Najemnine vs. lastništvo nepremičnine

Ob ustrezni razpršenosti kapitala lahko dosežeš bistveno višjo varnost, kot ti jo lahko ponudi nepremičnina, v kateri si doma. Donosi so pa tudi dolgoročno precej predvidljivi.

Še vedno čakam na odgovor, kaj potem počnete s tem svojim modro in varno oplemenitem dolgoročno vloženim premoženjem? Oziroma kaj nameravate početi?

Podla laž - morda sem in tja kakšni, če so ves čas dovolj vlagali v obnovo, večini je pa vrednost padla.

Ti očitno nimaš pojma, koliko so stale nepremičnine pred 20 leti, ne?


O.

jype je 16. okt 2014 ob 14:25 izjavil:

Večina (očitno) izgublja takole:

Vprašaj kakšnega, ki je kupil delnice NKBM. Ali katerekoli slovenske delnice leta 2008. Ali kakšnega, ki je prihranke po nasvetu Jureta Koširja modro vložil v Luxuris.

Looking at every trade made on the Taiwan Stock Exchange over four years, Odean found that commissions, taxes and poor timing of buy and sell decisions sucked a collective $32 billion out of the pockets of individual investors over the period studied. (The exchange’s listings have a combined market value of $660 billion.) The winners in this game: middlemen and institutions.

Okapi> Še vedno čakam na odgovor, kaj potem počnete s tem svojim modro in varno oplemenitem dolgoročno vloženim premoženjem? Oziroma kaj nameravate početi?

What's it to you? Vi pač radi razlagate, kaj boste storili s svojimi nepremičninami, jaz pa pač ne bom povedal, da svoja sredstva investiram v odpiranje novih podjetij, medicinske raziskave in boj zoper diskriminacijo v zakonodaji.

Okapi> Vprašaj kakšnega, ki je kupil delnice NKBM.

Verjetno sem tudi jaz kakšno, morda celo dve. Pojma nimam.

Zakaj bi spraševal take ljudi, ki ignorirajo najbolj osnovna pravila investiranja? Oz. ne samo, da jih ignorirajo, delajo ravno nasprotno.

Zato ker večina počne natanko to.

O.

Večina tudi gradi prevelike hiše, kupuje predraga stanovanja in predrage avtomobile. Večina dela precej stvari narobe. Nima veze, pogovarjamo se o tem, kaj se bolj splača, ne kaj dela večina.

Okapi> večino biznisov se dela s posojili.

Kdo neki je torej tisti, ki posoja? Na vodi čutim, da to niso tisti, ki odplačujejo kredite za bajte. Da niso to slučajno... Investitorji?

Saj menda poznaš tisto šalo o Dalmatincu, ki je sedel po oljko in srkal bevando. Pa pride mimo Švab in ga vpraša, zakaj nič ne dela.
- Kaj pa naj bi počel?
- Imaš barko, pojdi lovit ribe.
- In kaj bom z ribami?
- Ja, prodaš jih, ne?
- In kaj bom z denarjem?
- Boš kupil večjo barko in ulovil še več rib?
- In?
- Na koncu boš imel lahko celo ribiško floto in boš bogat.
- In kaj bom potem delal?
- Nič, potem boš pa lahko počival in pod oljko srkal bevando.
- In kaj počnem sedaj?;)

Ta zgodba ima to pomanjkljivost, da tale Dalmatinc misli, da lahko počiva še preden je bogat.

o+ nevone

Ne, konkretno se pogovarjamo, kaj dela večina vlagateljev oziroma ali večina kaj zasluži ali ne.

No, tisti, ki niso kreteni in ne kupijo za ves svoj denar delnic NKBM imajo solidne donose. Nimam podatkov koliko vlagateljev dejansko zasluži, ampak glede rast indeksov bi morala večina vlagateljev služiti.

Okapi je 16. okt 2014 ob 14:52 izjavil:

Nima veze, pogovarjamo se o tem, kaj se bolj splača, ne kaj dela večina.

Ne, konkretno se pogovarjamo, kaj dela večina vlagateljev oziroma ali večina kaj zasluži ali ne.

Kdo neki je torej tisti, ki posoja?

Redka manjšina, oziroma tisti, ki se s tem poklicno ukvarjajo.

O.

Se zmeraj trdim, da so ljudje, ki so dali vse svoje prihranke v velikosti recimo polovice hise v NKBM delnice, v manjsini. Niti ti to ne bo nikoli predlagal noben upravljalec premozenja.

Ta primerjava je priblizno tako butasta kot, da bi jaz rekel, da se ne splaca kupiti hise, ker jo lahko zakockas pri pokru.

