Najemnine vs. lastništvo nepremičnine

Je pa en pomemben faktor tudi v prid najemu, cene nepremicnin bodo verjetno padale se kar nekaj let. Tujcev pripravljenih placat debelih cekinckov za najem podrtij ze dolgo ni vec, kupna moc je v prostem padu, splosna ekonomska situacija v SLO je katastrofalna. Tak da ...

Pithlit> Nisem. Sam verjamem da je težko brat pa iz danih podatkov logično sklepat. Še posebej če se komu pol računica podere.

A lahko še enkrat na kratko, da ne bomo brskali po temi? Jaz sem videl samo trenutno višino obroka.

-valvoline-> Je pa en pomemben faktor tudi v prid najemu, cene nepremicnin bodo verjetno padale se kar nekaj let. Tujcev pripravljenih placat debelih cekinckov za najem podrtij ze dolgo ni vec, kupna moc je v prostem padu, splosna ekonomska situacija v SLO je katastrofalna. Tak da ...

To je faktor v prid lastništvu, ne najemu.

kupna moc je v prostem padu, splosna ekonomska situacija v SLO je katastrofalna. Tak da ...
nč od tega ni res.. pretiravat preko vseh mej ni treba

Točno tako. Ljudje ne pokupijo več vsega sranja kot so ga včasih (ker so cene letele gor). Pametne stvari se prodajo praktično takoj, cena ne igra neke vloge, ker so ljudje za kvaliteto pripravljeni plačati. Ne vsi enako, seveda, ampak dobrih stvari praktično ni. Če imaš pa nekje 30km iz Vranskega neko hišo za prodat....good luck :)

Saj v resnici so stvari zelo preproste. Oddajanje stanovanj je načeloma tržna dejavnost, s katero služi lastnik, ne najemnik. S tržno najemnino plačaš ceno stanovanja v približno 20 letih (+- 2 leti, odvisno od primera). Če ceno stanovanja povišaš za stroške financiranja (obresti za posojilo), se to zgodi v recimo 30 letih. V primeru najema imaš torej po 30 letih nulo, v primeru nakupa pa stanovanje. Če je stanovanje v tem času izgubilo vso vrednost in ga je treba podreti, sta kupec in najemnik na enakem, če stanovanje še ima kakšno vrednost in lahko živiš v njem, je pa kupec na boljšem.

Lahko seveda naletiš tudi na najemnino, ki je (za najemnika) boljša od tržne in se računica premakne bolj v prid najemnika, kar pomeni samo, da bo kupec na boljšem šele po mogoče 40 letih, ali 50 letih (mogoče sam te prednosti niti ne bo deležen, ampak šele njegovi dediči).

Če ponovimo - oddajanje stanovanj je načeloma tržna dejavnost, s katero lastniki nepremičnin služijo denar. Ni pa to ne vem kako donosna tržna dejavnost in marsikaj je lahko bolj donosnega. Če torej svoj denar, s katerim bi sicer lahko kupil stanovanje, vložiš v dejavnost, ki je donosnejša od oddajanja stanovanj, je najem vsekakor ugodnejša možnost. Ampak 95% ljudi denarja ne zna vložiti donosneje in varneje.

Moj primer je recimo zelo podoben Šimpanzovemu (in vsem drugim kupcem nepremičnin). Pred 12 leti sem kupil stanovanje za 83.000 evrov, od tega 50.000 kredita na deset let - skupna cena z obrestmi je bila 105.000 evrov. Kakšna točno je najemnina za 80 m2 v Fužinah sicer ne vem, predvidevam da 450-500 evrov. Prej sem recimo 6 let plačeval 300 evrov (600 mark) za 50 m2 v Jaršah.

