Stanovanje za oddajanje - dobra naložba ali ne?

Oddajaš predvsem zato, da ti nepremičnina ne stoji neizkoriščena, da se vzdržuje in še nekaj malega prinese.
Z airbnb je drugače...

MIHAc27 je 30. nov 2018 ob 15:28 izjavil:

Hm, teško vprašanje. Lahko nosi zaslužek, lahko pa dobiš stanovalca, ki ti hišo/stanovanje uniči.

Če že namensko kupuješ za oddajo, potem bi sam storil podobno, kot nekdo, ki ga poznam. Torej sobe je preuredil, da ima čim več ležišč, in več sob kot jih je bilo prvotno. Posledično ima notri več ljudi (večinoma študente). Meni osebno deluje nabasano, ampak polno ima pa skoz.

Pomembna je seveda tudi lokacija. LJ je itak zmaga. Prazno ne boš imel, ker išče ogromno ljudi. Drugod pa močno odvisno kaj je v bližini in komu oddajaš.

Eni pravijo, da se najbolj MB splača, kar se tiče donosa, je pa res vprašanje potem stalne zasedenosti stanovanja.

PreviousUser je 30. nov 2018 ob 14:17 izjavil:

Tisti, ki se spoznate na oddajanje ali se ukvarjate s tem - se splača ali je preveč tveganja in dela za donos, ki je največkrat nižji od recimo delnic ali kakšnih skladov. Je pa verjetno kolikortoliko stabilen donos, če stanovanje seveda ni prazno.

Hvala za mnenja!

Odvisno od cene nepremnicne in najemnine, ki jo lahko iztrzis. Naceloma je donosnost nalozbe slaba.

Ja, ampak če oddajaš le eno stanovanje, potem je to (razen če vilo v Rožni oddajaš state departmentu ZDA) slabše kot minimalc.

V Lj najemodajalci vse pogosteje oddajajo preko Airbnb, ker se tako več pokasira. Je pa s tem seveda potem tudi več dela, ker moraš stanovanja sproti čistit in urejat in biti na voljo najemojemalcu.

Poslovnih modelov je več. Vprašanje je, koliko si pripravljen vložit in kakšne stranke si želiš. Če imaš vse čisto basic in rabljeno, potem lahko kupiš poceni postelje in omare ter oddajaš delavcem, ki prihajajo iz juga. Tovarne iščejo delavce, ki jih v Sloveniji ni, zato se sem priseljujejo iz juga. Lahko grejo živet v samske domove, ki pa imajo svoja pravila in hišni red, zato imajo mnogi raje malo več svobode.

Lahko oddajaš študentom, družini, mlademu paru, turistom preko airbnb, ...

Osebno se sicer ne ukvarjam s tem. Oddajajo starši, in sicer tako, kot sem zgoraj omenil, bivalne prostore ljudem iz juga, oddajajo pa tudi nekatere prostore za poslovno dejavnost (skladišča/pisarna/..). Natančnih številk sicer ne poznam, se mi pa zdi, da pozimi oddajata tako rekoč zastonj, saj ogrevanje na peč dosti stane, stene pa tudi niso najbolje izolirane. Oddajanje pisarne/skladišč je pa neodvisno od letnega časa, ker vse ogrevajo najemodajalci v svoji režiji oz. s pomočjo elektrike, ki jo tudi plačujejo. Oddajanje poslovnih prostorov je dolgoročno bolj stabilno. Stranke se ne menjajo pogosto, najemi trajajo dlje, vsak ima stroške ločene.

Dogaja se, da ti ljudje z lastnino ne delajo ravno najlepše. Zato imamo v sobah tako opremo, da če tudi se jo uniči, je ni škoda. Cena sobe je pa zato temu primerno nizka. Se spomnim, ko smo pred leti oddajali gradbeni firmi, ki je naselila večje število delavcev. Čez nekaj let sem se preselil v prostore, kjer so prej živeli, in iz čisto vsake stene sem moral potegnit kakšen žebljiček. Nabijali so žeblje v stene, da so nanje obešali obleke. Tla so bila marsikje uničena, kopalnice umazane in tako naprej.

Tu pa tam se zgodi, da kakšen neha plačevat, živi recimo 2 meseca in potem oddide, brez da bi poravnal stroške najemnine. Ampak ni panike, si nihče posebej ne žene k srcu.


Zdej če bi pa kupil nepremičnino, zato, da bi jo oddajal, je pa najpomembnejši korak prvi korak. Zadevo moraš dobro kupit. Čim ceneje in čim kvalitetneje. Če prenavljaš, moraš pa prenavljat na tak način, da se ti bodo stroški čim hitreje povrnili. Pri vsakem nakupu moraš biti pazljiv, da zapraviš čim manj in da čim več dobiš za to ceno. Pomembna je pa tudi cena, ki jo dosežeš pri oddaji. Če stanovanje oddajaš preko bolhe, se ti splača potrudit za čim lepše fotografije in da pokažeš stanovanje tako, da bo izgledalo lepo. Potem pa lahko tudi ceno malo višje naviješ in malo čakaš. Če se najde kakšen kandidat, ki bi najel po visoki ceni, je super, čene pa še malo počakaš. Lahko pa svoje stanovanje poslikaš iz malo drugačnega zornega kota in narediš fake profil z nižjo ceno in tako preveriš interes. Vsakemu potem rečeš, da je to stanovanje žal že oddano.

