Nakup nepremičnine v praksi

Počasi razmišljam o nakupu nepremičnine. Se mi pa poraja par vprašanj. Obračam se na vas, ker je verjetno tu, kar nekaj ljudi, ki je čez to že šlo. In sicer:

- v oglasih, kjer je posrednik (agencija) je običajno navedeno, da kot kupec krijem 1-2% dogovorjene cene + DDV. Ali je tu mišljen DDV na ta 1-2%?
- vidim, da je za hipotekarni kredit na voljo informativni izračun. Dejanski izračun je verjetno odvisen od lastnega deleža in dejanske nepremičnine? Kaj se posreduje banki, da lahko le-ta določi ali dejansko lahko dobiš toliko kredita kot želiš?
- poleg dogovorjene cene nepremičnine + 1-2% te vrednosti za agencijo + znesek obodbritve kredita in cenitve nepremičnine ali kot kupec plačam še kak strošek?
- ali je v primeru kredita potrebna neka oblika življenskega zavarovanja? Predpostavljam da. Kak je v praksi strošek tega?
- kako se v praksi rešuje aro? Ob prvem ogledu je potrebno zadevo prespat, se pozanimat na banki za kredit ipd. Od kje potem zgodbe, da folk hodi že s kešom na prve oglede?

Zdravo,

sem bil pred kratkim v tej situaciji in tako je bilo pri meni:

- Dejanski izračun je odvisen, kako se boš izpogajal z banko glede obresne mere. Banki posreduješ podatke o plači (izpolni kadrovska služba) ter izpolniš vlogo za kredit (tam nevedeš ostale kredite, lizinge, mesečne stroške, število otrok itd). Na podlagi tega (predvidevam) naredijo oceno tveganja in ti odobrijo/neodobrijo kredit. Kredita ti brez lastnih sredstvev verjetno ne bodo dali. Pred odobritvijo se notarska overjena kupoprodajna pogodba preda notarju, ki je predlagan s strani banke (tako je bilo v mojem primeru).
- Računaj še strošek notarja in vpisa v zemljiško knjigo. Stroške cenitve banke nisem imel, so bili dosti fleksibilni glede tega (poslal slike nepremičnine in izpis iz portal prostor, da so dobili okvirno ceno nepremičnine)
- V primeru hipotekarnega kredita ni potrebno, verjetno je odvisno tudi od banke oz ti dajo morda boljše pogoje, v kolikor vzameš še življensko zavarovanje (morda je potrebno v primeru, da si starejši in vzameš na daljše obdobje). Je pa banka že s s samo hipoteko krita, da je poplačana v primeru npr smrti ali drugega razloga neodplačevanja.
- Ob ogledu poveš, da si zainteresiran, agent ti pove do kdaj bo zbiral ponudbe. Do tega datuma ti sporočiš svojo ponudbo in v kolikor si izbran, plačaš aro. Na ogledu pa ne rabiš nobenega denarja.

- Da, DDV je na provizijo.
- Tvoje finančno stanje, ki ga preverijo in zakonodaja, ki jih omejuje.
- Stroške notarja in vpisa v zemljiško knjigo
- Ne, ni potrebna. Če ti pogojujejo, kršijo zakon. Lahko ti jo pa ponudijo...
- Odvisno kaj kupuješ. Nošenje keša je pač malo zastarelo. Vedno nakazuj preko banke,da imaš dokazila.

- 2% za agencijo je ogromno. Skorajda z vsako se da zdealat za max 1% ali manj.
- To ni 2%, ki ga plača prodajalec (davek za trgovanje z nepremičninami), temveč je zaslužek agencije
- Vpis v zemljiško knjigo pri notarju je cca 120€ in ne 450€. V zgornjih primerih je verjetno notar potegnil ven še mockup pogodbe in napisal +300€ za izpolnit par alinej s podatki o obeh strankah. Pogodbo/mockup lahko sam dobiš/sestaviš. Ko greš iskat kredit, ti jo bodo pregledali še na banki.

Skratka, preveri pri več bankah, pri meni so bili pogoji pri matični, kjer sem bil komitent cca 25 let, najslabši. Pri banki kjer sem vzel kredit je ima bančnik opravljen izpit za cenilca nepremičnin in mi je bil npr ta strošek prihranjen...

