Stanovanjski kredit

Mato989 je 16. mar 2023 ob 13:25 izjavil:

billy je 16. mar 2023 ob 13:21 izjavil:

Mato989 je 16. mar 2023 ob 13:20 izjavil:

billy je 16. mar 2023 ob 13:18 izjavil:

Prostor, kjer bivaš, ni življenjski minimum?

Za lastit si ga ne... vprašaj se če bi umrl če tega prostora ne bi imel, in če odgovoriš da potem obrazloži zakaj brezdomci ne umrejo takoj ko nimajo nepremičnine.

Brezdomec je neko merilo za minimalni življenjski standard?

Pa plača minimalna pri nas je skoraj 900€...to ni malo denarja.

Kaj je minimalno? Tolko da ne umreš, in da ne dežuje po tebi glih... minimalno pomeni PREŽIVETJE za mene...

In za preživetje potrebuješ 900 mesečno? Kak te zgleda to preživetje? Hugo boss srajca nova vsak mesec ter kosilo zunaj?

kriptobog je 16. mar 2023 ob 13:30 izjavil:

billy je 16. mar 2023 ob 13:18 izjavil:

Prostor, kjer bivaš, ni življenjski minimum?

Prostor najames. Z minimalno placo bos lahko recimo placal 300e za najem, ne bos pa moral placati obroka kredita za nakup lastne nepremicnine.

Saj to je to, o čem govorim. Ker takšno nepremičnino bi lahko tudi kupil, ampak je ne moreš zaradi pogojev.

Nekdo bi rekel, zakaj me to sploh zanima, ampak tu tiči tudi razlog za tako visoke najemnine in spet težji pogoji za osamosvojitev "mladeži".

billy je 16. mar 2023 ob 13:35 izjavil:

kriptobog je 16. mar 2023 ob 13:30 izjavil:

billy je 16. mar 2023 ob 13:18 izjavil:

Prostor, kjer bivaš, ni življenjski minimum?

Prostor najames. Z minimalno placo bos lahko recimo placal 300e za najem, ne bos pa moral placati obroka kredita za nakup lastne nepremicnine.

Saj to je to, o čem govorim. Ker takšno nepremičnino bi lahko tudi kupil, ampak je ne moreš zaradi pogojev.

Nekdo bi rekel, zakaj me to sploh zanima, ampak tu tiči tudi razlog za tako visoke najemnine in spet težji pogoji za osamosvojitev "mladeži".

Katero ze? Vrtno lopo mogoce. Pa tudi ce dobi neko luknjo za 30k. Vse porabi za kredit. Kaj pa vzdrzevanje? V najemu za vzdrzevanje skrbi lastnik. Ali bi pac fehtali potem za poipravila in obnove? Ala delovna akcija oddaja?

maticb492 je 16. mar 2023 ob 13:40 izjavil:

No jaz sem za 60k kredita plačeval obrok 304EUR Stanovanje je bilo pa 75k, danes je verjetno vredno 120-130k.

Večna debata, čez 5 let boom spet tu, čez 10 let spet.

Če napišem spet na kratko: kapitalizmu se mora prilagoditi oseba, ne pa obratno. Šparanje v nedogled in ziheraški lajf nima smisla. Tako, kot je nekdo prej napisal, cikel se bo ponovil in čez 10 let bojo spet vsi jokali, zakaj niso kupili 10 let nazaj.

Ja samo ko si ti plačeval obrok 304EUR in si vzel kredit ni bil minimalc 1.205 EUR bruto kajne?

Drugače pa ja... čez 10 let bo folk jamral zakaj ni kupil jutri, ker bodo cene 35% višje od danes ali pa 55% kdo bi vedel. Dvomim pa da bodo 55% nižje

Minimalna plača 2019 je bila 886 BRUTO...

billy je 16. mar 2023 ob 13:44 izjavil:

Vsak, ki sedaj plačuje najemnino, plačuje več za mesečni najem, kot bi za "isto" nepremičnino dal obrok, če bi jo lahko odkupil.

Ker drugače ne bi ljudje kupovali in oddajali nepreminčnin...to je biznis za marsikoga. Redki so tisti, ki podedujejo, ter potem oddajajo, ker pač ne vedo kaj bi.

