Za običajne ljudi* kaj dosti pogajanja ni. Mogoče je bilo to boljše v zlatih časih, ko so tudi precej kreditov dajali vezanih na švicarski frank. Nekaj je možno izpogajati preko kakšnih življenjskih in/ali naložbenih zavarovanj, ampak potem je vprašanje, koliko se res na boljšem.

7. Ko sem jaz najemal kredit, mi je najslabše pogoje ponujala NLB, najboljše pa Banka Celje (skoraj neverjetno, ker je Banka Celje podružnica NLB-ja, ampak tako je bilo). Tukaj ne mislim zgolj obrestne mere, temveč tudi zahtev po porokih, zavarovanjih in podobno. Hypo mi je ponudila sicer najboljšo obrestno mero, ampak zahtevala dva poroka in življenjsko zavarovanje. Ker nisem želel biti odvisen od dobre volje mojih staršev, sem potem raje vzel pri Banki Celje, ki ni zahtevala teh porokov niti zavarovanja.

*Običajni ljudje so tisti, ki nimajo kakšnih vez. Kolega, ki ima taščo na Volksbanku, je dobil fantastičen kredit s takimi pogoji, o katerih sem jaz lahko samo sanjal.

PalčekStaš je 22. jun 2012 ob 12:51 izjavil:

Navajam primer tipičnih vprašanj, ki me mučijo in verjamem, da tudi večino ljudi v podobni situaciji:

• 
  kdaj se izplača najemati, kdaj je bolje kupiti, katere kazalce upoštevati (splošni in konkretno za Slovenijo)?
  
• 
  Verjetno ko se odločiš da boš kakšno desetletje preživel na isti lokaciji, ter dobiš kredit. Služba, partner, otroci...
  
  katere kazalce gledati na trgu pred odločitvijo o nakupu?
  
• 
  Cena, pri stanovanju pomembno naprimer vrsta ogrevanje, je objekt bil že saniran, nov izolacija-fasada, okni, starost objekta, gre za kombinirani objekt, so spodaj poslovni prostori...
  
  če se odločim za nakup in vzamem kredit, za kakšno obrestno mero naj se odločim (fiksno, spremenljivo, euribor, libor)?
  
• 
  Fiksna obrestna mera, vprašati za stop-loss klavzulo. Spremenljiva mogoče če je kredit do 10let. Drugače nočeš čez 15let plačevati 2x znesek mesečne akontacije, če se trg obrne.
  
  katere kazalce gledati pri pogajanju o obrestni meri?
  Greš do 5 bank. Trenutno dobiš po 2,5% FOM, EOM 2,6%. Ugodni: SKB, Intesa. Imajo pa banke različne pogoje, odvisno od banke do banke.
  
  
• 
  kako se nekaterim uspe izpogajati za tako nizke obrestne mere? kako se pripraviti na pogajanja?
  
• 
  Ne rabiš modrovat. Če banka smatra da si kreditno sposoben, ti bo dala ugoden kredit. Pogoji zavarovanja kredita so pa lahko precej različni in precej dragi.
  
  
• 
  kaj se zgodi, kadar človek nekaj časa ni sposoben odplačevati kredita?
  

Odlog kredita za nekaj mesecev, nov kredit na daljše obdobje. Vsekakor ne čakat, takoj na banko kakšne so opcije.

• 
  kaj je v tem trenutku "dobra" obrestna mera za stanovanjski kredit, kaj je še "sprejemljiva" in kaj je "slaba"?
  

Vse kar je pod 3% vključno z stroški kredita.

itd. Rada bi, da se mi v tej temi pridružite vsi tisti, ki vas zanima enako in naberemo skupaj material na podlagi katerega se bomo znali pravilno odločati.

Splača se najt kakšno varianto ala najem z odkupom. Sam sem uspel dobit takšno kupčijo v Mariboru.
Naredili smo pogodbo za 36 mesecev z možnostjo podaljšanja 24 mesecev in 10% are. Na mesec plačujem 500€ najemnine, ki se bo štela v sam odkup stanovanja. Po 3. letih bom torej moral plačati, od skupno 65.000, še 40.500€. Potem daš banki veliko manj obresti...
Ampak ja... ni veliko prodajalcev, ki bi bili za kaj takega.

Heavy je 1. feb 2017 ob 14:32 izjavil:

kaj se zgodi, kadar človek nekaj časa ni sposoben odplačevati kredita?

Z banko se lahko pogovoriš o nekajmesečni zamrznitvi plačevanja kredita. Ima se tudi neke "zavarovanja", kjer mesečno plačaš večji obrok pa potem zavarovalnica pokrije manjši del kredita v slučaju nezmožnosti odplačevanja.