Invictus je 31. dec 2019 ob 16:08 izjavil:

Bekiiiii je 30. dec 2019 ob 22:10 izjavil:

Je pa tudi veliko stroskov dodatnih: Cenitev nepremicnine (traja cca 1 teden da naredi papirje. Cenilca ti dodeli banka vsaj nama ga je), notar, 2% za agencijo.

Meni so cenitev naredili v 12 urah .

Je bilo kar napeto, ampak je bila firma edina, ki se je sploh sredo decembra javljala na telefon.

Ogled popoldne, tiskano poročilo za banko je bilo narejeno čez noč.

Banka ima svoj seznam pooblaščenih cenilcev, saj ti svetovalec da seznam, pa začneš klicati kdo prej pride. Cena 350 EUR. Če hoče več, blefira.

Ja je bilo ravno avgusta ko so bili dopusti in je bila guzva al neki (se nam itak ni mudilo). Cena pa ja 350eur...
Je pa ne vem ali je to stalna praska ali ne. Preden je koncal cenitev je poklical me in vprasal kaliko napise koncno ceno je slo za cca 10k razlike.

Old Spice je 30. dec 2019 ob 14:47 izjavil:

Počasi razmišljam o nakupu nepremičnine. Se mi pa poraja par vprašanj. Obračam se na vas, ker je verjetno tu, kar nekaj ljudi, ki je čez to že šlo. In sicer:

- v oglasih, kjer je posrednik (agencija) je običajno navedeno, da kot kupec krijem 1-2% dogovorjene cene + DDV. Ali je tu mišljen DDV na ta 1-2%?
- vidim, da je za hipotekarni kredit na voljo informativni izračun. Dejanski izračun je verjetno odvisen od lastnega deleža in dejanske nepremičnine? Kaj se posreduje banki, da lahko le-ta določi ali dejansko lahko dobiš toliko kredita kot želiš?
- poleg dogovorjene cene nepremičnine + 1-2% te vrednosti za agencijo + znesek obodbritve kredita in cenitve nepremičnine ali kot kupec plačam še kak strošek?
- ali je v primeru kredita potrebna neka oblika življenskega zavarovanja? Predpostavljam da. Kak je v praksi strošek tega?
- kako se v praksi rešuje aro? Ob prvem ogledu je potrebno zadevo prespat, se pozanimat na banki za kredit ipd. Od kje potem zgodbe, da folk hodi že s kešom na prve oglede?

Pri tem 1-2% gre za bolezen prodajalcev, ki najamejo agencijo, potem pa so tako nespretni, da palamudijo kupcu o delitvi agencijine provizije. Če že, bi pač ustrezno povišali ceno in ne bi gnjavili kupca s svojimi posli z agencijo. Skratka: na kupca želijo prevaliti del provizije agencije.
Informativni izračun je res le za okvirno informacijo. Vsekakor idi do par bank, pa jim povej, koliko kredita bi rad, pa kako kritje imaš, pa prihodke in obstoječe kredite. S tem boš že vnaprej zelo zanesljivo vedel, če boš za nek nakup lahko dobil kredit.
Poleg navedenih stroškov boš seveda plačal še sam strošek kredita, kar je, kar čez palec, kakih 20% zneska, seveda skrito v višini obroka kredita, ne kot neko dodatno ločeno plačilo.
Nekatere banke zahtevajo življenjsko zavarovanje, nekatere ti ponujajo malenkostno ugodnejšo obrestno mero, če ga vzameš, nekatere nič. Strošek tega je odvisen od višine kredita. Običajno bi naj izplačilo, če te pobere, namreč pokrilo kredit. Takole zelo čez palec je to ~20€ na mesec na 100k kredita.
Po ogledu lahko spiš kolikor hočeš, a če gre za dobro nepremičnino, ti bo mimogrede kdo drug medtem "zaaral" nepremičnino. Zato je dobro, da imaš glede kredita zadeve 90% razčiščene vnaprej. Za aro pa je seveda smiselno podpisati pogodbo, ki opredeljuje, kaj ta ara je in do kdaj bo posel izpeljan... Preden daješ aro seveda preveri tudi ZK stanje nepremičnine (vpogled online je brezplačen).

Invictus je 1. jan 2020 ob 16:17 izjavil:

@3p
Precej napačnih informacij, zakonodaja se je precej spremenila...

