Cene stanovanj v LJ in drugod

thramos je 15. maj 2020 ob 13:47 izjavil:

perci je 15. maj 2020 ob 12:29 izjavil:

88 stanovanj je malo. Pa kdaj to bo, če bo, je tudi drugo vprašanje. V neposredni bližini se prodajajo stanovanja po takih cenah https://www.ljubljananepremicnine.si/no...

Poanta je v tem, da sklad baje kupuje stanovanja po 1.8k.

Kar pomeni, da investitor rajši proda v kosu po tej ceni, kot da za dvakratnik cene prodaja na trgu, ki (baje) trenutno vse požre.

O razlogih za to, pa lahko populistično "ugotavljamo", da je zanimanje upadlo na ničlo in se je usral prihajajoče krize in rajši zdaj proda za pol cene.

Zasluzek je najmanj 100% tudi pr tej ceni za m2. 5 milijonov noter, 10 milijonov ven. Zivele cegle!

Ales je 15. maj 2020 ob 10:02 izjavil:

Invictus je 15. maj 2020 ob 09:30 izjavil:

V praksi praktično neizvedljivo... Razen, če najameš par močnih fantov in vržeš lastnino najemnika ven in zamenjaš ključćavnico, ko ga ni notri. Kar pa je spet problem, če je pogodba za nedoločen čas...

Pa kaj je tebi? Živiš v nekem fantazijskem svetu, kjer ne obstajata ne policija ne sodstvo?

Močni ali šibki fantje, s takim početjem bi kot najemodajalec resno najebal.

Če hočeš najebat, te mora nekdo prej tožiti..

Ni tožnika, ni sodnika...

Zato pa najemodajalci dajemo pogodbe za določen čas, ker te lahko nek najemnik brez plačane najemnine in stroškov nateguje leta, preden se sodstvo obrne...

Rezervni sklad je dolžan po zakonu plačevati lastnik. Zanimivo pa je, da je nepremičninski davek po zakonu dolžan plačevati najemnik, kar pa pri nas vseeno ni praksa.

Smurf je 17. maj 2020 ob 08:46 izjavil:

Torrent je 16. maj 2020 ob 11:25 izjavil:

Zanimivo. Očitno se bojijo, da bo balon hitro počil. Je pa zanimivo, da so pripravljeni po taki ceni prodat socialnemu skladu, ker s tem pade cena na trgu tud preostalim enotam v bloku, če jih imajo več kot 88. Hm...
.

Zakaj bi s tem padla cena na trgu ostalim enotam? Cene stanovanj niso delnice. Komot lahko prodas en kos po ugodni ceni, en pa polni. V bistvu je to celo pogosta praksa. Na taksen nacin se znebis stanovanj s slabso mikrolokacijo, hkrati pa do neke mere napolnis blok (kar je plus iz dveh strani, ker ljudje vidijo, da je bilo ze vec prodanih stanovanj in zato bolj pohitijo z nakupom in hkrati ti blok ne bo propadal, ker bo nekaj ljudi zivelo v njem).

Mislim na ostala stanovanja v bloku, če jih bo več kot 88, ki se bodo prodajala po tržnih cenah. Večina si ne želi stanovanja tam, kjer je veliko socialnih stanovanj. Če so to vsa stanovanja, ki so v bloku/kompleksu, potem pa seveda ni razlike.

Obstaja, samo se mu reče nadomestilo za uporeabo stavbnega zemljišča.

Plačuješ glede na velikost.

V resnici je ravno obratno, problemi so, ker se marsičesa ne imenuje s pravim imenom, ampak z nekimi evfemizmi, potem so pa nekateri zmedeni.

A ga niso pred nekaj leti ukinili, ker je neustaven?

Mah, ta davek je tako ozko usmerjen, da ga v praksi ni :)
Olajšava je 160 m2, torej lahko imam recimo tri štirisobna stanovanja v Ljubljani, v eni je prijavljena žena, v drugi otrok, v tretji pa jaz. In ni davka.
Ali pa kupim stanovanje (ali več njih) v novogradnji in spet 10 let ni davka.
Kupim zemljišče in prav tako ni davka.

