Stanovanjski kredit

Tisti, ki ste vzeli kredit za gradnjo hiše, kako ste se tega lotili?

Za kredit potrebujem pravnomočno gradbeno dovoljenje, ker bi pa rad gradil montažno hišo, moram pa pred tem pridobiti vso projektno dokumentacijo in plačati, vendar brez kredita to težko naredim. Lastnih sredstev imam dovolj za nakup parcele, vendar nisem siguren, če je to najbolj optimalno, ker potem ne bom imel dovolj denarja za kredit za gradnjo hiše?

Ena možnost, ki jo imam v glavi, je, da kupim parcelo z lastnimi sredstvi, plačam komunalni prispevek in projektno dokumentacijo (komunalec je okoli 10k, projektna dokumentacija.. 6-8k?) in pridobim gradbeno dovoljenje, potem pa do banke, da mi financira gradnjo in zastavim parcelo za polog kredita.

Druga možnost pa je, da vzamem kredit že za parcelo in potem z lastnimi sredstvi plačam komunalni prispevek in projektno dokumentacijo, pridobim gradbeno, potem pa do banke, da mi financira gradnjo, za polog dam pa lastna sredstva?

Sem že na bankah spraševal, pa se tistim svetovalcem ne sanja prav veliko oz. nimajo veliko volje, da bi mi svetovali s tem, vsi samo tupijo, da rabijo gradbeno dovoljenje..

Ene banke na spletni strani izrecno navajajo, da nudijo kredit tudi za plačilo dokumentacije in komunalnega prispevka. Torej se da. Sicer pa če imaš dovolj sredstev za nakup parcele in plačilo dokumentacije in komunalca, potem plačaj in vzemi kredit samo za gradnjo. Parcela in vse do tedaj plačano se ti bo štelo kot lastna sredstva pri najemu kredita.

Druga opcija bo pomoje bolj safe, ker bos imel skos se kes na lagerju.

Torej das neki pologa in vzames kredit za nakup parcele. Tega vzames z variabilno, ker racunas da ga bos mel kratek cas in ga hoces poceni poplacat (pri fiksni bos placal 1% ob predcasnem poplacilu)

Potem zrihtas projekt in komunalca, oboje placas s svojim kesom, ker ga zdaj mas, ker ga nisi vsega zagonil za parcelo.

Potem pa vzames kredit za gradnjo hise. Vmes so se ti ze nabrala dodatna lastna sredstva, zato lahko kredit za parcelo poplacas in se do svojega maximuma oz kolikor zelis zakreditiras za gradnjo hise.

Shitty je da mas vec paperworka s krediti in mal popusis na stroskih, ampak to je tko worst case max 1k za tisti prvi kredit.

Glede na to, kako dolgo so bile zelo nizke dvomim, da je kakšen padec na vidiku.
Generalno gledano so obresti še vedno manjše, kot so bile pred leti.
V najboljšem primeru, se bodo ustavile kjer so, ampak tudi to nekako dvomim.

velikBrokoli je 4. jan 2023 ob 10:21 izjavil:

Tisti, ki ste vzeli kredit za gradnjo hiše, kako ste se tega lotili?

Za kredit potrebujem pravnomočno gradbeno dovoljenje, ker bi pa rad gradil montažno hišo, moram pa pred tem pridobiti vso projektno dokumentacijo in plačati, vendar brez kredita to težko naredim. Lastnih sredstev imam dovolj za nakup parcele, vendar nisem siguren, če je to najbolj optimalno, ker potem ne bom imel dovolj denarja za kredit za gradnjo hiše?

Ena možnost, ki jo imam v glavi, je, da kupim parcelo z lastnimi sredstvi, plačam komunalni prispevek in projektno dokumentacijo (komunalec je okoli 10k, projektna dokumentacija.. 6-8k?) in pridobim gradbeno dovoljenje, potem pa do banke, da mi financira gradnjo in zastavim parcelo za polog kredita.

