Stanovanjski kredit

user4683 je 5. jan 2023 ob 10:56 izjavil:

Brokoli ima neko srečo z agenti na banki, ker je na zadnjih parih straneh kar nekaj normirancev ki s(m)o brez problema dobili kredit, ki ni bil izračunan na podlagi uradnega "dobička" s.p.-ja ampak precej bolj radodarno. Ali pa so banke spet začele komplicirati sedaj, ko diši po neki krizi.

Saj sem rekel, da tako računajo pri NLB in SKB, na DH/NKBM/GB so mi pravilno izračunali. Imam namen še do nekaj bank iti, pa je dobro vedeti, da če izpljunejo ven cifro 1333, da ne računajo pravilno

Pa dvomim, da je problem v agentih na banki, ker uporabljajo neke interne Excele/webappe za te izračune. Krivim programerja :D

Kakorkoli, kredit bom že dobil, le širim moje izkušnje, če bo komu prav prišlo.

Kolega je lani kupoval stanovanje, si nagledal enega, 85.000EUR cena. Gre do agencije, štirje so bili, kolega edini ki je bil mlad, še brez kakršnekoli nepremičnine, ostali vsi starejši ki so kupovali to svojim otrokom/vnukom. Na koncu je šlo stanovanje za 97.000EUR.

Tist, ki kupuje zase, je zmeraj pripravljen več plačat kot nekdo, ki kupuje to tako, ker je pač prilika. Če pa enostavno nima dovolj, je pa pač treba najt manjšega.

Tudi ko so bila "poceni" stanovanja je bilo težko najt pravega. In ko ga je nekdo našel, ga ni izpustil z rok. Par jurjev gor dol.

Glede na inflacijo bi bilo treba EURIBOR še zelo krepko priviti. Če so pametni, bodo nadaljevali s hitrim višanjem obrestne mere, da se inflacijo čim prej ustavi.

matic492 je 5. jan 2023 ob 11:49 izjavil:

Mja, kot lahko vidiš iz zadnjih nekaj postov je pribijanje kar jeba za tiste na variablinih kreditih..

Mi je pa bilo čudno lani, ko sem jemal kredit za avto, ko je že dišalo po višanju, v ZDA je FED že višal kredita, vsak z malo pameti takoj ve, da bo ECB sledil z višanjem, pa mi je še vedno rekla na banki naj vzamem variabilno (oz. spraševala, enako predlani pri stanovanjskem).. valda sem ji rekel da ni šans ker se bo višalo in sem imel prav, ker je bilo res jasno kam grejo obrestne mere.

Tako da mi je žal za tiste, ki so vzeli maksimalno, kar so bili sposobni na variabilo :(

So mi že dvignili za 100€, bo treba malo po bankah spet it

Danes bil na sestanku pri BKS Bank (prej sploh vedel nisem, da ta banka obstaja, iskreno ), lahko samo pohvalim svetovalca, si je vzel čas in mi vse preračunal, na 150k normiranca bi lahko vzel max 4500eur obrok (seveda toliko ne bom vzel :D). Priporočam obisk te banke, če ste normiranec. Nimajo pa več fiksne obrestne mere, le kombinirano (prvih 10 let fiksna, naslednjih 10 variabilna), je pa ta okoli 4%.

velikBrokoli je 5. jan 2023 ob 12:10 izjavil:

Danes bil na sestanku pri BKS Bank (prej sploh vedel nisem, da ta banka obstaja, iskreno ), lahko samo pohvalim svetovalca, si je vzel čas in mi vse preračunal, na 150k normiranca bi lahko vzel max 4500eur obrok (seveda toliko ne bom vzel :D). Priporočam obisk te banke, če ste normiranec. Nimajo pa več fiksne obrestne mere, le kombinirano (prvih 10 let fiksna, naslednjih 10 variabilna), je pa ta okoli 4%.

Pri njih imam kredit.

Sori, ampak zakaj tak postopek? Za ta namen obstajajo pri bankah krediti ki se postopoma črpajo...kak se že reče temu...saj je nekdo že napisal :)

Aaa...sori...potem pa tako kot predlagano, ja.

