» »

Težave z najemnikom stanovanja

Težave z najemnikom stanovanja

cryptozaver ::

Imam najemnika, z njima pa podpisano pogodbo, prijavljeno na davčnem uradu. Pogodba je kar obsežna in mislm da dost dobra, napisana po stanovanjskem zakonu.

Od najemnikov sem vzel 3x-ni znesek najemnine za kavcijo.

Kmalu pa so se žal začele težave z neplačevanjem, tako stroškov, kot tudi najemnine. Najprej zamujanje, zadnje nakazilo je celo izostalo. Po pogodbi imam pravico po dveh mesecih neplačevanja stroškov zahtevati izselitev, kar bom tudi zahteval.

Težava pa je v tem, da najemnikov sploh ne dobim. Na telefon se ne oglašata, v stanovanju jih ni za dobit.

Kaj pravzaprav lahko naredim in koliko časa bi trajalo, da jih postavim na cesto? Lahko mirno zamenjam ključavnico in izselim kar je njuno ali moram zadevo urejat kako drugače?

Seveda hočem da je zadeva pravno čista z moje strani.

imagodei ::

Mislim, da ključavnice ne smeš kar zamenjat in najemnikov postaviti na cesto. Predvsem mora biti vse uradno.

V 103. členu SZ-1 piše:
(1) Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi naslednjih krivdnih razlogov:
...
4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
(3) Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.
(4) Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.


IANAL, sicer.

EDIT: poglej si sam zakon, zanimivi so členi od 83 dalje. Ta zakon je podlaga za tvojo pogodbo.

Skratka, mislim da brez pisnih opozoril in izstavljenih računov ne boš dosegel nič.
- Hoc est qui sumus -

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: imagodei ()

Calligula ::

Cisto konkretnih odgovorov ne poznam ampak naceloma je vse skupaj z zakonodajo samo zapisano tako, da sciti najemnika in ne lastnika stanovanja.

Skratka ti si celo sibkejsa stranka ceprav smo lastniska druzba. V bistvu je zaradi teg a vse polno nategovanja z strani najemnikov. Marsikateri pride v stanovanje (pogosto brez pogodbe) in kak mesec placuje potem pa ne vec, ker ga ti, ko je enkrat vseljen skoraj ne mores ven spravit. Je zakon na njihovi strani. Lahko ti kako leto gnojijo notri in potem naenkrat zginejo h kaki novi zrtvi. Tega je veliko zato pri naslednjem pazi koga notri spuscas.

bakki ::

Imel sem podoben problem in sem šel na policijsko postajo vprašat, kakšne imam možnosti za izselitev. Če ne želi najemnik sam zapustiti stanovanja, ne smem vstopit in karkoli storit na silo ter se zadeva lahko vleče, je bil uraden odgovor.

Neuradno pa sem dobil nasvet, naj kontaktiram dobavitelja elektrike in kot lastnik prosim za odklop stanovanja. Seveda to nekaj stane (podobno kot kasneje priklop nazaj), vendar bo najemnik neplačnik težko shajal brez hladilnika, osvetljave, morda kuhanja, ogrevanja, tople vode...

Upam, da bo nasvet pomagal ;)


Lp, B!

perci ::

Ta z odklopom elektrike je dobra. Jst bi to izvedel. Če ne bi pomagalo, bi z rezervnim ključem (upam, da si bil tako pameten in si ga obdrzal), vstopil, ko najemnikov ne bi bilo doma in odmontiral okna (dovolj bosta dve ali tri okni). Pa zanikaj, da si ti to storil.

nejcek74 ::

Eh ne vmešavajte preveč tega kakšna družba smo, zakoni so napisani tako da sorazmerno ščitijo vse. Ali lahko rečeš da zakon o varstvu potrošnikov diskrimira prodajalce?

