Vzeti stanovanjski kredit s fiksno ali spremenljivo obrestno mero?

Mato989 je 23. okt 2019 ob 20:15 izjavil:

A je sanpaolo slovenska banka?

Ne. Banka Koper, ki so jo kupili, je pa bila.

Še enkrat, povezava direktno na vir - Banko Slovenije: https://www.bsi.si/mediji/1401/zaostrit...

Spremenljivo.

Če bi imela banka s fiksno izgubo, je ne bi ponujala.

Mato989 je 23. okt 2019 ob 18:32 izjavil:

Invictus je 23. okt 2019 ob 14:45 izjavil:

Ene banke ponujajo kombinacijo.

10 let fiskna, po tem obdobju spremenljiva.

Neumnost... se vidi da si ITjevec... lahko pa si narediš excel tabelo da boš vedel zakaj je kombinirana prvih 10 let fix pol pa spremenljiva slabo... edini scenarij ko se ti to MORDA poklopi, je ce bo spremenliva cez 10 let -10 tudi za potrošnika in boš ekspres odplacal ker boš vsak dan manj dolžen brez odplacila =)

V nemčiji je to standard - 10 let fiksna + ostali variablno ... ponavadi paralelno polniš "bausparvertrag" s katerim potem financiraš morebitne kasnejše investicije oz. s tem pomagaš po teh 10 letih poplačat kredit oz narediti izredna poplačila da s tem znižaš obrok. Drugače pa je z temi "bausparvertrag" da imaš tam v pogodbi definirano po kaki obrestni meri boš lahko črpal sredstva in do koliko % moraš napolniti da sklad preden lahko črpaš sredstva.

Trupl0 je 23. okt 2019 ob 14:21 izjavil:

Rabim ozi rabiva (moja še študira najmanj dve leti še) kredita cca 200jurjev.
Bruto 1900e cca brez kreditov in obdobje 25-30 let ... ni šans ?

Evo - v nemčiji imam malo čez 200k kredita. mesečno plačujem 550 eur (odplačat moram minimalno 1% zneska letno) + cca 1000+ eur dam na stran da delam enkrat na leto izredna odplačila od 6.000 do 20.000 (odvisno od ostalih stroškov ki jih imam v letu). se pravi: gledano na leto dam skupaj z izrednimi odplačili cca 1500 eur na mesec za kredit ... če bo vse po sreči ga bom odplačal v 18-20 letih (in je kot zgoraj omenjen 10 let fiksno, ostalo variabilno + paralelno polnima vsak 169 evrov v bausparvertrag) ... tako da z 1900 neto v 25-30 letih ... uff ain't gonna happen ... in če upaš da bosta oba ves čas imela službe ... good luck .. nekaj rezerve moraš imeti. Po lastnih izkušnjah bi rekel da lahko daš cca 1/3 proračuna za kredit, 1/3 za stroške (elektrika,voda, froc, auto,...) in 1/3 za varčevanje in luksuz. večji pocent kot ti predstavljajo stroški kredita, bolj boš tenko piskal ... nevem če se splača 30 let biti samo na kruhu in vodi, ampak z stanovanjem v centru ljubljane ...

Mato989 je 23. okt 2019 ob 19:01 izjavil:

To itak, ampak tu vsaj pogojno delno razumem.... ko sem gledal sam sebe, star sem 30 let.... kupil sem letos flet 61m2 za 73k... vzel sem kredita za 15 let cca. 280e na mesec... na mesec dobim na racun cca. 1.150e

evo ... pri 29 letih ... leta 2009 sem vzel 50m2 stanovanje z garažo (maribor) za 55k - od tega 40k kredit. fiksna obrestna, mesečni obrok 269e na mesec ... še 6 let pa bo odplačano - odkar sem v nemčiji imam najemnike in od najemnine dobim ravno dovolj da pokrijem stroške kredita. kot vidim si šel po formuli kot sme jo omenil zgoraj (po tretinah). good job.

