Prisilna izselitev iz stanovanja - pravna pomoc

Invictus je 1. apr 2014 ob 15:59 izjavil:

Kolikor vem je stanovanje tvoje če si kot lastnik vpisan v ZK.

ko si ga oddal, si se za določen čas odpovedal razpolaganju s stanovanjem in v zameno za to dobivaš nek denar

Ampak oddana je bila soba, ne celo stanovanje. Pomoje se z tem, ko oddaš eno sobo, ne odpoveš uporabi druge, neoodane sobe. Pravica do uporabe pa menda ne pride iz naslova stalnega prebivališča, ampak lastništva. Skupni prostori so tako pač v souporabi najemojemalcev in lastnika ali pa drugega najemojemalca.

Mavrik je 1. apr 2014 ob 16:28 izjavil:

V pametni pogodbi se take stvari načeloma definirajo.

Ja, vsekakor.

Mavrik je 1. apr 2014 ob 16:28 izjavil:

Res je. Se ti pa določene pravice ko izhajajo iz lastništva omejijo kakor hitro tisto stanovanje (ali soba) postane dom nekoga drugega. Pač s nekaj zidovi si ne moreš kupiti nadzora nad življenjem in zasebnostjo drugega.

Tudi to je res, ampak podobno bi lahko rekli, da s s tem, ko najameš samo del stanovanja, zavestno odpoveš delu svoje zasebnosti zaradi souporabe skupnih prostorov.

Velika verjetnost je, da če je že po zakonu najemnik bolj zaščiten od najemodajalca (in to ni slovenska posebnost!), se bo večina - sicer morda na prvi pogled dvomljivih spornih - vprašanj razrešilo v prid najemnika.

mitja73 je 1. apr 2014 ob 13:00 izjavil:

Ne pozabte, interest odvetnikov je da imajo različna mnenja in da vas vzpodbujajo k tožbam - to je njihov edini vir zaslužka.

Pravilo je, da ima devet pravnikov 10 različnih mnenj.

Sam bi prej stavil na najemnika kot najemodajalca, ker ko se bo tehtalo pravice obeh, bo imel prvi večjo težo.

Se eno vprasanje. Hipoteticno.

Smo stirje kolegi. Iscemo skupaj stanovanje, da ima vsak svojo sobo. Na voljo imamo dve izbiri.
Prva izbira. Vsi skupaj vzamemo komplet stanovanje. Najemnina je za stanovanje 400e. Zakon je tu jasen. Lastnik 2x na leto napovedano lahko pride.

Druga izbira. Najemodajalec oddaja sobe v 4 sobnem stanovanju. Vsak posameznik podpise pogodbo za svojo sobo in prostore v souporabi. Najemnina 100e po glavi.

Torej kaksne so pravice lastnika v drugem primeru? Lahko pride kadarhoce? Saj so skupni prostori v souporabi? Kaj se zgodi, ce gre ena oseba ven? Govorimo o pravicah najemodajalca.

freesty - V tem tvojem hipotetičnem primeru, pa pride do tega, da je celo stanovanje oddano in se uporablja stanovanjski zakon na celotnem stanovanju, ne samo na najetih sobah. Souporabo imate štirje, ker lastnik nima več deleža, na katerem ima uporabno pravico.
V primeru, da gre en najemnik ven in vi niste pripravljeni nosit breme najemnine, se ponovi tvoja sedanja situacija, da ste pač v souporabi z lastnikom, torej zopet izgubite popolno zasebnost.
Če pa se dogovorite, da krijete celotno najemnino, pa je lahko v stanovanju samo eden in uporablja celtno stanovanje.

Hipotetično imate lahko 2 in pol sobno stanovanje, v katerem se mala soba ne odda, ima lastnik kadarkoli hoče, priti v to sobo, tako da imate prostore, razen sob v souporabi z lastnikom.

Tako razmerje nastopi vselej, kadar ni oddana celota.