Oz. se boljsi primer, nepremicnin se ne splaca kupiti, glej celovske dvorce, kako so se prvi lastniki nategnili.

Ja, pomembno je razumeti, da Dalmatinec lahko počiva zaradi Nemca, ne pa obratno.

Ne. Pojma nimam, čemu Nemci delajo, ampak ker delajo, Dalmatincu potem ni treba.

Jaz delam zato, ker me veseli, pa nič me ne moti, če na ta račun lahko kdo drug potem zabušava.

GGGGG je 16. okt 2014 ob 13:32 izjavil:

Govorim o nepremičnini v kateri živiš, kar je nekaj popolnoma drugega. Sploh, če moraš jemati kredit.

Nepremičnina je naložba v vsakem primeru.
In kar se naložbe tiče ni nobene razlike med nepremičnino v kateri živiš in med tisto, ki jo oddajaš.

Če pa misliš da je nepremičnina, dobra stvar kot naložba in slaba naložba če bivaš v njej, hkrati pa se splača biti podnajemnik, potem predlagam zmagovito kombinacijo. Kupiš nepremičnino in jo oddajaš sam sebi.
Tako boš večkratni zmagovalec. Imel boš nepremičnino kot naložbo, imel boš dobrega podnajemnika, živel boš v podnajemniškem stanovanju, imel boš dobrega najemodajalca

Enostavno ne moreš reči da so nepremičnine dobra naložba in hkrati trdit da se splača bit podnajemnik. Oboje ne more držati.
In dejstvo je, da nepremičnine so dobra naložba, kar lahko pomeni samo eno, da biti podnajemnik ni dobra naložba.
Lahko ti ustreza biti podnajemnik, lahko ti ni problem biti podnajemnik, ker imaš dovolj denarja, ampak z naložbenega vidika, pa je biti podnajemnik slaba naložba.

In dejstvo je, da nepremičnine so dobra naložba,

Precej kolegov, ki se ukvarjajo z nepremičninami, nemočno gleda, kako njihove nepremičnine izgubljajo ceno, kupcev pa od nikoder. In ne, niso vse nepremičnine top, tiste, ki so, so pa ustrezno dražje in tudi ne gredo za med.

kar lahko pomeni samo eno,

Da nimaš ravno veliko pojma. Ali pa gledaš točno določeno obdobje kjer tvoja trditev celo drži in si potem ponosen nase.

Na dolgi rok? Medtem, ko je delnica le virtualni papir, moraš v hišo metati en kup denarja samo da ostane enaka. Ob tem je 10 let stara hiša pač stara hiša, 20 let stara hiša pa stara bajta. 30 let staro bi moral podreti in zgraditi novo, ker bo tako bolje. Prostori niso več taki kot je trenutna modna muha, materiali tudi ne. Vse to zbija ceno. Lahko mi pa dokažeš nasprotno in sedaj kupiš eno hišo za 200.000€ in jo prodaš čez 30 let za recimo 500.000€?

Utk je 16. okt 2014 ob 21:07 izjavil:

30 let staro bi moral podreti in zgraditi novo, ker bo tako bolje.

Seveda, 30 let stara bajta je za podret, če si lastnik, če si najemnik v 30 let stari bajti si pa car, živiš kot lord, tvoj standard je top shit, privoščiš si kar si želiš. Ker tiste kupe denarja, ki jih hiša zahteva, je zmetal not lastnik, da si ti lahko v najemu v stalno obnovljeni hiši. A ste to danes brali v pravljičarskem krožku?.

Oprosti, samo glede na tvoj napadalen ton... kaj točno ima to pisanje z debato okoli smiselnosti hiše kot dolgtrajne naložbe? O tem se namreč piše in ne razumem čisto zakaj tako sovražen ton in kaj ima tvoje sporočilo sploh z debato?

Utk je 16. okt 2014 ob 21:07 izjavil:

Če nekdo hoče živet v novi ali pa obnovljeni hiši, bo to hotel, če je lastnik ali pa najemnik. In to bo nekdo plačal, in to bo točno ta oseba, če je lastnik ali pa najemnik. V drugem primeru še več, pa še ne bo obnovljeno po njegovem okusu.

Hmm, še enkrat, kako to vpliva na dolgoročni ROI vlaganja v hišo vs. najemanja?

Enostavno ne moreš reči da so nepremičnine dobra naložba in hkrati trdit da se splača bit podnajemnik. Oboje ne more držati.
In dejstvo je, da nepremičnine so dobra naložba, kar lahko pomeni samo eno, da biti podnajemnik ni dobra naložba.

