Težave z najemnikom stanovanja

Imam najemnika, z njima pa podpisano pogodbo, prijavljeno na davčnem uradu. Pogodba je kar obsežna in mislm da dost dobra, napisana po stanovanjskem zakonu.

Od najemnikov sem vzel 3x-ni znesek najemnine za kavcijo.

Kmalu pa so se žal začele težave z neplačevanjem, tako stroškov, kot tudi najemnine. Najprej zamujanje, zadnje nakazilo je celo izostalo. Po pogodbi imam pravico po dveh mesecih neplačevanja stroškov zahtevati izselitev, kar bom tudi zahteval.

Težava pa je v tem, da najemnikov sploh ne dobim. Na telefon se ne oglašata, v stanovanju jih ni za dobit.

Kaj pravzaprav lahko naredim in koliko časa bi trajalo, da jih postavim na cesto? Lahko mirno zamenjam ključavnico in izselim kar je njuno ali moram zadevo urejat kako drugače?

Seveda hočem da je zadeva pravno čista z moje strani.

Cisto konkretnih odgovorov ne poznam ampak naceloma je vse skupaj z zakonodajo samo zapisano tako, da sciti najemnika in ne lastnika stanovanja.

Skratka ti si celo sibkejsa stranka ceprav smo lastniska druzba. V bistvu je zaradi teg a vse polno nategovanja z strani najemnikov. Marsikateri pride v stanovanje (pogosto brez pogodbe) in kak mesec placuje potem pa ne vec, ker ga ti, ko je enkrat vseljen skoraj ne mores ven spravit. Je zakon na njihovi strani. Lahko ti kako leto gnojijo notri in potem naenkrat zginejo h kaki novi zrtvi. Tega je veliko zato pri naslednjem pazi koga notri spuscas.

Ta z odklopom elektrike je dobra. Jst bi to izvedel. Če ne bi pomagalo, bi z rezervnim ključem (upam, da si bil tako pameten in si ga obdrzal), vstopil, ko najemnikov ne bi bilo doma in odmontiral okna (dovolj bosta dve ali tri okni). Pa zanikaj, da si ti to storil.

Ta z odklopom elektrike je dobra. Jst bi to izvedel. Če ne bi pomagalo, bi z rezervnim ključem (upam, da si bil tako pameten in si ga obdrzal), vstopil, ko najemnikov ne bi bilo doma in odmontiral okna (dovolj bosta dve ali tri okni). Pa zanikaj, da si ti to storil.

Mnja, podnajemnik pa lahko prijavi vlom, pa maš pašto. Odklop elektrike pa magari vode zveni tak prijetno zlobno - I'd go for it.

Glede odklopa elektrike previdno. Sem kako leto, dve nazaj bral eno obrazlozitev sodbe, bom povzel kolikor se je priblizno spominjam.

Najemnik ni placeval najemnine IN elektrike, lastnik pa je narocil odklop elektrike. Najemnik je tozil zaradi motenja posesti, in kolikor se spomnim mu je sodisce v tem delu pritrdilo. Vendar je upostevalo lastnikov ugovor, da je to on storil v skrajni sili, saj mu je zaradi neplacanih racunov za elektriko grozila skoda (obresti, odklop...) in je bil torej upravicen zahtevati odklop, toznik (najemnik) pa zavrnjen.

Mal po spominu, zato je tut dokaj nenatancno, ker se temu primeru nisem kaj ekstra posvecal.

Imel sem podoben problem in sem šel na policijsko postajo vprašat, kakšne imam možnosti za izselitev. Če ne želi najemnik sam zapustiti stanovanja, ne smem vstopit in karkoli storit na silo ter se zadeva lahko vleče, je bil uraden odgovor.

Neuradno pa sem dobil nasvet, naj kontaktiram dobavitelja elektrike in kot lastnik prosim za odklop stanovanja. Seveda to nekaj stane (podobno kot kasneje priklop nazaj), vendar bo najemnik neplačnik težko shajal brez hladilnika, osvetljave, morda kuhanja, ogrevanja, tople vode...