Ni res, mogoče za garsonjere do 2-sobne, pri večjih stanovanjih je pa najem v večini primerov ceneje.

Sploh pa recimo neko 2-sobno stanovanje za 120 jurjev je danes kredit like what, 800€ na mesec? To je veliko več kot je najemnina za takšno stanovanje (pišem za MB)

Na blef vletim ne nepremičnine.net in:

https://www.nepremicnine.net/oglasi-odd...

400€ mesečni najem. Zdaj bote rekli, da je to vredno več, kot 80-90k ?

billy je 16. mar 2023 ob 13:49 izjavil:

Na blef vletim ne nepremičnine.net in:

https://www.nepremicnine.net/oglasi-odd...

400EUR mesečni najem. Zdaj bote rekli, da je to vredno več, kot 80-90k ?

25% je davek, torej dobi ven 300EUR, plačati mora vse vzdrževanje, upravnika (dele, ki jih ne plača najemnik, rezervni sklad ipd), pa si nekje na 250EUR (upravnik je sigurno 50EUR z rezervnim skladom - to mora po zakonu plačati lastnik), potem imaš vzdrževanje na oko 2x mesečni najemnini na leto = 800EUR / 12 = 66EUR = 190EUR je na koncu izkupiček iz najemnine (na predpostavki da sploh nima kredita za stanovanje)

Če vzameš to na kredit, je 60k kredita okoli 400EUR + zavaraovanje + kritje upravnika + vzdrževanje in je strošek hitro 600-700EUR skupaj še z elektriko in vodo.


Tako da ja, tole se oddaja zato, ker je bilo kupljeno po konkretno nižjih cenah.

billy je 16. mar 2023 ob 13:09 izjavil:

300€ mesečne najemnine te pride kvečjemu kakšna garsonjera. Tam 2+ sobna so pa pri 500€ +

Vsaj v MB. V LJ je verjetno še huje.

Lej, sem naredil eno tako res butl kalkulacijo "za idiote"... Pozabi inflacijo, apreciacijo stanovanja, zvišanje plače idr. Vzemiva stanje:

Stanovanje 70m2, Lokacija obrobje Ljubljane
Cena nakupa: 3.000€/m2 = 210.000€ + 3% stroški nakupa (davek, notar, cenilec etc.) + 1% letni stroški lastništva = 218.400

Cena najema: 10€/m2 = 700€ / mesec

Prišparana sredstva = 20.000€

Pri 4% letni obrestni meri za stanovanjski kredit na 30. let je mesečna anuiteta za 198.400€ = 947€ / mesec (torej 247€ več, kot najemnina)
Teh 20.000€ in 247€/mesec vlagaš v delnice s 7% letnim donosom (S&P500 dolgoletno povprečje).

Po 30 letih imaš na eni strani nepremičnino in -61.000€ stroškov lastništva. Seveda se zdaj poraja vprašanje, kolikšna je tržna vrednost tega stanovanja.

Na drugi strani imaš v roki 438.000€ in si še vedno brez nepremičnine.

A sad znaj.... Ali apreciacija nepremičnine opravičuje nakup, ali gre zaradi inflacije najemina hitreje gor, kot tvoja plača in možnost investiranja... itd, itd.

GregiB je 16. mar 2023 ob 13:58 izjavil:

billy je 16. mar 2023 ob 13:09 izjavil:

300€ mesečne najemnine te pride kvečjemu kakšna garsonjera. Tam 2+ sobna so pa pri 500€ +

Vsaj v MB. V LJ je verjetno še huje.

Lej, sem naredil eno tako res butl kalkulacijo "za idiote"... Pozabi inflacijo, apreciacijo stanovanja, zvišanje plače idr. Vzemiva stanje:

Stanovanje 70m2, Lokacija obrobje Ljubljane
Cena nakupa: 3.000€/m2 = 210.000€ + 3% stroški nakupa (davek, notar, cenilec etc.) + 1% letni stroški lastništva = 218.400

Cena najema: 10€/m2 = 700€ / mesec

Prišparana sredstva = 20.000€

Pri 4% letni obrestni meri za stanovanjski kredit na 30. let je mesečna anuiteta za 198.400€ = 947€ / mesec (torej 247€ več, kot najemnina)
Teh 20.000€ in 247€/mesec vlagaš v delnice s 7% letnim donosom (S&P500 dolgoletno povprečje).