Čaki - vzameš sobo, ne zapišeš souporabe, ima souporabo. Vzameš sobo, zapišeš souporabo, ima souporabo. Kakšna je razlika?

imagodei - Po tvoje lahko tako sklepa samo popoln bedak. Če nekaj ni v celoti oddano, je logično, da souporaba upošteva ta del - neoddani stanovanja. Souporaba vedno upošteva vse uporabnike, torej najemnike in lastnike, če je del stanovanja neoddan. To je jasno vsakemu pravnemu laiku, razen svojeglavim, trmastim, pravno nepodkovanim bedakom, ki gredo v tak posel, z mislijo, da bodo gospodarji na celoti.
Tako pač ne gre. Zakon ščiti vse uporabnike stanovanja in, če je tak slučaj, kot ga ima OP tudi lastnico. Zasebnost pridobiš v sobi, v ostalih prostorih pač ne.
Že nekaj jih je omenilo, da v hiši vzameš v najem eno sobo ali eno nadstropje, pravice iz stanovnjskega zakona, hočeš pa na celi hiši.
Stanovanje je samo manjša enota, za predstavo pa je primer s hišo dovolj.

Zakaj pa bi moral za neoddani del stanovanja, podajati kakršnokoli obrazložitev najemniku dveh sob, razen seznanitev s situacijo in določitev prostorov, ki so v souporabi, če seveda veš, kaj to pomeni.

Tudi ni nikjer v zakonu zavedeno, da bi moral lastnik sobi, ki nista predmet pogodbe uporabljati v določenem obsegu, lahko jih pride vsak dan samo prezračit ali pa 2x letno prespat.
Pričakovana zasebnost je na delu, ki je predmet najema, torej sobi, ostali prostori so v souporabi. OP si je to še celo razširil in souporabljal tudi privat posest lastnice (vprašanje, kako bi on reagiral, če bi mu lastnica v njegovo sobo namestila računalnik in občasno dovolila kakšnemu ljubimcu, da malo počiva na njegovi postelji).

Moram reči da je zanimivo brati poste pravno nepismenih in škrtih Slovencih.

Oni so si vbili v glavo da je zasebnost pravica v celem stanovanju, čeprav imajo najeto samo eno sobo. Kaj pa če bi bilo stanovanje 6 sobno?

V teoriji sicer ne smeš uporabljati preostalih 5 sob, ampak ker se mora lastnik 2x na leto napovedati za ogled stanovanja, takrat pač umakneš svojo kramo ven iz ostalih 5 sob.

Sicer je tvoja soba potem malo natlačena, ampak preživiš pač tistih pol ure. Potem pa hop, kramo nazaj v preostalih 5 sob, ki jih nisi plačal.

Meni je ta logika všeč, ampak kaj ko mi še NOBEDEN ni ponudil v najem sobe v hiši kjer lastnik ne biva.

T-h-o-r je 2. apr 2014 ob 10:19 izjavil:

btw, zakaj bi bila stvar kogarkoli, če neka oseba prespi v najemniškem stanovanju? kr neki, lol

moja punca pa zdaj ne sme pri meni prespat, če bo, me bo lastnica ven sterala, lol

Stanovanje ni najemniško, samo soba je ... Bralne sposobnosti ...

T-h-o-r - Torej se ti strinjaš, da ti lastnik v tvojo sobo, za katero plačuješ najem, namesti svoj računalnik in te o tem sploh ne obvesti, kaj šele da bi se dogovorila?

Ona ni pizdila, ker bi bila punca v kopalnici ali v kuhinji na tleh, temveč jo je našla v svoji sobi, na njeni postelji. Ne opaziš bistvene razlike?

Če je vseen kurac, boš pristal, da lastnik svoje stvari hrani v tvoji sobi in jo včasih še uporabi za počitek.

Stanovanjski zakon ščiti tako najemnika, kot lastnika v delu, ki se ne oddaja. Ni prav nobene razlike. Imaš pa možnost vedno najeti celo stanovanje in problemi z lastnikom, čudežno izginejo. Nimaš pa nobene pravice, po nobenem zakonu izrint lastnika iz neoddane sobe, tako kot on tebe ne.

imagodei je 2. apr 2014 ob 09:51 izjavil:

Kamot, ampak to se v pogodbo zapiše, da ni dileme. V tem primeru je najemojemalec v naprej seznanjen, da bo lastnik ostal souporabnik hodnika, kuhinje, kopalnice, stranišča ipd. in da pač mora računati s tem, da lahko ob 22h lastnik vstopi v stanovanje, katerega souporabnik je.

