Stanovanjski kredit

Lonsarg je 10. mar 2025 ob 13:14:22 izjavil:

@borutz, meni so za padajoče zavarovanje pri NLB Vita povedali da se plačuje samo prvih 13 let od 20 let, zavarovan si pa celih 20 let (zadnja leta pač majhen znesek ker je padajoče). Plačevanje 13/20 let avtomatsko pomeni še 35% ceneje. Pa še ponudili so mi da se ne rabim zavarovati za celotni znesek, ampak lahko tudi za cirka 60-70% zneska kredita.

Končna računica je bila da me NLB Vita stane ekvivalent 0.15% dražje obrestne mere (37EUR/mesečno prvih 13 let, torej slabih 6k v celotni dobi kredita pri 340k kreditu in to nanese cirka ekvivalent 0.15% slabše obrestne mere glede na kalkulator). Ampak v zameno za to zavarovanje so mi precej bolj spustili kot pa teh 0.15%, tak da je zadeva no brainer. Če ne bi primerjal "brez zavarovanja vs z varovananjem" ampak "z NLB zavarovanjem vs zavarovanje drugje" bi bila razlika še manjša od 0.15%, ranga 0.10%.

Skratka @boritz, pomoje si ali nekje slabo kalkuliral da si prišel do 0.7% razlike ali pa so ti skušali prodati še kaj več kot meni v kompletu :)

to mi je naracunala financna svetovalka na NLB
verjetno bo potrebno iti na kaksno drugo poslovalnico
hvala za info

LeQuack je 10. mar 2025 ob 20:08:03 izjavil:

chrush je 10. mar 2025 ob 19:38:06 izjavil:

To pa je tudi res, ampak če ni €€€, pač greš tja, kjer si sposoben živeti. Zakaj bi morala država ukrepati? Kapitalizem je krut.

Zakaj bi morala država karkoli delati? Zakaj bi se morale ceste graditi, pa električno omrežje, pa vodovodi? Zakaj? Ali pa zakaj bi morala biti policija, pa vojska, pa zdravstvo,, vse te stvari so na enakem nivoju potrebe kot streha nad glavo. Kapitalizem je krut in ni računice da bi država morala to ponujati.

Primerjave za skrb države za infrastrukturo ali skrb za posameznikovo bivališče je vedno smešna... Če si posameznik NIKJER V SLOVENIJI ne more kupit nepremičnine, ni za to kriva država ampak praviloma sam...

deco16 je 11. mar 2025 ob 06:41:02 izjavil:

Itak, nikol ni država kriva. Vse smo krivi sami..

Birokracija za grajenje, visoki stroški to smo vse sami krivi.

Če izhajava iz demokratičnega (Ljudje smo država) potem ja... smo za vse krivi ljudje, ker Država ni neka entiteta ki bi obstajala brez ljudi kajne?

deco16 je 11. mar 2025 ob 06:41:02 izjavil:

Itak, nikol ni država kriva. Vse smo krivi sami..

Birokracija za grajenje, visoki stroški to smo vse sami krivi.

Seveda, saj državljani dobesedno to podpirajo.

Lenuharjenje v državnih/občinskih službah, ki so še dobro plačane.

Zokiju paše stanje...nizka ponudba vzdržuje zelo visoke cene nepremičnin...

Probaj, meni so na DH sli na roko v dec24/jan25 in sem lahko; skrajsal, odplacal del glavnice ter spremenil OM.

Lonsarg je 11. mar 2025 ob 15:23:30 izjavil:

Skrajsanje dobe ti kvecjemu izboljsa obrestno mero ne pa poslabsa, pac na krasi rok so obrestne boljse. To kaj ti bodo dejansko dovolili pa je bolj vprasanje interne bancne birokracije, marsikje so tok zabirokratizirani da so cist nefleksibilni, NLB sicer mislim da je med bolj fleksibilnimi.

AMPAK skrajsanje dobe brez da hkrati zmanjsas obrestno mero je totalna bedarija in brezvezna komplikacija. Pac si sam zmanjsuj dobo preko rednega predcasnega odplacevanja recimo dvakrat letno.

Skratka v krasanje se splaca it zgolj ce ti hkrati reprogramirajo tudi na nizjo obrestno.

