Kako država gradi stanovanja

Nekateri tule verjamete v državo. Toda, njeno zdravljenje bolezni je včasih hujše od bolezni same. Lep primer je stanovanjski trg.

Uvodna novica:
"Okrožno tožilstvo je na sodišče vložili zahtevo za preiskavo zoper nekdanjega direktorja Stanovanjskega sklada Edvarda Ovna. Edvard Oven je osumljen, da naj bi leta 2002 oškodoval državo za dva milijona evrov, ko je Stanovanjski sklad od njegovega podjetja Etaline, odkupil kmetijsko zemljišče.
Če bo spoznan za krivega, mu grozi osem let zapora. Edvard Oven je sicer po lestvici revije Manager 57. najbogatejši Slovenec."

Kaj je dražilo stanovanja v preteklosti:

1. neprekvalificiranje zemljišč v zazidljiva ... številna zemljišča v okolici Ljubljane so kvalificirana kot kmetijska in tako zaščitena pred gradnjo, zato ni dovolj velike ponudbe zazidljivih parcel in cene že 15 let rastejo (krivec: država)

2. gradbena zakonodaja ... je napisana hohštaplersko in draži gradnjo ter onemogoča uvoz cenenih montažnih hiš (krivec: država)

3. komunalno urejanje ... je v monopolni domeni države in je zato izjemno drago (krivec: država)

4. dolgi postopki ...(krivec: država),

5. neustrezni finančni vzvodi ... so v domeni države, država je s hiper-regulacijio kapitalskega trga le tega spremenila v enega najmanj razvitih (krivec: država)

6. poseg stanovanjskega sklada in varčevanje ... je umetno dvignilo neobstoječo kupno moč in ko imajo otroci denar imajo kramarji smenj (krivec: država)

7. kartel projektantov ... projektantje imajo zaradi posebnih zakonskih pooblastil lahko svoj kartel in MTF minimalne tarifne pogoje (krivec: država)

8. "politično obdavčevanje" ... iz političnih vzrokov imamo visoke dohodnine, ki zajamejo le nekatere dohodke, ne pa vseh, davek na nepremičnine pa je cca. 100 EUR letno za 70 kvadratov v prestolnici in tako odvisen mlad zaposlenec plača več davka od nekoga, ki ima bajto v Trnovem, ker ima slučajno višjo plačo (krivec: država)

Tisti, ki po vsem tem še vedno menijo, da je veliko-socialna država kompetentna urejati stanovanjske zadeve naj vzamejo v roke svinčnik in papir in računajo.

Eno stanovanje v takšnih pogojih stane N 00.000 EUR.
Potreb je M 00.000.
Torej stane gradnja N*M 0.000.000.000 EUR

Logični sklep -

država ne gradi stanovanj zato, ker jih je z regulacijo tako podražila, da si jih ne more več privoščiti. Kdor sanja o državnem intervencionizmu v sedanjih razmerah ... sanja in to je tudi razlog, da ga v preteklosti ni bilo. Ker je nerealen.

Rešitev je v liberalizaciji gradbene zakonodaje (Čehi so se tega lotili posebej radikalno, saj so kar ukinili gradbena dovoljenja za enodružinske hiše; lahko pa se celoten postopek gradnje poenostavi tako, da se le zahteva potresno in statično varnost in še nekatere druge malenkosti) , v zasebnem komunalnem opremljanju, v dovolitvi kakšnih zahtevnejših finančnih vzvodov na kapitalskem trgu, v odprtju mej za uvoz in delavno silo s področja, v koncu kartelov, namesto privoljenj se izobesi projekt na oglasno tablo in če ni utemeljenih pritožb se smatra, da so vsa dana, v obdavčitvi, ki bo upoštevala horizontalno načelo, da naj ljudje z enakimi dohodki plačajo tudi enako davka...

Odgovor na stanovanjsko krizo je - trg, trg in samo trg. Brez reform lahko mladi še naprej le sanjajo.

kot že napisano, je problem v neenakomerni poseljenosti države. Vsi rinejo v mesta (še posebej v LJ), kjer pa lahko ponudniki stanovanja dražijo po mili volji. Zgovoren je podatek, da so v LJ stanovanja približno še enkrat dražja, kot pa v okoliških krajih (Litija,...)
Država tudi nekako ne kaže interesa po gradnji, kljub temu da je na voljo dovolj prostih in zazidljivih zemljišč. Zadnje čase se gradi le še po centru mesta, kjer pa so pričakovano najvišje cene.

"Ejga, večina teh reči je bistveno cenejših, kot če jih ne bi bilo. A ti veš, kako se gradi hiše, kadar ne obstajajo postopki in zakonodaja, ki zagotavlja varnost in kazensko odgovornost?"