Upam, da bo nasvet pomagal


Lp, B!

He, he...

nemara si boš s tem zaslužil vsaj pivo od mene...

Hvala za tole.

Daj ne poslusat navodil kar preko foruma, zmeni se raje za kaksno uro pri odvetniku, ki ima na tem podrocju izkusnje, in tam vprasaj. Sicer pa se mi zdi, da sem nekje ze enkrat prebral, da je dovolj ce imas podpisano najmeno pogodbo(torej nekaj v psini obliki), da se sprozi postopek izselitve podnajemnikov zaradi neplačevanja, kavcijo lahko kar obdrzis.

No, pravnike imamo tudi na tem forumu... Ne vem, če ravno odvetnike.

So tudi odvetniki in sodniki :-)

Ampak to še vedno ne pomeni, da ni včasih pametno it do odvetnika z imenom in priimkom, preden narediš kaj norega.

Pošlji jima obvestilo s priporočeno pošto in dodatkom (dodatek - če v 15ih dneh ne dvigneta pošte, potem od zadnjega dne naprej velja 15 dnevni rok za izselitev), da boš prisiljen odklopit elektriko in zamnejati ključavnice, če se ne poravnajo stroški zanjo in najemnina, ter da imata 15 dni, da se izselita. Hkrati obvesti tudi policijo, da imajo ti in ti najemniki tojega stanovanja 15 dni do izselitve in da boš po tem času prisiljen poklicat njih (policijo) da vlomilce, squoterje ali pa osebe, ki so nelegalno v tvoji lastnini (takrat bodo že to, ker ne bodo imeli pravice živeti tam) odstrani iz tvojih prostorov.

Če boš naredil to, kar piše nebivedu, boš naredil narobe kar se narobe narediti da.

Seveda imaš "pravico". Vsekakor.

Vendar ta pravica trči na načelo mirnega reševanja sporov. Kar pomeni, da če imaš ti pravico, nekdo drug pa ti te pravice ne priznava, si je ne smeš SAMOVOLJNO vzeti in izvrševati.

Če boš to storil, obstaja možnost, da bodo podnajemniki vložili motenjsko tožbo zoper tebe in zahtevali začasno odredbo. V posestnem sporu se bo ugotavljalo LE to, kdo je "živel" tam notri, ne glede na to, ali je bil do tega upravičen ali ne.

Calligula> Marsikateri pride v stanovanje (pogosto brez pogodbe) in kak mesec placuje potem pa ne vec, ker ga ti, ko je enkrat vseljen skoraj ne mores ven spravit.

Zakaj pa brez pogodbe? Le zakaj, ane?

Včasih je buljš brez pogodbe,seveda če lastnik stanovanja nikjer ni podpisal da se strinja o začasnem bivanju najemnika na ta naslov. Potem lahk pokliče policijo da je lopov pršu not v stanovanje in fertik :) najemnik v tem primeru nima nobene pravice.

Dejstvo je, da je treba bit precej pazljiv.

Najprej poskusiš postopoma zaostrit zadevo, kar ti pokaže koliko najemnik pozna svoje pravice in koliko daleč je pripravljen it.

Potem se odločiš. Ali začet s pritiski, ki so še na meji 'legalnih' ali it na polno na sodišče. Pazit je treba, da na koncu ne zakolješ sebe in do neskončnosti zavlečeš proces izselitve kar te seveda dosti stane, če ne drugega vsaj najemnin.

Na koncu nekako žal ugotavljam dvoje.
- do točke ko je odnos najemnik - najemodajalec pošten, je vse OK. Ko začne najemnik zajebavat, je pa najemodajalec zakonsko precej v slabšem položaju in s tega sledi ->
- ni bolje imet NE pogodbe NE plačevat davkov in najemnika preprosto zabrisat ven, potem pa naj on dokazuje da je bil vseljen in kakšne pravice mu pripadajo...