Aha pa v naprej se opravičujem za laično razlago, nimam pravne izobrazbe, moram pa stalno poslušat debate o teh zadevah:
V skladu s pogoji iz pogodbe vloži zahtevo za izselitev, niti pod razno pa ne poskušaj v lastni režiji izseliti najemnika. Ta bo prijavil motenje posesti in potem boš kako leto ali dve reševal ta zaplet (kjer boš v slabšem položaju) ter šele nato lahko zahteval izselitev.
Odvetnik je dobrodošel, pa ne reci, da je škoda denarja zanj. Če imaš denar za drugo stanovanje imaš verjetno tudi za odvetnika a ne. Ne vem pa kaj naj bi imela policijska postaja s tem :).

Daedalus ::

Ta z odklopom elektrike je dobra. Jst bi to izvedel. Če ne bi pomagalo, bi z rezervnim ključem (upam, da si bil tako pameten in si ga obdrzal), vstopil, ko najemnikov ne bi bilo doma in odmontiral okna (dovolj bosta dve ali tri okni). Pa zanikaj, da si ti to storil.


Mnja, podnajemnik pa lahko prijavi vlom, pa maš pašto. Odklop elektrike pa magari vode zveni tak prijetno zlobno - I'd go for it.
Man is condemned to be free; because once thrown into the world,
he is responsible for everything he does.
[J.P.Sartre]

perci ::

Mnja, podnajemnik pa lahko prijavi vlom, pa maš pašto.
Sej pravim, to je last resort. Odklop elektrike je precej boljša varjanta (pa še zakonita je).

Ziga Dolhar ::

Glede odklopa elektrike previdno. Sem kako leto, dve nazaj bral eno obrazlozitev sodbe, bom povzel kolikor se je priblizno spominjam.

Najemnik ni placeval najemnine IN elektrike, lastnik pa je narocil odklop elektrike. Najemnik je tozil zaradi motenja posesti, in kolikor se spomnim mu je sodisce v tem delu pritrdilo. Vendar je upostevalo lastnikov ugovor, da je to on storil v skrajni sili, saj mu je zaradi neplacanih racunov za elektriko grozila skoda (obresti, odklop...) in je bil torej upravicen zahtevati odklop, toznik (najemnik) pa zavrnjen.

Mal po spominu, zato je tut dokaj nenatancno, ker se temu primeru nisem kaj ekstra posvecal.
Legal systems are not supposed to be efficient. They are
designed to ensure that innocent people are not found guilty.
If that requires inefficiencies, so be it.

bakki ::

Kaj ima policija s tem?? Kar sam sem šel povedat, da če bo kdo javil motenje posesti, ko bom potrkal >:D po vratih, da sem to jaz 8-). In smo se lepo pogovarjali in pošalili, vmes pa je padel ta predlog.

Nikakor pa ne vstopat, ker te bo prijavil da mu je zmanjkala denarnica s 10.000€, ali zlata verižica, ali... pa boš imel sranje.


Lp, B!

cryptozaver ::

Imel sem podoben problem in sem šel na policijsko postajo vprašat, kakšne imam možnosti za izselitev. Če ne želi najemnik sam zapustiti stanovanja, ne smem vstopit in karkoli storit na silo ter se zadeva lahko vleče, je bil uraden odgovor.

Neuradno pa sem dobil nasvet, naj kontaktiram dobavitelja elektrike in kot lastnik prosim za odklop stanovanja. Seveda to nekaj stane (podobno kot kasneje priklop nazaj), vendar bo najemnik neplačnik težko shajal brez hladilnika, osvetljave, morda kuhanja, ogrevanja, tople vode...

Upam, da bo nasvet pomagal ;)


Lp, B!


He, he...

nemara si boš s tem zaslužil vsaj pivo od mene...

Hvala za tole.

V-i-p ::

Jp, tale fora z elektriko zna bit vrhunska. V današnjem času bi kljukca brez štroma zdržala par dni, potem bosta sama prosila, če lahko gresta...>:D
Kar lahko storiš danes ne odlašaj na jutri. Raje reci, da si naredil že včeraj!