Divergacije spletna oglasevana obrestna mera in dejanska pa so velike, tudi 0.7%. Ene banke imajo pac slab marketing pa ne znajo z ugodnimi spletnimi ponudbami pritegnit stranke pa imajo tam slabe ponudbe.

Fora je v tem, da 2,55% fiksno (EOM) imam od izpred parih let, ki sem si jo izpogajal tik preden so se obresti začele fajn dvigat (ECB, inflacija,...). Sedaj spet padajo. Trenutno je oglaševana 3%, kar pomeni, da je seveda še maneverski prostor. Vprašanje pa, če bi sedaj prišel pod 2,55%.
Sem že sam izračunal, da četudi bi vzel po 3% in si skrajšal iz trenutnih 191 mesecev na 120, bi pri obrestih privarčeval malo več kot 2/5 obresti oz. 6,5k€.
Nisem pa spet toliko dosleden in discipliniran, da bi recimo na 6 mes. zmanjševal glavnico :)

Si me spomnil na uno na šalterju kr mi je rekla nej tudi kej uživam ko sem šel predčasno odplačat kredit :D

Ona osebno nima od manka obresti čsito nič, matra jo samo manko finančne pismenosti...

Odplacevanje se pri trenutnih razmerah na trgu splaca tudi ce imas 2%, kaj pa ves kaj bo z delnicami :) No pac govorimo za nekoga ki ni spekulant.

Ampak ko pa govorimo o reprogramiranju vs rocnemu predcasnemu odplacevanju pa je to ze vprasanje likvidnosti/rezerve in tle ima rocno odplacevanje prednost, razen ce z reprogramiranjem uspes znizat obrestno mero, to pa je plus.

V bistvu sem samo različnim ljudem odgovarjal. To da namesto odplačila kredita investiraš je špekulacija. Jaz se to sicer grem oziroma bom šel, ni pa to nasvet za nekoga ki ni gambler.

Skratka če smo nazaj pri kreditih, fiksna obrestna na 20 let:
- Gorenjska 2.5% z zavarovanje, 2.4% če pripelješ dodatnega komitenta, so strogi z ekstra porokom v kolikor imaš partnerja
- NLB 2.55% (potencialno 2.5%, ni še potrjeno da bi šlo skozi) z zavarovanjem in dragim Premium računom (ki ga načeloma lahko kasneje skenslaš), velja samo za Zeleni, nezeleni je menda precej slabši
- OTP 2.7% brez pogojev na zavarovanja/pakete

Ta zavarovanja so hudič ker ima vsak različna kritja in je težje primerjat, ampak tko na oko me pridejo cirka ekvivalent 0.15% obrestne mere in sem v zameno zavarovan tak da recimo da je ponudba teh dveh ki hočeta zavarovanje eno malenkost boljša. Sem v dilemi če upam čakat še par tednov al kar akcija da slučajno ne zraste :)

Ja, banke so special snowflakes in jih mors vedno v zivo vprasat in dobis drasticno boljso ponudbo, kot prek spletnega izracuna.

Kot da bi Hofer oglaseval neki za 10 eur, pol pa prodajal za 7 eur ko ke prides.

Neumno? You bet. Pac banke :)

Gorenjska je redka izjema, vsi ostali imajo na spletu konkretno slabso objavljeno kot jo dobis v praksi. Saj so finance celo tabelo objavili glede razlik oglasevana in dejanska obrestna mera, mislim da so ble razlike 0.3 do 0.7.

Skratka @krho, ja 2.7% brez pogojev imam svezi info iz prve roke (no pogoj je paket Komplet, ampak stane zgolj 6.5EUR).

Hvala, pol je čas da z mojo spet nazaj začneva iskat.

Na NLB 2,7 zeleni kredit. 2,6 če vzames zavarovanje ki znasa 17,41€ (13 let) v mojem primeru, brez stroškov odobritve ter cenitve, naj bi mel 20% pologa, ampak upam da bo 10% dovolj