Jaz bi sicer še stopil do sparkasse, mogoče so oni bolj fleksibilni...

billy je 5. jan 2023 ob 13:30 izjavil:

A se že kaj špekulira, pri koliko euriborja bodo banke začele višat obrestne mere tudi na fiksnih kreditih?

Fiksna obrestna mera se v praksi dviguje skoraj enako in istočasno kot Euribor.

Lahko primerjaš: https://www.delavska-hranilnica.si/oseb...

Sebz je 5. jan 2023 ob 14:02 izjavil:

Hitro vprašanje. Vzel kredit za nakup stanovanja, sedaj pa sem prišparal dovolj, da bi ga lahko odplačal. Imam ga možnost odplačati, vendar s sedanjimi visokimi obrestnimi merami nisem prepričan če je to prava poteza. Ima kdo, ki je finančno bolj pismen, kakšen predlog, kaj storiti v takem primeru? Vložiti, odplačati, pustiti denar pri miru?

Odvisno od tvoje situacije relativno na znesek. Načeloma je boljše imet vedno rezervo, tako da če bi moral svoj prišparan denar v celoti porabit za doplačilo kredita, to nima smisla. Lahko ga odplačaš samo delno recimo, da ti ostane rezerva na varčevalnem računu, pa da ne plačuješ brezveze več obresti.
Moj kredit je 1.95% fiksno, danes dobiš okoli 4% fiksno.

Hitro vprašanje. Vzel kredit za nakup stanovanja, sedaj pa sem prišparal dovolj, da bi ga lahko odplačal. Imam ga možnost odplačati, vendar s sedanjimi visokimi obrestnimi merami nisem prepričan če je to prava poteza. Ima kdo, ki je finančno bolj pismen, kakšen predlog, kaj storiti v takem primeru? Vložiti, odplačati, pustiti denar pri miru?

Sebz je 5. jan 2023 ob 14:02 izjavil:

Hitro vprašanje. Vzel kredit za nakup stanovanja, sedaj pa sem prišparal dovolj, da bi ga lahko odplačal. Imam ga možnost odplačati, vendar s sedanjimi visokimi obrestnimi merami nisem prepričan če je to prava poteza. Ima kdo, ki je finančno bolj pismen, kakšen predlog, kaj storiti v takem primeru? Vložiti, odplačati, pustiti denar pri miru?

Odvisno od obrestne mere. Če je okoli 2%, jaz ne bi odplačal, ker je to res free money. Je pa močan tudi psihološki učinek, ko nimaš več nobenega pufa, če ti to veliko pomeni.

Pri nizki OM bi ga pustil in raje denar investiral v kakšen ETF.

matic492 je 5. jan 2023 ob 14:02 izjavil:

Ne obstaja, že 10x predebatirano na tem in drugih forumih. Edino kar ti lahko naredijo je, da pač zahtevajo, da jim vrneš cel kredit, da prekinejo pogodbo.

V moji kreditni pogodbi ni nobenega člena, ki bi jim dovolili dvig, razen 1% v določenem členu, če se jaz "ne držim" pogodbe (če izgubim redne dohodke oz. službo, če nimam zuavarovano stanovanje ali prekinem življensko zavarovanje ipd.)

Aha OK, potem sem verjetno tudi jaz neke vaške govorice slišal :)

velikBrokoli je 5. jan 2023 ob 14:04 izjavil:

matic492 je 5. jan 2023 ob 14:02 izjavil:

Ne obstaja, že 10x predebatirano na tem in drugih forumih. Edino kar ti lahko naredijo je, da pač zahtevajo, da jim vrneš cel kredit, da prekinejo pogodbo.

V moji kreditni pogodbi ni nobenega člena, ki bi jim dovolili dvig, razen 1% v določenem členu, če se jaz "ne držim" pogodbe (če izgubim redne dohodke oz. službo, če nimam zuavarovano stanovanje ali prekinem življensko zavarovanje ipd.)