Po 30 letih imaš na eni strani nepremičnino in -61.000€ stroškov lastništva. Seveda se zdaj poraja vprašanje, kolikšna je tržna vrednost tega stanovanja.

Na drugi strani imaš v roki 438.000€ in si še vedno brez nepremičnine.

A sad znaj.... Ali apreciacija nepremičnine opravičuje nakup, ali gre zaradi inflacije najemina hitreje gor, kot tvoja plača in možnost investiranja... itd, itd.

Hm hm...za razmislit, kako pa naj v ta izračun dodamo višanje/nižanje OM in pa višanje najemnine?

billy je 16. mar 2023 ob 13:44 izjavil:

Vsak, ki sedaj plačuje najemnino, plačuje več za mesečni najem, kot bi za "isto" nepremičnino dal obrok, če bi jo lahko odkupil.

To seveda ni res, vsaj v večini primerov ne. Pa saj imaš spletne kalkulatorje obroka kredita, imaš cene stanovanj in približno višino najemnine. Odštej še davek, obrabo, okvirne stroške lastništva in boš dobil rezulat. Te tvoje napačne pavšalne ocene iz riti privlečene nobenega ne zanimajo.

Tista racunica s tem da ti kao ostane na mesec nekaj denarja ekstra v primeru najemnine napravm kreditu ima en velik lapsus ki vse obrne na glavo

Obrok kredita ja priblizno enak 30 let, najemnina pa v 30 letih VSAJ faktor 2 naraste.

Skratka ja ostane ti na zacetku, morda celo 5-10 let, zadnjih 20 let pa potem kar lepo vec na mesec placujes ce si v najemu kot ce si kredit vzel na zacetku. Skratka povprecno si mesecno pri najemu kar lepo v minusu, ne v plusu. Edini minus kredita je torej zacetni vlozek, tak da realno lahko le na zacetni vlozek racunas plemenitenje z vlaganjem. Racunica se v tem primeru izzide konkretno v prid kreditu, tudi pri povprecni 4% obrestni meri in 7% dobicku na vlaganje. Kaj sele ce je nizja obrestna in nizji dobicek na vlaganje.

Racunice za oddajanje so sicer malo drugacne, ampak za lastno nepremicnino je pa racunica jasna.

Baja je 16. mar 2023 ob 14:30 izjavil:

fak, 400e/mes za 27m2 ?!? tolko nekje me bo kredit priso za ~200m2 bajto v prekmurju. letnik verjetno približno isti kak tale blok, notri pa glih tako prenovljeno in opremljeno. aja, pa 1500m2 parcele.

Kaj res? Sem šel na Nepremičnine.net gledat... Za 85.000€ dobiš lahko rangu 180-200m2 v Prekmurju zbiraš glih med tremi podrtijami... Sicer pa je to tako, kot bi Avstrijec primerjal Dunajsko 2. ali 3. cono s hišo v Cmureku

Mja, vsi majo 20% ready za downpayment, zraven pa iPhona na 24 obrokov

Lonsarg je 16. mar 2023 ob 14:35 izjavil:

Tista racunica s tem da ti kao ostane na mesec nekaj denarja ekstra v primeru najemnine napravm kreditu ima en velik lapsus ki vse obrne na glavo

Obrok kredita ja priblizno enak 30 let, najemnina pa v 30 letih VSAJ faktor 2 naraste.

Skratka ja ostane ti na zacetku, morda celo 5-10 let, zadnjih 20 let pa potem kar lepo vec na mesec placujes ce si v najemu kot ce si kredit vzel na zacetku. Skratka povprecno si mesecno pri najemu kar lepo v minusu, ne v plusu. Edini minus kredita je torej zacetni vlozek, tak da realno lahko le na zacetni vlozek racunas plemenitenje z vlaganjem. Racunica se v tem primeru izzide konkretno v prid kreditu, tudi pri povprecni 4% obrestni meri in 7% dobicku na vlaganje. Kaj sele ce je nizja obrestna in nizji dobicek na vlaganje.

