Preprodaja stanovanj

Ima tu okoli kdo izkušnje s preprodajo stanovanj?

Da kupiš stanovanje, ga malo urediš, da je videti lepše, in prodaš 10-20% dražje. Pri tem izkoristiš tudi to, da imaš gotovino pripravljeno, in kupiš stanovanje, ki ima glede na razmere na trgu ugodno ceno, ker se prodajalcu mudi.

Se s tem kdo pri nas ukvarja? Je zaradi obdavčitve dohodka sploh ekonomsko smiselno?

Seveda plačaš davek na promet nepremičnin. Mislim, da 2% al kolko.
Dodatno potem plačaš davek na kapitalski dobiček. Seveda samo za tisti del, ki je večji od tega za kar si kupil . Seveda pa to ne velja mislim da več, če nekaj let živiš v tej nepremičnini (npr. imaš stalni naslov tam). Mislim, da je meja 3 leta. Če ne, se ti potem teh 25% znižuje z leti. Naj me nekdo popravi, če to ni res in sicer, da če lahko dokažeš, da na naslovu živiš 3 leta, ni več davka na kapitalski dobiček.

No, to je že koristen podatek.
Se pravi približno.
Kupiš stanovanje za 100.000 €. Vložiš 10.000 € v "make-up". Prodaš za 120.000 €. Dobička je 10.000 - 25% = 7500 €.

3-4 na leto, pa se da živeti od tega.

Zdaj bi bilo samo še treba ugotoviti, kako je to videti v resničnem življenju.

Mislim, da boš v "slaba" stanovanja vložil veliko več kot 10k€, prodal jih pa ne boš za toliko več.
Vrjetno planiraš DIY sistem, ampak tisto se ti pa zavleče veliko bolj kot 3 mesece na stanovanje.
Če vržeš vso opremo ven, vključno z kopalnico ne prideš z novo čez z 10k€, pa tudi če gledaš garsonjero.
Sedaj pa poglej najdražjo in najcenejo prodano garsonjero v dani okolici, podobnega letnika. Ni take razlike.

Lahko daš kak primer, kakšno stanovanje si gledal in kako bi ga preuredil?

Prvo moraš dobiti prodajalca, ki bo prodal te umazane stene toliko ceneje, ker se mu ne bo dalo pleskat ;)
Mene je od nakupa bolj odravačala stara kopalnica, kakor pa umazana stena.
Tisto kuhinjo za 2k€ bi pa sam ven vrgel :) (al pa vsaj stroje zamenjal za boljše)

če hočeš preprodajat stanovanja, boš tudi moral kaj sam vedet naredit. Al ti bi kar drugim dal vse delat? lol

V slo se tezko sluzi s preprodajo stanovanj. Se na drazbah podrtije dosezejo visje cene kot je dejansko neka realna trzna. Butaste ovce sploh ne racunajo se dodatne stroske za obnovo, poj se drzijo za glavo ko racunica pokaze da je cenej kupit novo stanovanje. Da se zasluzit na hisah, judovsko pravilo se danes velja, ce bajto prodaja potomec/sorodnik tj tist k je ni zidal se bo dalo zmenit in bos kupil poceni :) Dokler ne bo drzava mocno obdavcila praznih gajb ne bos dobil nepremicnino za normalno ceno.

trancer01 je 12. apr 2020 ob 21:46 izjavil:

Ah, te sanje, da bo davek naredil nepremičnine cenejše. Davek še nikoli ni ničesar pocenil, zaradi davkov je vse le dražje.

Vse kar je prazno obdavcit 5x vec kot je danes. Se pa zato takoj zniza davek na najemnine na max 10%, tudi davek na zasedene nepremicnine, vseeno kdo stanuje noter. Spekulacije z lastnistvom se lahko odpravijo z kontroliranjem racunov/poloznic, ce je vec kot npr 3 mesecev stanovanje prazno(skupne poloznice na pamet pod 50e) takoj obdavcit z 5x davkom. Tist k bo zacasno zamenjal lokacijo bo moral tega dokazat, ce bi kdo goljufal pa bump 50x davek. Takoj mocno obdavcit tudi neobdelana kmetiska zemljisca, naj zemljo prevzamejo tisti k hocejo delat.