AlexP ::

Daj ne poslusat navodil kar preko foruma, zmeni se raje za kaksno uro pri odvetniku, ki ima na tem podrocju izkusnje, in tam vprasaj. Sicer pa se mi zdi, da sem nekje ze enkrat prebral, da je dovolj ce imas podpisano najmeno pogodbo(torej nekaj v psini obliki), da se sprozi postopek izselitve podnajemnikov zaradi neplačevanja, kavcijo lahko kar obdrzis.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: AlexP ()

McMallar ::

Jaz tudi mislim, da je bolje da povprašaš kakšnega odvetnika. Je pa kolegica imela težave s podnajemniki, ki se niso hoteli izseliti iz hiše niti ko jim je odklopila vodo in elektriko. Za ograjo pa dva nevarna psa... :|
Why can't a programmer tell the difference between Halloween and Christmas?
Because OCT31 = DEC25

imagodei ::

No, pravnike imamo tudi na tem forumu... Ne vem, če ravno odvetnike.
- Hoc est qui sumus -

McMallar ::

No ja, pravnik bi bil bolši izraz... ;)
Why can't a programmer tell the difference between Halloween and Christmas?
Because OCT31 = DEC25

Ziga Dolhar ::

So tudi odvetniki in sodniki :-)
Legal systems are not supposed to be efficient. They are
designed to ensure that innocent people are not found guilty.
If that requires inefficiencies, so be it.

McMallar ::

Vdam se... :D
Why can't a programmer tell the difference between Halloween and Christmas?
Because OCT31 = DEC25

Primoz ::

Ampak to še vedno ne pomeni, da ni včasih pametno it do odvetnika z imenom in priimkom, preden narediš kaj norega.
There can be no real freedom without the freedom to fail.

Karaya 52 ::

Calligula> Marsikateri pride v stanovanje (pogosto brez pogodbe) in kak mesec placuje potem pa ne vec, ker ga ti, ko je enkrat vseljen skoraj ne mores ven spravit.

Zakaj pa brez pogodbe? Le zakaj, ane?

nebivedu ::

Pošlji jima obvestilo s priporočeno pošto in dodatkom (dodatek - če v 15ih dneh ne dvigneta pošte, potem od zadnjega dne naprej velja 15 dnevni rok za izselitev), da boš prisiljen odklopit elektriko in zamnejati ključavnice, če se ne poravnajo stroški zanjo in najemnina, ter da imata 15 dni, da se izselita. Hkrati obvesti tudi policijo, da imajo ti in ti najemniki tojega stanovanja 15 dni do izselitve in da boš po tem času prisiljen poklicat njih (policijo) da vlomilce, squoterje ali pa osebe, ki so nelegalno v tvoji lastnini (takrat bodo že to, ker ne bodo imeli pravice živeti tam) odstrani iz tvojih prostorov.

jan01 ::

Kaj je že ena fora s stalnim prebivališčem?

perci ::

Če boš naredil to, kar piše nebivedu, boš naredil narobe kar se narobe narediti da.

nebivedu ::

Zakaj? Če piše. da ima v pogodbi 60dni neplačila stroškov za pogoj, da se lahko začne postopek za izselitev, potem mislim, da je pisno obvestilo dovolj, da se postopek začne. Oni so na tvoji lastnini in imaš pravico dostopat do te lastnine in jo uporabljat za druge najemnike, če ti, ki so notri niso plačniki.

Ziga Dolhar ::

Seveda imaš "pravico". Vsekakor.

Vendar ta pravica trči na načelo mirnega reševanja sporov. Kar pomeni, da če imaš ti pravico, nekdo drug pa ti te pravice ne priznava, si je ne smeš SAMOVOLJNO vzeti in izvrševati.

Če boš to storil, obstaja možnost, da bodo podnajemniki vložili motenjsko tožbo zoper tebe in zahtevali začasno odredbo. V posestnem sporu se bo ugotavljalo LE to, kdo je "živel" tam notri, ne glede na to, ali je bil do tega upravičen ali ne.
Legal systems are not supposed to be efficient. They are
designed to ensure that innocent people are not found guilty.
If that requires inefficiencies, so be it.

