Pomoč - kako izkoristiti prostore neuporabljenega objekta?

Pozdravljeni,

v času korone sem se nekako navadil na prebiranje tega foruma. Prispeval nisem še z nobenim komentarjem, kaj šele, da bi odprl svojo temo. Kako rešiti trenutni "problem" tuhtam že nekaj časa in sem si rekel, da poskusim še tukaj. Prosim za pomoč in predvsem za potrpljenje, če je tema predolga.

Moj oče je pred časom, po nekaj letih vlačenja po sodiščih, zaradi razdelitve dediščine njegovega očeta, prišel do polnega lastništva nepremičnine. Ker se očetu s tem ne ljubi ubadati, je pustil, da stvari tečejo kot so do zdaj. Stvar torej stagnira, jaz pa mislim, da bi se jo lahko kako dalo dodatno izkoristiti, uporabiti. Dejstva o objektu so naslednja:

- Objekt (z nekaj malega površine, predvsem cca 15 parkirnih mest) je lociran v manjšem mestecu/vasi (cca 10 000 prebivalcev), 300m od jedra.

- Objekt ima površine caa 300 m2 (pritličje + 1. nadstropje + mansarda, vsako cca 100m2):
* Pritličje se v celoti oddaja (2/4 gostilna (zunaj večja terasa), 1/4 frizerski salon, 1/4 kozmetično-masažni salon, skupni WC).
* 1. nadstropje se je v preteklosti (pred lastništvom očeta) tudi oddajalo kot poslovni prostor, zdaj ne več. Obsega 1 manjšo sobo (prej je bila neke vrste recepcija) in 3 večje sobe (cca 25m2 vsaka). Do vsake izmed teh treh sob je možen ločen vstop preko individualnih vrat (vsaka soba ima možen lasten vstop, prej je bilo zazidano). Vse sobe imajo visoke strope (cca 3m), ogromna okna in posledično ogromno svetlobe, po tleh so laminati, vtičnice, stikala in luči so napeljane/priklopljene itd. - popolnoma pripravljeno za "uporabo". Nadstropje ima tudi WC prostore, ki so potrebni konkretne obnove/prenove, prilagojeno oz. skladno z namensko rabo ostalih sob (privat ali deljeni poslovni prostori).
* Mansardni prostori so v stanju podstrešja klasične stanovanjske hiše. Stene je potrebno ometati, fiksirati gips po strehi (in tudi po kakšni steni), napeljati elektroinštalacijo itd. - praktično vse, od "nule". Smiseln bi bil kot privat stanovanje; par ali manjša družinica.

- Objekt je znotraj dobro zvočno izoliran; glasbe iz gostilne tokom dneva ni mogoče slišati, razen morda ob izredno redkih nočnih zabavah. Vendar uf, kje je že to, ko še ni bilo korone ...

- Objekt z zunanje strani nima fasade in ni estetsko najbolj privlačen, milo rečeno. Popolnoma funkcionalen, vendar, hm, nič kaj lep. Za izdelavno fasade bi morali v celoti najeti zunanjo ekipo, narediti polovično zaporo glavne ceste, ki pelje skozi mesto, kar bi bil cel projekt. Ne bi šlo "po domače", da naredimo sami, kot pri "sosedovih" fasadah.

- Stopnišče znotraj objekta je zidano, vendar prekrito z lesom, na starinski način nekako. Zdaj je že popolnoma zdrgnjeno, škripajoče, grdo na pogled.

Torej, če bi se našel pameten način kako stvar iztržit in če bi slučajno denar sam od sebe () padel z neba, bi bila fasada (10k), stopnišče (5k) in WC v 1. nadstropju (3k) prve stvari, kamor bi bilo smiselno vložiti denar. Vprašanje je za kaj, kot kaj?

Tukaj se ne gre za odkrivanje tople vode. Premalo se spoznam na te stvari in nimam občutka komu bi (za začetek) lahko ponudili 1. nadstropje (predvidevam pač kot poslovni prostor?). Najemnine so v naših krajih izredno nizke - po eni strani hvala bogu, za nekatere ljudi - in bi trajalo kar nekaj časa, da bi z investicijo prišli na pozitivno nulo. Seveda pod pogojem, da obdržimo teoretičnega najemojemalca. V zadnjem letu smo sicer imeli eno povpraševanje, vendar pod pogojem, da naredimo komplet renovacijo stopnišča in 1. nadstropja (cca 40k eur). Da narediš tako renovacijo v centru LJ in potem tržiš najemnino po njihovih cenah bi bilo sprejemljivo. Tukaj so najemnine cca 3X nižje.