Mislim da je pri nakupu treba biti pozoren kakšne so cene najemnine za tako stanovanje glede na lokacijo ... če za tak strošek oz. blizu tega stroška dobiš kredit v katerim tako stanovanje odplačaš v 15-20 letih ... potem go for it ... drugače je morda vredno razmisleka ... ker še vzameš kredit na 25-30 ali več let ... potem boš z obrestmi dal za še kako dodatno bajto. V teh primerih je treba vkolikor je le možno delati izredna odplačila.

jernejl je 24. okt 2019 ob 01:01 izjavil:

Mato989 je 23. okt 2019 ob 18:32 izjavil:

Invictus je 23. okt 2019 ob 14:45 izjavil:

Ene banke ponujajo kombinacijo.

10 let fiskna, po tem obdobju spremenljiva.

Neumnost... se vidi da si ITjevec... lahko pa si narediš excel tabelo da boš vedel zakaj je kombinirana prvih 10 let fix pol pa spremenljiva slabo...

Kombiniran je kompromis, kjer zgolj za nekaj let kupiš zavarovanje za tveganje spremembe obrestne mere (OM). OM za fiksni del pri kombiniranem kreditu je seveda nižja kot pri kreditu s fiksno OM.
Recimo, en konkretni primer pri eni izmed bank za 20 let:
- kredit s fiksno OM: 3,45%
- kredit s spremenljivo OM: 1,8% (trenutno)
- kombinirani kredit - prvih 5 let fiksna OM: 2,25%, nato spremenljiva OM
- kombinirani kredit - prvih 10 let fiksna OM: 2,75%, nato spremenljiva OM

Če bi želel vedeti, katera varianta se bolj splača, pa bi rabil kristalno kroglo, ki bi povedala gibanje obrestnih mer za dobo odplačevanja kredita. Vse ostalo so špekulacije. Špekulirali so recimo tudi tisti, ki so jemali kredite v CHF, pa so potem nekateri med njimi zaradi te svoje odločitve zelo slabo spali.

Glavni problem pri kombiniranem kreditu je ravno dejstvo da je lazje napovedat kako bo naslednjih 5 let kot pa kako bo cez 10 do 15 let....

In zato je nesmiseln... Jaz se prej upam it stavit da naslednjih 5 let euribor ne bo narasel toliko da bi spremenljiva om presegla fiksno kot pa cez 10 ali 15 let... In zato je kombiniran fail overall...

Ce bi pa bilo obratno bi pa rekel da je dobra ponudba

Dejansko je tako da s fiksno reskiras prva leta, s spremenljivo zadnja leta kredita z kombinirano se pa naceloma nategnes pri obeh obdobjih ker vzames obojne rizike om...

Bellzmet je 24. okt 2019 ob 07:44 izjavil:

Lohka si se pa nategnil že s vsemi temi svojimi predpostavkami, ki mrbit držijo mrbit pa ne.

Gre se za verjetnost... Seveda pa se lahko obrne kontra ampak verjetnost je visja da bo tako kot sem zapisal..

Daj info od banke slovenije.... Nikjer ni v uradni informaciji od banke slo omenjeno to...

Ja malo težko bi/boš odplačal kredit 200k€ v 10ih letih, ali pač? Sicer pa se govori, da je spremenljiva obrestna mera slaba izbira in da bo šlo gor in preseglo fiskno obr. mero že vsaj 10let, če ne več. Pa se to še kar ni zgodilo. Vmes je celo padla za kakšnih 15%, če gledam moje obroke, danes pa še vedno niso istega zneska kot ob začetku. Forsiranje fiksne obr mere je po mojem samo injeciranje deziformacij v javnost, da se jih čimveč odloči za to možnost. Jasno da je bankam to boljša izbira, saj imajo od obresti dobiček, ta je pa tako fiksno zagotovljen za naslednjih X let. Pri spremenljivi obr. tako fiksen ta dohodek ni, se zgodi da se včasih kaj poviša, večinoma pa ne.