Aha OK, potem sem verjetno tudi jaz neke vaške govorice slišal :)

Možno je seveda. Recimo če tvoja banka gre v stečaj, in jo nekdo kupi, ali pa gre v stečajni postopek in tvoj dolg odkupi nekdo, ter se odloči, da ga hoče pač izterjat takoj. Ali pa če se to banka sama oldoči (sicer ne vem kakšna je praksa okoli tega, valda se nočejo it takih zadev). Načeloma pri stanovanjskem kreditu to ni preveč problematično, če nisi špekuliral... ker v najslabšem primeru pač izgubiš nepremičnino in mogoče kakšni dodatni stroški glede tega, drugače pa če cene padejo za več kot 20% (vrednost tvojega pologa), bomo vsi konkretno najebali, tako da ko si v minusu z equitijem in gre kaj narobe si pa fucked ja.

Če upoštevam trenuntno povprečno ceno v MB (nerealno, ne bi prodal za toliko), imam ~180k svojega equtijia v mojih dveh stanovanjih (vrednost - kredit). Pri bolj realni cenitvi (tam okoli 1400EUR / m^2) sem pa na ~70k + kar sem dolžen na avtu, če gre vse v kurac pridem jaz nekaj čez nulo ven :D V minusu sem samo če cena na kvadratni meter v Mariboru pade pod 900EUR/ m^2

velikBrokoli je 5. jan 2023 ob 12:42 izjavil:

matic492 je 5. jan 2023 ob 12:12 izjavil:

To je relativno ok, ker odplačaš polovico glavnice v 10 letih, tak da se ti potem ne pozna več toliko, pa še 10 let bo verjetno cikel do naslednjega ekonomskega "Bull run-a" :)

PS: DBS je imela, ko sem jaz jemal, podobne obreste mere kot DH, če jih še nisi obiskal.

Imam namen obiskati tudi DBS, verjetno naslednji teden še DBS, Intessa, Sparkasse, LON.

Pri BKS mi je svetoval, da bi morda izvedel naslednji scenarij, kako se vam zdi:

- vzamem kredit preko zavarovalnice, ki je 50k max, ampak ni potem hipoteke na parceli, 60k lastnih sredstev uporabim
- z lastnimi sredstvi financiram projektno dokumentacijo (5-10% cene celotne montažne hiše, torej 20k) + komunalni prispevek (10k) + pridobitev gradbenega dovoljenja
- po gradbenem dovoljenju grem po kredit za gradnjo hiše, 300k, uporabim 20k lastnih sredstev + zastavim parcelo kot polog

To je podobno scenariju, ki ga je opisal Fury z dvema kreditoma. Sliši se OK?

Če bo montažna hiša pri enem od "tavelikih" (Marles, Jelovica...) lahko pri NLB lahko dobiš kredit ob podpisu pogodbe za hišo.
Se pravi še preden imaš gradbeno dovoljenje. Meni je to prav prišlo v teh časih, ko se obrestna mera skoraj vsak mesec zviša.
Ostale banke tega (zaenkrat) še nimajo.

Pa ko boš sestavljal finančno konstrukcijo si daj zraven hiše na ključ še vsaj 100k za temeljno ploščo, priključke, nadstrešek, kuhinjo, pohištvo in osnovno ureditev okolice.

A. Smith je 5. jan 2023 ob 15:11 izjavil:

matic492 je 5. jan 2023 ob 14:02 izjavil:

Ne obstaja, že 10x predebatirano na tem in drugih forumih. Edino kar ti lahko naredijo je, da pač zahtevajo, da jim vrneš cel kredit, da prekinejo pogodbo.

V moji kreditni pogodbi ni nobenega člena, ki bi jim dovolili dvig, razen 1% v določenem členu, če se jaz "ne držim" pogodbe (če izgubim redne dohodke oz. službo, če nimam zuavarovano stanovanje ali prekinem življensko zavarovanje ipd.)

10x predebatirano? Dajmo predebatirati še enajstič.

READ.ME

Sem prebral celo pogodbo že 3x. in ni nobene vsiljene klavzule.

Če si bom vzel kasneje pol ure da poskeniram in pocenzuriram vse strani moje pogodbe, jih mogoče objavim :)

Te klavzule, ki so jih v času izjave Arharja nekatere banke vsiljevale, so bile kasneje razglašene za nične.

Gregor P je 5. jan 2023 ob 15:27 izjavil:

billy je 5. jan 2023 ob 15:26 izjavil:

Pomeni, smo bili hudičevo neumni mi, ki nismo reprogramirali kreditov na fiksno obrestno mero?