Mercier ::

Kako pa dosežeš izselitev brez diverzantskih akcij? Rečmo, da je pogodba že skenslana na sodišču, čeprav ne vem, če je to kaj pomembno.

Valvoline ::

Calligula> Marsikateri pride v stanovanje (pogosto brez pogodbe) in kak mesec placuje potem pa ne vec, ker ga ti, ko je enkrat vseljen skoraj ne mores ven spravit.

Zakaj pa brez pogodbe? Le zakaj, ane?

Včasih je buljš brez pogodbe,seveda če lastnik stanovanja nikjer ni podpisal da se strinja o začasnem bivanju najemnika na ta naslov. Potem lahk pokliče policijo da je lopov pršu not v stanovanje in fertik :) najemnik v tem primeru nima nobene pravice.

Ziga Dolhar ::

Ojej.
Legal systems are not supposed to be efficient. They are
designed to ensure that innocent people are not found guilty.
If that requires inefficiencies, so be it.

cryptozaver ::

Dejstvo je, da je treba bit precej pazljiv.

Najprej poskusiš postopoma zaostrit zadevo, kar ti pokaže koliko najemnik pozna svoje pravice in koliko daleč je pripravljen it.

Potem se odločiš. Ali začet s pritiski, ki so še na meji 'legalnih' ali it na polno na sodišče. Pazit je treba, da na koncu ne zakolješ sebe in do neskončnosti zavlečeš proces izselitve kar te seveda dosti stane, če ne drugega vsaj najemnin.

Na koncu nekako žal ugotavljam dvoje.
- do točke ko je odnos najemnik - najemodajalec pošten, je vse OK. Ko začne najemnik zajebavat, je pa najemodajalec zakonsko precej v slabšem položaju in s tega sledi ->
- ni bolje imet NE pogodbe NE plačevat davkov in najemnika preprosto zabrisat ven, potem pa naj on dokazuje da je bil vseljen in kakšne pravice mu pripadajo...

Spet se je pokazalo kot že nekajkrat, da naš sistem kaznovanja dobesedno sili v ravnanje, ki bolj kot ne sodi v čase divjega zahoda!!!

Hvala vsem za nasvete, bakki, ti si pa zaslužiš vsaj pivo ;-)

Zgodovina sprememb…

Mercier ::

Valvoline:
Včasih je buljš brez pogodbe,seveda če lastnik stanovanja nikjer ni podpisal da se strinja o začasnem bivanju najemnika na ta naslov. Potem lahk pokliče policijo da je lopov pršu not v stanovanje in fertik :) najemnik v tem primeru nima nobene pravice.


Dvomim. IMHO sodišče ugotavlja kdo živi noter. Živi, ne ima list papirja, prijavljeno bivališče ...

Valvoline ::

Valvoline:
Včasih je buljš brez pogodbe,seveda če lastnik stanovanja nikjer ni podpisal da se strinja o začasnem bivanju najemnika na ta naslov. Potem lahk pokliče policijo da je lopov pršu not v stanovanje in fertik :) najemnik v tem primeru nima nobene pravice.


Dvomim. IMHO sodišče ugotavlja kdo živi noter. Živi, ne ima list papirja, prijavljeno bivališče ...

Če nima papirja o bivanju sodišče nima kaj ugotavljat. Samo nalog za iselitev.
Prez pogodbe ali podpis o bivanju v tem primeru lastnik je zmagal.

perci ::

Če nima papirja o bivanju sodišče nima kaj ugotavljat. Samo nalog za iselitev.
Kdo pa izda ta "nalog"? Dežurni policist?

Ziga Dolhar ::

Itak. Pride policist, zahteva da pokazejo pogodbo .. pogodbe ni, napise uradni zaznamek, ki je izvrsilni naslov, na podlagi katerega pol lahko lastnik sam vrze ven skvoterja, policist mu pa pomaga pri iznasanju opreme.