Invictus je 24. okt 2019 ob 08:28 izjavil:

St235 je 23. okt 2019 ob 14:48 izjavil:

Rofl, to je praviloma naslabše možno. Prvih 10 let, ko obresti predstavljajo ključen del obroka plačuješ višjo fiksno mero (takrat, ko bi od niske spremenljive največ profitiral).

Če imaš plan odplačati kredit prej kot v 10 letih, si s tem pridobiš nek stabilen finančni plan. Razlike pa niso take, da bi zaradi tega jokal. Ker če ti na 10 let nekaj jurjev razlike pomeni dramo, potem zanič delaš...

Če imaš tako ali tako namen odplačati kredit prej, lahko malo manipuliraš z velikostjo mesečnega obroka in konec leta presežek denarja vtakneš v zmanjšanje glavnice.

ECB je pač precej loterija, saj nekako ne moreš vedeti, kdaj se jim bo strgalo in bodo dvignili EURIBOR.

Kaj sploh ti govoris tu milijonar no... Ti itak vse skesiras s 500 na dan ojricev... Nekomu je pac nekaj jurijev na 10 let veliko ti si pa pac magnat in ne rabis kreditov sploh ker kupujes vile in jahte od zvezdnikov in šejkov s kesom v kuverti

Kake logike da je nekaj ok ker ti par jurijev vec be sme bit problem

Nekateri (ali kar večina) tukaj živijo v mama hotelu in tukaj samo pametujejo .

Koliko procentov daješ, je predvsem odvisno koliko zaslužiš.

40% pri 10k mesečno pač ni veliko .

Meni osebno je.. 40% je pač 40% .. Pa tudi če mi zato ostane še 6k€ :)

Jaz dam 33% neto dohodka. Rabil sem pa za nakup nepremičnine na hrvaški obali, ter obnovitev pritličnega dela hiše. S časom gre tako plača gor in si zmanjšaš te %

pisal sem malo zaradi tega, ker gledam cene stanovanj in se vse vrti od 140k in gor. Če bi želela iti v novogradnjo (stanovanje) se pričnejo cene od 200k naprej ali pa 100k naprej v Kočevju itd.
Zaenkrat imam plačo samo jaz, saj punca še študira.
Računam tudi to, da če kupim stanovanje, ki je že sedaj staro več kot 50 let, bo čez 30 let staro 80.

Ne vidim rešitve kako naj bi mlad par s povprečno slovensko plačo (cca 1700bruto je povprečje )prišel do stanovanja grajenega še v tem stoletju.

Če pa kupim sedaj nekaj manjše pa ne bom kasneje kreditno sposoben za kaj večje ... obenem pa če prodam plačam tudi do 30% davka na prodajo...

WhiteAngel je 24. okt 2019 ob 09:44 izjavil:

Ko bo prišlo do hiperinflacije, se bo tudi fiksna obr. mera spremenila, brez skrbi (tako kot 2007 v ZDA).

Bottom line - čim manj zaupaš banki, bolje zate. Vzameš najcenejšo variabilno na trgu brez osebnih zavarovanj, cenilcev in podobnih neumnosti. Položnice in mastercard na n26, da nimaš provizije. Prej ko pocrkajo banke, bolje za gospodarstvo in vse nas.

To je kar nekaj na pamet. Boš dal kako referenco na to, kako se je fiksna obrestna mera (brez raznih klavzul) v ZDA leta 2007 spremenila? Ne more ena stran kar prosto spreminjati pogodbe. Potem lahko tudi jaz. Bom znesku odrezal zadnjo ničlo.

Sicer pa nisem namigoval na morebitno hiperinflacijo. Že 5% letno bi zelo osrečilo imetnike sedanjih kreditov s fiksno obrestno mero.

Trupl0 je 24. okt 2019 ob 09:57 izjavil:

Če pa kupim sedaj nekaj manjše pa ne bom kasneje kreditno sposoben za kaj večje ... obenem pa če prodam plačam tudi do 30% davka na prodajo...

