najemna pogodba

Zdravo.

Sem v najemniškem stanovanju, že nekaj časa. Sedaj odpovedujem pogodbo, pa me zanima nekaj stvari.
In sicer do sedaj je bilo vse super, smo se dobro razumeli in tako naprej. Ko sem lastnici sporočil, da odpovedujem pogodbo, je bilo sedaj tudi vse ok, nakar si je žačela nekaj zmišljevati. In sicer sta mi sporna dva člena v pogodbi in tu me zanima vaše mnenje:

VIII.
S to pogodbo se najemodajalec zavezuje, da bo v času trajanja te pogodbe na lastne stroške vzdrževal stanovanje in da bo najemniku povrnil vse stroške v zvezi z vzdrževanjem stanovanja, ki jih bo ta plačal namesto njega.
Ne glede na prvi odstavek določila VIII te pogodbe, pa stroške za drobna popravila okvar, ki nastanejo zaradi običajne rabe, in stroški same rabe, bremenijo najemnika.

in pa:

XVIII.
S to pogodbo se najemnik zavezuje, da bo stanovanje po prenehanju te pogodbe vrnil v posest najemodajalcu brez poškodb in sicer v roku 8 (osem) dni od prenehanja te pogodbe na xxxxx in sicer tako, da mu bo izročil vse ključe od vhodnih vrat stanovanja, ki je predmet te pogodbe.
Ne glede na prvi odstavek določila XVIII te zakupne pogodbe, najemnik ne odgovarja za poškodbe stanovanja, ki nastanejo zaradi običajne rabe.

Ker mam filing, da bo težila okrog obrabljenosti parketa (ki je načeloma v super stanju), le mogoče je nekaj manjših znakov uporabe - kar je pri večletnem najemu seveda normalno. Mi lahko okrog tega kaj teži in se lahko sklicujem na kak člen v zakonu ali kako je s tem? Mam filing, da ima ona plan na moje stroške stanovanje spraviti v "novo stanje", kar pa mi seveda ne diši...

Prosim za kak nasvet, izkušnje, ...

To so čist normalni členi, ki v bistvu tebe bolj ščitijo kot najemodajalca. Če je parket poškodovan zardi normalne rabe ne more nič težit, če pa je nekje v kotu zažgan, ker si zapal s čikom na sedežni je pa druga zgodba. Če imate normalnega najemodajalca (Glede na to da dejansko imate pogodbo je to že dober znak) zagotovo ne bo težil okol par prask na parketu.

Drugač so pa te stvari definirane tukaj:
http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?...
Zate pomembne stvari so od 84. člena naprej.

Kar se pa tiče prvega odstavka pa to pomeni, da je najemodajalec dolžan kriti vsa zvdrževalna dela (popravila strojev, beljenje stanovanja...). Najemnik pa manjše vsakodnevne stroške (žarnice,varovalke..) Seveda, je velika večina tega stvar dogovora med lastnikom in najemnikom. Ko se je pri nas pokvaril kotliček za wc mi je blo neumno težit lastniku za 10 EUR, ko pa je skurlo pomivalni stroj, je pa lasnica plačala tudi za varovalko, ki so jo moral pri montaži menjat.

Je res in ni res. Odvisno, na kakšno vprašanje/trditev ti ona odgovarja.

Težko ti damo kakršenkoli "dober" odgovor, če nam polovico komunikacije oz. cleotne zgodbe prikrivaš.

Ti ji lahko več preglavic narediš kot ona tebi. Če ne bo sodelovala maš pol kakšno prijavo na davčni urad (če ne plačuje davka od najema, kar je velika možnost) s podpisano pogodbo kot dokazom. Lahko se tudi odločiš da ne greš ven in more it skozi sodnik potopek, ...
Razen če bi parket res bil poškodovan, v smislu kot so zgoraj rekli, se pravi zažgan, preluknjan, polomljen in podobno. Sicer pa bi tudi moralo biti natančno zabeleženo prvotno stanje parketa, da bi se lahko potem reklo kaj je že prej bilo in kaj ni.

Kaj točno ima obligacijski zakonik tukaj? Ti si z žensko podpisal pogodbo o najemu stanovanja. To področje ureja STANOVANJSKI ZAKON. Obligacijski zakon je precej bolj splošen. V pravu je hierarhija predpisov, ki pravi da je specifičen zakon nad splošnim. Torej tebe zanima samo stanovanjski zakon! Ta je zavezujoč za oba podpisnika pogodbe. (Drugače so pogodbe zavezujoče tako za fizične kot pravne osebe). Nadalje zakon je NAD pogodbo. Kar pomeni, da nič podpisano v pogodbi ne more biti v nasprotju z zakonom.

Kot sem ti že enkrat povedal ti nisi dolžan plačevati za škodo, ki je nastala z normalno uporabo (praske na parketu). Če bo prišlo do spora v kolikšni meri je škoda namerna in v kolikšni meri gre za porabo pa sledeče:

Prva stvar, ki jo najemodajalec lahko stori je, da vam ne vrne varščine z utemeljitvijo, da je v stanovanju prišlo do namerne škode. V tem primeru izgubiš kolikor si plačal za varščino in preko civilne tožbe zahtevaš povrnitev varščine, če meniš da je bila neutemeljeno vzeta. Najemodajalec pa te lahko civilno toži, če meni, da varščina ni pokrila škode, ki si jo povzročil. Oba postopka sta draga in dolgotrajna predvsem pa bo tožnik težko dokazal svoj prav. Namreč enostavno je utemeljit za recimo 500-1000 eur (ena varščina)škode, tako da boš ti teško dokazal, da ni zadržala varščine utemeljeno. Po drugi strani pa bo lastnik težko dokazal, da mu je bila storjena bistveno višja škoda.

Ponavadi lastniki komplicirano ravno toliko, da najemnik na koncu popusti in lahko obdržijo varščino. Gre pač za denar, ki ga ima lastnik že v žepu in ga ne želi vrnit. Dejanske odškodninske tožbe pa so želo malo verjetne.

Temu zapletu se najlažje izogneš tako, da z varščino pokriješ zadnji obrok. Fino je, če je to že v pogodbi, če ne pa preprosto ne plačaš zadnjega obroka in lastnika obvestiš, da naj ti zadnji obrok trga od varščine. Ponavadi v pogodbi piše, da lahko lastnik v primeru neplačevanja zadrži varščino.

Bistveno je da se ne pustiš ustrahovat in do določenega datuma izprazniš stanovanje. ČE imaš občutek, da bo prišlo do resnih zapletov evidentiraj vse podrobnosti (Slike, popis), da se ne bo zgodilo, da te bodo tožili za poškodbe, ki so nastale po tistem, ko si izpraznil stanovanje. Če rabiš kakšne pravni argumetn pa lastnika povprašaj, če je v skladu z 3. odstavkom 92. členom Stanovanjskega zakonika prijavil oddajo stanovanja pri pristojnem davčnem organu in registriral najemno pogodbo pri pristojnem registrskem organu v 30 dneh od sklenitve najemne pogodbe ali aneksa k najemni pogodbi. Če tega ni storil gre za davčno utajo in ga lahko prijaviš davčni inšpekciji.