Druga možnost pa je, da vzamem kredit že za parcelo in potem z lastnimi sredstvi plačam komunalni prispevek in projektno dokumentacijo, pridobim gradbeno, potem pa do banke, da mi financira gradnjo, za polog dam pa lastna sredstva?

Sem že na bankah spraševal, pa se tistim svetovalcem ne sanja prav veliko oz. nimajo veliko volje, da bi mi svetovali s tem, vsi samo tupijo, da rabijo gradbeno dovoljenje..

5 let še šparaj, pol pa bo.

Twixz je 4. jan 2023 ob 16:10 izjavil:

velikBrokoli je 4. jan 2023 ob 10:31 izjavil:

Ne vem, tudi jaz sem mislil, da bo šlo s takšno vrsto kredita (rastoča hipoteka), pa mi čisto povsod govorijo, da potrebujem pravnomočno gradbeno dovoljenje. Potem pa jim razložim situacijo, pa se grenko nasmihajo. Moram najti nekoga, ki se bolj spozna na to, te "svetovalci" na bankah so totalno neuporabni.

Nevem no, z zadnjo povedjo se strinjam z izjemo SKB in UniCredita, tam so bli pa vedno korektni, sposobni in znali razložit.

OK, vzamem nazaj, pri SKBju je bil svetovalec res najboljši od vseh, ampak mi prav veliko ne pomaga, ko mi je tip naračunal, da lahko dobim max 95k kredita (20 let) pri 150k letnih prihodkih

Pri drugih pa sem bil razočaran, ker preprosto nimajo dovolj znanja in vlečem informacije iz njih, namesto, da bi bilo obratno.

Na Unicreditu ni bilo panike 3 leta nazaj. Naredil celo finančno poročilo zase, pa mi je potem svetovalec zmetal 3/4 stvari ven.

Je pa res, da sem tam komitent. B.P. dobil 170k kredita na 10 let. Mi je žal, da ga nisem vzel več, mal sem se zaplaniral pri obnovi, pa še korona me je zajebala zaradi projektov...

billy je 4. jan 2023 ob 11:59 izjavil:

ker ne sledim "trga", se že kaj nakazuje, da bodo obrestne mere začele padat, ali so še kar v porastu?

Šele dvigovati so se pričele :D

jest135 je 4. jan 2023 ob 20:53 izjavil:

OK, vzamem nazaj, pri SKBju je bil svetovalec res najboljši od vseh, ampak mi prav veliko ne pomaga, ko mi je tip naračunal, da lahko dobim max 95k kredita (20 let) pri 150k letnih prihodkih

Brez zamere, ampak pri 150k letnih prihodkih rabiš še kredit ?

S.p. imam odprt šele prvo leto, prej sem bil redno zaposlen z nekih 2500 neto. Mlad sem še, nimam še nahrčkanih prihrankov :)

Seveda, lahko počakam 3-5 let in potem skeširam celotno zadevo, ampak bi se rad hitreje odselil iz najemniškega stanovanja, ker nimamo dovolj placa. Prav tako bi s kreditom lahko preostanek denarja investiral kam drugam, ne da zdaj 5 let hrčkam denar in nič ne zapravljam..

velikBrokoli je 4. jan 2023 ob 10:21 izjavil:

Tisti, ki ste vzeli kredit za gradnjo hiše, kako ste se tega lotili?

Za kredit potrebujem pravnomočno gradbeno dovoljenje, ker bi pa rad gradil montažno hišo, moram pa pred tem pridobiti vso projektno dokumentacijo in plačati, vendar brez kredita to težko naredim. Lastnih sredstev imam dovolj za nakup parcele, vendar nisem siguren, če je to najbolj optimalno, ker potem ne bom imel dovolj denarja za kredit za gradnjo hiše?

Ena možnost, ki jo imam v glavi, je, da kupim parcelo z lastnimi sredstvi, plačam komunalni prispevek in projektno dokumentacijo (komunalec je okoli 10k, projektna dokumentacija.. 6-8k?) in pridobim gradbeno dovoljenje, potem pa do banke, da mi financira gradnjo in zastavim parcelo za polog kredita.