Dokler v Sloveniji ne bo standarda kakšna nepremičnina naj bi se prodjala, se bo dogajalo marsikaj.

Kupuje pa se lokacija. To se dostikrat potem preplača, ampak če parcel ni na voljo, nimaš izbire.

Kupovanje stanovanj, ki bi jih obnovil in dražje prodal, je slab biznis. Dražbe so konec, tam gre folk čez vse mere... Dostikrat se nekaj na dražbi proda dražje, kot bi dobil na trgu, ker folk pade v višanje...

Kopalnico lahko zrihtas za 500 evrov, lahko pa za 3 jurje. Tudi od tega je odvisna računica.

Spiky28 je 13. apr 2020 ob 12:09 izjavil:

@OP kot so že nekateri zapisali, ni računice. Vsaj ne take, da bi lahko od tega živel.
Prvič trg je tako majhen, da se ne pojavi dovolj priložnosti. Drugo, razlike med starimi in urejenimi stanovanji so premajhne. Tisti, ki prodajajo staro stanovanje ne spustijo cene, kupci pa gledajo samo na ceno. Prebarvat stene in zmontirat novo kuhinjo zna vsak, ni to Amerika. Da dražb niti ne omenjam, haha, folk dela minus. Tretjič, prenova stane več kot si na začetku misliš (beri: za kurčevo 20m2 garsonjero me je prišlo 10k, ker kopalnico moreš zamenjat, drugače nisi naredil nič).

Hehe, to je to, povprecen janez pri nakupu ne vidi sirso sliko. Ce mas 2x leva roka in nisi sposoben vsaj nekaj sam postorit postane renoviranje zelo zelo drag spas. Se pleskanje v danasnjih casih postaja luksuz, pac vedno manjsa ponudba izvajalcev z vedno visjimi cenami, noben vec noce delat.

Jaz osebno v zadnjem 10letju ne poznam nobenega ki bi se izsolal/priucil za gradbenika,zidarja,keramicarja,slikopleskarja, elektricarja.... Lista je kar dolga. Povprecen majster je starosti 45-50l+. Pri sipcih, bosanckih in ostalih uvozenih suznjev tudi ni vec mladih.

Brez primerne davcne politike (mocno opalit praznih gajb) nikoli ne bo realnih cen.

trancer01 je 13. apr 2020 ob 13:37 izjavil:

Ne verjamem, da bodo v tej državi kdaj reformirali davčni sistem, da bo bolj podoben takšnemu, kot je v ZDA, kjer so davki na nepremičnine v primerjavi z veliko večino evropskih držav zelo visoki, imajo pa zato zvezne države ZDA zelo nizke davke na dohodek in/ali promet z blagom oz. storitvami, nekatere pa določenih davkov sploh ne pobirajo. Lahko je v ZDA plačati 1-3%+ davka na nepremičnine, če znaša letni davek na dohodek od 0 do 15%, DDV pa od 0 do 10%, odvisno od posamezne zvezne države. Jaz bi po eni strani brez težav podprl uvedbo davka na nepremičnine v višini 1% vrednosti ali celo več, če bi se na drugi strani ustrezno znižala obdavčitev dela ali/in DDV. V ZDA se iz davka na nepremičnine neposredno financira lokalna uprava in delovanje občin, okrožij, zato marsikdo nima nič proti plačevanju le-tega, saj so v zameno za to drugi davki nižji. Je pa visoka obdavčitev nepremičnin v ZDA problem za upokojence, ki imajo praviloma odplačane hipoteke in precej nižje dohodke kot v času produktivne dobe, saj jih nepremičninski davki mnogo bolj obremenjeno kot večino delovno aktivnega prebivalstva.

Kolk pa misliš da je ta izjemno visok davek na nepremičnino v USA ? Pri tem upoštevaj še kupno moč in letni dohodek. Na zadnje ugotoviš da plačajo MANJ davka kot ga mi sedaj KO GA SPLOH še nimamo.