Iz kje si pa potegnil 30% davka???

bluefish je 23. okt 2019 ob 18:35 izjavil:

hojnikb je 23. okt 2019 ob 18:26 izjavil:

za 200 cukov imas lahko precej casa najemnin.

Že res, a na koncu niti en m^2 ni tvoj. Na stara leta potencialno velik problem zate in/ali frocovje.

tvoje je ze, ampak to se ne pomen, da se obrok konca, ko izplacas kredit. 20-30 let bo treba ze kj vrzit v obnovo (poleg vseh ostalih stroskov) kar spet ni zastonj.

lastniške nepremicnine so spilale vcas, k je bla izgradnja slednje precej bolj dostopna masi kot sedaj.

bluefish je 23. okt 2019 ob 19:33 izjavil:

Tudi res. Opcija je sicer prodaja nepremičnine in poplačilo kredita, ampak se marsikomu v taki situaciji mudi in proda pod ceno, ki bi zadoščala za komplet poplačilo dolga.

hja, nepremicnino glih ne prodas do naslednjega obroka kredita, niti ni to garant, da bos s prodajo placal zadevo v celoti. Na koncu ko zagusti, prodas pod ceno, placujes kredit in si brez vsega.

v najemnskem stanovanju vsaj obstaja moznost vselitve v cenejso varjanto

Dosan je 24. okt 2019 ob 10:20 izjavil:

Trupl0 je 24. okt 2019 ob 09:57 izjavil:

Če pa kupim sedaj nekaj manjše pa ne bom kasneje kreditno sposoben za kaj večje ... obenem pa če prodam plačam tudi do 30% davka na prodajo...

Iz kje si pa potegnil 30% davka???

25 pa res

Stopnja davka, določena v višini 25 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 15 odstotkov, po desetih letih 10 odstotkov, po petnajstih letih 5 odstotkov), po 20 letih imetništva nepremičnine tega davka ni več.

Davek na dobicek iz kapitala pridobljenega pri odsvojitvi nepremicnine

damirj79 je 24. okt 2019 ob 10:21 izjavil:

Invictus je 24. okt 2019 ob 09:20 izjavil:

To so samo omejitve v glavi .

Tako je, ampak je vse za nekaj dobro, banke recimo od takšnih kot si ti, zelo lepo živijo, od mene pa bolj slabo.

Pač zahojena slovenska mentaliteta, drugemu ne bom plačeval za storitev, sam jo bom pa drago zaračunaval. Tako ne gre ta svet .

Brez banke praktično ne moreš kupit nepremičnine, oz. lahko, ampak ponavadi precej slabšo ali nekje v vukojebini...

Kvaliteta življenja na dobri/zaželjeni lokaciji pa tudi nekaj stane...

Trupl0 je 24. okt 2019 ob 10:52 izjavil:

25 pa res

Stopnja davka, določena v višini 25 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 15 odstotkov, po desetih letih 10 odstotkov, po petnajstih letih 5 odstotkov), po 20 letih imetništva nepremičnine tega davka ni več.

Davek na dobicek iz kapitala pridobljenega pri odsvojitvi nepremicnine

Davek na kapital se ne plača, če notri živiš/si prijavljen vsaj 3 leta...

Vsaj 1x do konca prebewri kar FURS objavi...

Oprostitev dohodnine od dobička iz kapitala

Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (2 % davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogod...

Smrkavci pa res nimajo pojma...

Trupl0 je 24. okt 2019 ob 10:52 izjavil:

Dosan je 24. okt 2019 ob 10:20 izjavil:

Trupl0 je 24. okt 2019 ob 09:57 izjavil:

Če pa kupim sedaj nekaj manjše pa ne bom kasneje kreditno sposoben za kaj večje ... obenem pa če prodam plačam tudi do 30% davka na prodajo...

Iz kje si pa potegnil 30% davka???