Si ti sploh bral zakone? Razumeš obligacijska razmerja in vlogo pravne države? Veš, da zakonom ni treba biti redundančni? In ali razumeš, da vnaprej predpisana struktura projekta in njegovo vodenje (v Zakonu o graditvi objektov) na noben način ni povezano z varnostjo in kazensko odgovornostjo, če ti pravna država deluje.

Težava je ravno v tem, da se pretirano posluša stroko in premalo ekonomiste. Idealno bi se zakonodajo pisalo tako, da bi imeli levi in desni del. Levi del posledice stroke, desni ekonomske posledice. In ko bi presegel določeno mejo bi začel ponovno, ker si očitno preveč zašel v stroko in zgrešil ekonomski cilj.

"nič ne spremeni dejstva, da je par sto mladih družin dobilo stanovanja in da če jih ne bi, potem te družine ne bi imele stanovanja (in bi živele pri starših)"

Gotovo drži, da ne bi imele stanovanja; ne drži pa, da bi živele pri starših. Pozabljaš namreč, da je bila izhodiščna cena sklada dražja od rabljenih stanovanj in da so te družine (in z izjemo zadnjega razpisa preprodajalci) kupovale ganz nova stanovanja.

In pozabljaš, da je imela celotna epizoda s SS za posledico večjo povpraševanje in višje cene, kar pomeni, da mnogi danes nimajo stanovanj zaradi posegov države. Hkrati meriš ceno stanovanj, ne pa lastne cene stanovanj. Prištej za hec h m2 zgrajenega skladovega stanovanja še stroške sklada in boš videl, po kako katastrofalno visokih cenah smo preprodajali stanovanja (sklad stanovanj ni gradil, to so počeli zasebni investitorji, le omogočal je tisto, kar jaz predlagam - boljši zakonski angažma zanje - pa saj to veš, ne?)

"Stroka se s tabo ne strinja. Vse, kar gradbena zakonodaja zagotavlja, so minimalni standardi. Če jim cenene montažne hiše ustrezajo, se jih komot uvozi."

Kaj smo imeli pa pred minimalnimi standardi (zakon je star tri leta in pol)? In kako je del minimalnih standardov prepoved razpršene gradnje? In detajlna struktura izvedbe projekta? In predpis, kdo sme in kdo ne sme te projekte voditi?

Ah, tu ti moram dat prav - nisem tako na tekočem, da bi lahko kompetentno razglabljal o trenutni zakonodaji.

Če predlagaš poenostavitev postopkov, ki ne bo prinesla varnostnih in urbanističnih težav, potem se strinjam.

Da je sklad bruto dražji od tega da bi vsakdo sam gradil je verjetno res, vendar je to način, s katerim je država spodbujala gradnjo ljudem dostopnih stanovanj. Verjamem, da obstajajo boljši načini, vendar je treba njihove efekte videti v praksi - manjša obdavčitev ljudi ne bo prinesla toliko višje plačilne sposobnosti, da bi lahko kar vsi gradili, še posebej ne če pustimo trgu, da sam določa vse cene (ker trg favorizira to, da je Ljubljanska regija draga kot žafran in da se prodaja parcele in gradi samo čim bližje centru).

Sam bi tudi močno sankcioniral "čakanje na podražitev", saj je absurdna količina stanovanj v Ljubljani praznih in njih lastniki zgolj čakajo, da se še malo podražijo, vsi pa vemo, kakšen učinek ima to na trg, ker so mestne površine pač izrazito omejena dobrina.

V kolikor bi država imela jaj*ca in bi si zares želela urediti stanovanjske probleme, bi uvedla progresivno obdavčitev stanovanj.

Verjetno bi se v trenutku na trgu pojavila velika količina prostih stanovanj in vse te zgodbe o pomoči države mladim družinam bi postale zgodovina.

"Da je sklad bruto dražji od tega da bi vsakdo sam gradil je verjetno res, vendar je to način, s katerim je država spodbujala gradnjo ljudem dostopnih stanovanj. Verjamem, da obstajajo boljši načini, vendar je treba njihove efekte videti v praksi - manjša obdavčitev ljudi ne bo prinesla toliko višje plačilne sposobnosti, da bi lahko kar vsi gradili, še posebej ne če pustimo trgu, da sam določa vse cene (ker trg favorizira to, da je Ljubljanska regija draga kot žafran in da se prodaja parcele in gradi samo čim bližje centru).

Sam bi tudi močno sankcioniral "čakanje na podražitev", saj je absurdna količina stanovanj v Ljubljani praznih in njih lastniki zgolj čakajo, da se še malo podražijo, vsi pa vemo, kakšen učinek ima to na trg, ker so mestne površine pač izrazito omejena dobrina."

Točno to je smisel reforme obdavčitve. :) Horizontalno načelo - da ljudje z enako prejemki plačujejo enake davke pomeni nižje davke in razširitev definicije prejemkov, če razumeš na kaj ciljam.

