Pravno vprašanje - hipoteka

Če te prav razumem, nekdanji partner tvoje sedanje partnerke odplačuje kredit, ki je zavarovan s poroštvom na montažno hišo, ki je last njenega očeta?
Potem mora nekdanji partner spremenit poroštvo za kredit in to uredit z banko. Dvomim, da ga lahko prisilite, ker bi verjetno to bilo slabše zanj.
Sicer se bo pa še kdo oglasil in kaj napisal.

Seveda, stroške vezane s spremembo garancije bi poravnali, pa zaenkrat vseeno ni vneme pri bivšem, da bi se to v kratkem spremenilo. Oče partnerke bi pred začetkom rad naredil prepis na njo, ker želiva da se dokumentacija ureja na najino ime.

Torej, če prav razumem - dokumentacija se lahko ureja, hiše pa se do poplačilo kredita ne sme graditi, razen, če se v vmesnem obdobju spremeni garancija. Ali se tudi hipoteka prenese na novo nepremičnino?

Prepis lahko opravite kadarkoli, da je na zemljiscu vpisana hipoteka ne vpliva na prenos lastnistva (hipoteka bo seveda ostala).

Lahko najames tudi nov kredit ter das isto nepremicnino v zastavo (bo hipoteka drugega ranga). Ce je res se 15.000 EUR in se obstojeci kredit redno odplacuje, se bo morda banka s tem strinjala (ni pa nujno).

Oče komot lahko podari / prepiše na hčerko hišo z hipoteko vred. Mislim da bi se vidva na fin način znebila odgovornosti, ki jo je ona sprejela 10 let nazaj. Tudi izbrisnica bo nekaj stala in jo bo treba zrihtat, banka sama od sebe ne naredi nič. Vrjetno bi želela še eno hipoteko vzet na to hišo, kar pa banki ne bo po godu, odvisno sicer od velikosti vajinega kredita in vrednosti hiše. 15.000 eur v resnici ni kaj dosti denarja.

Se da če se banka strinja, sicer se poplača najprej tista prva stvar potem pa druge.

Skratka, ni problem zastonj hiša z zemljiščem, problem je še nekaj dolga poleg hiše z zemljiščem.
Problem se hitro reši - vsako lahko plača dolg tretjega. Glede na to, da bo bajta zastonj...

Zanimivo, kake neumne zaključke ste nekateri sposobni potegnit kar tako v tri dni. Kje človek govori karkoli o tem, da je kak dolg problem? Bivši partner je za povsem tretjo nepremičnino vzel kredit, ki je zavarovan s hipoteko na nepremičnini, njenega očeta. Vsak pameten človek, bi razmišljal točno tako kot ona dva. Torej ali obstaja možnost, da se hipoteka umakne preden se ureja prepise in podobno.

Odgovor na vprašanje (brez idiotskega moraliziranja) je ne. Bivšega partnerja ni mogoče prisilit, da karkoli posega v obstoječo kreditno pogodbo če to ne želi. Njegova obveznost je da plačuje kredit in to kot OP piše tudi dela.

Sama hipoteka pa na noben način ne preprečuje razpolaganja z nepremičnino. Torej oče lahko nepremičnino brez težav prepiše na hči, seveda skupaj z hipoteko. Ravno tako hipoteka ni nikakršna ovira pri pridobitvi gradbenega dovoljenja ali karkoli vezano na gradnjo. Bo pa seveda banka obstoječo hipoteko upoštevala pri morebitnih novih hipotekah, ki bi jih želeli jemat. Teoretično je sicer možno nepremičnino obremenit z dodatnimi hipotekami, seveda pa imajo starejše hipoteke prednost. Posledično bo banka v take primeru bistveno bolj defenzivna in zna prit do težav rpi zavarovanju kredita. Ker banka točno ve, da če bo zadeva šla tako daleč, da bo potrebno unovčevat hipoteko bo treba najprej poplačat prvo banko. Ravno tako to pomeni dodatne akterje v postopku, možne zaplete če bivši neha plačevat in bo prva banka unovčevala hipoteko in podobno.

Edina pot je torej dogovor z bivšim. Zdaj koliko mu bo treba ponudit da bo spremenil mnenje, pa vidva boljše vesta kot naključni uporabniki foruma. Je pa dejstvo, da ga prisilit v to ne morete.

fikus_ je 14. feb 2022 ob 13:52 izjavil:

Pri prepisu nepremičnine od očeta na njegovo hčer/tvojo partnerko, bo morala biti udeležena tudi banka.

ne rabi, hipoteka ne prepoveduje razpolaganja z nepremično vključno s podaritvijo ali prodajo. Edino kar se banka lahko vtakne je, da to predstavlja kršitev kreditnih pogojev, kar pa primarno ni njun problem.

Tidule je 14. feb 2022 ob 16:15 izjavil:

Njegova obveznost je da plačuje kredit in to kot OP piše tudi dela.