Osebno sem solidno praktičen, kar se tiče fizičnega dela, tako, da bi večino postoril sam (razen zgoraj omenjene fasade), s pomočjo očeta in domačih. Sam pravi, da se ne spozna na to in ga ne zanima, vendar če je investicija smiselna, je pripravljen vložiti, prispevati tako ali drugače. Čas imam, sploh zdaj, pa tudi nekaj privarčevanega kapitala. Potrebujem samo pomoč oz. ideje, kot kaj bi bilo pametno stvar zastavit.

Hvala in lep pozdrav,
Peter

Če vložiš noter 40.000 eur in računaš najemnino 333 € na mesec, se ti zadeva v 10 letih povrne. Pa bi verjetno lahko višjo najemnino računal, ali se motim?

GupeM je 26. nov 2020 ob 16:14 izjavil:

Če vložiš noter 40.000 eur in računaš najemnino 333 € na mesec, se ti zadeva v 10 letih povrne. Pa bi verjetno lahko višjo najemnino računal, ali se motim?

Uf, 40.000 eur je res konkreten zalogaj. Dobiti resnega najemojemalca, ki bo to plačeval celo desetletje pa še večji. Ocenjujem, da bi kot poslovni prostor lahko računal 6 eur/m2, kar bi naneslo slabih 500 eur. Realno je 10.000 eur investicija čisto dovolj, da se spravi v red (+ 10.000 eur za fasado, na neki točki).

Jaz bi naredil telovadnico za male pare(brez masin, ki se kvarijo) in potem pobiral članarino :)

Ce dobis 10-20 clanov, je to dober biznis.

Če investicijo v bajto ne moreš pokriti v 10 letih, jo je bolje prodati.

Tako ali tako pa bi bilo najbrž treba obnoviti elektriko, vodo in odtoke.

Hvala vsem za komentarje. Zagotovo je namen nepremičnino tržiti, vprašanje je le, kdaj in kako se bom lotil renovacije oz. olepšave vsega skupaj. Spodaj prilagam slike tlorisa in prostorov. Površina vsega skupaj je nekaj manj kot 140 m2.

https://drive.google.com/drive/folders/...

Kaj menite?

Še to - celoten objekt nima ogrevanja. Gostilna in oba salona spodaj v pritličju se ogrevata s pomočjo. Predlagate, da jih namestimo tudi tukaj? Je to smiselno, saj je uporabno tako pozimi kot poleti. Alternativa?

Se opravičujem, nisem dodal besede na koncu stavka - pritličje se ogreva s pomočjo klim, tako je.

Na mestih kjer manjka parket so bile prej omare. Zdaj je kar je, bi ga bilo potrebno komplet zamenjati v obeh sobah. Morda tudi kaj drugega. Glede vrat - prej je bilo celotno nadstropje preurejeno v trgovino, izdelki so bili po vseh sobah, vrata niso bila potrebna.

Se strinjam - tudi sam bi raje spremenil v stanovanje. A glede na to, da imam spodaj gostinski obrat, kjer se bo, ko se korona poleže, začelo dogajati, kar se v gostilnah pač dogaja, se v to ne upam spuščati. Morda nekoč, zgoraj v mansardi. Zato sem mnenja, da je kot oddajanje poslovnega prostora bolj realno izvedljiv projekt, saj se proti večeru ljudje poberejo iz pisarn. Kak drug predlog?

Se strinjam, da se je nespametno zaletavati. Stvar stoji, kot je razvidno iz slik, že vrsto let. Pustiti pri miru je najlažja stvar. Da pa si nakopljem še nepotrebne finančne obremenitve pa je absolutna neumnost.
Pa vendar - kako naj torej pristopim k stvari? Da najdem najemnika, ki mi bo podpisal pogodbo za neko obdobje, da se mi bo smiselno spuščati v preureditev, obnovo. Naj pustim kot je in naj nov najemnik investira in ureja po svoje? Ali naj kljub temu torej objavim oglas (npr. na Nepremičninah), da prostor vsaj postavim v "svet"?

posadi konopljo in spremeni sobo v konoplja grow room... garantiran donos, spodaj imaš pa gostilno za prodajo. 15k letno garant.

Najboljša opcija je, da tedensko organiziraš privat techno party-je (Berlin style), za šankom pa prodajaš kuhano vino.

Hišna pravila: brez mobilnih telefonov, te morajo pustiti doma. To zato, da te prehitro ne izsledijo.

Vstopnino in vino prodajaj na črno, brez računa. In nastavi si takšne cene, da če te dobijo na tretjem party-ju, da boš kljub kazni na koncu imel zelene številke.

Organiziraj nadzor, da če (oz. ko) pridejo policaji, sprazniš blagajno in letiš. Denar skrij na neki x lokaciji, da ti pol ne poberejo.

Ne pozabit bit (rahlo, a zanesljivo) na drogah, kar ti bo kasneje na sodišču omogočilo, da se boš zagovarjal da si bil neprišteven.

Ko bo tega korona terorizma konec, boš imel dobro zgodbo iz časov "korone", pa še ženske se prilimajo na take.