"Sam bi se zaradi prostorske stiske opiral na urbanizem držav Beneluksa in Danske, ki se srečujejo s podobnimi problemi in jih praviloma rešujejo zgledno. Dolgoročno vsekakor ceneje, kot je to počela Francija v zadnji četrtini prejšnjega stoletja z gradnjo spalnih naselij, kjer ni prostora za nič drugega kot spanje in - manj kot generacijo kasneje - kriminal."

Se zelo strinjam. V tem primeru gre za pocenitev naselij za potrebe povprečnih družin (npr. cilj da si družina s povprečnim OD lahko privošči stanovanje v neposredni okolici Ljubljane) - tisto v Franciji pa so socialna naselja, ki jih je plačala država. V Sloveniji namreč stanovanjski problem ni socialna težava, ampak splošna težava.

Tisti, ki se zavzemate za progresije -

glejte, če bi bilo stanovanj dovolj in bi jih bilo treba le prerazdeliti bi najemni trg nižal cene najemnin in stanovanj, ker bi najemniki lahko izbirali.

Brez novih stanovanj žal ne bo šlo, ker je ponudba premajhna.

Obdavčitev nepremičnin je smiselno, toda ne zato, da se uniči najemni trg (to potrebujemo za zagotavljanje mobilnosti prebivalstva in za tiste, ki ne zmorejo stroška nakupa), ampak zato, da se obdavči neproduktivno sedenje na naravnih virih (zemljišču).

Kar želiš je, da je prazno stanovanje in nepozidana parcela nek strošek; ne pa, da ljudje ne živijo od oddaje stanovanj.

In ne pozabite tole. Če je stanovanj premalo jim cena raste, davek pa je omejen (v socialnem smislu). Če cena raste hitreje, kot davek se dobil le učinek znižanega donosa (ki ga le redki psihološko znajo interpretirati kot izgubo).

Če pa se naenkrat okoli tvoje parcele pojavi 100 novih parcel naprodaj in se ti to zažre v glavnico, hkrati pa moraš še plačevati davke - to boli dovolj, da je v interesu vsakega, da parcele vnovči po primerni ceni (in od te cene plača davek, zato mu je v interesu, da je realno ovrednotena)

"Jaz pa mislim da so zemljišča v Lj še prepoceni glede na to, da gradijo le 30-40 nadstropne stavbe (zelo redko 50). Drug problem pa je da se v neki občini odločijo za zidalni načrt in ljudje ki so pri koritu pokupijo poceni kmetijska zemljišča, ki se jim nato v kratkem spremeni namembnost in jih nato zelo drago prodajo. Pa na občine bi bilo potrebno pritisniti, da povečajo površine namenjene gradnji. Ne pa da neki družini, ki jo poznam nočejo zemljišče (ki je sedi naselja) spremeniti v zazidalno, češ da je v tistem krajo že dovolj prostih zazidalnih zemljišč (vsa v lasti soseda, ki pa jih noče prodati)."

Kar sem pisal ni veljalo za center Ljubljane. Tam so cene pregovorno tržne; center je pozidan in ne moreš zidati, brez da bi nekaj rušil - torej trg deluje. Mislim na obrobje Ljubljane in ob obvoznici. Tam je zemlje za naselit celo Slovenijo, le spremeniti ji moraš namembnost. Če tega ne delaš po kapljicah povzročiš plaz in nihče ne pokupi vsega ker se zaveda, da ne bo prodal vsega, ker je ponudbe več, kot je tekočega povpraševanja in ker bo povrhu moral plačati davke.

Mah js sm ze mal obupu. Pri teh cenah in brez zaledja si stanovanja ne morem privoščit, neprofitne najemnine ne dobim, profitna + stroški me pa pride pol plače!!!

Mislim, da v slo. ni politične volje, da bi kej nardil s stanovanjski trgom. Itak je večina prebivalcev zadovolnih, za tistih nekaj % se pa država ne bo metala na zobe. Pa še neki: A ste opazil, da je po celem svetu trend naraščanja cen stanovanj....tko da js mislim, da cene ne bodo padle, kvečjem,.......

Jaz pa mislim da so zemljišča v Lj še prepoceni glede na to, da gradijo le 30-40 nadstropne stavbe (zelo redko 50).


Jaz pa mislim, da če bi gradili le 30-40 nadstrobne stavbe, stanovanjskih težav ne bi mel.

Mene pa predvsem zanima, koliko od vas bi bilo pripravljeno živeti v 38. nadstropju in koliko bi bili pripravljeni plačat za stanovanje na taki višini.

Če bi bil trg za to, da bi se take stolpnice splačalo graditi, bi jih že zgradili.

Jaz bi šel v 50 nadstropje; če bi si želel kupiti stanovanje; ampak sem ugotovil, da grem za isti denar lahko v pokojnino sredi tridesetih. 8% letni donos pri ceni 160.000 EUR za stanovanje pomeni mesečno (po davkih) 1000 EUR+ rente, za ta denar lahko v cenejšem kraju živiš ko lord.

Argument za zgodnje upokojevanje.