In ja, če bi pred 12 leti prihranjenih 30 jurjev evrov vložil v kakšne donosne delnice, bi bil danes na boljšem. Ampak statistika pravi, da bi jih z večjo verjetnostjo vložil slabše. Stanovanje je danes vredno kakšnih 120-130 jurjev. Se pravi sem "zaslužil" kakšnih 20 jurjev in če k temu prištejem še recimo 65.000 evrov, kolikor bi jih v tem času dal za najemnino v tem stanovanju, sem torej začetnih 30.000 evrov prihrankov spremenil v 85.000 evrov. Jype bi jih sigurno znal bolje obrniti, jaz sem pa s svojim izplenom čisto zadovoljen.

In kar se stroškov tiče in razglabljanja o prednostih najema/nakupa - čisto dovolj dobro bi lahko živel tudi v pol manjšem stanovanju, se pravi sem itak pol denarja porabil za luksuz. Lahko bi se tudi preselil na Tolminsko in tistih 30 prihranjenih jurjev porabil za adaptacijo 160 m2 velike hiše (ki jo je pred 90 leti kupil oziroma postavil dedek in smo jo pred par meseci prodali za 50 jurjev). Skratka, kombinacij je v resnici poljubno veliko in vsak se odloči za tisto, za katero meni, da mu najbolj ustreza.

O.

Okapi> Oddajanje stanovanj je načeloma tržna dejavnost

Mhm, banke so pa zakamuflirani centri za socialno delo.

Potres? Adijo miško in zdrav ostani in saniraj svojo bajto.

Za take primere so zavarovanja. Če je potres hujši, pomaga tudi država. Na Tolminskem so sicer ljudje na veliko jamrali, ampak v resnici je marsikdo na ta račun razmeroma zelo ugodno adaptiral staro bajto.

Prej omenjena hiša je bila recimo zavarovana za več kot 50 jurjev in če bi se v potresu podrla, ali če bi do tal pogorela, bi dobili več, kot smo dobili s prodajo.

Drugače pa imaš seveda prav - kakovost gradnje in cena v veliko primerih nista usklajeni. Pri hišah je to večji problem, ker so grajene individualno. Problem je tudi pri novih stanovanjih, medtem ko pri starejših marsikdaj kar dobro veš, kako je z gradnjo in morebitnimi problemi, zlasti v malo večjih soseskah.

Mhm, banke so pa zakamuflirani centri za socialno delo.

In? Za nakup nepremičnine ne potrebuješ nobenih bančnih uslug. Lahko potegneš keš izpod žimnice in ga daš prodajalcu.

Pogovarjamo se o absolutni, načelni razliki med najemom in nakupom. Vsakomur je jasno, da je najem po socialni najemnini boljši od nakupa po ceni z vrha nepremičninskega balona. Vedno lahko najdeš tako kombinacijo najemnine in cene stanovanja, da se najem bolj splača. Ampak v povprečju so najemnine tržne in z njimi služi lastnik, ne najemnik. Kar pomeni, da se nakup bolj splača.

Kako sicer obračaš viške svojega denarja, je za to primerjavo nepomembno.

Ne, nisi, ker si za stanovanje plačal 135.000 evrov. Malce več kot 55.000 banki, ostalo pa lastniku.

Ne, plačal sem 105.000. 83.000 lastniku in 22.000 banki, da mi je posodila 50.000 evrov.

zato, ker nekaj časa nisi mogel kupovat reči na razprodajah, ampak takrat, ko si jih nujno potreboval.

V resnici imam nekako 3x toliko stvari, kot jih zares potrebujem. Brez posojila bi jih imel pa verjetno 4x toliko. Ampak prihranka zaradi stvari, ki jih nisem kupil, ne štejem

O.

Okapi> Ne, plačal sem 105.000. 83.000 lastniku in 22.000 banki, da mi je posodila 50.000 evrov.

To je že bolje, še vedno pa dražje od najema, ki bi te stal manj kot obrok kredita prvih deset let, prihranjena sredstva bi se ti pa povečala za malce več kot inflacija, če bi jih pustil v upravljanje svoji banki (kar je najmanj donosna oblika varčevanja) in bi se ti torej za skoraj dvakrat povečala (in bi danes lahko kupil stanovanje brez kredita in prihranil 22.000 evrov).