Naprej pa so bolj neprijetni scenariji. Nasploh pri hipoteki (kjer je nepremičnina v lasti banke do izplačanega zadnjega centa).

Hipoteka ne pomeni, da je nepremičnina v lasti banke, to bi bilo kvečjemu leasing. Hipoteka je zgolj zavarovanje terjatve banke. Hipotekarni upnik (banka) z njo ne pridobi nikakršne lastniške ali posestne pravice nad nepremičnino.

Če prodajalec ne potrebuje vsega denarja ta hip, se mu splača prodati na obroke. Tudi če zaračuna malo manj od banke (da se kupcu splača), bo na boljšem, kot če bi enkratno kupnino samo vezal na banki. Poleg tega je lahko bolj velikodušen glede kreditne sposobnosti kupca, kot bi bila banka, ker gre v bistvu za leasing.

Tole sem jaz uspel naredit, ko je bila v Mariboru največja kriza. No saj še je zdaj...stanovanja se tukaj preprosto ne prodajajo. Stanovanje je bilo pred krizo ocenjeno z strani NKBM cenilca na 84k in to pred kompletno obnovo (nova kuhinja, kopalnica, dnevna). Se nahaja na dobri lokaciji etc. Ampak stanovanja takrat za 65k preprosto ni mogel prodati.

Sam sem ravno takrat iskal nekaj boljšega za najem, ker sva z punco prišla do nekaj več denarja. V tistem trenutki nisem imel likvidnih prihrankov. Torej bi jaz moral vzet 65k kredita. 65K kredita na 15 let skupno odplačaš 81,5k. Sam bom v 3eh letih uspel prodajalcu dat cca 24k, polek tega bom pa celotnih 40k uspel še zraven prihranit - torej bom uspel pridobiti stanovanje popolnoma brez kredita!. Torej napram kreditu prihranim 16,5k.

Torej ja, imam malo več koristi kot ti navajaš =). Drugače pa so mi pred kratkim ponudili za stanovanje 75k..Ne prodajam ali karkoli ,ampak znanka ki je nepremičninska agentka je rekla, da ga takoj spravi v promet za omenjen denar. Časi se torej popravljajo. hehe

Da.. tudi že vpisan v ZK.

Da malo obudim temo....tudi sam sem v dilemi glede stanovanjskega kredita...ali vzeti fiksno ali spremenljivo obrestno mero.

Kupujem stanovanje...poleg svojih prihrankov rabim se 60.000€...za nakup.
Dva dni nazaj sem bil 100% preprican, da bom vzel fleksibilno OM...vec kot berem, sprasujem, se posvetujem....bolj sem zbegan in manj vem.
Trenutna ponudba: 60.000€ na 15let, cca 380€ obrok 1,65% fleksibilna OM.
Euribor je ze od 2015 negativen....se pravi pet let...koliko casa se? Kar gre dol gre tudi gor....nekje sem zasledil, da naj bi ze letos bil pozitiven.

Kar se pa tice fiksne OM (na to temo se grem se pogajat)..trenutno imam ponudbo 2.8% ampak kot sem povedal...ta ponudba je brez barantanja...nekako pricakujem 2.6%. Tukaj bo obrok cca 430-440€ na mesec...15 let.

Kaj sedaj, kaj vzeti?
Mogoce raje vzamem 10let in fleksibilno OM...obrok cca 540€.
Glede prihodka ne bi smelo biti tezav...vseeno se pa bolje pocutim, ce vem, da prihodka nisem do konca obremenil.

Ali pa 20 let fiksno OM...obrok cca 330€.
Na banki so mi svetovali variabilno OM...fant na kreditih ima baje na 30let variabilno(drugo je spet koliko vrjeti)

Likalnik je 21. jan 2020 ob 22:15 izjavil:

Da malo obudim temo....tudi sam sem v dilemi glede stanovanjskega kredita...ali vzeti fiksno ali spremenljivo obrestno mero.

Kupujem stanovanje...poleg svojih prihrankov rabim se 60.000EUR...za nakup.
Dva dni nazaj sem bil 100% preprican, da bom vzel fleksibilno OM...vec kot berem, sprasujem, se posvetujem....bolj sem zbegan in manj vem.
Trenutna ponudba: 60.000EUR na 15let, cca 380EUR obrok 1,65% fleksibilna OM.
Euribor je ze od 2015 negativen....se pravi pet let...koliko casa se? Kar gre dol gre tudi gor....nekje sem zasledil, da naj bi ze letos bil pozitiven.