Ja, napiši kaj je napačno, da bo OP vedel. Mene pa tudi zanima, kaj je novega.

Verjetno to, da banke od tebe ne morejo zahtevat/pogojevat riziko življenjskega zavarovanja, lahko ti ga pa ponudijo.

Z moje strani pa ne vem, kje dobiš 20% stroškov kredita, ki so baje skriti?

Pri mojem kreditu so bili ti stroški cca. 3,5% zneska kredita, pa prav nič niso bili skriti (stroški odobritve in zavarovanja kredita). Vse ostalo je obrestna mera.

Kako pogledate javne podatke nepremičnine, ki nima hišne številke (npr. garaža)?

Na http://prostor3.gov.si/javni/javniVpogl... je treba vpisati naslov ali številko parcele, ki pa je nimam.

Old Spice je 30. dec 2019 ob 14:47 izjavil:

Počasi razmišljam o nakupu nepremičnine. Se mi pa poraja par vprašanj. Obračam se na vas, ker je verjetno tu, kar nekaj ljudi, ki je čez to že šlo. In sicer:

- v oglasih, kjer je posrednik (agencija) je običajno navedeno, da kot kupec krijem 1-2% dogovorjene cene + DDV. Ali je tu mišljen DDV na ta 1-2%?
- vidim, da je za hipotekarni kredit na voljo informativni izračun. Dejanski izračun je verjetno odvisen od lastnega deleža in dejanske nepremičnine? Kaj se posreduje banki, da lahko le-ta določi ali dejansko lahko dobiš toliko kredita kot želiš?
- poleg dogovorjene cene nepremičnine + 1-2% te vrednosti za agencijo + znesek obodbritve kredita in cenitve nepremičnine ali kot kupec plačam še kak strošek?
- ali je v primeru kredita potrebna neka oblika življenskega zavarovanja? Predpostavljam da. Kak je v praksi strošek tega?
- kako se v praksi rešuje aro? Ob prvem ogledu je potrebno zadevo prespat, se pozanimat na banki za kredit ipd. Od kje potem zgodbe, da folk hodi že s kešom na prve oglede?

1. Seveda, verjetno ne DDV na celotno ceno :) Drugače se da tukaj marsikaj dogovoriti, odvisno od agenta.
2. Izračun je odvisen od marsičesa, tudi od tega kdo je tvoj delodajalec, banke so si zelo različne, pri enih rabiš manj, pri drugih več, sam sem bil v 2 dneh na cca 10 bankah. Verjemi, splača se.
3. Odvisno kaj kupuješ. Načeloma če kupuješ stanovanje, rabiš plačati cenilca (če zahteva banka) a je ta ponavadi vštet v samo ceno kredita, rabiš plačati notarja, mi smo dali 400€ za njega. A si tako bolj miren.
4. Življensko zavarovanje ni nujno, ene banke omenijo in tudi dajo kot pogoj, čeprav zakonsko ne bi smeli, večina je ni omenilo in tudi ne rabiš.
5. Glede are je tako, da smo mi šele na 3 obisku (takrat je agentka uredila, da smo se dobili skupaj z lastniki nepremičnin in dorekli samo višino are ter končne cene, potem pa reševali preko agentke (ona je bila tista, ki je urejala vse, tudi papirje, naj upraviči tiste procente), sama sva se z agentko brez lastnikov dogovorila glede plačila njenih %.

Agencijsko provizijo si lahko kar nekam vtaknejo. Naj jo plača prodajalec, če se mu ni dalo ukvarjati s prodajo.

Eno vprašanje, kakšne so bistvene razlike v gradnji hiš, ki so bile narejene v 60ih, 70, 80 ?
Pa pustimo razporeditve prostorov na strani. Bolj stvari kdaj so se začele v praksi uporablajti trožilni kabli za vse napeljave, kake vodovodne in odtočne cevi so se uporabljale v določenih obdobjih, kvaliteta betona/zidakov,...

Kvaliteta gradnje je bila stvar izvajalca in financerja.

Če je bila občina, potem se je na veliko kradlo. V 80tih so v Kranju gradili Planino 2 in takrat je v okolici zraslo cel kup hiš z ukradenim materialom. Stene blokov so pol tanjše kot po načrtu...