Okapi> V resnici imam nekako 3x toliko stvari, kot jih zares potrebujem. Brez posojila bi jih imel pa verjetno 4x toliko. Ampak prihranka zaradi stvari, ki jih nisem kupil, ne štejem;)

Vseeno je. Če se je pojavila priložnost, si jo zamudil, ker nisi imel sredstev.

Okapi> Se pravi bi prihranil 150 evrov na mesec, na račun tega, da bi ves ta čas ne mogel živeti v stanovanju, ki bi ustrezalo mojim potrebam oziroma željam.

Ha? Saj bi živel v enakem.

Okapi> Prva stvar, ki sem jo naredil po nakupu, je bila, da sem podrl eno steno in iz povprečno velike dnevne sobe in otroške sobe naredil veliko dnevno sobo.

Ja, brezveze si podiral. Komot bi najel stanovanje, ki je že tako.

Okapi> K temu dodajmo še "duševni mir", ker vem, da mi lastnik stanovanja ne bo težil, ker sem v strop zvrtal luknje za projektor in platno, ali mi morda nerazumno povišal najemnino (in me prisilil v selitev), ali pa sploh ne bo podaljšal najemne pogodbe.

Hja, jaz imam pa duševni mir, ker je praktično nemogoče, da bi vsi lastniki meni ustrezajočih stanovanj na svetu hkrati počeli vse zgoraj opisano, se pa zelo dobro zavedam, da je vsak "single point of failure", kar eno lastniško stanovanje v katerem živiš zagotovo je, precej večji rizik kot si ljudje domišljajo.

Utk> Ja, z lastništvom tvegaš malo večjo zgubo, ampak se da zavarovat, s pametjo in z zavarovalnico.

Če ti je lastništvo podarjeno, to drži.

Utk> Pri najemu je zguba garantirana, do konc življenja si približno tam kot da ti bi zgorele 2 nezavarovane bajte.

Ja, ampak vsak dan samo par kvadratnih centimetrov, kar niti ni tako grozno.

Okapi> Ne - takega stanovanja preprosto ni mogoče najeti, ker ga na tržišču najemnih stanovanj ni. Če pa morda kakšno celo je, bi bila najemnina bistveno višja, ker sodijo velike dnevne sobe v "nadstandard" in bi morda kakšno primerno našel v nekem luksuznem novem bloku ali hiši. Meni nič ne pomaga najti idealno stanovanje v centru Ljubljane, ker si ga ne morem privoščit (ne za najem, ne za nakup).

Ne verjamem ti.

jype je 8. nov 2014 ob 21:54 izjavil:

A lahko še enkrat na kratko, da ne bomo brskali po temi? Jaz sem videl samo trenutno višino obroka.

100k kredita, 430€ obrok. Ročnosti menda ne bo grozno težko izračunat/predvidet.

WarpedGone je 8. nov 2014 ob 22:53 izjavil:

Philit na prejšnji strani jih recimi ni vračunala.

Meh ja, tko je ko človek pričakuje da bodo ljudje na tehničnem forumu malo sive celice zakurblal. Ajde, da ne bo pretežko... zavarovanje me pride dobrih 100€ na leto. Seveda boste nekateri sedaj zahtevali vse sorte detajlov kaj to pokriva in kaj ne... krije vse kar jaz mislim da je treba. Poplav se mi ni bati, recimo, tko da tega nimam.

nagobčnik je 8. nov 2014 ob 22:06 izjavil:

vprašal sem samo (in spotoma še povedal, zakj se mi zdi to relevantno), za kakšen delež vrednosti nepremičnine gre pri tem kreditu, ker tega (enako kot jype) nisem zasledil. Za podatke, ki si jih dala, ti popolnoma verjamem, da so točni.