Druga možnost pa je, da vzamem kredit že za parcelo in potem z lastnimi sredstvi plačam komunalni prispevek in projektno dokumentacijo, pridobim gradbeno, potem pa do banke, da mi financira gradnjo, za polog dam pa lastna sredstva?

Sem že na bankah spraševal, pa se tistim svetovalcem ne sanja prav veliko oz. nimajo veliko volje, da bi mi svetovali s tem, vsi samo tupijo, da rabijo gradbeno dovoljenje..

Jaz sem se lotil tako, da sem večino parcel kupil s kreditom. Sicer sem imel prej kredit za stanovanje, ki sem ga z novim kreditom odplačal in dal hipoteko na stanovanje in zemljišča. Razlog, da sem kupil s kreditom je v tem, da so kupoprodajne pogodbe uradne in nimaš kaj veliko čarati, poleg tega gre za enkratni nakup višjih vrednosti. Na ta način sem si zagotovil močno likvidno pozicijo - precej denarja na strani, ki ga bom raje porabil za plačilo mojstrov, materiala itd. brez da bi moral banko spraševati ali ji poročati.

Arhitekta, komunalni prispevek sem poravnal iz svojega žepa in sedaj čakam na izdajo GD. Ko dobim GD se začne delati PZI (projekt za izvedbo), ki je bolj detajlen kot GD hkrati pa se začnejo pripravljalna dela na parceli. Na sami parceli še nimam vode/elektrike/komunale in ostalih priključkov, so pa ob parceli in bo treba potegniti do parcele preko dovozne poti, prav tako bo potrebno urediti dovoz in ga utrditi. Ker bo potrebno kopati oz. vleči cevi iz ceste, ki je v upravljanju DRSI, prav tako se bo v bližini kopalo še za elektriko in utrjevalo dovoz, ne vem koliko časa bo to trajalo. Predidevam da bomo v tem času že naredili PZI in da se lahko v enem šusu z dovozom in vlečenjem priključkov naredilo še izkop in nasutje, ki ga mislim financirati sam.

Ko bo to narejeno (oz. že vmes) grem do gradbincev, da mi podajo cene izgradnje za delo na ključ oz. na delni ključ na podlagi PZI in GD. Poleg tega se bo šlo na banko po "kredit z rastočo hipoteko". Kredit z rastočo hipoteko je kredit, kjer imaš določen rok, da počrpaš sredstva (pri moji banki - 2 leti), vmes pa plačuješ interkalarne obresti le na počrpan del. Po poteku roka se neuporabljena sredstva odpišejo, oplačevati pa začneš glavnico+obresti. Ker je čas črpanja sredstev omejen, se bo vzel kredit šele, ko se bo "zares gradilo", tako, da smo bolj na varni strani, da ne zmanjka časa. Prav tako se bo ob tej točki preverjalo ali se zaradi poslabšane ekonomske situacije gre v izgradno ali se čaka ali se gre v zidavo z lastnimi sredstvi in se čaka s kreditom... Ker je za delna plačila potrebno poročati banki, prav tako ji je potrebno poročati o "napredku", je namen kredita v tem, da dražje stvari gredo preko kredita, malenkosti pa plačujemo sami. Tega kredita se bo vzelo čim več, tako da greva s partnerko oba v akcijo, poleg tega imava na broju še eno stanovanje (ki je že pod hipoteko in ima partnerka zanj kredit - a se oddaja), da se lahko še s tem zavaruje. Bistvo, da dobiva čim več kredita je v tem, da te le-ta nič ne stane, če ga ne porabiš. V nasprotnem primeru (da ti zmanjka sredstev in da počrpaš ves kredit) pa lahko nastopi katastrofa - predstavljaj si imaš nedokončano nepremičnino, v katero se ne moreš vselit in nimaš denarja, da bi jo dokončal, banki začneš odplačevati glavnico+obresti za izgradnjo, kar pomeni, da ne moreš več toliko prišparati, ker se iz svojega stanovanja ne moreš odseliti ga niti ne moreš oddajati ...