No, vse je treba gledati v kontekstu lokalnih razmer. Recimo, da je v neki zvezni državi ZDA davek na nepremičnine 3%, povprečna vrednost nepremičnine pa je 250.000 USD; potem povprečna družina letno v tej državi plača 7500 USD davka na nepremičnine, kar je v vsakem primeru bistveno več kot kjerkoli v EU, ne glede na dohodek. Vendar pa ima lahko ta hipotetična zvezna država tudi le 5% "DDV" in na primer le 8% dohodnine. Če v tej državi povprečno gospodinjstvo letno zasluži 100.000 USD, so v povprečju kljub visokemu davku na nepremičnine še vedno zelo nizko obdavčeni. Hkrati se nepremičninski davek porablja za izgradnjo in vzdrževanje lokalne infrastrukture in lokalno upravo, kar je mnogim bolj sprejemljivo kot vplačevanje v zvezni proračun. Pri nas je seveda povsem drugačen sistem, zato sem proti drastičnemu davku na nepremičnine, razen če se ustrezno zmanjšajo ostali davki.

Rešitev ni v obdavčenju praznih nepremičnin - ampak v ukinitvi/zmanjšanju davka na kapitalski dobiček ob prodaji obnovljene nepremičnine.
Tu ne mislim toliko na stanovanja kot na zapuščene in dotrajane hiše ki jih je vsa podeželska Slovenija polna.
Npr. nakup za 40-50k, vložek 50k -> prodaja za 130k - ali pa oddajanje v turistične namene. Skoraj vsaka taka hiška ki ji dodaš "tapocen bazen" na skoraj katerikoli lokaciji v SLO ima potencial oddajanja cca 5-6 mesecev minimum. Zaslužek iz oddajanja se pač obdavči..ok tu smo mal visoki z 27% trenutno ampak ajde...Če ni potenciala turističnega oddajanja - pač obnovljeno bajto prodaš.

Cena obnove ki jo navajam se bo mnogim zdela nizka - ampak da se če kaj postoriš sam s svojim "know how" - ne toliko da delaš na mešalcu vsak dan ampak da znaš poiskat pravega mojstra (1 taprav mojster + 1 pomočnik) iz lokalnega okolja ti zna dvignit bajto gor za presenetljivo nizek strošek v primerjavi z angažiranjem skupine.

Če se vrnem na vprašanje ki ga OP zastavlja - ne izplača se.Razen če si pripravljen na handlanje z prijavami stalnega bivališča in dokazovanja bivanja na predmetni nepremičnini - kar zna bit malo tečno pri dokazovanju na FURS-u pri obračunavanju davka.Pa vsi vložki morajo biti podkrepljeni z računi kjer tvoje morebitno delo ni ovrednoteno. Če bi te obdavčili na tvoj zaslužek (razliko med nakupno in prodajno ceno nepremičnine minus stroški) z npr. 20% bi še kar šlo...

Nepremičnine se tako obnavljajo v severni Španiji, Portugalski, Hrvaški...in verjetno še kje drugje.Mi pač kot ponavadi po svoje..

Alien123 je 13. apr 2020 ob 15:58 izjavil:

Furbo je 13. apr 2020 ob 14:19 izjavil:

-valvoline- je 13. apr 2020 ob 13:32 izjavil:

Zato da ne bo praznih nepremicnin. Prazne gajbe so sociolosko ekonomsko ekolosko ter druzbeno nesprejemljivo obnasanje. Znizat pa davek na najemnine,na max 10% ali manj. Lahko ga zarad mene celo ukinejo, nobena gajba ne sme ostat prazna.
Se prost primer idiotizma, se zmeni par ceglarskih mafiozotov z polnimi zaklji denarja (lahko tudi sposojenega pri tovariskih kolhoznih bankomatih brez nobenega zavarovanja z 0% obresti za nase) pokupi vsa stanovanja v slo, zakonodajo si podredi tako da nobenmu se ne splaca zidat (birokracija, zavlacevanje postopkov itn kar je zal dejansko stanje) in poj si igrajo monopol na trgu. Kaj lahko majhen clovek naredi v tem primeru?

