Najemnine vs. lastništvo nepremičnine

Okapi> Se pravi, ne samo da se splača oddajati, splača se celo plačevati agenciji, ki oddaja namesto tebe.

Tako je. V tem primeru najemnino dobivaš redno, z iskanjem najemnikov se ukvarjajo za to zaposleni ljudje, za vzdrževanje poskrbijo službe, ki se ne ukvarjajo z eno samo nepremičnino in vsa potrebna zavarovanja in pravni posli se sklepajo profesionalno.

Razlika je seveda znatna - lastnik sicer dobi nižji obrok, a ni izpostavljen skoraj nobenemu tveganju, agencija pa, kot sem že zapisal, veliko lažje tekmuje na trgu zaradi ekonomije obsega. Tudi najemniki zaradi istega razloga pridejo skozi ceneje.

(Bi rad napisal, da "saj itak ne boš razumel", pa sem preveč lepo vzgojen.)

Okapi> si s tem samo potrdil, da je oddajanje stanovanj tržna dejavnost, s katero je mogoče služiti.

Absolutno. Tega nisem nikdar zanikal.

Okapi> Nikoli nisem trdil, da lahko s tem kar vsak in v vsakem primeru zasluži, ampak kot smo že nekajkrat omenili, nas posebni primeri ne zanimajo.

Posebnih primerov je v naši državi znatno več kot v državah, kjer država manj vpliva na strukturo nepremičninskega trga (in verjemi, da bi jaz zelo rad videl, da bi država na trg vplivala še bolj, ker me nič ne moti, če ljudje najdejo mir in kvaliteto življenja v lastništvu stanovanj in jim država to zagotovi - čeprav je znatno dražje od najema).

Kul.

Ne vem, ampak sinoči sem posodil denar nekomu, ki je kupil stanovanje.

Tilen je 24. nov 2014 ob 19:51 izjavil:

Mcdonald's je recimo želel skleniti najemno pogodbo za 35 let v središču Maribora, namesto, da bi objekt odkupil. Denar verjetno ima, saj letno ustvari več milijard dolarjev dobička. Morajo biti kar nesposobni pri tem ponudniku hitre hrane, da ne ugotovijo, koliko cenejši je nakup, ker so kasneje ob neuspešno sklenjeni pogodbi poslovalnico raje zaprli.

torej za 420.000 € kupiš lokal in jim ga oddaš za 2.000€ / mesec = profit čez dvajset let?

Kot prvo, McDonalds je franšiza, lokali niso njihovi. Lastnik slovenskih McDonaldsov (ne vem, če vseh) je firma Alpe Panon d.o.o. Čisti dobiček 2013 1,7 milijona evrov.

Za firme poleg tega velja precej drugačna računica glede tega, kaj se splača in kaj se ne splača. Recimo amortizacija nepremičnin je 3% letno, najemnina gre pa vsa v stroške.

O.

Se pravi, samo naredimo firmo in najem se že splača?

Se pravi nekdo, ki ima 1,7 milijona eur profita na leto, ne gre v nakup 400.000 EUR nepremičnine, ker je najem cenejši.

Jezus no. Firma. Drugo vesolje.

Pa če bi članek prebral bi videl da je bila pogodba za lastnike slaba, nova pa še slabša. Kar pomeni le to da je najemnik hotel izsiliti zase boljše pogoje in... izvisel. Zdaj pa ti nekaj predpostavljaš.

Tilen je 24. nov 2014 ob 20:58 izjavil:

Se pravi nekdo, ki ima 1,7 milijona eur profita na leto, ne gre v nakup 400.000 EUR nepremičnine, ker je najem cenejši.

V Sloveniji je 16 McDonaldsov, se pravi je vsak v povprečju pridelal samo 100.000 evrov dobička letno. Dobiček firme je poleg tega od 2012 do 2013 upadel za okoli pol milijona - normalno previden lastnik v takšnih okoliščinah ne bo četrtine letnega dobička vse firme vrgel v en sam lokal. Še zlasti, če lahko najde nadomestno lokacijo z ugodnejšimi pogoji. Poleg tega morda tisti konkretni mariborski lokal sploh ni dobro posloval in je bil dobičkonosen samo zaradi ugodnih najemnih pogojev. V glavnem, o vsem skupaj imamo veliko premalo podatkov, da bi lahko vedeli, kaj se splača in kaj ne.

O.

A je res treba nonstop trolati, tudi tam, kjer ni prav nobene potrebe?

100x sem že napisal, da se socialna najemnina bolj splača od tržnega nakupa.

O.

Lej jaz delam v multinacionalki, ki ima poslovalnice po celi evropi. Vse čisto vse imajo prostore najete, ker so v centrali izračunali da se nam tako bolj splača. V dveh letih smo zvišali število zaposlenih za 1/4 in nam najem čisto paše saj smo bolj fleksibilni.