Hiše iz 70tih slabe, ker ni bilo materiala. Marsikdo je še sam delal zidake doma...

Če kupiš tako nepremičnino, ki jo cenijo sicer kot novogradnjo, mora zamenjati vse, elektriko, vodovod, odtoke, če je še v originalnem stanju.

ena od pomembnih razlik je sprememba zakonodaje glede protipotresne gradnje leta 64 ali 67. (ne spomnim se točne letnice).

Nekje po letu 70 se je začelo opuščat svinčene cevi, enako velja za trožilne napeljave.

Drugače pa je (sploh pri hišah) bolj kot od leta odvisno od tega kaj se je dejansko delalo, ker je ogromno samogradenj. Potem je seveda tudi loterija, do kakšne mere se je upoštevalo zakonodajo in standarde. Takrat pač ni bilo uporabnih dovoljenj.

Invictus je 28. jan 2020 ob 13:29 izjavil:

Kvaliteta gradnje je bila stvar izvajalca in financerja.

Če je bila občina, potem se je na veliko kradlo. V 80tih so v Kranju gradili Planino 2 in takrat je v okolici zraslo cel kup hiš z ukradenim materialom. Stene blokov so pol tanjše kot po načrtu...

Hiše iz 70tih slabe, ker ni bilo materiala. Marsikdo je še sam delal zidake doma...

Če kupiš tako nepremičnino, ki jo cenijo sicer kot novogradnjo, mora zamenjati vse, elektriko, vodovod, odtoke, če je še v originalnem stanju.

enostavno ni res

vsi bloki zgrajeni v zgodnjih 00 so en kurac in so bloki iz 70ih in 80ih pravi luksuz proti njim

A to tekmujte v slaboumnem posploševanju?

T-h-o-r je 28. jan 2020 ob 13:49 izjavil:

morda pa v izkušnjah študentskega bivanja in menjave stanovanjv tem času, kjer so bila "nova" vedno za en drekt, razpokan omet, zidi za zjokat krivi, slaba izolacija in nastajanje plesni

vs.

old school socialistični bloki, ki sicer na zunaj ne zgledajo lepo, ampak je vse robustno in drži, kot mora, čeprav je staro

torej na na podlagi 3-4 stanovanj, ki si jih menjal kot študent vlečeš zaključke o kvaliteti več 10.000 stanovanjskih enot grajenih v 60 letnem obdobju? Zdaj bo pač vsak sam presodil ali si genij ali debil.

mnenje si lahko ustvarim samo na podlagi tega, kar sem izkusil

T-h-o-r je 28. jan 2020 ob 13:45 izjavil:

Invictus je 28. jan 2020 ob 13:29 izjavil:

Kvaliteta gradnje je bila stvar izvajalca in financerja.

Če je bila občina, potem se je na veliko kradlo. V 80tih so v Kranju gradili Planino 2 in takrat je v okolici zraslo cel kup hiš z ukradenim materialom. Stene blokov so pol tanjše kot po načrtu...

Hiše iz 70tih slabe, ker ni bilo materiala. Marsikdo je še sam delal zidake doma...

Če kupiš tako nepremičnino, ki jo cenijo sicer kot novogradnjo, mora zamenjati vse, elektriko, vodovod, odtoke, če je še v originalnem stanju.

enostavno ni res

vsi bloki zgrajeni v zgodnjih 00 so en kurac in so bloki iz 70ih in 80ih pravi luksuz proti njim

Za nove ne vem, ampak napisano za Planino 2 pa definitivno drži. Informacije iz večih virov, tako od nepremičninskih agentov, kot tudi od graditeljev hiš v tistem času .

In bluzenja, da samograditelji gradijo bolje od firm, pač težko držijo. Vsak je delal po svoji pameti, nekaj z rezervo, ampak kvaliteta zidarjev je pa konkretno pešala.

T-h-o-r je 28. jan 2020 ob 13:55 izjavil:

Tako. In na forumih jih kažemo.

Težava postane, ko potem revčki mnenja poskušate prodat kot univerzalno resnico.

St235 je 28. jan 2020 ob 13:56 izjavil:

T-h-o-r je 28. jan 2020 ob 13:55 izjavil:

Tako. In na forumih jih kažemo.

