Vzeti stanovanjski kredit s fiksno ali spremenljivo obrestno mero?

fiksna OM, ne glede to ali se potem kombninira s sprejemljivo bo v začetni fazi vedno slabša od spremenljive.

Zmes produktov kot jo imenuješ, je pač tam zato, da se izkoristi naivnega potrošnika, ki nima razčiščenih osnov kako in kaj.

Če pa recimo ne bi trgal izjav iz konteksta bi pa tudi izpadel precej manj neumno. Moja ocena zgrešenosti kombinirane obrestne mere (fix 10 let) se je nanašala na komentar, da je to dobro kadar imaš namen kredit odplačevat pospešeno. In ja, če imaš namen kredit pospešeno, potem je matematično gledano spremenljiva obrestna mera v veliki večini primerov bistveno ugodnejša. Tudi fix kredit s krajšo dobo odplačila je boljše kot raztegnjen kombiniran kredit, če imaš finančna sredstva za odplačilo.

Kot že rečeno, to je tipičen produkt kjer banka žanje sadove prve tretjine kjer so obresti najvišje (in hkrati predvidljivost EURIBORJA najboljša), potem pa odgovornost za nihanje EURIBORA prenese na jemalca kredita. Kreditojemalec tako ostane brez prihrankov, ki jih prinese ugodnješa obrestna mera v začetni fazi, ko so obresti v absolutnem znesku najvišje, hkrati pa faše celotno tveganjen dolgoročne rasti EURIBOR, ki ga zaradi fiksne obrestne mere v začetku ne more pokrivat s prihranki.

z vidika enostavnosti je to seveda možno (si pa hitro lahko nakoplješ še stoške reprogramiranja, ki pri spremenljivi meri dopadejo).

Lahko si pa izračunaš koliko bi prihranil na mesec, če bi prihranek pri obrestni meri porabil za znižanje glavnice oziroma kdaj in za koliko se mora spremenit euribor, da boš na 20 let dejansko na slabšem. Izračuni ti bodo hitro pokazali, zakaj banke tako rade pojujajo fiksno obrstno.

Je pares, da ljudem ki so jemali kredite v švicarjih in potem na veliko jokali, doživljensko ne bi dovolil drugačnih kreditov kot fix obrestna mera in v valuti dohodkov.

St235 je 24. okt 2019 ob 16:05 izjavil:

z vidika enostavnosti je to seveda možno (si pa hitro lahko nakoplješ še stoške reprogramiranja, ki pri spremenljivi meri dopadejo).

Stroškov reprogramiranja ob delnem predčasnem odplačilu ni, saj ti banka samo zmanjša število obrokov. Default akcija.

Seveda, če hočeš znižati velikost obroka, je druga zadeva. Ampak ponavadi to narediš zaradi finančne stiske, pa se ti dolgoročno obrestuje, ker lažje živiš, ali pa sploh lahko redno odplačuješ kredit. Takrat so sicer dodatni stroški zoprni, ampak so žal nujni.

Tukaj večina folka še vedno sanja, da so krediti zastonj. So pač storitev kot vsaka druga in jo je potrebo plačati.

Nismo vsi tako srečni, da bi nam starši kupili nepremičnino... Kar na koncu ugotoviš, da si je tako večina kupila lastno nepremičnino...

WhiteAngel je 24. okt 2019 ob 16:09 izjavil:

Spock83 je 24. okt 2019 ob 15:58 izjavil:

Ali pa vzameš fiksno obrestno mero (čegledaš za 20 let ali več), če prideš do denarja pač odplačaš nekaj glavnice. Ali skrajšaš čas odplačevanja ali obrok. Obresti so definitivno manjše. Meni je lažje, če imam mir in vem koliko je znesek. Na tako dolgo dobo se bo definitnivo še inflacija povečala.

Pri fiksni obrestni meri običajno ne moraš odplačati glavnice ali skrajšati čas odplačevanja brez stroškov. Pri variabilni mora banka to zagotoviti po zakonu brez stroškov.

Lahko, ampak ne moreš vse naenkrat odplačati. Do 10k € mesečno ti ne zaračunajo stroškov. Ko greš preko 10k pa zaračunajo 1%.