Kar se pa tice fiksne OM (na to temo se grem se pogajat)..trenutno imam ponudbo 2.8% ampak kot sem povedal...ta ponudba je brez barantanja...nekako pricakujem 2.6%. Tukaj bo obrok cca 430-440EUR na mesec...15 let.

Kaj sedaj, kaj vzeti?
Mogoce raje vzamem 10let in fleksibilno OM...obrok cca 540EUR.
Glede prihodka ne bi smelo biti tezav...vseeno se pa bolje pocutim, ce vem, da prihodka nisem do konca obremenil.

Ali pa 20 let fiksno OM...obrok cca 330EUR.
Na banki so mi svetovali variabilno OM...fant na kreditih ima baje na 30let variabilno(drugo je spet koliko vrjeti)

Sam imam fiksno, vendar pazi, v pogodbi piše pa tudi na banki naju je opozorila, da se fiksne vseeno lahko dvigne. Pogoji so točno določeni. Jaz sem vzel fiksno, ker imam kredit 25 let. Če bi jaz jemal 15 let ali manj, bi vzel spremenljivo. Lahko pa na banki prosiš, da ti povejo, kakšen bo obrok, če se dvigne za 1%, za 2% in 3%. Pa primerjaj potem med sabo. In se potem odloči, če si pripravljen tvegati. Vprašaj jih tudi, kdaj bi se fiksna dvignila, pod katerimi pogoji. Tudi čez recimo 8 let obrestna mera začne naraščati, lahko vzameš nov kredit, fiksni pa nasljednjih 7 let plačuješ fiksnega. Tu potem ostane vprašanje, koliko bi takrat znašala obrestna mera, a bi vseeno bil mirnejši, ker bi vedel, da četudi gre obrestna mera gor, si ti na fiksni. Po drugi strani pa če bi potem spet začela padat, bi se sekiral. Pa še spet stroški novega kredita itd., nikakor pa ne vzet kombiniranega kredita. V glavnem, razčisti pri sebi, dobro se pozanimaj za tisto, kar sem ti podčrtal, potem pa se odloči.

Ena stvar pri jemanju večjega kredita; Kredit se jemlje konec meseca, da je samo par dni do konca meseca, ker so potem manjše interkalarne obresti. Torej plačaš te obresti od dneva, ko si vzel kredit, do prvega obroka v naslednjem mesecu. In če vzameš kredit 2. v mesecu, boš plačal interkalarne obresti do dneva prvega obroka v naslednjem mesecu. Sicer niso visoke te obresti, ampak zakaj bi jih plačevali, če se jim pa lahko izognemo. (pri 90k se jih nabere okoli 100€, če vzameš kredit 2.v mesecu, odplačevati začneš pa naslednji mesec)

Interkalarne obresti - Če kreditojemalec začne kredit črpati na primer desetega v mesecu, odplačevanje kredita pa se začne šele naslednji mesec, mu banka za to obdobje zaračuna tako imenovane interkalarne obresti. Pred podpisom pogodbe je priporočljivo preveriti višino teh obresti, najlažje pa je prilagoditi začetek črpanja kredita začetku odplačevanja in se tako izogniti dodatnim stroškom.

Hvala za odgovore....ja to sem vam pozabil napisati...sem zmenjen z banko, da ce bo fiksna obrestna mera, da se ne bo spreminjala ne glede kaj se dogaja na trgu.

Glede preplacitve kredita je pa tako....ce je variabilna preplacam 9.000EUR, ce je pa fiksna pa 19.000EUR.

Bom pa preveril se tako kot ste mi svetovali...koliko pride obrok, ce se euribor zvisa na 1%,2%,3%...pa da vidmo razliko...do sedaj je bil max 5%.

Kredit imam pa namen vzeti konec meseca zaradi nizjih interkalarnih obresti....tako kot ste napisali

Sam sem vzel sprmenljivo na 10 let. Obrestna mera 1,51%.

En hakeljc pri fiksni obrestni meri je, da ti lahko za predčasno poplačilo kredita pri vsoti nad 10.000 EUR letno zaračunajo provizijo...

Nope.

Je pa za to zakonska podlaga.

Odvisno je od vsake banke posebej...nekatere imajo to notri druge spet ne...ampak je pa pametno to posebej poudariti, ko se dogovarjaš za kredit in potem v pogodbi še enkrat preveriti....če ti tega nimaš super...se nimaš česa bati in lahko mirno spiš.