Invictus je 5. jan 2023 ob 08:07 izjavil:

jest135 je 4. jan 2023 ob 20:53 izjavil:

OK, vzamem nazaj, pri SKBju je bil svetovalec res najboljši od vseh, ampak mi prav veliko ne pomaga, ko mi je tip naračunal, da lahko dobim max 95k kredita (20 let) pri 150k letnih prihodkih

Brez zamere, ampak pri 150k letnih prihodkih rabiš še kredit ?

Rabiš drugega svetovalca. Meni je ob mojih dohodkih naračunala 20k na 10 let. Ko sem ji omenil, da tak puf odplačam v 3 mesecih, je še kar bluzila, kljub temu, da je videla moje prilive.

No, čez en dan mi pošlje SMS z opravičilom in novo vrednostjo 400k na 10 let. Sicer je bilo to 4 leta nazaj, mogoče so se pogoji za noirmirance kaj spremenili, ampak dvomim, da kaj preveč.

Največ pufa dobiš na banki, kjer si komitetnt, ker si gradiš svojo finančno boniteto. Zdaj, če banka ni naklonjena normirancem, potem ne vem, kaj tam počnete...

Pri njemu so jeba papirji (dovoljenja) in neposoben bančni kader.
Edina banka, za katero sem slišal od več koga da skoraj ne je*e sistema je Sparkasse. En je celo dobil na 1200 prihodka 700 mesečnega obroka za kredit

Sparkasse priporočam in so daleč pred vsemi, kar se tiče "fleksibilnosti" za tiste ki nismo ravno pretirano kreditno sposobni, oz ki nimamo nekaj jurijev špeah na mesec.

Do 10 % kreditov lahko banke dajo tudi tistim, ki ne izpolnjujejo vseh pogojev.

OneYellow je 5. jan 2023 ob 09:05 izjavil:

Vsaka banka mora upoštevat omejitve Banke Slovenije glede tega koliko ti mora ostat vsak mesec. Razlike so potem samo v tem kaj katera banka upošteva kot dohodek in pa jasno glede obrestne mere za katero se izpogajaš. Da ti bo dala katera banka več kredita na račun tega, da ti bo npr. namest 700 EUR ostal samo 400 EUR na mesec (cifre na pamet), bo kršila predpise. Lahko pa ti da seveda ena več kredita, če zraven v prihodke šteje še regres ipd.

Tako da te neke hude fleksibilnosti so ponavad bučke. Al pa nezakonito. :)

Ne samo regres, tudi otroške dodatke, preživnine, najemnine, ipd, etc, če "dokažeš" banki, da imaš nek reden dohodek, ti bodo ugodili. No..NLB ne :)

Tistih 10% pa velja le za nekaj kreditov mesečno, ne more se to generalno odobravati vsem.

PS, me zanima kaj se bo zgodilo zdaj, ko se spet napoveduje dvig minimalne plače. Po nvoem si nižji sloj več ne bo mogel privoščiti lastne nepremičnine? ker cene le-teh gredo gor, obrestne mere gor, pogoji za kredit pa isto gor...a je cilj Meseca, da se take ljudi prisili ostati na najemninah? Kar sicer ni nič narobe, slovenci smo itak znani kot lastniki pre-več nepremičnin. Ampak potem naj ponudijo stanovanja z ugodnini najemnimi pogoji, ne pa da so tista preko JS še dražja, kot "na trgu".

Čakaj malo, what? Imam kredit, ki je bil ob sklenitvi obrok 572€ ob negativnem euriboru. Sedaj je obrok 588 kot posledica hudega povišanja euribora.

Ampak jebemo, kaj te teh 16€ je? To lahko gre euribor na 10% pa se ne bo nekaj bistveno pozanlo mesečno...ne razumem tega straha enih. Drugo je franki, ker je pač druga valuta...