Jaz za gradnjo hiše sem vzel fiksno.
Razlika je bila 1% in moja logika je ta da dokler vse štima v državi bodo obrestne mere zelo nizke. Če pa gre vse v kurac potem inflacija zraste, kredit postane bolj ugoden in jaz sem brez službe.

jernejl je 24. okt 2019 ob 15:03 izjavil:

St235 je 24. okt 2019 ob 13:49 izjavil:

To kar govoriš je ravno argument zakaj je kombinirana obrestna mera popolnoma zgrešena.

Ni res, ker je tudi obrestna mera pri kombiniranem kreditu nižja kot pri kreditu s fiksno OM.
Gre pač za zmes enega in drugega produkta. Pri kreditu s spremenljivo OM nisi zavarovan pred tveganjem spremembe OM. Pri kreditu s fiksno OM si zavarovan pred tem tveganjem. Pri kombiniranem pa si pred tem tveganjem zavarovan za neko obdobje, ki je krajše od ročnosti kredita.

St235 je 24. okt 2019 ob 13:49 izjavil:

Kot že rečeno, vsak z osnovnošolskim poznavanjem matematike si lahko izračuna, da je zvišanje obrestne mere najbolj boleče v 1/3 odplačevanja. Hkrati je to tudi bistveno lažje predvideti kot na 30 let.

In zato je tudi OM za fiksni del kombiniranega kredita nižja kot OM pri kreditu s fiksno OM.
Tako lahko vsak z osnovnošolskim poznavanjem matematike izračuna, da ne more izračunati, da je neka različica kredita popolnoma zgrešena.

No daj povej primer, kjer je KOMBINIRAN kredit boljši od spremenljivega.... v trenutnih časih kjer smo, lahko predpostaviva da ECB ne bo spreminjal OM vsaj še 5 let. Akcija....

Banka v prvi tretjini "žanje" približno toliko, kot če bi vzel kredit s fiksno OM z ročnostjo ene tretjine.
Tako da, če je kombinirani kredit slab, je enako slab tudi fiksni s krajšo ročnostjo.
Če to logiko posplošimo na vse možne ročnosti, je sklep tak, da je tudi vsak kredit s fiksno OM slab.

Seveda, točno to... FIKSNA OM je dobra samo zaradi nediscipliniranih kreditojemalcev in pri kreditih nad 15 let ali celo 18+... Bistvo spremenljive OM je ravno ta, da razliko med spremenljivo in fiksno anuiteto daješ na stran in v prvih 5 letih predčasno odplačaš nek delež kredita in tako znižaš anuiteto ali dolžino odplačevanja kar še dodatno zniža riziko!

svecka je 24. okt 2019 ob 17:43 izjavil:

St235 je 24. okt 2019 ob 16:05 izjavil:

z vidika enostavnosti je to seveda možno (si pa hitro lahko nakoplješ še stoške reprogramiranja, ki pri spremenljivi meri dopadejo).

Lahko si pa izračunaš koliko bi prihranil na mesec, če bi prihranek pri obrestni meri porabil za znižanje glavnice oziroma kdaj in za koliko se mora spremenit euribor, da boš na 20 let dejansko na slabšem. Izračuni ti bodo hitro pokazali, zakaj banke tako rade pojujajo fiksno obrstno.

Je pares, da ljudem ki so jemali kredite v švicarjih in potem na veliko jokali, doživljensko ne bi dovolil drugačnih kreditov kot fix obrestna mera in v valuti dohodkov.

Evo izračun zame za fiksno k sem jo vzel za 20 let:
2,77% Efektivna obr. mera
2,60% Obrestna mera (fiksna)

Znesek kredita
85.500,00 EUR

Znesek za odplačilo
110.174,55 EUR


Drugi izračun za spremenljivo obrestno mero:
1,93% Efektivna obr. mera
1,80% Obrestna mera (spremenljiva, izračun če bo Euribor -0,40%)

Znesek kredita:
85.500,00 EUR

Znesek za odplačilo
102.161,95 EUR



Razlika vsega 8000EUR. Se ne splača tveganje zame.