Stvar tridesetih minut!
Legal systems are not supposed to be efficient. They are
designed to ensure that innocent people are not found guilty.
If that requires inefficiencies, so be it.

Valvoline ::

Itak. Pride policist, zahteva da pokazejo pogodbo .. pogodbe ni, napise uradni zaznamek, ki je izvrsilni naslov, na podlagi katerega pol lahko lastnik sam vrze ven skvoterja, policist mu pa pomaga pri iznasanju opreme.

Stvar tridesetih minut!

To sem mislu>:D

perci ::

Valvoline: Vklopi sarkazem detektor.

Yossarian ::

imagodei ti je že nalepil pravi členček.

Postopek:

- poslat priporočeno pismo s povratnico (opomin), v katerem najemnika opozoriš na kršitev (torej da ti dolguje najemnino) in mu daš najmanj 15-dnevni rok, da ti plača dolgovan znesek

- če tega v danem roku ne naredi oz. naredi samo delno, potem lahko vložiš tožbo na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja, pri čemer se izpraznitev stanovanja lahko v tvojem primeru zahteva v roku najmanj 60 dni od izdaje sodbe

- če kljub pravnomočni sodbi ne bo izpraznil stanovanja, potem lahko vložiš predlog za izvršbo in na podlagi sklepa o izvršbi bo izvršitelj ipraznil stanovanje in ti ga izročil prostega oseb in stvari.
Nikoli se ne prepiraj z idiotom, ker te bo potegnil
dol na svoj nivo in te premagal s svojimi izkušnjami.

cryptozaver ::

imagodei ti je že nalepil pravi členček.

Postopek:

- poslat priporočeno pismo s povratnico (opomin), v katerem najemnika opozoriš na kršitev (torej da ti dolguje najemnino) in mu daš najmanj 15-dnevni rok, da ti plača dolgovan znesek

- če tega v danem roku ne naredi oz. naredi samo delno, potem lahko vložiš tožbo na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja, pri čemer se izpraznitev stanovanja lahko v tvojem primeru zahteva v roku najmanj 60 dni od izdaje sodbe

- če kljub pravnomočni sodbi ne bo izpraznil stanovanja, potem lahko vložiš predlog za izvršbo in na podlagi sklepa o izvršbi bo izvršitelj ipraznil stanovanje in ti ga izročil prostega oseb in stvari.


Pravzaprav sem v prvi fazi teh postopkov, s tem da upam da mi drugega sploh pa tretjega ne bo treba izpeljat... To bom poskušal doseč s kakšno redukcijo osnovnih življenkih dobrin ;-)

telexdell ::

Ob prebiranju postov dobi človek občutek, da so najemodajalci sami good boys, najemniki pa vsi po vrsti izkoriščevalske barabe, katere ščiti še zakon. Ko pa najemodajalci dnevno povečujejo najemnino, pod stroške dodajajo nove in nove postavke, postavljajo razne pogoje (živali,obiski, otroci,hišni red,kadilci...) je pa vse normalno. Kakšne pravice in kam se lahko takrat obrne najemnik z veljavno pogodbo in rednim izpolnjevanjem pogodbenih določil?
Mimogrede, če se sporazumno vselim v stanovanje z NE pogodbo in tam prijavim stalno pribivališče (nova osebna izkaznica, naročnina na revije...), kako me lahko nejemodajalec izseli zaradi nespoštovanja pogodbenih določil (dam mu za najemnino recimo 1€ in za stroške 1€- da nisem v zamudi s plačilom)?

dzinks63 ::

Tale je pa malo huda, kakšno pogodbo si pa sestavil, da nisi vključil vanjo zate najpomembnejših stvari. Očitno boš kar diplomiral na lastnem problemu. Za podnajemnike velja enako, vse (čimveč) je treba predvidet in vključit čim bolj jasno in nedvoumno zapisat v pogodbo. Zadevo boš najbrž rešil, samo se boš moral pošteno potruditi za vse skupaj.