Če pa lastnik odda stanovanje (ali njegov del) najemniku ter ob enem souporabe stanovanja (oz. njegovega dela) ne zapišeta v pogodbo, lahko IMHO najemojemalec upravičeno sklepa, da je stanovanje njegov dom, v katerem lahko pričakuje vso zasebnost, kot bi jo tudi sicer lahko pričakoval v lastnem stanovanju. Da izvaja pravico do zasebnosti, lastniku stanovanja plačuje nadomestilo. Stopnja zasebnosti je seveda lahko omejena s pogodbo, če pač najemojemalec stanovanje deli z drugimi najemniki (ali z lastnikom). Nikakor pa ni samoumevno, da si lastnik pridržuje vstop v stanovanje v poljubnem času in poljubnokrat, ter s tem poseg v zasebnost najemojemalca samo zato, ker ima v eni izmed sob (ki je ne oddaja) shranjeno staro kramo.

Vsekakor je smiselno zadeve zapisati v pogodbo.

Ampak, po mojem lahko najemodajalec sklepa, da lahko pričakuje vso zasebnost izključno v prostorih, ki jih najema in ne tudi v prostorih z souporabo. Če se nek prostor ne oddaja, ne vem zakaj ne bi bilo samoumevno, da lastnik ta prostor uporablja poljubno - skratka, da si najemojemalec to stanovanje deli z lastnikom. In vse posledice na zasebnost, ki iz tega izhajajo.

Pravica do zasebnosti tukaj kot pri vseh primerih oddajanja trči ob pravico do razpolaganja z svojo lastnino. Ampak v tem primeru lastnik po mojem ni na noben način prodal svoje pravice do koriščenja neoddane sobe.

solatko je 2. apr 2014 ob 10:08 izjavil:

imagodei - Po tvoje lahko tako sklepa samo popoln bedak. Če nekaj ni v celoti oddano, je logično, da souporaba upošteva ta del - neoddani stanovanja.

Ne, nikakor to ni logično. Lastnik je lahko čustveno navezan na eno sobo, magari zato, ker je v tisti sobi zgubil nedolžnost, pa je zato ne oddaja. To, da sobe ne oddaja, pa ne pomeni, da ima pravico kadarkoli vstopit v del stanovanja, ki ga oddaja.

Logično je pa toliko, kolikor se logično zapiše. Česar se ne zapiše, si vsak lahko razlaga po svoje.

solatko je 2. apr 2014 ob 10:08 izjavil:

Souporaba vedno upošteva vse uporabnike, torej najemnike in lastnike, če je del stanovanja neoddan. To je jasno vsakemu pravnemu laiku, razen svojeglavim, trmastim, pravno nepodkovanim bedakom, ki gredo v tak posel, z mislijo, da bodo gospodarji na celoti.

V vaški gostilni v družbi pivskih kolegov je "jasno" mariskaj, ampak zato še ne pomeni, da imaš prav. Koliko si pa pravno podkovan, si pa že tudi ogromnokrat pokazal, nenazadnje tudi tako, da si se zapletal v pravne dileme z uporabniki slo-techa, za katere je javno znano, da so pravniki.

Dejstvo, da jaz želim po svojem domu hodit v gatah, je treba spoštovat in lastnik nepremičnine nima kaj vstopat v moj dom. Če želi, lahko do svoje sobe spelje tunel, pa lahko po mili volji tam briše prah oz. počne, kar želi.

solatko je 2. apr 2014 ob 10:08 izjavil:

ki gredo v tak posel, z mislijo, da bodo gospodarji na celoti.