To bi znalo držati, da

Vsaka šola nekaj stanje, za naslednje življenje :)

Dajte mi, kot laiku, razložit, kam sedaj "gre" ta denar, ki ga banke dobijo več preko obresti zaradi euriborja?

A ostane banki, a gre da banka lažje najame sredstva, a gre kam v centralno banko?

Ker takih kreditov je pri nas na tisoče, ki so naenkrat hudičevo povišali pritok denarja na TRR bank.

Težko odgovoriti direktno, ker bi moral imeti dostop do finančnih podatkov specifične banke, ampak nekaj gre definitivno ECBju ja.

Lahko googlaš malo fractional reserve banking, good luck :D

Na hitro gre tako:

1. En gospod v Franfurtu v terminal vpiše: 1,000,000,000,000,000 EUR in nato gumb "Create".
2. Teh magičnih 1,000,000,000,000,000 EUR si sposodijo banke.
3. Teh 1,000,000,000,000,000 EUR banke posodijo Janezu za 30 let.
4. Janez hodi 30 let na siht, da odplača teh XY EUR, ki jih je gospod v Frankfurtu ustvaril iz nič v delčku sekunde.

To je to.

Po koliko % pa si ta denar banke sposodijo, točka 2?

Ja, samo banke so načeloma konkurenčne in razlike v obrestnih merah ne more biti nekih velikih. Torej če ima NLB "miljon" kreditov s fiksno mero, s katerimi delajo bulo, ne bodo mogli navit tisti X%, ker ne bo nihče vzel in ne bo potem novih kreditov za poplačilo obstoječih?

torej več kot je banka dala ven teh kreditov, ki so sedaj "pod ceno", težje bo karkoli naredila z novimi in ergo mora od nekje denar dobit?

https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_...

Torej smo že tam, da vse kar je fiksnega pod 2.5% dela bulo?

billy je 5. jan 2023 ob 15:44 izjavil:

Ja, samo banke so načeloma konkurenčne in razlike v obrestnih merah ne more biti nekih velikih. Torej če ima NLB "miljon" kreditov s fiksno mero, s katerimi delajo bulo, ne bodo mogli navit tisti X%, ker ne bo nihče vzel in ne bo potem novih kreditov za poplačilo obstoječih?

torej več kot je banka dala ven teh kreditov, ki so sedaj "pod ceno", težje bo karkoli naredila z novimi in ergo mora od nekje denar dobit?

https://www.ecb.europa.eu/stats/policy_...

Torej smo že tam, da vse kar je fiksnega pod 2.5% dela bulo?

Za kredite po 2% fix so banke vzele denar BREZ obresti od ECB! Zdaj jemljejo po, recimo 2,5 in prodajajo naprej po 4. Za avtomobile pa po 13% :).

Yup, samo tu je zadaj valda računica vsega skupaj ne, ne grejo oni na ECB vzet 5 jurjev kredita, ko si Polde iz spodnjega Dupleka vzame kredit, ampak se gleda vse skupaj.

billy je 5. jan 2023 ob 15:48 izjavil:

No...ampak neka kmečka logika je za tem, kar razmišljam, ali?

Nekje mora obstajati točka, kjer bodo banke na fiksna mera kreditih prišli na bulo oz delale minus?

Dvomim, razen če so recimo oni takrat dobili denar variabilno... kar pa ne vem če je sploh možno oz. kako vse to deluje zadaj :)

+ kot rečeno, fractional reserve

Zakaj pa je potem euribor nastal?

Pa da se potem preplavi trg z nepremičninami, ki jih folk, ki najebe ne more odplačevati, kreditov pa folk itak ne more dobiti?

Razumem euribor pri potrošnih kreditih, ampak stanovanjskih...hočeš s tem zmanjšat inflacijo, ubiješ pa srednji/nizki slog, bogati pa potem pokupijo in kaj sledi po koncu "euribor krize"? spet začne vse skakat v nebo :)

Prej smo se menili, kdaj se mi bo spremenil obrok....sem našel v banki obvestilo o spremembi anuitete in sicer to je bilo 5.7.2022 ko je bil euribor 0,2780%.

Pomeni novi obračun sledi v kratkem? oz bi moralo že danes prit obvestilo :)