Okapi je 25. nov 2014 ob 09:56 izjavil:

"Pod vsemi" nisem nikoli zapisal, zato ne podtikaj. Splača se v zelo jasno definiranih pogojih - da se nimaš namena do penzije seliti, nisi genij klase Jype ali Soros za plemenitenje sredstev (ki bi ti pri najemu ostala za plemenitenje), in nimaš kristalne krogle, ki bi ti povedala gibanje cen nepremičnin, najemnin in kreditov za naslednjih 10-20 let.

Kot smo napisali že kar nekajkrat, so pri varčevanju upoštevani konzervativni in varni donosi. Podtikaš le ti. No, če pa si kronični kockar, ki vse dohodke prvega v mescu nese v kazino, potem je nakup verjetno res boljša izbira. Po drugi strani pa tudi če vso razliko denarja, ki si jo profitiral v letih najema zapraviš - bistveno bolje si živel kot če bi kupil. Kristalna krogla pa pride prav predvsem pri tveganju ob nakupu.

Šimpanz je 25. nov 2014 ob 09:10 izjavil:

Lej jaz delam v multinacionalki, ki ima poslovalnice po celi evropi. Vse čisto vse imajo prostore najete, ker so v centrali izračunali da se nam tako bolj splača. V dveh letih smo zvišali število zaposlenih za 1/4 in nam najem čisto paše saj smo bolj fleksibilni.

Ker ustrezno vrednotite tudi fleksibilnost. Podjetja ponavadi bolj cenijo fleksibilnost, posamezniki pa varnost strehe nad glavo. Poleg tega so najemne pogodbe pri poslovnih najemih ponavadi povsem drugačne, kot pri osebnih.

Šimpanz je 25. nov 2014 ob 09:10 izjavil:

Lej jaz delam v multinacionalki, ki ima poslovalnice po celi evropi. Vse čisto vse imajo prostore najete, ker so v centrali izračunali da se nam tako bolj splača. V dveh letih smo zvišali število zaposlenih za 1/4 in nam najem čisto paše saj smo bolj fleksibilni.

Koliko družinam se število članov povečuje za toliko in tako pogosto, da morajo stalno menjati stanovanja?

Vsi skupaj izhajate iz ene udobne predpostavke, da imaš denar za nakup, ali samostojen najem.

Pozabljate pa, koliko ljudi v Sloveniji nima ne enega ne drugega.

Tudi na zahodu standard pada. Kar hočem povedati je, tudi vedno več zaposlenih samskih ljudi bo morali računati z možnostjo sostanovalstva več oseb.

Utk je 25. nov 2014 ob 12:42 izjavil:

Za 10% ziher letnih obresti bo vsak prodal bajto in jo najel nazaj, dal pod hipoteko ali karkoli.

Takrat bo tudi donos na nepremičnine zrasel. Recimo na 12, 13%.

Pa si spet tam kot danes ...

Saj lastniki nepremilnin niso neumni. Bodo šle pač najemnine gor.

Zato pa se (v 'razvitem' svetu) dogajajo stanovanjske 'komune'. Tako na strani najemnikov kot na strani lastnikov.

Meni je, recimo, zelo zanimiv koncept ko se par 'družin' (2,3,4... whatever) odloči skupaj postavit bajto. Koncept pa predvideva postavitev ločenih bivalnih enot (spalnice, kopalnice...) ki so povezane do skupnih dnevnih prostorov (dnevna, kuhinja, rekreacija...). Cenovno precej bolj ugodno kot individualna gradnja, privat sfere je dovolj. Edino skupni prostori (predvsem kuhinja) morajo bit mal 'predimenzionirani'.

*edit* @Vitez

Pithlit je 25. nov 2014 ob 12:50 izjavil:

Zato pa se (v 'razvitem' svetu) dogajajo stanovanjske 'komune'. Tako na strani najemnikov kot na strani lastnikov.

Meni je, recimo, zelo zanimiv koncept ko se par 'družin' (2,3,4... whatever) odloči skupaj postavit bajto. Koncept pa predvideva postavitev ločenih bivalnih enot (spalnice, kopalnice...) ki so povezane do skupnih dnevnih prostorov (dnevna, kuhinja, rekreacija...). Cenovno precej bolj ugodno kot individualna gradnja, privat sfere je dovolj. Edino skupni prostori (predvsem kuhinja) morajo bit mal 'predimenzionirani'.

*edit* @Vitez

V Sloveniji zaenkrat to cela utopija.

Sem poskušal parkrat zorganizirati ljudi. Ampak je raje vsak v bloku v stanovanju s popolnimi tujci, kot pa v veliki, večstanovanjski hiši z prijatelji, znanci, znanimi osebami.

Čeprav bi bilo suma sumarum lažje in ceneje kupiti ter dobiti vsa dovcoljenja za gradnjo.

Po mojih izkušnjah bo v to ljudi preprosto prisilila denarna stiska. Za šiptarje je pa to nekaj najbolj normalnega.