Skratka, brez večjih težav lahko parkiram milijon v nepremičnine, pa tega davka ne bom plačeval.

Sedaj ko se je razrešilo vse ovire, pa praktično vprašanje kako se zaključi nakup. Do sedaj je bila plačana ara, lastnik pa je dobil pravnomočni sklep o dedovanju.
Na banki sem dobil informacijo, da rabijo pogodbo o nakupu preden odobrijo kredit.
Torej kako gredo sedaj postopki ?
- z prodajalcem greva do notarja, kjer naredimo pogodbo kjer se navede vse detajle kaj se prodaja, kako se plača, itd ...
- s pogodbo grem na banko in dobim odobren kredit
- banka nakaže znesek odobrenega kredita prodajalcu
- jaz nakažem še preostali del in uredim prepis lastništva (ZK, ...?)

l0g1t3ch je 18. maj 2020 ob 08:48 izjavil:

Sedaj ko se je razrešilo vse ovire, pa praktično vprašanje kako se zaključi nakup. Do sedaj je bila plačana ara, lastnik pa je dobil pravnomočni sklep o dedovanju.
Na banki sem dobil informacijo, da rabijo pogodbo o nakupu preden odobrijo kredit.
Torej kako gredo sedaj postopki ?
- z prodajalcem greva do notarja, kjer naredimo pogodbo kjer se navede vse detajle kaj se prodaja, kako se plača, itd ...
- s pogodbo grem na banko in dobim odobren kredit
- banka nakaže znesek odobrenega kredita prodajalcu
- jaz nakažem še preostali del in uredim prepis lastništva (ZK, ...?)

Rabiš pogodbo, ki jo sestavi nekdo. Lahko tudi sam. Banko zanima samo to, da je podpisana. Kdo jo sestavi, ni pomembno. Če boš šel k notarju, se pozanimaj katerega notarja ima banka, da boš vse urejal pri enemu...

Banka vedno zadnja nakaže svoj delež. Ti moraš prej plačati lasten delež...

Tako ali tako boš moral iti z banko k notarju zaradi hipoteke, pa še ostale papirje uredi hrkrati pri njem.

Tudi pri notarjih se da pogajati okoli cene .

Beri moj zapis, banka ponavadi hoče imeti predstavnika pri notarki, ko se zadeve podpisujejo.
Saj verjetno ni treba hodit prej k notarki, bi rekel da lahko pogodbo dogovorite preko mejlov. Vidva s prodajalcem napišita vse vajine zahteve, kaj mora biti v pogodbi, notarka pa vkomponira to v svojo tipsko pogodbo. Seveda bo sestavo pogodbe dodatno zaračunala. Po drugi strani je to mala cena, pa veš da je vse kot mora bit.

energetik je 18. maj 2020 ob 09:30 izjavil:

Beri moj zapis, banka ponavadi hoče imeti predstavnika pri notarki, ko se zadeve podpisujejo.

Ko sem jaz urejal, ni bilo nobenega od banke zraven, sem pa moral iti k notarju, za katerega so mi povedali pri banki, na kar h kateremukoli.

l0g1t3ch je 18. maj 2020 ob 09:33 izjavil:

Predvidevam, da je sestava pogodbe pri notarju drobiž v primerjavi s tem, da vzamem nepremičninskega agenta, ki bo tkoj hotel vsaj 2%.

Saj če je posel že dogovorjen, se pri nepremičninarju lahko dogovoriš tudi samo za sestavo pogodbe ali kakšno drugo storitev, po fiksni ceni. Bi rekel, da ceneje, kot pri notarju.K notarju se hodi za stvari, za katere imajo monopol in jih drugje niti ne moreš urejati.

trancer01 je 17. maj 2020 ob 08:33 izjavil:

Rezervni sklad je dolžan po zakonu plačevati lastnik. Zanimivo pa je, da je nepremičninski davek po zakonu dolžan plačevati najemnik, kar pa pri nas vseeno ni praksa.