Vprašanje... Zakaj je njegova obveznost, da poplačuje kredit, če ga ima zavarovane s hipoteko na tretji nepremičnini, ki jo lahko 'vnovci'? Kaj bi se zgodilo, če bi rekel, da ne bo več plačeval? V bistvu je oce/Žena precej prepuščena na milost bivšemu partnerju. Ali so kake zaščite, ki zgornji scenarij preprečujejo? V bistvu, zakaj tega niso uredili ob ločitvi? Kakšni so pa kaj odnosi z bivšim?

dober dan, saj ne vem, če prav sprašujem...
je ZK edina avtoriteta za vsa bremena na nepremičnine?
če bremena niso vpisana v ZK, jih defakto ni?

> Osnovno načelo pa je, da posameznik ne sme utrpeti negativnih posledic, če je dobroverno zaupal podatkom iz zemljiške knjige.

'ne sme'... kaj pa, da 'ne bo' utrpel? če nekdo, po opravljeni k/p, prinese dokument o hipoteki ali podobne pravice, ki ni vpisana v ZK, niti nakazana v pogodbi, je tak dokument ničen?

je sistemsko mogoče, da kupiš nepremičnino od nekoga, ki ni dejanski lastnik s pravico prodaje, in drugotne pravice niso navedene, niti nakazane, ne v ZK, ne v dotični k/p pogodbi?

'ne sme'... kaj pa, da 'ne bo' utrpel? če nekdo, po opravljeni k/p, prinese dokument o hipoteki ali podobne pravice, ki ni vpisana v ZK, niti nakazana v pogodbi, je tak dokument ničen?

ja in ne. Pri tem je izredno važno sosledje dogodkov. Če kupiš nepremičnino v dobri veri, da je brez bremen in začneš vpis lastniške pravice potem bodo morebitne kasnejše vloge za hipoteko v imenu starega lastnika avtomatično zavrnjene.

Pomembno je tudi razumet da sama kupoprodajna pogodba ni merodajna, merodajen je vpis v ZK. Torej, če nekdo po tistem ko je podpisana pogodba (ne pa tudi predlog vpisa v ZK), vloži vpis hipoteke na nepremičnino, bo to seveda sprovedeno.

je sistemsko mogoče, da kupiš nepremičnino od nekoga, ki ni dejanski lastnik s pravico prodaje, in drugotne pravice niso navedene, niti nakazane, ne v ZK, ne v dotični k/p pogodbi?

Možno je, da lastnik nepremičnine isto nepremičnino proda x osebam v časovnem oknu, ki je potrebno, da je prvi vpis viden v ZK. V takem primeru ostane samo še tožba in seveda kazenska ovadba prodajalca. So pa okna za takšne mahinacije majhna, ker se v ZK te stvari ažurno spremlja. Tudi če sam vpis v ZK lahko traja več tednov, je zaznamek, da glede neke nepremičnine teče postopek viden v dnevu dveh. Varovalka, ki ščiti pred tem je hramba kupnine pri notarju. Prodajalec in kupec se dogovorita, da prodajalec izda zemljiškoknjižno dovolilo za spremembno lastništva, na podlagi nakazila kupca na ločen hrambni račun notarja. Notar pa denar prodajalcu nakaže dan dva kasneje, ko je v ZK razvidno, da ni drugih neodločenih zadev pred spremembo lastništva.

kaj pa, da 'ne bo' utrpel?

zakon ne more predpisat, da se nekaj ne bo zgodilo.

Najlažje v tem primeru bi bilo poplačilo kreadita, kar bi bila osnova za izbris hipoteke.

https://pravno-svetovanje-feral.si/

@Aston_11
Zakaj bi midva morala odplačati del njegovega kredita, ki je vezan na stanovanje v katerem živi?? Sem povedal, da sva pripravljena kriti stroške, ki bi nastali zaradi spremembe garancije, kaj več nama pa ne pride na misel.

@Tidule
Hvala Tidule za vse informacije. Sedaj mi je približno jasno kakšne so možnosti. Naju niti ne skrbi, da kredit ne bi bil poplačan, ampak naju je bolj zanimalo, če lahko v tem času kaj narediva. Če sem prav razumel očitno prenos lastništva in pridobitev gradbenega dovoljenja ni problem, bolj bo težava pri sami gradnji novega objekta na istem zemljišču, ker stare hiše ne moreva porušiti?

Kako je lahko rušenje povečanje vrednosti? Razen če je prazna parcela vredna več kot polna. Se mi zdi pa malo čudno, da bi lahko delal take posege brez soglasja upnika.

maticb492 je 14. feb 2022 ob 14:05 izjavil:

To da noče poplačati kredita z novim je lenoba/idiotizem, danes so obrestne mere konkretno nižje kot 10 let nazaj.. Probaj sam narediit izračun pa mu lepo naredi še izračun koliko bo prišparal, pa bo takoj za.