Pithlit je 25. nov 2014 ob 12:50 izjavil:

Koncept pa predvideva postavitev ločenih bivalnih enot (spalnice, kopalnice...) ki so povezane do skupnih dnevnih prostorov (dnevna, kuhinja, rekreacija...).z

Sem tudi sam že razmišljal o tem, ampak pride v poštev z ljudmi, ki jih zelo dobro poznaš in si že veliko z njimi skupaj preživel (počitnice, potovanja ...). Pa še potem se lahko skregajo. Se pa da tako preçej ceneje skozi priti, če hočeš imeti fitnes, savno, biljard, domači kino, bazen ... Skratka stvari, ki jih ne uporabljaš ravno vsak dan.

Kuhinja pa ni šans, da bi bila skupna, kvečjemu kakšne naprave, recimo krušna peč. Tudi dnevno sobo mora imeti vsak svojo. Je pa lahko manjša + ena večja skupna za druženje, s projektorjem in disko-kroglo;-)

Okapi je 25. nov 2014 ob 13:00 izjavil:

Kuhinja pa ni šans, da bi bila skupna, kvečjemu kakšne naprave, recimo krušna peč.

Zakaj pa ne? Biti mora malo predimenzionirana, to je pa tudi vse. Recimo podvojene naprave. Pa malo večji pult.

Okapi je 25. nov 2014 ob 13:00 izjavil:

Tudi dnevno sobo mora imeti vsak svojo.

Daš TV v spalnico pa je. Al pa v delovno sobo. Za vse ostalo je komot skupni prostor.

Okapi je 25. nov 2014 ob 13:00 izjavil:

Je pa lahko manjša + ena večja skupna za druženje, s projektorjem in disko-kroglo;-)

Tko nekako, ja.

V vsakem primeru pridemo dosti ceneje skozi.

Glede znanci vs. neznanci pa tko... pogodbo je treba pametno spisat. Ker se gre za 'komune' se te pogodbe spiše ponavadi tako da lahko večina preprosto odkupi tvoj delež (če si recimo skregan z večino - itak nimaš tam kaj več počet). V pogodbe se vnese takšne varovalke da se zadeva izide v 'skupno dobro'. Če si tak tip da se ne štekaš s folkom je pa bolje da se v to ne spustiš. To mora pa vsak sam vedet.

V tujini, recimo, se interesenti med sabo srečajo velikokrat preden sploh pride do podpisa pogodbe. Pač da se spoznajo, da vidijo a gredo sploh skupaj. Če gre vse v redu pol pride na vrsto pogodba in gradnja.

Jaz zase rabim eno sobico kjer me nihče ne bo motil... vse ostalo je komot lahko 'skupno'.

Pithlit je 25. nov 2014 ob 14:36 izjavil:

Okapi je 25. nov 2014 ob 13:00 izjavil:

Kuhinja pa ni šans, da bi bila skupna, kvečjemu kakšne naprave, recimo krušna peč.

Zakaj pa ne? Biti mora malo predimenzionirana, to je pa tudi vse. Recimo podvojene naprave. Pa malo večji pult.

Ker se babe slej ko prej skregajo. Glede pospravljanja/čistoče, glede zalog v hladilniku ... Lastna kuhinja je temelj samostojnega gospodinjstva. Hipijevske komune so razpadale zaradi tega.

Skupni so prostori, ki jih ne uporabljaš vsak dan, oziroma taki, ki jih imaš sicer zaradi družbe predimenzionirane. Recimo jedilna miza za 12 ljudi - uporabljaš jo mogoče 1x mesečno, sicer je dovolj navadna za 4. Ali jacuzzi. V glavnem, je kar nekaj stvari, ki jih običajno nimaš, ker so predrage, če bi stroške delil recimo še s štirimi, bi jih pa imel.

Komune so faljena zadeva. To teče dokler so vsi na približno enakem nivoju, tako finančno kot glede nazora in načina življenja.

Dovolj bi bilo če bi nameto samostojnih hiš naredil proijekt za vrstne hiše ali pa blok z ločenimi stanovanji.

Še vedno imaš lahko določene stvari skupne kot so fitnes, savna ali jaccuzzi, stanovanje je pa vsakemu lastno. In se ga lahko tudi proda, ker so lastniška razmerja točno definirana.

Ja, saj v tej smeri bi jaz razvijal idejo. Majhen 4-stanovanjski "blok" je cenejši kot 4 ločene hiše, zaradi določenih skupnih zadev pa je lahko življenje v njem udobnejše (in cenejše).

Vse je super in fajn dokler ne pride račun in ga je treba razrezat na N kosov.
Vedno in nujno bodo nekateri imeli občutek, da plačujejo več kot porabijo.

WarpedGone je 25. nov 2014 ob 20:15 izjavil:

Vse je super in fajn dokler ne pride račun in ga je treba razrezat na N kosov.
Vedno in nujno bodo nekateri imeli občutek, da plačujejo več kot porabijo.

Zato socialna država ne more delovati.