Zdaj pa v izračun dodaj še kako je če vsako leto odplačaš toliko kredita predčasno pri spremenljivi kot je razlika med Fiksno in spremenljivo ANUITETO =)

Jaz sem bil na banki so mi napisali da lahko 1x na leto BREZ stroškov odplačam poljubno količino evričev in se odločim ali bom odkupil mesece ali znižal anuiteto... nisem še sicer probal ampak bojda neka EU direktiva po 2010 ali 2011???

Evo našel:

Stroški so omejeni

Stroški, ki vam jih vaša banka sme zaračunati za predčasno odplačilo kredita, so omejeni. Pri kreditih s spremenljivo obrestno mero je predčasno odplačilo kredita brezplačno, pri kreditih s fiksno obrestno mero pa vam lahko dajalec kredita zaračuna nadomestilo.

Še nekaj v prid spremenljivi torej =)

Mato989 je 24. okt 2019 ob 18:59 izjavil:

Jaz sem bil na banki so mi napisali da lahko 1x na leto BREZ stroškov odplačam poljubno količino evričev in se odločim ali bom odkupil mesece ali znižal anuiteto... nisem še sicer probal ampak bojda neka EU direktiva po 2010 ali 2011???

Sem izračunal: 1,471.28 EUR prihraniš in odplačaš kredit 21 mesecev prejt. (brez stroškov reprogramiranja) , če vsako leto vložiš razliko 400,56 EUR, ki pride, če bi vzel s spremenljivo namesto fiskne OM in ta denar vložil nazaj za predčasno odplačevanje kredita.

jaz pa sn danes dobil

spremenljiva obrestna mera
1,90%
efektivna
2,00%
30 let
293 mesečna anuiteta
79.500
skupni znesek
106k

sem pa dobil sanjsko stanovanje :D

Predčasno (delno) odplačilo ni reprogramiranje kredita. Reprogramiranje pomeni podaljševanje odplačevanja z recimo znižanjem anuitete. Če imaš variablno OM tako ne sme biti stroškov pri (delnem) odplačilu, vse gre v glavnico. Prav tako lahko tudi zbiraš, ali ti zmanjšuje obrok ali pa čas odplačevanja...

St235 je 24. okt 2019 ob 13:49 izjavil:

Edini argument, ki govori v prid fiksne obrestne mere je nediscipliniranost posameznika, ker si na ta način zabetonira mesečni obrok in ne rabi razmišljat. Racionalen potrošnik, ki se ni zakreditiral preko svojih sposobnosti (kar se je dogajalo pri kreditih v frankih) si namreč brez težav izračuna, da nižja obrestna mera omogoča da hitrejšo dinamiko poplačil s čimer minimizira tveganje drastične spremembe EURIBOR. Zato tudi nasvet, ki je bil omenjen v tej temi, da ne vzameš kredita z spremenljivo obrestno mero, če nisi sposoben odplačevat enakega kredita z fiksno mero, ni slab.

Bullshit. Fiksna mera ti omogoča minimiziranje tveganja za malenkost višjo anuiteto. Če imaš denar, ki ti leži naokoli, in lahko s pospešeno dinamiko minimiziraš drastične spremembe EURIBOR, ti denar leži naokoli in te to stane dražje od razlike v anuiteti. Popolnoma neracionalno se je zadolževat in imet svoj denar na razpolago v času, ko denar izgublja vrednost. V mojem zadnjem primeru je razlika med fiksno in pribitkom pri spremenljivem delu bila 0.2%. V 10 letih je to manj kot zapravim za random nakupe luksuza s presežkom € v parih mesecih.

Ravno s spremenljivo mero upaš, da se ti euribor ne dvigne tisti mesec, ko se ti pokvari pralni stroj. Gre za enostaven prenos tveganja na banko. Osnovni risk assessment ti pove, da je to pametnejša odločitev od gamblinga. Enako kot zavarovanje/podaljšanje garancije napram "bomo mi mel prihranke, pa ga pol vrgli v polomljeno stvar". Nobena pametna firma ne dela na tak način, samo podkozolčarji.