V Sloveniji nepremičninski davek ne obstaja...

Obstaja pa nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, kar je pač slovenska verzija davka na nepremičnine. To, da njegova višina ni odvisna od vrednosti nepremičnine, nima veze. Po zakonu je nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča dolžan plačati uporabnik nepremičnine, torej najemnik, kar pa v Sloveniji ni praksa.

Praviloma (podbornosti je potrebno dogovorit predvsem z banko) je postopek sledeč:

S prodajalcem skleneta pogodbo (pogodbo lahko pripravita sama, nepremičninski posrendik, odvetnik, notar, vedeževalka...).
V pogodbi se določi predvsem kaj se prodaja, pod kakšnimi pogoji, za kakšno ceno, roke plačila itd... Vključi se lahko tudi zemljiško knjižno dovolilo, da se ga potem ne ureja posebej.
Takšno pogodbo podpišeta s prodajalcem.
Prodajalec nato priglasi posel FURS in počaka odmero davka.
Ko odmero prejme mora davek poravnat.
S temi papirji se gre potem do notarja. tukaj je pomembno da se vključi tudi morebitne zahteve banke.
Notar lahko naredi dve stari. Ena je da samo overi podpise. V tem primeru v samo pogodbo ne posega, ampak preveri ali so dajatve ustrezno plačane, verodostojnost podpisnikov ter ali obstajajo zadržki glede prodaje. Druga opcija pa je da se celotna pogodba potem sklene v obliki notarskega zapisa. Tukaj notar jamči tudi za vsebino pogodbe. Banke pogosto zahtevajo slednje. Je pa razlika v ceni občutna (same overtive so ranga 150-200EUR, sestava pogodbe pa tam okrog 800-1000EUR).
Po overitvi pogodbe lahko notar uredi tudi vpis v zemljiško knjigo.
Možni so tudi dogovori z notarjem o deponiranju pogodbe, če stranke tako želijo.

Če je banka zraven je najpogostejši primer (niti pod razno pa edini), da s epogodba sklene v notarskem zapisu, ki vključuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Po podpisu se takšna pogodba deponira pri notarju do izpolnitve pogojev za vpis (praviloma dokončno plačilo kupnine). Ko je to ustrezno urejeno, notar začne postopek vpisa novega lastnika v zemljiško knjigo.

Je pa tukaj precej variacij na temo, ki so odvisne od specifik samega posla, tako da ne na prvo žogo kupovat nasvetov, ki jih delijo karakterji tipa Invitcus.

UganiKdo je 18. maj 2020 ob 10:29 izjavil:

Je pa tukaj precej variacij na temo, ki so odvisne od specifik samega posla, tako da ne na prvo žogo kupovat nasvetov, ki jih delijo karakterji tipa Invitcus.

Variacij ni prav veliko.

Sem pač že nekaj poslov dal skozi, se pa pravila skozi malo spreminjajo. Se je pa zakonodaja malo spremenila, da ni več potreben notarski zapis pogodbe, razen v zelo specifičnem primeru...

Notar je pa dolžan pri poslu preveriti, ali gre za veljaven posel in če so izpolnjeni vsi pogoji zanj...

Če tega ne preveri, pač ni nek dober notar...

Tako da malo filozofiraš... Koliko nepremičnin si že kupil v zadnjem času?

Kar mora kupec narediti, je:

- plačati kupnino (ara, lasten delež, kredit, pač stvar financ)
- podpisati pogodbo, ki sedaj VEDNO vključuje zemljiškoknjižno dovolilo. Pravzaprav še nisem videl pogodbe, ki je ne bi. Če bi prodajalec vztrajal pri nevključitvi tega, bi ga odpikal.
- urediti vpis v ZK preko notarja
- obisk notarja skupaj z banko zaradi hipoteke (to lahko združiš s prejšnjim korakom).