Gorenjska banka pa ma tko,
2,6%, vendar krijejo le 70% (30% polog, kar je kr velik), 2,5% če vzames zavarovanje ki pa pride 22,3€ na mesec (13 let)

maš pa možnost da 100% financirajo, po zavarovalni premiji,
torej v moje primeru vzames 2 kredita (potrebno 180k)
1. kredit hipoteka (130k) 2,6% (2,5% ce vzames zavarovanje za 22,3€ za 13 let ali pa 10,8€ če vzames za 20 let)
2. Kredit zavarovalni 50k obrestna 2,6%, sam ti nabijejo zavarovalne premije 1.856,56€ (od celega zneska), tu se teži da hočejo poroka
isto dobis manj (2,5%) če vzames tisto bedno zavarovanje

pr gorenjski banki na 100% mas tole premijo stroškov 1.850€, 600€ odobritve kredita, +cenitev sam plačas

Na otp sm že 2x dal povpraševanje so rekli da bodo nazaj poklicali, še niso, tako da sploh ne pridem do ponudbe

Zadnjic sem bil na NLB, pa sm pač dobil enega boomerja, k mi je razlagal, kak ne more it nižje, pa ka vse rabis vzeti, da ti nižajo obrestno mero, pa kak cenitev traja minimalno 2 meseca,

A pozno kdo kakega vredi bačnika pri al NLB al pa OTP za podravsko savinjsko.

Vprasal tud pri DBS, tam pa dajo kredita na 1,5x vrednost nepremičnine, pri drugih bankah mi pa sploh ni za it vprasat, ker ma te spletne kakulatorje navite, al pa prides tja pa rabis 20% polog, pac od ki ga naj vzamem.

Pač kolko sem zdej bil ti dajo 0,1% manj od spletnega kakulatorja, al pa ti nižajo za vse produkte k jih rabis vzet, varčevanje, zavarovanje itd....

tko da ne vem kje ostali pridobivate nizke OM

Vceraj, sam to je baje samo informativni izračun, pa samo za smrt, če se pa mas za nepokretnost al nezmožnost dela pa je 33€

Padec Euriborja je ze vracunan v spekulacijo bank, njih itak zanima povprecni euribor v obdobju 20 let, ne tisti ob sklenitvi kredita. Skratka obstaja resna sansa da bodo obrestne kmalu slabse ne vec bolse, ce ze cakat potem maks se en mesec.

@masterx120 koliko dobro obrestno dobis je vcasih odvisno tudi od tega kako dober siht imas in koliko imas lastnega deleza. Vcasih tudi od tega koga dobis za pogovor, eni bancni usluzbenci si upajo dat zahtevek za nizjo (pa tudi ce bo potem zavrnjen), drugi dajo naprej samo take obrestne za katere so zihr da gre skozi.

@borutz, pomoje se ni tok zvisal sam si dobil razlicno ponudbo. Eno je zavarovanje cel cas polna vsota, drugo je padajoca vsota. Potem se pa se da zmenit da te zavarujejo zgolj za 70% namesto za 100% kredita pri NLB. Ti sam ekstra omeni da hoces minimalno.

Me pa firbec ce ima kdo info na katere banke se se splaca it vprasat, ker se mi ne da it na vse. Je se katera poleg NLB in Gorenjske ki ponuja 2.6 ali manj na 20 let?

Danes sestanek z NLB-jem, 2.8%, nižajo ti za zavarovanje, ter varčevanje, za vsako 0,1% (sem tudi omenil da mam 2,6% na gorenjski osnova, pa je rekla da naj sklenem kjer je naugodneje, da NLB žal ne more iti pod to)
V ponedeljek imam še sestanek z OTP, sicer ne upam da bo kaj produktivno

Ampak najbolj se nagiban na Gorenjsko, saj kot kaže so najbolj ugodni 2,6% OM, popust je pa tko do 30.4., pač požres stroške cenitve ter odobritve :|

Govorim ze dlje ampak na konsistenten nacin. Sem ze decembra govoril da se splaca max do nekje sredi leta cakat ali se manj.

So pa zadnja dogajanja potencialno pohitrila dvig. Future napovedi za Euribor so sicer konsistentne in enake od decembra, torej dvig konec 2025/zacetek 2026, fiksje od bank pa prehitevajo 6 mesecev ponavadi.

Men se tudi zdi, da bo tak hud money printing, da bo glava bolela.

Max kredite torej in ostalo v btc/stonks/zlato:).