Mato989 je 25. okt 2019 ob 11:32 izjavil:

Ti meni raje pokazi kje je razlika med fix om in om samo 0.2odstotni tocki

Vsak clovek ki pozna kreditiranje se ne zqkreditira do zadnjega centa razpolozljivega denarja ampak si pusti lufta vsaj 30 do 50 procentov anuitete..... Razen ce bos jedel kruh in pasteto 15 let...

Ce visek prekanaliziras v predcasno odplacevanje prvih 25 postov casa odplacevanja obicajno pri spremenljivi prpfotiras masivno napram fiksni...

Fiksna je zmeraj slabsa... Razen ce pricakujes da se bo om od ecbja drasticno dvignil v naslednjih 3 do 5 letih... Kar pa glede na politiko in stanje ni za pricakovat...

Se 1x jaz sem vzel letos kredit in je na 15 let razlika v skupnem odplacilu 4.5k.... Ce dodam se da bom prvi 2 leti odplaceval skoraj 50 postov anuitete vec ob ugpdnem stanju bom profitiral se vec...

Takšno razliko sem dobil v bližnji preteklosti, ko sem jemal kredit. 2% fix vs 1.8 variabilna. Za tistih par fičnikov več v X letih se sploh ne bom sekiral. Kredit je trenutno približno 15% mojih prihodkov, ni se za bat, da ne bi mogel odplačat predčasno, ampak mi trenutno niti ni v interesu, ker lahko denar pametneje obračam drugje. Če ti pa denar leži, potem je pa že v osnovi jemanje kredita (ob predpostavki, da ležečega denarja ne investiraš) nesmiselno. Če vzameš fiksno mero, plačaš malo več, in ležeči denar brez hudih umskih računic zaradi spremenljive anuitete investiraš, ti tistih 0.2% ne pomeni ama ništa glede na profit investicije.

Saj kake posebne znanosti tu ni. Tisti, ki se kreditira za majhen del razpoložljivega dohodka, se lahko igra s spremenljivo obrestno mero. Če se izkaže, da bo zgodovinsko nizek EURIBOR res trajal, bodo ti ponosni na svojo spretnost "delanja" poslov. Če ne, bojo malo redkeje jedli v fensi restavracijah, pa tule bojo zbrisali svoje stare poste. Nič hudega.

Problem bojo tisti, ki jemljejo variabilo, ker si fiksne ne morejo privoščiti, ali pa lahko "z variabilo dobijo več". Ti znajo biti dejanski problem tipa "družina-na-tedniku" ali "društvo-zavedenih-kreditojemalcev". Skratka, jez si ne bi upal jemati variabile, če bi vedel, da me bo povišanje obroka za 50% pokopalo.

sandmat je 25. okt 2019 ob 12:05 izjavil:

Mato989 je 25. okt 2019 ob 11:32 izjavil:

Ti meni raje pokazi kje je razlika med fix om in om samo 0.2odstotni tocki

Vsak clovek ki pozna kreditiranje se ne zqkreditira do zadnjega centa razpolozljivega denarja ampak si pusti lufta vsaj 30 do 50 procentov anuitete..... Razen ce bos jedel kruh in pasteto 15 let...

Ce visek prekanaliziras v predcasno odplacevanje prvih 25 postov casa odplacevanja obicajno pri spremenljivi prpfotiras masivno napram fiksni...

Fiksna je zmeraj slabsa... Razen ce pricakujes da se bo om od ecbja drasticno dvignil v naslednjih 3 do 5 letih... Kar pa glede na politiko in stanje ni za pricakovat...

Se 1x jaz sem vzel letos kredit in je na 15 let razlika v skupnem odplacilu 4.5k.... Ce dodam se da bom prvi 2 leti odplaceval skoraj 50 postov anuitete vec ob ugpdnem stanju bom profitiral se vec...