Že dejstvo, da ne ločiš dveh različnih stvari (zasebnost v lastnem domu ter izvajanje pravic na delu nepremičnine, ki ni predmet pogodbe) kaže, kako zelo si "pravno podkovan".

solatko je 2. apr 2014 ob 10:08 izjavil:

Tako pač ne gre. Zakon ščiti vse uporabnike stanovanja in, če je tak slučaj, kot ga ima OP tudi lastnico.

Lastnica je kamot souporabnik stanovanja, če je tako zapisano v pogodbi, sicer pa je zgolj lastnik. Morda ti bo bolj jasno, če damo analogijo z avtomobilom, ki ga kupiš na Leasing - do popolnega odplačila avtomobila je lastnik avta še vedno leasing hiša; bilo bi pa hudo sporno, da bi si direktor leasing hiše pridrževal pravico, da se po potrebi vozi s tvojim avtomobilom, ka-li?

solatko je 2. apr 2014 ob 10:08 izjavil:

Zasebnost pridobiš v sobi, v ostalih prostorih pač ne.

Res je, popolno zasebnost lahko pričakuješ v najeti sobi, v ostalem delu, ki je v souporabi pa stopnja zasebnosti izhaja iz dogovora in narave stvari - če lastnik nad stanovanjem ne izrablja pravice do bivanja in če morebitne prazne sobe niso oddane drugim najemnikom, lahko tudi v prostorih za souporabo pričakuješ znatno mero zasebnosti.

solatko je 2. apr 2014 ob 10:08 izjavil:

Že nekaj jih je omenilo, da v hiši vzameš v najem eno sobo ali eno nadstropje, pravice iz stanovnjskega zakona, hočeš pa na celi hiši.

Narobe - OP ima v najemu eno sobo ter dnevno sobo, kuhinjo, kopalnico, stranišče in še nekatere skupne prostore. Pogodba je glede tega jasna. Niti z besedico pa v pogodbi ni omenjeno, da v stanovanju stanuje tudi lastnik oz. da lastnik uporablja stanovanje za lastno prebivanje. Nasprotno, zelo jasno je, da je želel lastnik stanovanje oddati večim najemnikom, študentom, in da je souporaba prostorov mišljena v tem smislu med študenti, ne pa med študenti in lastnikom.

Seveda je narobe, da se je OP "naselil" v sobo, ki ni predmet njegove pogodbe. Ampak to tukaj ni predmet debate.

solatko je 2. apr 2014 ob 10:08 izjavil:

Tudi ni nikjer v zakonu zavedeno, da bi moral lastnik sobi, ki nista predmet pogodbe uporabljati v določenem obsegu, lahko jih pride vsak dan samo prezračit ali pa 2x letno prespat.

Kot že večkrat povedano - Pogodba v tem delu ni jasna in iz realnosti izhaja, da je tvoj opis situacije napačen. Realnost je taka, da je lastnica oddala 2 sobi ter skupne prostore dvema študentoma, še dveh sob pa očitno ni uspela oddati. Pa recimo, da bi uspela oddati še preostali dve sobi - kaj pa sedaj? Nenadoma je oddano celo stanovanje, vsi najemniki imajo enako pogodbo za svojo sobo (in souporabo skupnih prostorov) - ali lastnica še lahko prihaja pod pretvezo, da hodi zračit sobe?

Ne?

Aha, kje pa potem potegneš mejo? Šele ko so oddane vse štiri sobe? Morda, ko so oddane tri sobe? In v čem je subtilna razlika med tem, ali je oddana ena soba, dve sobi, tri sobe ali štiri sobe - ki jo vidiš samo ti in še par mandeljcev?


Tudi jaz sem bil do pred nedavnim v najemu, v trisobnem stanovanju si je lastnik eno sobo pridržal zase oz. za namene skladiščenja stare krame. Midva sva imela pogodbo sicer bistveno bolj detajlno napisano in sva vse dogovorila, tako najemodajalcu kot meni pa je bilo od prvega trenutka jasno, da mu tista soba ne daje nobene pravice, da bi vstopal v stanovanje. Najemodajalec ni imel ključa od stanovanja in če je želel kaj iz tiste sobe, se je predhodno najavil. Nobenega problema. Če pa bi jaz slučajno v nekem trenutku ugotovil, da se je po stanovanju sprehajal brez moje vednosti, bi pa zagotovo orenk zaorala. Nenazadnje bi lahko imel sredi veže BDSM opremo, za katero nočem, da bi kdor koli izvedel.