Spet se je pokazalo kot že nekajkrat, da naš sistem kaznovanja dobesedno sili v ravnanje, ki bolj kot ne sodi v čase divjega zahoda!!!

Hvala vsem za nasvete, bakki, ti si pa zaslužiš vsaj pivo ;-)

Valvoline:
Včasih je buljš brez pogodbe,seveda če lastnik stanovanja nikjer ni podpisal da se strinja o začasnem bivanju najemnika na ta naslov. Potem lahk pokliče policijo da je lopov pršu not v stanovanje in fertik :) najemnik v tem primeru nima nobene pravice.

Dvomim. IMHO sodišče ugotavlja kdo živi noter. Živi, ne ima list papirja, prijavljeno bivališče ...

Če nima papirja o bivanju sodišče nima kaj ugotavljat. Samo nalog za iselitev.
Prez pogodbe ali podpis o bivanju v tem primeru lastnik je zmagal.

Itak. Pride policist, zahteva da pokazejo pogodbo .. pogodbe ni, napise uradni zaznamek, ki je izvrsilni naslov, na podlagi katerega pol lahko lastnik sam vrze ven skvoterja, policist mu pa pomaga pri iznasanju opreme.

Stvar tridesetih minut!

Valvoline: Vklopi sarkazem detektor.

imagodei ti je že nalepil pravi členček.

Postopek:

- poslat priporočeno pismo s povratnico (opomin), v katerem najemnika opozoriš na kršitev (torej da ti dolguje najemnino) in mu daš najmanj 15-dnevni rok, da ti plača dolgovan znesek

- če tega v danem roku ne naredi oz. naredi samo delno, potem lahko vložiš tožbo na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja, pri čemer se izpraznitev stanovanja lahko v tvojem primeru zahteva v roku najmanj 60 dni od izdaje sodbe

- če kljub pravnomočni sodbi ne bo izpraznil stanovanja, potem lahko vložiš predlog za izvršbo in na podlagi sklepa o izvršbi bo izvršitelj ipraznil stanovanje in ti ga izročil prostega oseb in stvari.

Pravzaprav sem v prvi fazi teh postopkov, s tem da upam da mi drugega sploh pa tretjega ne bo treba izpeljat... To bom poskušal doseč s kakšno redukcijo osnovnih življenkih dobrin ;-)

Tale je pa malo huda, kakšno pogodbo si pa sestavil, da nisi vključil vanjo zate najpomembnejših stvari. Očitno boš kar diplomiral na lastnem problemu. Za podnajemnike velja enako, vse (čimveč) je treba predvidet in vključit čim bolj jasno in nedvoumno zapisat v pogodbo. Zadevo boš najbrž rešil, samo se boš moral pošteno potruditi za vse skupaj.

@Yossarian

Ups, imagodeiev c/p zakona, ki mi v celoti odgovori na vprašanje, sem pa površno prebral. Tnx.

@telexdell

Mimogrede, če se sporazumno vselim v stanovanje z NE pogodbo in tam prijavim stalno pribivališče (nova osebna izkaznica, naročnina na revije...), kako me lahko nejemodajalec izseli zaradi nespoštovanja pogodbenih določil (dam mu za najemnino recimo 1€ in za stroške 1€- da nisem v zamudi s plačilom)?

Zdej, če sta se zmenila za neke evre za bivanje, potem imata pogodbo. Za spremembo stalnega bivališča sem pa jaz moral nesti na občino overjeno kupoprodajno pogodbo, tak da se to ziher ne da brez nekih smiselnih papirjev.

Jaz sem stalno prebivališče v Ljubljani (pred cca. 1 letom) uredil brez obiska na UE. Izpolnil sem vlogo na e-Upravi in zraven pripel skenirano soglasje lastnice da lahko prijavim. Potrdilo sem dobil po pošti.