» »

Nakup nepremičnine v praksi

Nakup nepremičnine v praksi

1
2
»

PrimoZ_ ::

Utk je izjavil:

PrimoZ_ je izjavil:

No sej vprašam, ker gledam eno hišo iz konca 60ih in drugo iz začetka 80ih.

Prva, je na videz lepše vzdrževana in je bila skozi čas malo posodobljena, druga pa je praktično 35 let brez ene spremembe.
Ampak slednja je verjetno boljša "pod pokrovom", torej da ni več svinčenih cevi in da je električna napeljava verjetno bolj spodobno narejena.

Tudi, in predvsem, pri drugi moraš vodovod zamenjat, ne glede iz česa je. Če je bila prva že posodobljena, ti pa morda ni treba. Elektriko ne diraj dokler dela. Če vidiš, da par štekarjev ne dela, pa razbij vse v nulo in napelji na novo. Na kratko, kupi tisto na boljši lokaciji.


Prva, ima še vse originalne napeljave od vode, do elektrike.
Torej menjali so vtičnice in stikala, pa belilo se je in pohištvo je novejše in nasploh je lično urejena in bi se lahko takoj vselil pa ne bi čutil neke potrebe po obnovi.
Ampak verjetno 57 let stara vodvodna in električna napeljava je samo vprašanje časa kdaj bi šlo kaj narobe tako, da bi dejansko rabil vse razkopat.
Druga je pa pač v vizualno slabšem stanju ampak recimo da z boljšim potencialom in za začetek en štuk lahko uredim brez razkopavanja drobovja.

Invictus ::

Pri nepremičnini je pomembna lokacija, lokacija, lokacija.

Sam ravno zaključil nakup hiše na lokaciji, ki mi je od nekdaj všeč.

Cena hiše, ki je obnovljena v zadnjih 5 letih, izprašal lastnika kolikor se je dalo, je bila nekje okoli cene novogradnje na slabši lokaciji.
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

floyd1 ::

Točno, lokacija je najbolj važna. Dobri sosedi, manj prometa... Vse ostalo že porihtaš.

Za hišo iz začetka 80-ih poglej moj post zgoraj (hiša staršev), da boš vsaj približno vedel, kaj lahko pričakuješ. Instalacije boš moral obnoviti pri eni in drugi. Samo vprašanje časa. Jaz bi jih takoj.

PrimoZ_ ::

Obe sta na všečni lokaciji z dovolj parcele. Žal ni prazne parcele na primerljivi lokaciji, da pa bi podiral in na novo gradil pa nevem :/

Arzen28 ::

Sam sem kupil stanovanje v bloku iz 50ih. Visoki stropovi, debele stene,....ogromni prostori. V glavnem, ko sem se vselil, sem naredil totalno prenovo - talno gretje, štrom, vodovod, na novo oprema. V fazi nakupa sem si ogledal res vse opcije, od hiš do stanovanj vseh letnikov. Stanovanja in hiše po letu 2000 so me razočarala. Ne morem verjeti, kako slabe gradnje so to. Tiste, ki so pa dobre, so pa (pre)drage. Pač nisem bil pripravljen dat po 3000€ in več na m2. Ker bi v želeni kvadraturi to prineslo več kot 200.000. V glavnem, hitro vidiš kdo prodaja in kdo želi prodat. Stanovanje še nekako najdeš v dobrem stanju, hišo pa skorajda ne, pri tej vedno treba nekaj narediti. Na koncu sem se vseeno odločil, da kupim nekaj starega in popolnoma prenovim, ter tako vem kaj imam. Blok je menjal streho, samo fasado je še treba, a bi skorajda raje naredil na zunanjih stenah z notranje strani izolacijo, ker kolikor vidim so sosedje tak tak, kar se tiče dogovorov okoli fasade.