Po tvoje sva imela z lastnikom dogovor o souporabi hodnika, ker je on le preko veže lahko prišel do sobe. Jaz pa trdim, da souporabe z lastnikom ni nikdar bilo.

imagodei je 2. apr 2014 ob 11:42 izjavil:

Dejstvo, da jaz želim po svojem domu hodit v gatah, je treba spoštovat in lastnik nepremičnine nima kaj vstopat v moj dom. Če želi, lahko do svoje sobe spelje tunel, pa lahko po mili volji tam briše prah oz. počne, kar želi.

Saj tvoj dom je samo tvoja najeta soba, ne celo stanovanje. Vse ostalo imaš v souporabi.

Invictus je 2. apr 2014 ob 12:04 izjavil:

imagodei je 2. apr 2014 ob 11:42 izjavil:

Dejstvo, da jaz želim po svojem domu hodit v gatah, je treba spoštovat in lastnik nepremičnine nima kaj vstopat v moj dom. Če želi, lahko do svoje sobe spelje tunel, pa lahko po mili volji tam briše prah oz. počne, kar želi.

Saj tvoj dom je samo tvoja najeta soba, ne celo stanovanje. Vse ostalo imaš v souporabi.

Prvič, v pogodbi piše, da najema tudi kopalnico, sekret, balkon, kuhinjo in dnevno sobo. Pač, v souporabi, ampak predmet najema so tudi omenjene sobe. Drugič, s kom ima(m) v souporabi omenjene prostore? Z lastnikom? Ako je tako, je to treba zapisat v pogodbo.

Če se ne motim, je OP zapisal, da sta dve sobi najela s prijateljem, hkrati - vsak je očitno dobil v podpis svojo lastno pogodbo, kjer je zapisano, da najemata vsak svojo sobo ter souporabo zgoraj omenjenih prostorov. Logično je, da gre za souporabo med najemniki, ne pa med najemnikom in lastnikom.

Če bi tole slučajno kdaj prišlo do sodišča, bi dejansko stanje oz. realnost zagotovo igrala vlogo. Lastnica stanovanja je zagotovo želela oddati 4 sobe, uspela pa je samo dve. Verjetno bi se v zvezi s tem kje našel tudi kak oglas. S souporabo pa je mišljena souporaba med cimri, ne pa med lastnikom in najemniki.

imagodei je 2. apr 2014 ob 13:09 izjavil:

Logično je, da gre za souporabo med najemniki, ne pa med najemnikom in lastnikom.

Niti ne. Logično je, da gre za souporabo med uporabniki vseh sob. Dokler je ena soba neoddana, torej v uporabi lastnika, gre pač za souporabo tudi z lastnikom.

Bistven problem tukaj se mi zdi to, da mora on prečkati oddane prostore, da pride do neoddanih. Lahko da se motim, nikoli nisem trdil, da sem pravnik, ampak - če mora lastnik stanovanja preko oddanih prostorov, da lahko pride do svojega, je to poseg v privatnost stanovanja. S tem, ko je stanovanje (ali del njega) oddal v najem, se je pač začasno odpovedal pravici, da nad svojo nepremičnino izvaja posest v celotnem obsegu.

Skupni prostori so oddani samo v souporabo. Z oddajo sobe se je odpovedal celotni pravici zgolj za to sobo, souporaba skupnih prostorov pa se deli med uporabniki preostalih prostorov - kar je tudi lastnik.

Dobivala sta se na pbl dva meseca, srečanje je vedno organiziral _najemnik_, ki ga je poklical in sta se zmenila, ko sta oba imela čas.

Jaz sem 6 let živel v najemniškem stanovanju in lastnik je prihajal 1x letno, ko sem mu plačal najemnino (za celo leto. Nenapovedno je prišel samo 1x, ko je spustil kotliček na stranišču (mene takrat ni bilo doma) in ga je spodnja soseda klicala po telefonu, da je poplava

O.