Lahko rečem. Sem že prej razložil, zakaj je tako.

Razlika med enim "rekreativnim" najemodajalcem, ki oddaja nepremičnino kupljeno na kredit in profesionalci je ogromna. V več pogledih. V tem koliko kdo plača za napremičnino, kako plača za nepremičnino, kako ima urejene izterjave najemnin, vzdrževanje nepremičnin itd.

In to, da so nepremičnine dobra naložba, nikakor ni dejstvo, nasprotno. Dejstvo je, da nepremičnine redko pridobivajo na vrednosti več, kot druge naložbe, hkrati pa so manj varne.

Lahko jim primerjamo na primer z delnicami, ki so v času krize izgubile precej več kot nepremičnine.
S tega vidika so torej nepremičnine boljša naložba kot delnice.
Tako kot vsaka naložba pa imajo tudi tveganja.

1. Ne moreš jih primerjati z delnicami. Oz. nima smisla. Delnice niso edina alternativna naložba nepremičninam. Vsak vlagatelj, ki ni povsem neumen, bo svoje premoženje razpršil.

2. Imaš kak podatek, koliko so padle delnice in koliko nepremičnine. Pa ko si ravno pri tem, o katerih delnicah točno govoriš. O izbranih delnicah, o indeksih večjih borz, o seštevku vseh indeksov...?

3. Vsaka naložba nosi tveganje. S to razliko, da razpršitev naložbe na več koncev, nosi bistveno manjše tveganje, kot vložek v eno naložbo vredno praktično celotno premoženje, pomožnosti kupljeno z denarjem od banke.

Absolutno (ko jo kupuješ), če ni bila vzdrževana. Če je bila, potem je bila to izredno slaba naložba za lastnika. Kje bi kdo živel je druga stvar, umiri se malo.

Ne pretiravaj. Trenutno živim v 31 let stari hiši, pa ji nič ne manjka. Je solidno izolirana, ima dokaj sodobno razporeditev prostorov, zgleda OK, napeljave so še vedno tip top. Ne vem kakšne hiše gledaš, da so po 30 letih za podret.

Oprosti, samo glede na tvoj napadalen ton... kaj točno ima to pisanje z debato okoli smiselnosti hiše kot dolgtrajne naložbe? O tem se namreč piše in ne razumem čisto zakaj tako sovražen ton in kaj ima tvoje sporočilo sploh z debato?

Naslov teme je nakup vs. najem, ne pa ali boš z nakupom zaslužil. Tako da se drži teme, prosim. In če je tak naslov, potem je treba pač primerjat nakup in najem približno enake nepremičnine. Ne pa hiše, ali pa stanovanja, v katerega je menda treba metat kupe denarja, če si lastnik, če si pa najemnik, je pa jasno, da lastnik tistih kupov denarja ne bo not metal, torej, ji bo moral ali najemnik, ali bo pa živel v podrtiji, kar pa ni več primerljivo z nakupom in vzdrževanjem.

Hmm, še enkrat, kako to vpliva na dolgoročni ROI vlaganja v hišo vs. najemanja?

Vpliva tako, da primerjate ceno najema neke naključne luknje, ki je ne bo nihče vzdrževal (tako pravite sami, ker pravite da je vzdrževanje samo strošek če si lastnik) z nakupom IN vzdrževanjem.

Najemniki imajo v večini problem, da so v najemu v stanovanju, ki ga ne bi nikoli kupili, ker pač ni vzdrževano niti opremljeno kot bi lahko blo, in potem se pač tolažijo, da je to ceneje kot stanovanje kolega, ki ga je kupil in spedenal v nulo, seveda vložil kup denarja, ampak stanovanj ne morete več primerjat. Lahko bi ga pa tudi samo kupil in pustil takšnega kot je.

Večina ima kredit za bajto.

kera neumnost, jao

jype je 16. okt 2014 ob 19:21 izjavil:

Tako odlična naložba, da vsakih par deset let gledamo, kako ljudje nepremičnine raje pustijo bankam, kot da bi še naprej plačevali kredit, s katerim so jo kupili?

Dobro naložba za nekoga ki bo to stanovanje poceni kupil ...

Poanta te teme je predvsem v tem, da se je razblinil mit o absolutni varnosti in donosnosti nakupa nepremičnine za vsako ceno.

Thramos še kar ne razume - ali pa se samo neumnega dela, kdo bi vedel -, da nepremičnine večina ljudi ne kupi zaradi donosnosti in varnosti naložbe, ampak zato, da imajo streho nad glavo.