Racunice za oddajanje so sicer malo drugacne, ampak za lastno nepremicnino je pa racunica jasna.

Nikakor ni avtomatsko v prid kreditu...

1. za nakup moraš met najmanj 20% lastnih sredstev (realno cca 25% ker moraš še kaj spremenit takoj po nakupu ali dokupit)
2. za nakup če imaš minimalca (če odmislimo da ne dobiš kredita) pomeni to da lahko vzamemo samo FIKSNO OM... ker variabilna bi minimalkarje totalno zaklala zdaj v tem zadnjem letu recimo...
3. Pri fiksni OM tudi če predpostavimo da je mogoča na 30 let, bi bila tako visoka (cca 6%+) da bi dejansko dobi kredita ranga 30-35k z 900 EUR plače na TRR (ja to je minimalc + 130 malice)

Torej ostane vprašanje:

1. Ali ima oseba z minimalcem o kateri govorimo v povprečju na računu vsaj 20-30k
2. Ali oseba ki hoče kupit je pripravljena plačevat obrok 300+ EUR/mesec za kredita cca 35k naslednjih 30 let?
3. Ali taka oseba sploh dobi za 30k + 35k kredita to stanovanje v katerem živi (torej za 65k?) Dvomim
4. Ali bo taka oseba sposobna vzdrževat to stanovanje

GregiB je 16. mar 2023 ob 14:37 izjavil:

Baja je 16. mar 2023 ob 14:30 izjavil:

fak, 400e/mes za 27m2 ?!? tolko nekje me bo kredit priso za ~200m2 bajto v prekmurju. letnik verjetno približno isti kak tale blok, notri pa glih tako prenovljeno in opremljeno. aja, pa 1500m2 parcele.

Kaj res? Sem šel na Nepremičnine.net gledat... Za 85.000€ dobiš lahko rangu 180-200m2 v Prekmurju zbiraš glih med tremi podrtijami... Sicer pa je to tako, kot bi Avstrijec primerjal Dunajsko 2. ali 3. cono s hišo v Cmureku

ni več oglasa gor. je bil samo slab teden, po prvih ogledih so ga umaknili, ker je blo preveč interesentov. drugače pa je blo bolj 110k.

Zanimivo, tega pogleda v Sloveniji še nikoli nisem zasledil: Kontra mnenje temu, da se plačevanje najema NIKOLI ne splača, ker ni nič tvoje in zato vzameš takoj ko je možno kredit in kupiš.

Meni so VSI stalno govorili: "Ma kaj plačuješ najem, zakaj ne vzameš kredita?!?!?"
Pa sem rekel, da bom enkrat kupil, ampak morava z mojo našparati za polog, da sicer gledava ampak bo še trajalo, pa oni prbijejo "Ma kaj čakaš, če boš čakal ne boš nikoli imel nič!"
Pa rečem, ne ne sej bova, aktivno spremljava trg, ampak imava v planu čez 1-2 leti pa oni spet nazaj: "Ma neeeee, vzameš pač toliko večji kredit in čim prej kupiš!!!! Kaj čakaš?!?!"

Recimo v Mojih Financah so opisovali pred 2 mesecema trend, ki se širi pri določenih ljudeh, ki so finančno pismeni, da si najem stanovanja/hiše financirajo iz naložb, ki dolgoročno rastejo (kljub pretresom kot bo morda letos ali pa je bil marca 2020).

Mato989 je 16. mar 2023 ob 15:17 izjavil:

Saj lastništvo je luksuz????? Kako da ni, saj za lastništvo moraš bit bolj sposoben večih zadev od 20% vložka, do višine prihodka itd... To vse dokazuje da je lastništvo defakto luksuz

Odvisno od definicije za luksuz. Po moji definiciji ne more bit nekaj luksuz če plačaš MANJ dolgoročno.