Update skoraj vseh bank fiksen kredit na 20 let:
DBS 1,5x vrednost nepremičnine (nimam tolk za polog)
BKS 3,2% OM
Sao paulo 3,0% OM
NLB zeleni kredit 2,9% OM (vsaka stvar zbije za 0,1% 1.Zivljensko zavarovanje 2. Varčevalni skladi)
OTP 3,0% OM (mogoče bi še lahk nižal z kakšnim zavarovanje, vendar nebi prišel pod 2,7%)
Gorenjska 2,6% OM (vsaka stvar zniža za 0,1%, 1. Življensko zavarovanje 2.Zavarovanje stanovanja 3. Pripeleš komitenta)
Sparkasse 3,3% OM

Jutri še grem na DH, sam niti ne pričakujem veliko (Glede da je na spletu 3,3% OM)

Ta post zgleda skoraj kot reklama za Gorenjsko Banko. Nekak sem skeptičen da bodo OM padale kaj preveč, se mi zdi da znajo poleti kr iti gor. Dosti ponujajo te kombinirane kredite, da se tam da dobiti nižjo OM, da so kao negotovi časi trenutno.

Tako da kredit bom vzel pri Gorenjski banki, če pa se zgodi da bi do konca tega leta ali pa do naslednjega poletja lepo padala OM, bom pa najverjetneje refinanciral kredit, ter nižal OM, ali pri gorenjski banki, ali pri kateri drugi.

Sem tudi malo informativno gledal eZK,
novogradnja Celje (Babno) od 15 stanovanj 2 na kredit, drugi skeširani (3 majo tam stalno preb.)
Maribor novi vrtovi od 30 (polovica na kredit pol skeširani)
Maribor zenit od 20, 2 na kredit, drugo očitno vse kupljeno na keš.

@masterx120, meni so za 20 let dali prejsni teden na OTP 2.7% brez pogojev.
V primeru NLBja pa so mi v zameno za zavarovanja in drag Premium paket konkretno znizali, ne samo malenkost, tako da smo prisli na 2.5 (zeleni plus zavarovanje plus Premium pakrt), s tem da je pogojno in da bi blo na koncu morda 2.55 namesto 2.5

Ampak ja Gorenjska se vedno recimo zmaga, pripeljes ekstra komitenta plus eno zavarovanje pa si na 2.4%. No imajo ta minus z zahtevanjem dodatnega poroka, ter to da za razliko od NLB nimajo predcasnega odplacila brez stroskov (te kosta 1% glavnice ce gres reprogramirat kasneje k drugi banki) in tut sklepanje ni brez stroskov.

@Mato989, fora je da ne nizajo vse banke hkrati ampak malo izmenicno. Morda bodo nizale se nekatere, manj verjetno pa da bodo te ki so se sedaj nizko se nizale.

Mja na NLB, sm bil pri dveh svetovalcih, 1. mi je reko da pod 2,6 ne prides (seveda vse dodatno vzet). Spletna bačnica mi je z prve poslal om 2,6%, ko pa se dobima v zivo pa 2,9% osnova, nižaš pa z dodatki. Pri OTP ne vem zakaj ne grejo ugodneje glede nato da sem njihov komitent (mogoče zato ker zgledam k en hobo).

Mja za gorenjsko kolk razumem rabiš poroka če vzames tisti drug kredit (dva kredita stanovanjski+zavarovalna premija), ko te 100% financirajo, torej zavarovalna premija (70%, 30% financiranje). Ja za predčasno odplačilo ne vem, težko vedet kaki bodo pogoji zdaj, al pa čez 5 let. Trenutno imam pri gorenjski 250EUR cenitev, 600EUR odobritev, ter strošek notarja EUREUREUR, ki pa ne vem koliko bo. Seveda bi najraje bil pri kaki NLB, ali pa OTP, ne vem večja banka, večje ziheraštvo (security, pa več opcij če obrestna mera še pada)

EDIT: Še kakšni nasveti oz. vprašanja ki jo zastaviš banki, ki so koristna, oz. kaj te sploh mora zanimat, kot je omenil @Lonsarg, stroški v primeru predčasnega odplačila kredita, refinanciranje itd. na kaj drugega še biti pozoren? oz. kaj pametnega še vprašati svetovalko?

Gorenjska je ok ce mas 30 procentov svojega kesa, ostalo pa se mi zdi da ne gre skozi tako dobro kot se sliši (skriti stroški) . Zahtevati je treba efektivno obrestno mero ne OM.

EOM je važna ostalo je bla bla