Potem operiraj s podatki ki jih imaš. So dovolj točni in relevantni za potrebe te debate. Drugega ti ni treba vedet ker je popolnoma nerelevantno. Jaz vem kaj tebe moti, ampak naj te ne... ker nima veze... povedano že ne vem v katero.

krije vse kar jaz mislim da je treba.

Potres in sesutje bajte?

Z najemnino plačaš v povprečnem življenju 2 ali 3 stanovanja in nimaš na koncu nič. Z nakupom kupiš samo enega in ga lahko zapustiš otrokom, ali pred odhodom v dom za stare prodaš.

lastništvo praznih nepremičnin končno postalo dražje, tako kot je v večini urbanih držav že dolgo.

to ne more bit res, ker je ekonomsko nevzdržno. FAIL.. pa delaj nešteto izračunov kakršnihkoli
če nekaj ne bi bilo profitabilno, tega ne bi počel nihče

V resnici ne prihraniš mič, če namensko ne varčuješ - saj je vedno kaj za nabaviti, pa če tisto rabiš ali ne - pa še večina je oportunistov, ki živi iz dneva v v dan. Se pa lepo sliši v teoriji.

jype je 9. nov 2014 ob 03:02 izjavil:

Čustveni navezanosti na nepremičnino, ki jo imaš v lasti, lahko pripišeš tudi čisto konkretno vrednost v evrih, pa te zaradi tega nimajo ljudje kaj zafrkavat.

Na čustveno navezanost se izredno težko pripiše neko vrednost. Ampak jaz na bajto nisem kaj prida čustveno navezana. Takoj ko se bo izkazala potreba da jo je treba prodat... jo bom dala na trg. Trg bo pa pol vrednost določil (jaz lahko določim le ceno).

jype je 9. nov 2014 ob 03:02 izjavil:

Pravimo le, da v povprečju spušiš manj evrov, če najemaš, ker ne plačuješ bank, katerih glavni biznis je ukvarjanje z denarjem in med katerimi je konkurenca šibka

V bistvo večina trdi da je najem cenejši v _vsakem_ primeru. Kar pomeni tudi mojem. Kar pa očitno, preverjeno v praksi, ni res. In ker to ne štima z njihovo idejo je treba iz mene scuzat čisto vsak najmanjši, še tolk nepomemben, detajl (tko kot warpedone malo više sprašuje neumnosi, čeprav sem mu že odgovorila...). Tega pač ne bom storila ker se to nikogar, izven tistih ki so podpisani na pogodbi, ne tiče.

Moj problem ni to da je najem lahko cenejši od _kredita_. To je meni čisto jasno. Moj problem so preprosto ljudje ki trdijo da je temu v _vsakem_ primeru tako (trdijo celo take gluposti da je najem v _vsakem_ primeru cenejši od _lastništva_). Torej da nakup NE MORE biti cenejši od najema. Pa je. Celo tako je: nakup je večinokrat cenejši od najema... če ti za to ni treba jemat kredita (pa še z najemo kredita pridemo včasih ceneje skozi!).

Jaz še vedno mislim (priznam, z edinim najemom do sedaj imam slabe izkušnje) da je edini 'upside' najema to, da lahko praktično z danes na jutri spokaš kufre in greš na drugi konec sveta.

Loocas> to ne more bit res, ker je ekonomsko nevzdržno
Ti sploh nisi prebral tistega, kar sem jaz zapisal.

velja za vse primere (v povprečju se mora gradnja izplačat).
če se ne bi, ne bi nihče gradil..

Loocas> velja za vse primere (v povprečju se mora gradnja izplačat).
Loocas> če se ne bi, ne bi nihče gradil..

Absurdno razmišljanje. A se splača kupit avto? Seveda ne. A se splača imeti otroke? Seveda ne. Nič se ne splača, ker je vedno ceneje lačen in moker v gozdu sedet.

Pithlit> Hec je v temu da niso ekstremni primeri.