Medtem ko je vsakomur jasno, da najem stanovanja/hiše ni naložba, ampak za življenje nujno potrebni strošek, od nakupa stanovanja/hiše pričakujejo nekakšen čudežen dobiček. Za nakup nepremičnine se večina ljudi ne odloči, da bi oplemenitila svoje prihranke, ampak da bi dolgoročno zmanjšala svoje življenjske stroške. Strošek 50-letnega življenja v lastni nepremičnini je bistveno nižji od stroška 50-letnega najema enake nepremičnine.

Podobno, kot se recimo odločiš za nakup dražje izolacije, ali peči, da bi dolgoročno zmanjšal stroške (in to stroške, ki se jim ne moreš izogniti). Tule bi se verjetno našli taki, ki bi začeli razlagati, da nakup boljše izolacije ali varčnejše peči ni dobra "naložba", ker bi lahko razliko v ceni vložil v bitcoine in zaslužil več, kot boš prihranil z boljšo izolacijo/pečjo.

O.

Strošek 50-letnega življenja v lastni nepremičnini je bistveno nižji od stroška 50-letnega najema enake nepremičnine.

Ne ni. V nekaterih primerih je lahko. V drugih je lahko nakup bistveno dražji.

Podobno, kot se recimo odločiš za nakup dražje izolacije, ali peči, da bi dolgoročno zmanjšal stroške (in to stroške, ki se jim ne moreš izogniti). Tule bi se verjetno našli taki, ki bi začeli razlagati, da nakup boljše izolacije ali varčnejše peči ni dobra "naložba",

Saj ni (vedno). Sploh ne veš kolikokrat slišim zgodbe, kako je nekdo vgradil super duper novo peč, za katero je dal 15k€, ker je bolj učinkovita kot njegova stara. Ne pomisli sicer, da te razlike v ceni ne bo pokril v življenski dobi te peči. Enako je z izolacijo. Če daš 30k€ več za to, da potem prihraniš 100€ mesečno v najbolj mrzlih mesecih....potem tu ni računice. Enako je z najemom, velikokrat je cenejši, včasih pa tudi ne.

Saj ni (vedno). Sploh ne veš kolikokrat slišim zgodbe, kako je nekdo vgradil super duper novo peč, za katero je dal 15k€, ker je bolj učinkovita kot njegova stara. Ne pomisli sicer, da te razlike v ceni ne bo pokril v življenski dobi te peči.

Ampak tudi če se razlika v ceni pokrije, bi lahko denar bolje vložil. Recimo da kupiš 5 jurjev dražjo peč, da z njo v 20 letih prihraniš 5 jurjev pri ogrevanju (se pravi 10 jurjev nižji stroški za ogrevanje). Teh 5 jurjev bi lahko vložil v bitcoine (figurativno rečeno) in v 20 letih zaslužil 7 jurjev.

Kdo pri nakupu izolacije, peči, varčnih žarnic, predelave avta na plin ... računa, koliko bi lahko zaslužil s pametnim vlaganjem denarja, ki bi ga sicer porabil za te izboljšave? In ali bi bilo smiselno to računati? Tistih 5 jurjev prihranka na kurjavi je zagotovoljenih (no, skoraj, ker ne veš, kako se bodo gibale cene kuriv), medtem ko so vse ostale oblike vlaganja bolj tvegane.

O.

Nihče ne pravi, da ne smeš kupiti stanovanja po 20 letih najemanja. Morda se izplača, nujno pa ni. Nakup vedno in pod vsakimi pogoji
nikakor ni vedno optimalna rešitev.

Če praviš, da se najem bolj splača, potem "ne smeš" po 20 letih kupiti stanovanja. Do konca moraš živeti v najemu.

Nihče namreč te trdi, da je nakup pod kakršnimikoli pogoji optimalna rešitev. To je bedasto podtikanje, nevredno debate. Kot nihče ne trdi, da je najem pod kakršnimikoli pogoji slabša rešitev. Neprofitne najemnine so praviloma boljša rešitev od nakupa. Ali najemnina pri sorodniku. Ampak teh izjem je v resnici malo. Tudi je vsakomur jasno, da če si moraš izposoditi denar po oderuških obrestih, nakup ni pametna rešitev. Ali nakup na višku nepremičninskega balona.

Ampak v povprečju, in dolgoročno gledano, je strošek bivanja v lastnem stanovanju nižji od stroška bivanja v najetem stanovanju. Če to ne bi bilo res, oddajanje nepremičnin ne bi bila tržno zanimiva gospodarska dejavnost.

O.

ne Bitcoini in delnice Appla, s katerimi poizušaš zavajati.

Kaj pomeni "figurativno rečeno" ti očitno ni jasno.

O.