100k glavnice na 20 let je ob 2% pribitku (torej je OM 2%, če je Euribor negativen) 505 EUR obroka. Če se Euribor dvigne na 5% (torej je OM sedaj 7%) se obrok zviša na 775 EUR. Za izračun sem uporabil online kalkulator na strani ZPS - če je pravilen. Ni ravno zanemarljivo. Kje so šele višji zneski kreditov.

Če pa pogledam trenutni 6 mesečni Euribor, ki znaša 2,739%, se ti torej ob 4,739% OM (2% pribitek in Euribor) obrok poviša s 505 Eur na 645 EUR. Tako da tvojih 16 EUR bi bolj rekel, da je razlika v obroku zaradi različnega števila dni v mesecu? Ne vem, zaradi spremembe Euriborja bi se moral povečati za več.

Edit: "Težava" je tudi v tem, da se obrok pri 6 mesečnem Euriborju spremeni vsake pol leta. Tako da sedaj je Euribor lahko rasel pol leta, vendar bodo nekateri kreditojemalci to občutili šele sedaj v januarju, ko se jim izračuna nov obrok.

billy je 5. jan 2023 ob 09:24 izjavil:

Čakaj malo, what? Imam kredit, ki je bil ob sklenitvi obrok 572€ ob negativnem euriboru. Sedaj je obrok 588 kot posledica hudega povišanja euribora.

Ampak jebemo, kaj te teh 16€ je? To lahko gre euribor na 10% pa se ne bo nekaj bistveno pozanlo mesečno...ne razumem tega straha enih. Drugo je franki, ker je pač druga valuta...

Jap, kajk maš kredit za avto na pol leta in si ga že odplačal večino od takrat? Izračun je jasen glavnica kredita * razlika v obrestih / 12 (približno).

Če imaš kredit 200k in se ti zvišajo obreesti za 2% je to 4000€ / 12 = 333€ višji obrok vsak mesec

Večina kreditov je na Euriobr 6M, ki je danes na 2,739%. Preračuna se ti pa vsake pol leta.

https://www.euribor-rates.eu/en/current...

Če imaš srečo in se ti je preračunlo pred točno 6 mesci je to potem nekje julija 2022, kjer je bil 0,238%, potem te bo v kratkem zadelo 10x višje oz. ~2,7%

cca. ~200EUR na mesec več za vsakih 100k

Ne vem kdaj so te spremeni obračun, ampak če imaš okoli 100k kredita je možno ja.

Na pogodbi :) (piše kdaj se ti naredi v letu, ponavadi 2x na leto)

Kaj jaz vem kje je to, sem upal da kje v spletni banki, tam samo piše datum otvoritve, kar pa verjetn ni to to?

Hm...v takem primeru pa si ne znam predstavljati kdo vse si bo še lahko privoščil kredite, če misli euribor še bolj gor rinit, kot eni napovedujejo. Pa nimam slabe plače, a vseeno +400 mesečno...ne gre skozi :)

Verjetno imajo ostale banke podobno...počakam še torej par dni, potem pa grem vesit štrik na sosednjo smreko?

billy je 5. jan 2023 ob 09:53 izjavil:

Verjetno imajo ostale banke podobno...počakam še torej par dni, potem pa grem vesit štrik na sosednjo smreko?

Saj v 5 letih si nekaj glavnice odplačal, tako da bo manj kot začetek.

Če ti je šlo iz 0% na ~0.25% julija 16€, ti bo zdaj šlo za 10x več gor oz. cca ~160€, ampak ne vzami me za besedo, ker ne vem tvojih specifičnih cifer in pogodbe.

Euribor je seveda izračunan od glavnice. Če maš 10k kredita, ki si ga po možnosti že večino odplačal, je povišanje zanemarljivo. Če maš pa 200k in si lih dobr začel to odplačvat,...maš pa kr problem.

velikBrokoli je 5. jan 2023 ob 10:46 izjavil:

V letu 2023 banke še vedno ne razumejo kako normiranci delujejo.

To samo pokaže kako malo nas je dejansko... vlada pa nori, ker ne plačujemo dovolj davkov kao :)