Takšno razliko sem dobil v bližnji preteklosti, ko sem jemal kredit. 2% fix vs 1.8 variabilna. Za tistih par fičnikov več v X letih se sploh ne bom sekiral. Kredit je trenutno približno 15% mojih prihodkov, ni se za bat, da ne bi mogel odplačat predčasno, ampak mi trenutno niti ni v interesu, ker lahko denar pametneje obračam drugje. Če ti pa denar leži, potem je pa že v osnovi jemanje kredita (ob predpostavki, da ležečega denarja ne investiraš) nesmiselno. Če vzameš fiksno mero, plačaš malo več, in ležeči denar brez hudih umskih računic zaradi spremenljive anuitete investiraš, ti tistih 0.2% ne pomeni ama ništa glede na profit investicije.

daj ne nakladaj o teh 0,2%, ker je vsakemu kristalno jasno, da kredite z ročnostjo več od 2-3 let, kjer je med fiksno in spremenljivo obrestno mero razlika v EOM samo 0,2%, podlejujejo samo namišlljeni prijatelji.

sandmat je 25. okt 2019 ob 11:29 izjavil:

Ravno s spremenljivo mero upaš, da se ti euribor ne dvigne tisti mesec, ko se ti pokvari pralni stroj. Gre za enostaven prenos tveganja na banko. Osnovni risk assessment ti pove, da je to pametnejša odločitev od gamblinga. Enako kot zavarovanje/podaljšanje garancije napram "bomo mi mel prihranke, pa ga pol vrgli v polomljeno stvar". Nobena pametna firma ne dela na tak način, samo podkozolčarji.

Mi znaš pojasnit na konkretnih številkah za koliko se mesečno preminja euribor, da pri odplačilu enega obroka pride do razlike pralnega stroja? In ja, razzna podaljšana zavarovanja ja televizije, telefone in podobne neumnosti so v točno isti kategoriji. Kupovanje fikrtivne varnosti, ker ti osnovno šolska matematika dela težave.

ja, imaš povsem prav. dokler seveda živiš v izmišljeni deležili kjer se euribor iz 0% na 4% dvigne v enem mesecu.

Za take je definitivno fiksna obrestna mera bojlša izbira.

BTW: ne si domišljat, da boš imel 25 let fiksno obrestno mero za 0,2% višjo od sprejemljive.

jaz tukaj: https://financialmentor.com/calculator/...

vse, kar smo v tej temi ugotovili, je dejstvo, da lakotnik v lajfu ni vzel kredita in ne razume osnov analize tveganja. Ter da je spremenljiva mera kul, ker je ne razume.

Dejmo zapret temo preden začne lajat po vseh osebno kot v ostalih temah ;)

sandmat je 25. okt 2019 ob 18:24 izjavil:

vse, kar smo v tej temi ugotovili, je dejstvo, da lakotnik v lajfu ni vzel kredita in ne razume osnov analize tveganja. Ter da je spremenljiva mera kul, ker je ne razume.

Dejmo zapret temo preden začne lajat po vseh osebno kot v ostalih temah ;)

Za razliko do tebe sem dejansko kdaj naredil kak izracun in ne rabim lagat o fiktivnih obrestni merah, ki so mi jih ponujali namišljeni prijatelji.

St235 je 25. okt 2019 ob 18:47 izjavil:

sandmat je 25. okt 2019 ob 18:24 izjavil:

vse, kar smo v tej temi ugotovili, je dejstvo, da lakotnik v lajfu ni vzel kredita in ne razume osnov analize tveganja. Ter da je spremenljiva mera kul, ker je ne razume.

Dejmo zapret temo preden začne lajat po vseh osebno kot v ostalih temah ;)

Za razliko do tebe sem dejansko kdaj naredil kak izracun in ne rabim lagat o fiktivnih obrestni merah, ki so mi jih ponujali namišljeni prijatelji.

Pridi na kavo, ti pokazem zavezujoce ponudbe bank. Lowlevel uradniki imate dovolj casa za en kofe, valjda?

sandmat je 25. okt 2019 ob 18:24 izjavil:

vse, kar smo v tej temi ugotovili, je dejstvo, da lakotnik v lajfu ni vzel kredita in ne razume osnov analize tveganja. Ter da je spremenljiva mera kul, ker je ne razume.

Dejmo zapret temo preden začne lajat po vseh osebno kot v ostalih temah ;)

Daj ti prvo pokaži realizacijo kredita na 20 let kjer je fiksna OM samo 0.2% točke višja od spremenljive in to z datumov vsaj oktober 2019....

Potem se bomo pa pogovarjali dalje...