Prej sem živel v bloku z več kot 120 stanovanji, pa je bilo za kurac, ker kljub velikemu številu lastnikov in posledično bistveno manj stroškov za prenovo (fasada, streha), ni prišlo več kot 10 lastnikov na sestanek, ostalo so najemodajalci, ki se jim fučka. Pa še garsonjere so bile, sem spokal ven po 4 letih. Tu nas je manj, a se jim fučka za fasado, češ brezvezen strošek. Tako da, karkoli boš kupil, dobro si poglej kaj kupuješ, če ne veš kaj gledati, mej zraven nekoga, ki ve. Druga stvar pa, moli da boš imel dobre sosede. Jaz imam dobre sosede, večino časa se ne vidimo, vsake toliko imamo piknik pri bloku, le okoli skupnih stroškov se pa pač ne mormo zmenit.

Invictus ::

PrimoZ_ je izjavil:

Obe sta na všečni lokaciji z dovolj parcele. Žal ni prazne parcele na primerljivi lokaciji, da pa bi podiral in na novo gradil pa nevem :/

Potem vzameš tisto, ki ti je bolj všeč in bo z obnovo vred cenejša.

Sicer pa najprej vprašaj drugo polovico, da se ne zajebeš ;).
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

Arzen28 ::

Invictus je izjavil:

PrimoZ_ je izjavil:

Obe sta na všečni lokaciji z dovolj parcele. Žal ni prazne parcele na primerljivi lokaciji, da pa bi podiral in na novo gradil pa nevem :/



Sicer pa najprej vprašaj drugo polovico, da se ne zajebeš ;).

Zmagovalna :))

PrimoZ_ ::

Invictus je izjavil:

PrimoZ_ je izjavil:

Obe sta na všečni lokaciji z dovolj parcele. Žal ni prazne parcele na primerljivi lokaciji, da pa bi podiral in na novo gradil pa nevem :/

Potem vzameš tisto, ki ti je bolj všeč in bo z obnovo vred cenejša.

Sicer pa najprej vprašaj drugo polovico, da se ne zajebeš ;).


Bomo videli :)
Malo računam da v novejši ne bi rabil menjat napeljav.

profii ::

Kako pa gledate na tekoče stroške: hiša iz 80 vs. novogradnja? Izolacija, poraba energentov....? Ravno tako stanovanja grajena 2015+ vs. bloki iz 80.?

Dolgoročno, se mi ne zdi to nezanemarljiv strošek. Tudi izdelava toplotnega ovjo pri stari hiši je lahko kar lep % stroška renovacije.
Kako kaj gledate na to?

trancer01 ::

Pri stari hiši ali starem bloku kupuješ predvsem lokacijo. Večinoma so namreč stare nepremičnine na boljših lokacijah kot nove. V zakup pa moraš vzeti, da je staro treba obnoviti, nove pač ne. Hiše in bloki, ki so starejši od 30 let imajo praviloma malo ali nič izolacije, tako da so stroški ogrevanja praviloma bistveno višji kot v novejših objektih. Pogosto sta pri starih stavbah problem tudi slaba ali neobstoječa hidroizolacija in pa seveda že omenjena potresna varnost. Vse to, tudi potresno varnost, pa se da pri starih stavbah popraviti, vendar je vprašanje za kakšno ceno!

RockyS ::

Večina blokov v Mariboru ima novo fasado in novo stavbno pohištvo. Tako, da je pametno gledati tudi na to, ker če v zadnjih parih letih niso naredili fasade (izolacije) je ne bodo nikoli, ker se stanovalci očitno niso mogli dogovoriti. Subvencij pa je stalno manj oz nič.

trancer01 ::

Tako je, kot je napisal RockyS. Večina starih blokov že ima novo fasado z izolacijo in vsaj delno urejeno hidroizolacijo, protipotresno pa ni saniran noben! Podobno velja tudi za stare hiše, lastniki toplotno izolirajo objekt in ponavadi še nekako vsaj delno rešijo težave s kapilarno vlago ali vlažnimi kletmi, protipotresna sanacija stanovanjskih hiš pa je predraga in se tega noben ne loti.

floyd1 ::

PrimoZ_ je izjavil:

Invictus je izjavil:

PrimoZ_ je izjavil:

Obe sta na všečni lokaciji z dovolj parcele. Žal ni prazne parcele na primerljivi lokaciji, da pa bi podiral in na novo gradil pa nevem :/

Potem vzameš tisto, ki ti je bolj všeč in bo z obnovo vred cenejša.