V tej temi jih je ogromno. Tvoj primer je anekdota in ne predstavlja ničesar oprijemljivega. Tudi moj primer ni reprezentativen in na njem ne temelji noben moj argument.

Pithlit> Najem bo zelo, zelo težko ugodnejši od lastništva.

To velja samo za tiste, ki še ne razumejo računovodstva.

Pithlit> ker lastništvo (kjer so stvari urejene kot se gre) z vsemi stroški skupaj zelo, zelo redko preseĹže stroške najema.

Ne, praktično vedno jih, z eno samo statistično smiselno izjemo: Da nisi začel z nič, ampak ti je nekdo nekaj podaril oziroma si podedoval.

Loocas> izplača

Kdo ti pa izplača gradnjo, v kateri prebivaš?

jype je 9. nov 2014 ob 11:00 izjavil:

Pithlit> ker lastništvo (kjer so stvari urejene kot se gre) z vsemi stroški skupaj zelo, zelo redko preseĹže stroške najema.

Ne, praktično vedno jih, z eno samo statistično smiselno izjemo: Da nisi začel z nič, ampak ti je nekdo nekaj podaril oziroma si podedoval.

Ne, lastništvo je zmeraj cenejše, razen ena statistično smiselna izjema: človek pojerba bajto, nima pojma kaj bi z njo in koliko kaj stane, zato je da v poceni najem.

drži drži

Predpostavka zagovornikov najema je, da varčuješ poleg najemnine - na račun obroka kredita. Torej če je najemmina 250 EUR, obrok 500 EUR, privarčuješ 250 EUR na mesec. Kar recimo za nakup 150 k bajte/stanovanja pomeni, da varčuješ točno 50 let in imaš 80 let, ko nakup nima več smisla. In da torej daš 150 k lastniku stanovanja, 150 pa imaš prišparanega.

(edit: 250 sem uporabil, ker je mene najem pol bajte toliko koštal)
(edit_2: po branju pitlit posta sem ugotovil še, da avtomatsko privzemamo, da je najem cenejši od kredita, kar tudi ni nujno res)

Evo recimo primer za stanovanje v katerem sem. Najemnina 350eur na mesec. Vrednost stanovanja 75.000 eur, recimo da vzameš celoten znesek v kreditu.
Fiksna obrestna mera, tko da je zihr tolk:
doba odplačila 240 mesecev
fiksna obrestna mera 4,20 %
mesečna anuiteta 462,43 EUR
skupni znesek, ki ga plača kreditojemalec 111.945,62 EUR

Torej 110eur več na mesec.
Če to razliko mesečno varčuješ(ne mi sanjat od delnicah, ker je banka edina zihr):
Mesečni polog 110,00 €
Doba varčevanja 20 let
Število pologov 240
Obrestna mera 3,40 %
Obrestna mera med izplačevanjem rent 3,40 %
Skupaj pologi 26.400,00 €
Privarčevana sredstva 37.842,64 €

Po 20ih letih si plačal 112.000eur za stanovanje in je tvoje. Recimo da je stanovanje takrat vredno še 60.000eur. V 20ih letih si torej izgobul 52.000eur.
Po 20ih letih varčevanja si z razliko prišparal 38.000eur. Za najemnino si dal 72000eur. Izgubil si 34.000eur.

Torej res 18.000eur cenej. Ker pa ne živiš samo 20 let na svojem in imaš verjetno tudi mulce, se začne ta razlika manjšati, saj lahko po 20ih letih začneš varčevati 460eur na mesec, medtem ko v najemu še vedno samo po 110eur na mesec.

Steinkauz je 9. nov 2014 ob 12:07 izjavil:

recimo da vzameš celoten znesek v kreditu.

Ja sam ko se pogovarjamo o lastništvu kredit nima kaj zraven iskat. Kar celotno avanturo še poceni. Pa smo že ugotovili da tudi s kreditom se da prit ugodneje skozi.