Okapi, a tisti del posta od imagodeia, kjer razlaga, da bi se to kar ti omenjaš ugotavljalo ob morebitnem sporu... si pa lepo gladko ignoriral?

imagodei je 2. apr 2014 ob 13:33 izjavil:

Jasno ni edino tistim, ki ste morda v podobni situaciji kot lastnica tega stanovanja (ali pa poznate koga, ki je v taki situaciji) in iščete opravičila, da lahko izvajate nadzor nad najemniki in stanjem stanovanja.

Smo že na ad hominem, a? Ne, nisem v podobni situaciji, če bi bil, pa vsekakor ne bi iskal opravičil na forumu.

Bi držalo, če bi ti izhajal iz prave predpostavke in bi bilo to zapisano v pogodbi. Glede na to, da sta OP in njegov prijatelj dobila v podpis praktično enaki pogodbi (vsak za svojo sobo in za souporabo skupnih prostorov), je več kot jasno, kakšna souporaba je bila mišljena. Lastnica ni stanovala v tistem stanovanju, lastnica ni oddajala dela stanovanja zato, da bi z najemnikom delila stroške. Lastnici je bil v interesu dobiček, zato je oddajala celotno stanovanje, preostali dve sobi je verjetno ves čas poskusila oddati še dvema študentoma.

Jah, in? To ji še ne vzame pravice do uporabe sobe, dokler je ni oddala nikomur drugemu.

In spet namenoma ignoriraš vse napisano... ker je nekako očitno da se ne pogovarja (več) o problemu s "padalcem". Saj veš... tudi imagodei in vsi drugi so jasno napisali da je to kršitev. Nehaj selektivno brat, saj branje ne boli.

Kje v tej temi si pa to prebral? Ali spet malo slamnate može mlatiš?

imagodei - Ti izhajaš iz pogodbe, ki si jo imel z lastnikom in je podrobno določala pravila vedenja akterjev pogodbe.

Na splošno napisana pogodba, kot je bila pri OP pa lahko nudi različne razlage, kar bi se v sporu tudi zgodilo (nekajkrat sem omenil da podobne pravne prakse še ni), zato ne prejudiciraj stvari.

Če je pogodba napisana tako na splošno, so souporabniki lahko samo uporabniki sob tega stanovanja, iz česar sledi, da je souporaba med tremi osebami - najemnikoma in lastnikom. Kako, koliko, zakaj,kdaj ...., lastnik sobi uporablja, razen v skladu s stanovanjskim zakonm in ZJM, ni nikjer določena, niti ne piše, da mora lastnik soglasje pri uporabi, pridobiti z dogovorom z najemnikoma. Ostanejo mu vse pravice na neoddanem delu stanovanja.
In to se ne spremeni pa, če ti še toliko pametuješ in razčlenjuješ moje pisanje.

V primeru sodnega naloga za pregled stanovanja, je nalog vedno na ime in priimek lastnika in brez prisotnosti letega ali njegovega pooblaščenca, policija ne sme vstopiti, tudi če gre za sum, nezakonitega ravnanja najemnikov.

Če pa v pogodbi dogovoriš in vpišeš nedotakljivost vseh prostorov, razen neoddanih sob, potem pa se mora lastnik obnašati tako, kot v tvojem primeru.

imagodei je 2. apr 2014 ob 15:08 izjavil:

Kamot - ampak to se potem vtakne v pogodbo. Eno je, če grem v najem stanovanja, v katerem pričakujem 100% zasebnost (minus tisto, kar predvideva glede obiskov lastnika stanovanjski zakonik), drugo je če pričakujem, da bom imel v stanovanju cimre, spet tretje, da bo v stanovanju občasno bival (spal) landlord, četrto pa, da bom živel skupaj z lastnikom in imel v najemu eno samo sobo.

Če ne najameš celotnega stanovanja, ne moreš pričakovati 100% zasebnosti. Zaradi preprostega dejstva, da ima pravico do uporabe nenajetega dela nekdo drug. V pogodbo naj se zapiše, če temu ni tako.