Se vidi, da si najemnik.

Jaz pa pravim takole_

Urediti zakonodajo, da boš lahko najemnika neplačnika ven vrgel en teden po neplačani najemnini, pa bodo prazna stanovanja hitro polna.

Neplačevanje najemnine je sociolosko ekonomsko ekolosko ter druzbeno nesprejemljivo obnasanje.

Misliš, da jih folk pušča prazna brez razloga?

Točno tako.
Stanovanja so prazna, ker so podnajemniki bolj zaščiteni kot kočevski medvedi. Prejšnja lastnika, zdaj mojega stanovanja, sta imela 2k€ stroškov, ker prejšnji podnajemniki niso plačevali položnic. Ven pa jih nista mogla vrečt. Zato pa sta stanovanje kasneje kar prodala.
Če pa bi zakonsko država omogočila lastnikom, da če podnajemniki ne plačujejo, imajo opcijo izterjevalca, da jih prizemlji na realna tla in jih zmeče ven, seveda na stroške podnajemnika.

Zakaj bi jaz, ki sem nwm kolko davka že plačal in plačujem za prazno stanovanje, še pol bil dodatno obdavčen? A ste normalni?..
Spravte se pred parlament in stavkajte zakaj država ne gradi novih blokov..

Toliko stroškov s tem da sta se znebila najemnika sta imela zgolj zato ker sta očitno preveč nesposobna da bi najem uredila tako kot se spodobi. Najemna pogodba se sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in vsebuje točno določene roke in ukrepe v primeru neplačila. Ja to nekaj malega stane, ampak daleč od vseh drugih stroškov, ki jih lahko imaš če ne zneš poskrbeti za primerno ureditev.

Ampak seveda je najboljši izgovor za lastno neumnost oziroma nesposobnost v tem da je ureditev preslaba, država je kriva, itd. itd.

-valvoline- je 13. apr 2020 ob 19:01 izjavil:

Furbo je 13. apr 2020 ob 14:19 izjavil:

-valvoline- je 13. apr 2020 ob 13:32 izjavil:

Zato da ne bo praznih nepremicnin. Prazne gajbe so sociolosko ekonomsko ekolosko ter druzbeno nesprejemljivo obnasanje. Znizat pa davek na najemnine,na max 10% ali manj. Lahko ga zarad mene celo ukinejo, nobena gajba ne sme ostat prazna.
Se prost primer idiotizma, se zmeni par ceglarskih mafiozotov z polnimi zaklji denarja (lahko tudi sposojenega pri tovariskih kolhoznih bankomatih brez nobenega zavarovanja z 0% obresti za nase) pokupi vsa stanovanja v slo, zakonodajo si podredi tako da nobenmu se ne splaca zidat (birokracija, zavlacevanje postopkov itn kar je zal dejansko stanje) in poj si igrajo monopol na trgu. Kaj lahko majhen clovek naredi v tem primeru?

Se vidi, da si najemnik.

Jaz pa pravim takole_

Urediti zakonodajo, da boš lahko najemnika neplačnika ven vrgel en teden po neplačani najemnini, pa bodo prazna stanovanja hitro polna.

Neplačevanje najemnine je sociolosko ekonomsko ekolosko ter druzbeno nesprejemljivo obnasanje.

Misliš, da jih folk pušča prazna brez razloga?

Ne nisem najemnik. Mam pa parcelo pripravljeno za gradnjo, ko se pozanimas kaj vse rabis, kolk birokracije in neumnih stroskov je se preden se lotis gradnje, ti kar mine.Najboljse stara bajta, porusit in takoj delas.
Zakaj folk pusca prazna stanovanja/hise je brezpredmetno, drzava mora poskrbet da do tega ne prihaja. Pravica do strehe nad glavo mora bit st.1 prioriteta, vse kar je prazno zapolnit, tist k noce oddajat opalit z davki da se bo premislil ali takoj prodal. Kar se tice oddaje in raznoraznih pogodb, lahko lastnik z najemnikom sklepa/podaljsuje najemno pogodbo npr na vsakih 3 mesecev,tj pogodba velja max 3-6 mesecev in je s tem prakticno 100% zasciten/zavarovan