Lonsarg je 16. mar 2023 ob 16:12 izjavil:

Mato989 je 16. mar 2023 ob 15:17 izjavil:

Saj lastništvo je luksuz????? Kako da ni, saj za lastništvo moraš bit bolj sposoben večih zadev od 20% vložka, do višine prihodka itd... To vse dokazuje da je lastništvo defakto luksuz

Odvisno od definicije za luksuz. Po moji definiciji ne more bit nekaj luksuz če plačaš MANJ dolgoročno.

Obicajno je luksuz tisto kar je tezje dosegljivo ce primerjamo 2 stvari kot je v tem primeru seveda to ne velja v vseh primerih kot je recimo to da so cigareti luksuz ceprav ga je lazje dosect kot recimo nakup avta ki je marsikdaj nuja

Mato989 je 16. mar 2023 ob 17:36 izjavil:

Lonsarg je 16. mar 2023 ob 16:12 izjavil:

Mato989 je 16. mar 2023 ob 15:17 izjavil:

Saj lastništvo je luksuz????? Kako da ni, saj za lastništvo moraš bit bolj sposoben večih zadev od 20% vložka, do višine prihodka itd... To vse dokazuje da je lastništvo defakto luksuz

Odvisno od definicije za luksuz. Po moji definiciji ne more bit nekaj luksuz če plačaš MANJ dolgoročno.

Obicajno je luksuz tisto kar je tezje dosegljivo ce primerjamo 2 stvari kot je v tem primeru seveda to ne velja v vseh primerih kot je recimo to da so cigareti luksuz ceprav ga je lazje dosect kot recimo nakup avta ki je marsikdaj nuja

Po tej tvpji logiki torej bazen doma ni luksuz ceprav ce zracunava verjetno v 30 ali 40 letih placas manj za bazen kot ce vsak dan kupis karto za terme kajne

Malidelničar je 16. mar 2023 ob 15:23 izjavil:

Recimo v Mojih Financah so opisovali pred 2 mesecema trend, ki se širi pri določenih ljudeh, ki so finančno pismeni, da si najem stanovanja/hiše financirajo iz naložb, ki dolgoročno rastejo (kljub pretresom kot bo morda letos ali pa je bil marca 2020).

Tist članek sem prebral in je larifari. Najprej moraš imet za kaj takega kar nekaj našparanega. Potem moraš imet dobre živce v letih ko stvar ne raste, najemnino je pa treba vseeno plačat. Za ta portfelj ti nihče ne bo posodil denarja, za stanovanje ti pa bo. Itd. Ja, ko imaš ti 1 mio na strani, se lahko igraš, pa kaj bo bo. Zavestno našparat 100-150 jurjev od neke povprečne plače ali pa še kaj čez, potem pa it v to...srečno.

Sam sem dal pologa 50%...

Ampak fora je v tem, da pologa je dobro dat čimveč, sploh če jemlješ spremenljivo ki smo videli kaj se dogaja z njo... še dobro da sem takrat dal 50% pologa, če ne bi zdaj "jokal" :)

To kar pa pišeš, to pa je pač skoraj neizvedljivo za večino glede investicij ki odplačujejo bajto

GregiB je 16. mar 2023 ob 13:58 izjavil:

Teh 20.000€ in 247€/mesec vlagaš v delnice s 7% letnim donosom (S&P500 dolgoletno povprečje).

S&P500 ?

Ce se maksimalno zakreditiras za nakup prve nepremicnine in bi potem rad cez par let nabavil vecjo nepremicnino ali lahko spet vzames kredit pri banki (ceprav nisi vec kreditno sposoben)in se zmenis, da bos pri prodaji prve nepremicnine odplacal ta prvi kredit? A je kak drug nacin, kako se to ureja?

Zdravo,
Ali kdo morda ve koliko % lastne udelezbe potrebujes pri kreditu za nakup parcele (stavbno zemljisce)?
Katera banka po vasih izkusnjah najmanj komplicira in omogoca najvisji % kredita glede na vrednost parcele?

Torej je za nakup parcele enako kot pri nakuput parcele s hiso?
Danes sem slisal, naj bi bilo drugace, od 50% do 60% (torej med 40-50 % lastne udelezbe), morda pri kaksni banki dobis 70% (30% lastne udelezbe).