Trenutno so fiksne OM za povprečno rajo okrog 2.6-2.9 in povprečne spremenljive med 1.6 in 1.8... odvisno od handlanja, kar je debeli % razlike....


Še 1x, Noben ZDRAVORAZUMSKI KREDITOJEMALEC ne vzame kredita tako da nima nekaj viška keša vsak mesec... in če ta keš vedno ko gre kanaliziraš v odplačilo kredita z Spremenljivo OM in hkrati razliko še med fix in spremenljivo hitro profitiraš veliko denarja... kar je za ljudi med 1.000 in 1.500e pomembno...

Itak pa je v osnovi smešen vsak ki jemlje kredit nad 15 pogojno 20 let... ker je to brutalno dolga doba... jaz recimo sem si zadal 15 let max!!! Pa sem želel 12 pa ni zneslo oz. bi bil preveč na tesno.

Mato989 je 25. okt 2019 ob 19:35 izjavil:

sandmat je 25. okt 2019 ob 18:24 izjavil:

vse, kar smo v tej temi ugotovili, je dejstvo, da lakotnik v lajfu ni vzel kredita in ne razume osnov analize tveganja. Ter da je spremenljiva mera kul, ker je ne razume.

Dejmo zapret temo preden začne lajat po vseh osebno kot v ostalih temah ;)

Daj ti prvo pokaži realizacijo kredita na 20 let kjer je fiksna OM samo 0.2% točke višja od spremenljive in to z datumov vsaj oktober 2019....

Potem se bomo pa pogovarjali dalje...

Trenutno so fiksne OM za povprečno rajo okrog 2.6-2.9 in povprečne spremenljive med 1.6 in 1.8... odvisno od handlanja, kar je debeli % razlike....


Še 1x, Noben ZDRAVORAZUMSKI KREDITOJEMALEC ne vzame kredita tako da nima nekaj viška keša vsak mesec... in če ta keš vedno ko gre kanaliziraš v odplačilo kredita z Spremenljivo OM in hkrati razliko še med fix in spremenljivo hitro profitiraš veliko denarja... kar je za ljudi med 1.000 in 1.500e pomembno...

Itak pa je v osnovi smešen vsak ki jemlje kredit nad 15 pogojno 20 let... ker je to brutalno dolga doba... jaz recimo sem si zadal 15 let max!!! Pa sem želel 12 pa ni zneslo oz. bi bil preveč na tesno.

Ne morem pokazat, ker mi na pamet ni prislo, da bi jemal kredit na 20 let, kot si ze sam ugotovil. Na 10 pa je bila razlika 1.8 spremenljiva vs 2.0 fiksna. In ne, ni bil oktober 2019, je bilo sobro leto pred tem. Z ostalim se pa strinjam.

Invictus je 25. okt 2019 ob 19:46 izjavil:

Tukaj je precej shizofrenih ljudi.

Pljuvajo po ljudeh, ki so vzeli CHF kredit ravno zaradi istih razlogov, kot bi morali zdaj vzeti kredit s spremenljivo obrestno mero. Da bo prihranili, ali celo dobili kredit...

Odločite se že kaj je bolje .

Samo to Slovenceljni ne bodo nikoli razumeli, ker jih tako večina živi doma pri mamici ali tašči...

THIS! folk, ki je pizdil cez jamrajoce chf kreditojemalce zdaj prodaja spremenljivo obrestno mero :D

3p je 25. okt 2019 ob 15:25 izjavil:

Če se EURIBOR poviša na 4%, kar ni nek ekstrem, bo kreditojemalec plačal vsak mesec okoli 500€ obresti. To je povišanje obroka preko 50%.

Če se euribor poviša na 4%, v nekaj mesecih bankrotira pol držav EU? Ne vem, zakaj bi to kdo hotel..

sandmat je 25. okt 2019 ob 11:29 izjavil:

Ravno s spremenljivo mero upaš, da se ti euribor ne dvigne tisti mesec, ko se ti pokvari pralni stroj.

Anuiteta s spremenljivo obr. mero se s 6m euriborom usklajuje 2x letno glede na dnevno povprečje v zadnjih 6 mesecih. Ne more se ravno dvigniti "čez noč".