Kar se tiče fiksne obrestne mere jo ne moreš prej poplačati oziroma so stroški kar visoki in se ti ponavadi ne splača
Variabilno pa lahko prej odplačaš...ampak pri meni se to ni za bati:)

Kvatebrigic je 22. jan 2020 ob 09:33 izjavil:

Arzen28 je 22. jan 2020 ob 09:10 izjavil:

svecka je 22. jan 2020 ob 00:05 izjavil:

Jaz za 20 letni kredit na Sparkasse nimam nikjer napisano v pogodbi, da se lahko fiskna obrestna mera (2,6%) lahko spremeni. Tudi pri notarju smo šli čez pogodbo, kjer te mora ona tudi še posebej opozorit, kakor tudi banka. Skratka, pri meni ni tega. Tako da odvisno od banke. Jaz ne bi vzel kredita, kjer je možnost spreminjanja fiksne obrestne mere.

Kolikor vem, ti piše nekako na ta način:

"po recimo petih letih preverijo, koliko pogodbena obrestna mera odstopa od tržnih in jo v primeru precejšnjega odstopanja znova določijo. Če bo razlika na primer manj kot odstotno točko, ostane obrestna mera za posojilo nespremenjena, sicer se zviša. Temu se reče stop-loss klavzula. Druga možnost je klavzula o spremenjenih okoliščinah. Običajno je vezana na spremenjeno izhodiščno obrestno mero ECB ali euribor. "

Ne bankirji in ne notarji ne opozarjajo na to. Verjemi, da sigurno nekje v pogodbi piše to. Kar preberi si dobro, ker so to možnost nekje sigurno skrili. Oni pa ne bi šli v to, ne da bi si pustili odprta vrata okoli tega.

Ni res. Jaz nimam prav nikjer v pogodbi omenjeno česarkoli podobnega. Pogodbo sem večkrat podrobno prebral, zelo podrobno jo je analiziral tudi notar. Zdaj sem šel še enkrat gledat. Nikjer ni omenjeno, da bi se lahko OM pod kakršnimikoli pogoji spremenila...

A ima kdorkoli dejansko pogodbo s fiksno obrestno mero v roki, kjer piše, da se lahko _FIKSNA_ mera spremeni po X letih? Ker to diši po nategu, če je sploh možno. Fiksna obrestna mera je po definiciji fiksna. Te zgodbe o spremembni fiksne mere so vedno neka rekla kazala.

Gambino je 1. feb 2017 ob 15:41 izjavil:

KraitPay je 1. feb 2017 ob 11:26 izjavil:

Se strinjam, da je vse bistveno lažje, če imaš zadaj kakšen finančni vzvod; moj primer.

No jaz imam malo bolj večjo srečo; da imam punco, ki ni zapravljiva in njeni starši, ki so mi posodili mojo polovico. Dolga zgodba okrajšano; punca ni zapravljiva in sva dolgo časa živela vsak pri svojih, za vikend pa sva bila enkrat eden pri drugem, drugič pa obratno. V cca. 8 letih si je našparala dovolj, da je lahko kupila pol stanovanja. Jaz sem še študiral, tako da sem po koncu študija bil brez denarja, a sem že bil zaposlen par mesecev.
Pri obiskih bank in izračunih, me je kar malo stiskalo, koliko bom preplačal kredit. Pa sta se tast in tašča skupaj strinjala, da mi posodita (njune življenske prihranke) in mi tako ni treba jemati kredita.
Na koncu sem privolil, kupili stanovanje, vsak 1/2 lastnika, jaz pa mesečno vračam denar nazaj njima, brezobrestno. Seveda če se nebi poznali in nebi poznali moje družine, verjetno tega nebi storili. Tako pa vedo, da bom vračal, neglede na vse. Tako pa imam pri 25ih svoje stanovanje. Noben od staršev ni kakšen šef, vsi imajo navadno delovsko plačo, vključno z mano.

Se splača tudi skupaj vsedit in malo pogovorit. Pa preden kdorkoli govori da so lahko težave, vem da so lahko. Imamo notarsko pogodbo o vračilu, tako da je vse črno na belem, koliko in kdaj so posodili in do kdaj moram vrniti.

Tako da se splača pogovorit.

Jaz NIKOLI ne bi vzel prihrankov od staršev. Oz nikoli ne bi vzel nobenega denarja od njih. Raje sam zberem s svojo ženo in kupim stanovanje oz bajto. Tudi sama z ženo lepo zbirava in to v najemniškem stanovanju, pa bi lahko živela pri starših, pa sva raje sama zase, na svojem, pa čeprav se s starši razumemo OK. Živeti sam, ne da si odvisen od staršev je super. Pa še noben ti ne more nič metati naprej, da ti je posodil, oz dal.

Zato ne bi vzel denarja od staršev, da ti ne bo kdo kasneje kaj očital? Ne bi rekel, da se s starši res tako dobro razumete.