Vse ostale zadeve so dolžnost prodajalca. Edino kar ti prodajalec še lahko naprti, je plačilo davka na promt nepremičnin.

Invictus je 18. maj 2020 ob 11:16 izjavil:

UganiKdo je 18. maj 2020 ob 10:29 izjavil:

Je pa tukaj precej variacij na temo, ki so odvisne od specifik samega posla, tako da ne na prvo žogo kupovat nasvetov, ki jih delijo karakterji tipa Invitcus.

Variacij ni prav veliko.

Sem pač že nekaj poslov dal skozi, se pa pravila skozi malo spreminjajo. Se je pa zakonodaja malo spremenila, da ni več potreben notarski zapis pogodbe, razen v zelo specifičnem primeru...

Notar je pa dolžan pri poslu preveriti, ali gre za veljaven posel in če so izpolnjeni vsi pogoji zanj...

Če tega ne preveri, pač ni nek dober notar...

Tako da malo filozofiraš... Koliko nepremičnin si že kupil v zadnjem času?

Kar mora kupec narediti, je:

- plačati kupnino (ara, lasten delež, kredit, pač stvar financ)
- podpisati pogodbo, ki sedaj VEDNO vključuje zemljiškoknjižno dovolilo. Pravzaprav še nisem videl pogodbe, ki je ne bi. Če bi prodajalec vztrajal pri nevključitvi tega, bi ga odpikal.
- urediti vpis v ZK preko notarja
- obisk notarja skupaj z banko zaradi hipoteke (to lahko združiš s prejšnjim korakom).

Vse ostale zadeve so dolžnost prodajalca. Edino kar ti prodajalec še lahko naprti, je plačilo davka na promt nepremičnin.

Variacije pri nepremičninskih poslih seveda so, samo revež, ki v življenju nima drugega smisla kot nategovat najemnike in nakladat po forumu tega seveda ne ve.

Razlike so v pristopu banke, nekatere zahtevajo notarski zapis, druge so zadovoljne z overitvijo. Razlika seveda pogosto nastane kot posledica načina zavarovanja kredita, tako da tudi znotraj iste banke ni nujno, da je enak postopek.

Nekatere banke zahtevajo osebno prisotnost pri notarju, druge so zadovoljne s papirji, spet odvisno od tipa zavarovanja in politike banke.

Nič nenavadnega ni, če je v nepremičninski postopek vključena še banka prodajalca (poplačilo hipoteke, izdaja pobotnice)

Ne, pogodba ne rabi vedno vključevat zemljiškoknjižnega dovolila. To je lahko povsem ločen dokument, taka praksa ni niti nenavadna niti redka. Še posebej kadar so vključeni zamiki pri realizaciji predaje in plačila nepremičnine. Ravno tako zemljiškoknjižno dovolilo v pogodbi, ki ni overjena ne pomeni ničesar. Tako, da je tvoj nasvet spet popolnoma brezveze. To da ti takih pogodb še nisi videl samo pove o tem, da si videl zelo malo pogodb.

Vpisa v ZK ne rabiš urejat preko notarja, lahko ga urejaš sam.

Tako, da kot že rečeno. Zgoraj sm navedel najbolj tipične korake, vsak pa mora z vsemi akterji (predvsem banko) preverit specifike in samo totalen neveden amater lahko po forumu prodaja meglo o tem, da so si vsi nepremičninski posli enaki.

Valvoline je 18. maj 2020 ob 14:10 izjavil:

Neko podjetje iz Makedonije, kontejnerske montazne hise 250e za m2.
https://www.facebook.com/kenpanelmontin...

Čakaj, to so stroški gradnje. Cena česarskoli je praktično neodvisna od stroškov proizvodnje. Pri nepremičninah še najmanj, ampak redkokaj stane več kot ~500€/m².