Ravno berem, da je v MB načrtovanih cel kup novogradenj, vprašanje, kako veliko bo potem še povpraševanje...

Vice je 1. dec 2018 ob 11:30 izjavil:

PreviousUser je 30. nov 2018 ob 14:17 izjavil:

Tisti, ki se spoznate na oddajanje ali se ukvarjate s tem - se splača ali je preveč tveganja in dela za donos, ki je največkrat nižji od recimo delnic ali kakšnih skladov. Je pa verjetno kolikortoliko stabilen donos, če stanovanje seveda ni prazno.

Hvala za mnenja!

Iz vidika obračanja kapitala je oddaja stanovanja totalen nesmisel in zgrešena investicija. Je samo med bolj varnimi naložbami hrambe kapitala kjer minimalno izgubiš ali ohraniš vrednost.

Samo z nekaterimi stanovanji lahko dosegaš tudi 7-odstotni donos, kar je blizu delnicam, je pa res, da je z oddajanjem dosti več dela.

Mato989 je 2. dec 2018 ob 11:34 izjavil:

Ko sem sam razmišljal o oddajanju nepremičnin, sem prišel do sklepa, da če imaš 1 nepremičnino, se ti najbolj splača oddat malo ceneje osebi ki bo tam čim dalj časa... če pa hočeš pustit šiht in se ukvarjat samo z nepremičninskim oddajanjem pa sem izračunal da moraš imet cca. 5 fletov najmanj... ampak če si lahko kupiš 5 fletov ki so vsaj 70k/flet potem imaš verjetno dovolj denarja da živiš od 50 leta do konc lajfa z 10k na leto brez da se zajebavaš s stanovanji, je pa res da potem nič ne zapustiš =) kakor komu torej.

Kolega oddaja 1 sobno stanovanje na Ptuju za 200€... kupil ga je lani in sicer za 39m2 je odštel 39.000€ (nova kopalnica in okna ter podi (letnik 1980) sam je vložil še v čisto novo kuhinjo z aparati (cca. 2,5k) in zdaj oddaja predvsem z namenom da bo se odplačal flet do njegove penzije (30let ali morda več)

To se mi zdi najboljša varianta če greš v tako zadevo, s tem mindsetom.

Se pravi 200€ mesečno + davek.
Ali drugače 40.000+ vložiš v biznis in sedaj računaš da boš po 30 letih bil na nuli. Res dobra varianta.

Ja, samo ko bo imel stanovanje poplačano, bo pa treba praktično komplet vse prenoviti. Res vprašanje, koliko se vse to splača. Mogoče bolje v kakšen ETF dati, ki ti daje izplačilo dividend in ima praviloma višjo donosnost na dolgi rok kot oddajanje stanovanj. Pa še dela je precej manj. Kaj mosliš, Mato?

-valvoline- je 2. dec 2018 ob 17:38 izjavil:

Najboljsa nalozba je starejsa hisa v lj. Malo poflikas, par velikih sob z 10+ postelj noter ala vojasnica style, rentanje delavcem iz tujine ko je ze prej omenjeno. 120-130e na osebo. Poznam en primer k tip ima 50+ delavcev noter, pa se na vrsto cakajo da dobijo posteljo tja. Njim odgovarja ker je pocen, njemu pa top ker pobere po 6k na mesec. Tudi ce bi recimo polovica sla za stroske se vedno ostane dobrih 3k mesecno.

Samo 10 postelj v eno sobo? To je preveč luksuz za tako nizko ceno.

PreviousUser je 2. dec 2018 ob 14:32 izjavil:

Ja, samo ko bo imel stanovanje poplačano, bo pa treba praktično komplet vse prenoviti. Res vprašanje, koliko se vse to splača. Mogoče bolje v kakšen ETF dati, ki ti daje izplačilo dividend in ima praviloma višjo donosnost na dolgi rok kot oddajanje stanovanj. Pa še dela je precej manj. Kaj mosliš, Mato?

Poglej... moje mnenje je, da jaz vidim nakup DRUGE nepremičnine izključno kot naložba za potomce... ti boš od nje imel bore malo, potomci pa ogromno... tiste ki nekateri potem kličejo mamini sinkoti ker se ne zapufajo za lastno nepremičnino ker vedo da jo bodo podedovali od staršev... ali pač dobili že prej.

Jaz temu rečem generacijsko planiranje za zanamce, ker potem lahko naslednik vse svoje sile usmeri v nekaj drugega, pa četudi uživanje.