cryptozaver ::

Ob prebiranju postov dobi človek občutek, da so najemodajalci sami good boys, najemniki pa vsi po vrsti izkoriščevalske barabe, katere ščiti še zakon. Ko pa najemodajalci dnevno povečujejo najemnino, pod stroške dodajajo nove in nove postavke, postavljajo razne pogoje (živali,obiski, otroci,hišni red,kadilci...) je pa vse normalno. Kakšne pravice in kam se lahko takrat obrne najemnik z veljavno pogodbo in rednim izpolnjevanjem pogodbenih določil?
Mimogrede, če se sporazumno vselim v stanovanje z NE pogodbo in tam prijavim stalno pribivališče (nova osebna izkaznica, naročnina na revije...), kako me lahko nejemodajalec izseli zaradi nespoštovanja pogodbenih določil (dam mu za najemnino recimo 1€ in za stroške 1€- da nisem v zamudi s plačilom)?


Nihče te ne sili da sprejmeš te pogoje. Pri cenah deluje zakon trga. Tko da ti ne preostane drugega, da se potrudiš in zamenjaš vlogo.

Kar pa prinese spet druge težave ...

... o katerih gre debata v tejle temi.

Mercier ::

@Yossarian

Ups, imagodeiev c/p zakona, ki mi v celoti odgovori na vprašanje, sem pa površno prebral. Tnx.

@telexdell

Mimogrede, če se sporazumno vselim v stanovanje z NE pogodbo in tam prijavim stalno pribivališče (nova osebna izkaznica, naročnina na revije...), kako me lahko nejemodajalec izseli zaradi nespoštovanja pogodbenih določil (dam mu za najemnino recimo 1€ in za stroške 1€- da nisem v zamudi s plačilom)?


Zdej, če sta se zmenila za neke evre za bivanje, potem imata pogodbo. Za spremembo stalnega bivališča sem pa jaz moral nesti na občino overjeno kupoprodajno pogodbo, tak da se to ziher ne da brez nekih smiselnih papirjev.

BigWhale ::

Takrat, ko sem jaz prijavljal stalno bivalisce v Mariboru sem dobil obcutek, kot da sploh nocejo, da se tam prijavim. Potreboval sem en kup papirjev, podpisano izjavo lastnika stanovanja, njegov osebni dokument, izpis iz zemljiske knjige, potrdilo o stalnem bivaliscu lastnika stanovanja in kaj vem kaj se vse. Mislim, taka kolobocija, da je trajalo eno leto, da sem to uredil. Sem bil vsaj petkrat na upravni enoti in sem porabil pet dni dopusta, da sem to uredil....

Bizarno.

McMallar ::

Jaz sem stalno prebivališče v Ljubljani (pred cca. 1 letom) uredil brez obiska na UE. Izpolnil sem vlogo na e-Upravi in zraven pripel skenirano soglasje lastnice da lahko prijavim. Potrdilo sem dobil po pošti.
Why can't a programmer tell the difference between Halloween and Christmas?
Because OCT31 = DEC25

cryptozaver ::

Samo za informacijo.

Če hočeš imet zadeve pravno poštimane, je dovolj, če najemno pogodbo neseš na DURS. Na UE je po noven NI več treba nosit!


Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

Najemodajalec = nategator (strani: 1 2 3 4 5 )

Oddelek: Loža
21623334 (9809) Timurlenk
»

Izselitev podnajemnika (strani: 1 2 3 )

Oddelek: Loža
14920963 (9317) Messiah
»

Izselitev najemnika (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
788715 (5959) BlaY0
»

Kakšne pravice ima najemodajalec(lastnik) stanovanja?

Oddelek: Problemi človeštva
446982 (6237) bosmla
»

oddajanje nepremičnine

Oddelek: Loža
263335 (2939) nastyboy

Več podobnih tem