25 pa res

Stopnja davka, določena v višini 25 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva kapitala zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 15 odstotkov, po desetih letih 10 odstotkov, po petnajstih letih 5 odstotkov), po 20 letih imetništva nepremičnine tega davka ni več.

Davek na dobicek iz kapitala pridobljenega pri odsvojitvi nepremicnine

Prosim izobrazi se finančno, ali pa se nauči brati določila.

Dohodnina od dobička iz kapitala
Davčna osnova za odmero dohodnine od dobička iz kapitala je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi. Stopnja davka, določena v višini 25 %, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva nepremičnine zmanjšuje (po petih letih bo stopnja 15 %, po desetih letih 10 %, po petnajstih letih 5 %), po 20 letih imetništva nepremičnine pa se tega davka ne plača. Davčna osnova se zniža za 1 % normiranih stroškov, za plačan davek na promet nepremičnin ali davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Slednje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi račune in jih shrani. Davek davčni organ odmeri z odločbo.

Vir: https://www.fu.gov.si/zivljenjski_dogod...

Če si ti kupil nepremičnino, ne pa da ti je padla v roke, ne boš plačal niti blizu 10% davka, kaj šele 25. Šanse, da boš prodal nepremičnino za 30 jurjev več kot si jo kupil so majhne, pa tudi v tem primeru cel tvoj davek na prodajo najbrž ne bi presegel 4% celotne vrednosti.

Hvala

Invictus je 24. okt 2019 ob 08:28 izjavil:

St235 je 23. okt 2019 ob 14:48 izjavil:

Rofl, to je praviloma naslabše možno. Prvih 10 let, ko obresti predstavljajo ključen del obroka plačuješ višjo fiksno mero (takrat, ko bi od niske spremenljive največ profitiral).

Če imaš plan odplačati kredit prej kot v 10 letih, si s tem pridobiš nek stabilen finančni plan. Razlike pa niso take, da bi zaradi tega jokal. Ker če ti na 10 let nekaj jurjev razlike pomeni dramo, potem zanič delaš...

Če imaš tako ali tako namen odplačati kredit prej, lahko malo manipuliraš z velikostjo mesečnega obroka in konec leta presežek denarja vtakneš v zmanjšanje glavnice.

ECB je pač precej loterija, saj nekako ne moreš vedeti, kdaj se jim bo strgalo in bodo dvignili EURIBOR.

To kar govoriš je ravno argument zakaj je kombinirana obrestna mera popolnoma zgrešena. Če ti dinamika odplačevanja omogoča tudi pospešeno odplačevanje potem je še toliko bolj pomembno, da je obrestna mera spremenljiva. Kot že rečeno, vsak z osnovnošolskim poznavanjem matematike si lahko izračuna, da je zvišanje obrestne mere najbolj boleče v 1/3 odplačevanja. Hkrati je to tudi bistveno lažje predvideti kot na 30 let. Zakaj pa misliš, da banke nudijo tak produkt? Ker tveganje za prvih 10 let pokrijejo z višjim pribitkom, potem pa tveganje prenesejo na uporabnika.

Edini argument, ki govori v prid fiksne obrestne mere je nediscipliniranost posameznika, ker si na ta način zabetonira mesečni obrok in ne rabi razmišljat. Racionalen potrošnik, ki se ni zakreditiral preko svojih sposobnosti (kar se je dogajalo pri kreditih v frankih) si namreč brez težav izračuna, da nižja obrestna mera omogoča da hitrejšo dinamiko poplačil s čimer minimizira tveganje drastične spremembe EURIBOR. Zato tudi nasvet, ki je bil omenjen v tej temi, da ne vzameš kredita z spremenljivo obrestno mero, če nisi sposoben odplačevat enakega kredita z fiksno mero, ni slab.

WhiteAngel je 24. okt 2019 ob 14:10 izjavil:

(b) je veljala že prej za hipotekarne kredite. Je pa zanimivo, da to ne velja za poroka (nikoki ni).

To je odvisno od banke.

Lahko preveri ali je porok kreditno sposoben, in če ni, ga zavrne.