Sicer pa najprej vprašaj drugo polovico, da se ne zajebeš ;).


Bomo videli :)
Malo računam da v novejši ne bi rabil menjat napeljav.

Vodovodno istalacijo boš skoraj gotovo moral obnoviti, je po mojem preveč tvegano 35 let stare pocinkane cevi pustiti. Če so odtoki že iz "plastike", je OK, sicer spet ne. Električno napeljavo bi lahko pustil, ker bo še dolgo OK, v kakšnem stanju je ogrevanje, pa si verjetno tako že videl. Lahko pa seveda greš na srečo in pustiš.

Kako pa gledate na tekoče stroške: hiša iz 80 vs. novogradnja? Izolacija, poraba energentov....? Ravno tako stanovanja grajena 2015+ vs. bloki iz 80.?

Za fasado dobiš subvencijo. Ko je enkrat narejena in ko izoliraš še na podstrešju, pa je s tega vidika približno tako, kot novogradnja. Mi smo sicer naredili povsod talno in porabimo smešno malo za elektriko (tolotna). Je pa seveda bil velik vložek.

Invictus ::

trancer01 je izjavil:

V zakup pa moraš vzeti, da je staro treba obnoviti, nove pač ne. Hiše in bloki, ki so starejši od 30 let imajo praviloma malo ali nič izolacije, tako da so stroški ogrevanja praviloma bistveno višji kot v novejših objektih.

To ni vedno res. Sicer se da te stroške znižati, ampak če računaš ROI, se to ponavadi izplača šele nekje v 40-50 letih. V Kranju, kjer imam stanovanje, je izolacija precej zmanjšala strošek, tukaj v Ljubljani, se nam ne splača glede na višino investicije.

Ljudje dostikrat pozabljajo, da izolacija ni večna...

trancer01 je izjavil:


Pogosto sta pri starih stavbah problem tudi slaba ali neobstoječa hidroizolacija in pa seveda že omenjena potresna varnost.

Če najta ne stoji ravno v vodi, tudi slaba hidroizolacija ni problem ;).
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

floyd1 ::

Če najta ne stoji ravno v vodi, tudi slaba hidroizolacija ni problem ;).

Problem je le, če stene preveč vlečejo vlago iz zemlje. Tam je žal vedno nekaj vlage. Verjetno pa ima hiša iz 80-ih vsaj nek premaz na stiku z zemljo, kar je že veliko boljše kot nič.

trancer01 ::

Glede izolacije na starih objektih drži, da se ne izplača vedno, stiropor zdrži nekje 30 let, potem pa je treba ponoviti vajo. Pri novih pa naj bi načeloma zdržala predvideno življenjsko dobo objekta, čeprav tudi to še ni povsem preverjeno v praksi, ker se nove izolirane bajte gradijo šele zadnjih 30 let. Da ugotovimo, ali bo izolacija z bajto zdržala 100+ let, bo treba še "malo" počakati. ;((

Kar se pa hidroizolacije tiče, je pa floyd1 že napisal bistvo.
1
2
»


Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

Stanovanjski kredit kje najugodnejša obrestna mera? (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
593396 (769) Invictus
»

Stanovanjski kredit (strani: 1 2 3 4 5 6 7 8 )

Oddelek: Loža
36657558 (11886) Gambino
»

Prodaja nevrisane nepremičnine v ZK ?

Oddelek: Loža
412453 (1337) telexdell
»

Kako določit pravo ceno stanovanja, hiše ipd. ?

Oddelek: Loža
444406 (1463) techuser
»

Najem stanovanja, blok vs hiša? (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
8616689 (11537) BorutO

Več podobnih tem