Zdj pa dodaj stroške za parcelo, PGD, PZI, komunalca, vse priključke, izkop + ploščo, verjetno pride še vsaj 2x toliko kot makedonski kontejner.

Valvoline je 18. maj 2020 ob 14:21 izjavil:

Cena je 250e m2 kljuc na roko (velja seveda za makedonijo). V slo kljuc na roko pod 700-800e m2 ne dobis.

Bom napisal še enkrat, prav?

Cena česarskoli je praktično neodvisna od stroškov proizvodnje.

Valvoline je 18. maj 2020 ob 14:33 izjavil:

To je cena proizvodnje +komplet montaza vse skupaj.

Ne. To je cena proizvodnje + montaža + ostali stroški + marža + davki + ... .

V Sloveniji so določeni stroški pač višji. Marža tudi, vsaj v absolutnih številkah.

Kup si mobilno hiško pa bo.

energetik je 18. maj 2020 ob 15:29 izjavil:

Valvoline je 18. maj 2020 ob 14:52 izjavil:

BMK kaki so stroski/marze v slo. Dokler so ovce, volne ne bo zmanjkalo. Cena nemontirane/hisa v kosih je verjetno pod 200e za m2. Le vprasanje je ce si jo lahko sam postavim, ter kolk so stroski za uvoz v slo celotne hise v kosih.

Ti najprej preveri, če jo je na tvoji parceli sploh dovoljeno postaviti. Sicer se strinjam, da je tudi kontejnerska hiša na svoji lastni parceli z vrtom in dvoriščem precej boljša zadeva kot precenjena luknja v starem bloku.

Zakaj se ne bi dalo postavit? Saj se gre za trajni, ne zacasni objekt. Po prostorskih nacrtih na parceli mam dovoljeno 2x hisa z 120m2 osnovo. Hm, fajn bi bilo povprasat kako bi slo postavit za zacasni objekt (ker je montazna verjetno bi se dalo), da se izognes placevanju dobrsnega deleza komunalnih stroskov, poj pa cez npr 20 let poceni legaliziras v trajni objekt.

Valvoline je 18. maj 2020 ob 14:29 izjavil:

Tale 70m m2 fertik postavljena v MK stane torej 17k. (ne vem kolk bi prislo pr nas ce si jo lahko prpeljem). 30k sem dav za parcelo, prikljucke za strom ter komunalije mam zraven parcele, ne vem se kolk se placa. Nacrt dobis zraven bajte oz iz podjetja. Komunalije za Miklavz so pa kolk? 90e za m2? Vseeno vse skupaj pol manj kot primerljivo trisobno stanovanje/komunajzarski pajzl. v LJ pa itak 5x ceneje.

Kjo je iz Miklavza pri Mariboru? Original sem tud jaz od tam.

Če imaš denar investicija v cegu verjetno res ni slaba.
Poanta je samo, da bo v primeru krize veliko ljudi tenko piskalo, ker so se sedaj ob poceni kreditih in ugodni gospodarski klimi zadolževali do amena, da so lahko kupili hiše po prenavitih cenah.
In ko se bo to začelo pojavljati na trgu bodo tudi cene morale dol.
Sploh, če držijo komentarji nekaterih uporabnikov, da se je že sedaj zmanjšalo število uvoženih delavcev.

Skratka ne bi bil rad v koži družine, ki se je za sedajle zakreditirala a 200k€ ob 150k lastnega vložka, za enoto dvojčka v kranju.
Dejanski primer, ki ga poznam.

PreviousUser je 18. maj 2020 ob 21:50 izjavil:

Kar se tiče inflacije - če ni povpraševanja, cene ne rastejo. Če ljudje ta denar kupčkajo, ne more dvigovati cen.

Obrestne mere pa tudi ne bodo šle gor, kvečjemu dol, tako da odplačevanje kreditov tistih, ki bodo obdržali službe, ne bo problem.

Če bodo obdržali službe.
Če plača ne bo šla preveč dol.