-valvoline- je 13. apr 2020 ob 19:01 izjavil:

Furbo je 13. apr 2020 ob 14:19 izjavil:

-valvoline- je 13. apr 2020 ob 13:32 izjavil:

Zato da ne bo praznih nepremicnin. Prazne gajbe so sociolosko ekonomsko ekolosko ter druzbeno nesprejemljivo obnasanje. Znizat pa davek na najemnine,na max 10% ali manj. Lahko ga zarad mene celo ukinejo, nobena gajba ne sme ostat prazna.
Se prost primer idiotizma, se zmeni par ceglarskih mafiozotov z polnimi zaklji denarja (lahko tudi sposojenega pri tovariskih kolhoznih bankomatih brez nobenega zavarovanja z 0% obresti za nase) pokupi vsa stanovanja v slo, zakonodajo si podredi tako da nobenmu se ne splaca zidat (birokracija, zavlacevanje postopkov itn kar je zal dejansko stanje) in poj si igrajo monopol na trgu. Kaj lahko majhen clovek naredi v tem primeru?

Se vidi, da si najemnik.

Jaz pa pravim takole_

Urediti zakonodajo, da boš lahko najemnika neplačnika ven vrgel en teden po neplačani najemnini, pa bodo prazna stanovanja hitro polna.

Neplačevanje najemnine je sociolosko ekonomsko ekolosko ter druzbeno nesprejemljivo obnasanje.

Misliš, da jih folk pušča prazna brez razloga?

Ne nisem najemnik. Mam pa parcelo pripravljeno za gradnjo, ko se pozanimas kaj vse rabis, kolk birokracije in neumnih stroskov je se preden se lotis gradnje, ti kar mine.Najboljse stara bajta, porusit in takoj delas.
Zakaj folk pusca prazna stanovanja/hise je brezpredmetno, drzava mora poskrbet da do tega ne prihaja. Pravica do strehe nad glavo mora bit st.1 prioriteta, vse kar je prazno zapolnit, tist k noce oddajat opalit z davki da se bo premislil ali takoj prodal. Kar se tice oddaje in raznoraznih pogodb, lahko lastnik z najemnikom sklepa/podaljsuje najemno pogodbo npr na vsakih 3 mesecev,tj pogodba velja max 3-6 mesecev in je s tem prakticno 100% zasciten.

Prvo kot prvo..
S tem, da sem si jaz s svojim denarjem kupil stanovanje, pri čemer me država samo cuza z davki. Nima ona kaj odločati kaj bom jaz naredil s stanovanjem.
Si lepo napisal, da pravica do strehe mora biti st. 1 prioriteta. Zato pa se naj gradijo neprofitna stanovanja in bo za vse dovolj. Najlažje je "vzet" ljudem nepremičnine in naselit folk noter, kateri ti bo povzročal stres in finančne probleme.
Nikdar nisi 100% zaščiten lol, ker pol ne bi bilo problemov z podnajemniki.
Če pa bi me država prisilila da moram imet podnajemnika, bi pa najemnina bla pač 3x večja.. leave it or take it

Ti boš ljudem govoril kam naj investirajo denar.
Isto je levica hotela, da bi država se usedla v stanovanja in bi pol oni tebi najemnino plačevali.. skoro se poscal od smeha

Ja pa kaj?

To je kot bi nekdo porajtal, da imaš motor/avto, ki ti cel teden sedi v garaži in ga furaš čez vikende in bi prišel na idejo, da ga bo čez teden fural poštar ali pa boš plačal super davek.

Kje pobirate takšne bedarije?
Na zahodu je verjetno 2x več praznih stanovanj kot pri nas.

Na prazna stanovanja je tudi drzava v minusu, ne pobira se davka na najemnino, drzava je pod pritiskom da poskrbi za umetni primankljaj stanovanj.
https://www.fastcompany.com/90305242/ta...