LeQuack je 2. dec 2018 ob 19:58 izjavil:

Mato989 je 2. dec 2018 ob 19:48 izjavil:

PreviousUser je 2. dec 2018 ob 14:32 izjavil:

Ja, samo ko bo imel stanovanje poplačano, bo pa treba praktično komplet vse prenoviti. Res vprašanje, koliko se vse to splača. Mogoče bolje v kakšen ETF dati, ki ti daje izplačilo dividend in ima praviloma višjo donosnost na dolgi rok kot oddajanje stanovanj. Pa še dela je precej manj. Kaj mosliš, Mato?

Poglej... moje mnenje je, da jaz vidim nakup DRUGE nepremičnine izključno kot naložba za potomce... ti boš od nje imel bore malo, potomci pa ogromno... tiste ki nekateri potem kličejo mamini sinkoti ker se ne zapufajo za lastno nepremičnino ker vedo da jo bodo podedovali od staršev... ali pač dobili že prej.

Jaz temu rečem generacijsko planiranje za zanamce, ker potem lahko naslednik vse svoje sile usmeri v nekaj drugega, pa četudi uživanje.

Saj lahko potomcu pustiš tudi ekvivalent v denarju. Redko je, da bo potomec imel enako en okus o izbiri lokacije, opreme, velikosti, itd.

Res je, ampak glede na statistiko s stanovanjem načeloma pridobiš več kot z držanjem na banki...

Lahko sicer daješ v obveznice itd... tudi to je opcija, če ne pride do hiperinflacije ipd, kot je prišlo v zadnjih 100 letih večkrat, Zemlja se ti ne zmanjša recimo =)

Seveda lahko, ampak tam lahko tudi izgubiš, načeloma če kupiš flet ne gre zadeva v minus, da na koncu ostaneš brez fleta, pod pogojem da ga ne daš kot hipoteko za druge mahinacije, če daš v delnice in propadejo nimaš nič... skratka bolj varno je, bolj imuno na hiperinflacijo in vse.

To je pač moje mnenje... zakaj bi jaz, ČE bi kupil dodaten flet.

Mr.B je 2. dec 2018 ob 20:23 izjavil:

Mato989 je 2. dec 2018 ob 20:00 izjavil:

Seveda lahko, ampak tam lahko tudi izgubiš, načeloma če kupiš flet ne gre zadeva v minus, da na koncu ostaneš brez fleta, pod pogojem da ga ne daš kot hipoteko za druge mahinacije, če daš v delnice in propadejo nimaš nič... skratka bolj varno je, bolj imuno na hiperinflacijo in vse.

To je pač moje mnenje... zakaj bi jaz, ČE bi kupil dodaten flet.

seveda me zanima, ko bos star 75, pa bos sposoben placevati vse stroske vkjucno z zavaroanjem stanovanja itd.
Lahko pa preveris, koliko je bilo tako mislujocih pred 50 leti, in kdo zivi danes v neorimicninah za otroke. Ja pojerbali bojo, pa tudi hitro prodali..

Poznam jih kar nekaj ki zivijo v mansardah ali v podarjeni nepremicnini... Takoo sta storila starsa od mojega kolega... Imela sta flet in sta po jazbinsku kupila se enega... Ker sta bila tam najemnika potem je stara umrla onadva sta sla v flet njegovih starsev froc pa je dobil najemnino...

Kdo bi rekel mamin sinko jaz pa temu recem pametno planiranje...

PreviousUser je 30. nov 2018 ob 14:17 izjavil:

Tisti, ki se spoznate na oddajanje ali se ukvarjate s tem - se splača ali je preveč tveganja in dela za donos, ki je največkrat nižji od recimo delnic ali kakšnih skladov. Je pa verjetno kolikortoliko stabilen donos, če stanovanje seveda ni prazno.

Hvala za mnenja!

Kakor vsaka nalozba je lahko slaba ali dobra. Ce ga dobis za dobro ceno in od njega takoj sluzis je dobra, ce ga dobis za srednjo ceno in se ti samo pokriva je irelevantna, dokler ga ne prodas (smoterna). Ce ti dela minus, potem je mesecno breme, ki ti slabsa financno sliko, ceprav na drugis trani akumuliras nekaj kapitala (problem, ce drugace nimas vecjih financnih presezkov).

Torej prvi pogoj za to, da je dobra nalozba je, da ga dobis po ugodni ceni in imas malo glavnico, ki jo odplacujes. Drug pogoj je, da bodisi imas kapital ali pa da je kredit dovolj dober, da ti obroke pokrije povprecen dohodek od najemnine (odstejes nek pavsal za ko je prazno), kjer moras odsteti se stroske lastnistva (morebitni davek, vzdrzevanje...).

Seveda pa moras biti pripravljen vloziti nekaj dela za iskanje podnajemnikov, izvajalcev za popravila, biti dosegljiv podnajemnikom, biti sposoben prevzeti izgubo, ce ti ga sesujejo in ne morejo povrniti stroskov, ce ti ne morejo placevati...

Jaz se s tem ne bi ukvarjal, ce ne bi imel mesecni plus vsaj 200€, ker denar potrebujem danes in ne cez 30 let.