Ne govori neumnosti. Nekaj let pred iztekom, se plačuje dejansko samo še glavnica.

delavec44 je 14. feb 2022 ob 23:07 izjavil:

Tidule je 14. feb 2022 ob 21:01 izjavil:

Drugo, ce je hipoteka na zemljisce potem so stavbe na njem brezpredmetne.

Kako je to možno? Jaz dam hipoteko na hišo, ki je za faktor 20 več vredna od parcele na kateri stoji. V ZK se pa hipoteka vpiše na parcelo (na hišo se ne more, ker ni etažne lastnine).

Od kje ti ideja da je hisa v primeru op 20x vec vredna od zemljisca?
Hipoteka je vezana na predmet, ki je dolocen v pogodbi. Lahko je bilozemljisce prazno, lahko so stavbe dotrajane... kaj tocno je bilo dogovorjeno in kako je vrednoteno lahko samo ugibamo. Samo to ne spremeni dejstva da op lahko kljub hipoteki razpolaga z nepremicnino.

On rabi motivacijo. Razloži mu, da boš plačal vse stroške v zvezi s spremembo in še 10-20% glavnice (malo barantanja). Boš ga moral ujet, da bosta hkrati na banki.

Stroški so cca 1000 eur brez anexa. Obrestna mera se pa krepko dvigne če ni hipotekarni kredit. Sicer zakaj bi jima delal vslugo?

Saj, nov kredit (glavnica+obresti) bi bila verjetno res cenejša, pozabljate pa na ostale stroške odobritve/reprograma kredita.
Tako da pisanje, da naj vzame nov cenejši kredit, je pisanje na pamet.

Vse je pisanje na pamet, ker ne gre skupaj da so v 5-6 letih odplačali 35k, v zadnjih 5 pa jim ostane še 15k.
Seveda če je bivši dolžan še 25k, potem se mu verjetno splača vzeti novi kredit prej, kot če ima samo še 15, ker bo razlika občutnejša.
Obstajajo ljudje, ki jim je vseeno kolikšen imajo obrok. In gledajo samo da se ga enkrat rešijo, kot je v pogodbi.

Sicer pa je OP sam sebi podal odgovor, ko je napisal, da bivši ne želi da se kredit bilo kaj spreminja

Tidule je 14. feb 2022 ob 17:59 izjavil:

'ne sme'... kaj pa, da 'ne bo' utrpel? če nekdo, po opravljeni k/p, prinese dokument o hipoteki ali podobne pravice, ki ni vpisana v ZK, niti nakazana v pogodbi, je tak dokument ničen?

ja in ne. Pri tem je izredno važno sosledje dogodkov. Če kupiš nepremičnino v dobri veri, da je brez bremen in začneš vpis lastniške pravice potem bodo morebitne kasnejše vloge za hipoteko v imenu starega lastnika avtomatično zavrnjene.

Pomembno je tudi razumet da sama kupoprodajna pogodba ni merodajna, merodajen je vpis v ZK. Torej, če nekdo po tistem ko je podpisana pogodba (ne pa tudi predlog vpisa v ZK), vloži vpis hipoteke na nepremičnino, bo to seveda sprovedeno.

je sistemsko mogoče, da kupiš nepremičnino od nekoga, ki ni dejanski lastnik s pravico prodaje, in drugotne pravice niso navedene, niti nakazane, ne v ZK, ne v dotični k/p pogodbi?

Možno je, da lastnik nepremičnine isto nepremičnino proda x osebam v časovnem oknu, ki je potrebno, da je prvi vpis viden v ZK. V takem primeru ostane samo še tožba in seveda kazenska ovadba prodajalca. So pa okna za takšne mahinacije majhna, ker se v ZK te stvari ažurno spremlja. Tudi če sam vpis v ZK lahko traja več tednov, je zaznamek, da glede neke nepremičnine teče postopek viden v dnevu dveh. Varovalka, ki ščiti pred tem je hramba kupnine pri notarju. Prodajalec in kupec se dogovorita, da prodajalec izda zemljiškoknjižno dovolilo za spremembno lastništva, na podlagi nakazila kupca na ločen hrambni račun notarja. Notar pa denar prodajalcu nakaže dan dva kasneje, ko je v ZK razvidno, da ni drugih neodločenih zadev pred spremembo lastništva.

kaj pa, da 'ne bo' utrpel?

zakon ne more predpisat, da se nekaj ne bo zgodilo.

Temu zaznamku se reče plomba. Od leta 2011 odkar imamo v celoti in zgolj elektronsko ZK, je ta razvidna v trenutku, ko se ZK predlog vloži.

Lepi in konkretni odgovori drugače.

mancini je 15. feb 2022 ob 13:53 izjavil:

Sicer pa je OP sam sebi podal odgovor, ko je napisal, da bivši ne želi da se kredit bilo kaj spreminja

To.