Težava postane, ko potem revčki mnenja poskušate prodat kot univerzalno resnico.

Da ti en pravnik piše o "univerzalni resnici" lol.

St235 je 28. jan 2020 ob 13:56 izjavil:

T-h-o-r je 28. jan 2020 ob 13:55 izjavil:

Tako. In na forumih jih kažemo.

Težava postane, ko potem revčki mnenja poskušate prodat kot univerzalno resnico.

Težava postane, ko nekdo post nekoga razglasi za univerzalno resnico .

Dejstvo je, da če govorimo o hišah grajenih v jugi, da je bilo ne glede na to kdo jih je gradil ogromno šušmarjenja. Nekaj na račun varčevanja, nekaj na račun pomanjkanje materiala in nekaj na račun neznanja. Potem je pa od objekta do objekta različno v kakšni meri se to odraža.

Sosed ima na primer temelj primeren za empire state building, ker je imel totalno paranojo pred tem, da se bo pogreznila. Po drugi strani, pa mu je odpadel balkon, ker več kot toliko armature, pač ni uspel nakrast na šihtu.

Spet drug primer, v pritličju zgledno narejena električna napeljava. V nadstropju pa brez zemlje, ker je zmanjkalo kabla in so eksrta vodnik poraibli za fazo in nule.

Pač 10001 zgodbica.

Tako, da ne glede na to ali je hiša iz 60, 70, ali 80 je treba natančno pogledat konkreten objekt. Kot že rečeno pa je pri vseh racionalno menjat inštalacije. Pri samogradnjah se tudi ni za zanašat na to, da se je spoštovalo zakonodajo glede prtipotresne gradnje, materialov, elektrike itd... Pri gradnji večstanovanjskih objektov je glede tega pravilo bolje, ampak spet treba je preveriti konkreten objekt.

PrimoZ_ je 28. jan 2020 ob 13:59 izjavil:

No sej vprašam, ker gledam eno hišo iz konca 60ih in drugo iz začetka 80ih.

Prva, je na videz lepše vzdrževana in je bila skozi čas malo posodobljena, druga pa je praktično 35 let brez ene spremembe.
Ampak slednja je verjetno boljša "pod pokrovom", torej da ni več svinčenih cevi in da je električna napeljava verjetno bolj spodobno narejena.

Ravno to ti razlagamo, da tukaj ni splošnega odgovora. Hiša iz 60, če je bila ustrezno grajena in vzdrževana je lahko v bistveno boljšem stanju kot hiša iz 80ih. Lahko pa ni. Verjetnost, da ima svinčene cevi je večja, nikakor pa ne moremo vedet ali slučajno nima hiša iz 80h svinčenih cevi. Enako velja za elektriko.

Preden kupiš eno ali drugo je pač treba pogledat pod pokrov (kolikor se pač da). Bi pa absolutno in pri eni in pri drugi menjal napeljavo. Tako, da (seveda je odvisno od cene, lokacije itd...) je hiša, kjer je poseg v inštalacije nujen lahko povsem dober nakup. Pri hiši kjer je vsaj na površju tipi topi, se ljudje bistveno težje odločajo za posege v inštalacijo, pa tudi cena je pravilo višja.

Utk je 28. jan 2020 ob 14:05 izjavil:

Za nove ne vem, ampak napisano za Planino 2 pa definitivno drži. Informacije iz večih virov, tako od nepremičninskih agentov, kot tudi od graditeljev hiš v tistem času ;).

In bluzenja, da samograditelji gradijo bolje od firm, pač težko držijo. Vsak je delal po svoji pameti, nekaj z rezervo, ampak kvaliteta zidarjev je pa konkretno pešala.

Se pravi, samograditelji so delali slabo, občinski bloki so narejeni zanič. Zdaj se moraš samo odločit kaj je slabše, slabo ali zanič.
No, pa vseeno oboje stoji že 50 let, in bo še vsaj tolk. Kar si ne bi upal rečt za današnje hiše iz osb, gipsa in volne. Pa tudi te bojo stale 50 let.

ROFL, zakaj pa po tvoje ne bi? Invictusu očitaš da posplošuje in pavšalno vleče zaključke, potem pa sam prijaviš identičen idiotizem.

Hint: montažne hiše v sloveniji tudi že stojijo 50 let.