Stanovanjski kredit

Brez vecjih dogodkov je nakverjetneje pocasi konec spustov ja.

Zna sicer biti da bodo kake vecje banke ki se niso toliko spustile (NLB, OTP) se priblizale tem ki so ze precej spustile (LON, Gorenjska, Intesa). Skoraj gotovo pa te ki so ze toliko spustile ne bodo se dodatno.

LeQuack je 3. jun 2025 ob 19:07 izjavil:

V ZDA prodajalci ne morejo prodati več, ni kupcev. Se bo kaj od tega preselilo tudi k nam? Lahko upamo.

Home Listings Hit Record High As People Struggle To Sell
"Rising inventory and dwindling demand across the United States have led to the accumulation of a record $698 billion worth of homes for sale, the highest dollar amount recorded by Redfin since the real estate brokerage started tracking data in 2012.
It is terrible news for homeowners who might have bought their homes at stellar prices during the pandemic and are now unlikely to fetch the same amount reselling their property. But it is good news for prospective homebuyers who, despite still being burdened by historically elevated mortgage rates and rising costs, are likely to benefit from price drops very soon."
https://www.newsweek.com/home-listings-...

Seveda se bo saj to je vsem jasno ampak cez 20 let cca

Mislim da je še plan centralne banke spuščat obresti?

Nihanja so vedno...samo pravi čas je treba ujet FOM 1.8% pa si rešen.

Lonsarg je 4. jun 2025 ob 07:56 izjavil:

Trenutno napoved je da gre Euribor do 1.75EUR, do zacetka 2026. In ta napoved je ze vkalkulirana v trenutno ponudbo FOM.

Za FOM 1.8 bi moral Euribor pasti tam na cirka 1%.

Kaj to maš ti kake interne informacije da si tako 110%?

To da je fiksna obrestna mera vsaj ene 0.5% slabsa od najnizjega dosezenega uriborja v enem ciklj (bolj pogosto vec, odvisno koliko imajo banke odvec denarja, trenutno ga imajo precej odvec pa rade posojajo zato je razlika tako majhna) je dejstvo, tako zadeve delujejo.

To do koliko nizko gre euribor pa je zgolj napoved ne dejstvo, ampak vsaj problizno te napovedi ponavadi drzijo ce ni res posebnih dogodkov ala Covid. Banke glede na te napovedi nastavljajo FOM.

Napoved euriborja za ta cikel je padla iz 2% na 1.75% po Trumpovih tarifah naprimer.

billy je 5. jun 2025 ob 07:30 izjavil:

Stanovanjski kredit za 150 tisoč evrov na 20 let s fiksno obrestno mero. Koliko bi zanj plačali na naših bankah? Kakšne obrestne mere ponujajo? Kaj se bo z njimi dogajalo v prihodnje? In kje bi po izračunih, ki so potrošnikom dostopni prek spleta, dobili najcenejši stanovanjski kredit?

https://www.24ur.com/novice/dejstva/kol...

Je pa zanimivo, kako se delajo vsi izračuni na 20 leti in 150k...sori, ampak to dandanes pomeni kaj..polovico hiše recimo? in če ima nekdo 150k gotovine, vprašanje če sploh rabi kredit...

Če si SAMSKI Nimaš kaj kupovat za več kot 180k nepremičnine tbh... če sta pa 2, pa lahko vsak vzame za 150k pa je ane?

Ne vidim nekega problema...

billy je 5. jun 2025 ob 07:34 izjavil:

Hm, ne vem če to tako gre, ker potem sta porok en drugemu in se jima zmanjša kreditna sposobnost? Vsaj včasih so tako gledale banke...

Zakaj ne bi šlo? Če lahko SAM vzameš 150k, potem lahko 2x vzameta običajno vsaj x1,8 prejšnje vsote...

billy je 5. jun 2025 ob 07:42 izjavil:

oseba a ima 1500 dohodkov, kreditno je sposobna za 500€ .. okrogle cifre za lažjo predstavo. v planu ima z osebo b kupiti nepremičnino, pomeni oba lastnika 50/50. oseba b mora bit porok.
Zaradi tega se obsebi b zaradi 500 že zniža kreditno spodobnost in če ima ona tudi 1500 prihodnost, ima na voljo za kredit le 1000. mora pa tudi oseba a biti potem porok osebi b in ker že ima obrok se zakomplicira...

itd.

tako so gledali pred leti. je sicer vse odvisno od posamične situacije, ampak generalno nekako tako gledajo.

Najlažje je, da finančno močnejša oseba vzame kredit, druga oseba pa samo podpiše poroštvo, ampak potem je problem lastništvo in težave pri ločitvi čez XY let.

To skoraj dvomim, ker torej kar ti hočeš meni povedat je da če ima 1 oseba SAMSKA 1.500 neto dobi recimo XYX kredita, če pa imata 2 osebi 1.500 VSAKA pa spet dobita samo XYX (nespremenjeno) kredita ker sta porok en drugemu...

Skoraj ne verjamem, res pa je da nisem nikol probal.

billy je 5. jun 2025 ob 07:47 izjavil:

ja...če ima oseba a 500 kredita in oseba b 500 kredita. Nekaj se z osebo a zgodi, pade v primeru poroštva skupen znesek na osebo b, torej bo imela obrok 1000.

Kar pa v osnovi na plačo 1500 ne more, ker ni dovolj kreditne sposobnosti.

Tako bi naj banke gledale na to.

Saj pravim, ne poznam ampak sliši se kot popoln absurd, kjer 2 z 3.000 NETO dobita enak kredit kot 1 z 1.500... (ali pa 2 z 6k enako kot 1 z 3k)

Zakaj je potem hipoteka?

billy je 5. jun 2025 ob 07:51 izjavil:

Saj to je nekako logično ali ne? banke pogledajo na "par" kot enoten subjekt...no...manjši so riziki pri izpadu dohodkov, ker težko da bi obav izgubila službo, ampak nastopata kot eden, v očeh banke.

Hipoteka? Ker lahko in je nujno potrebno. Če se zgodi moj zgornji scenarij bi potem na osebo b s 1500 prihodki, padel obrok 1000 in kaj bi naredila? Seveda bi morala prodati in iskati ugodno rešitev, ampak marsikdo ne naredi tega, odplačevati pa tudi ne morejo...in banka ima potem neko zagotovilo vsaj v hipoteki.

Niti ni logično... Če lahko 1 dobi nek znesek kredita, bi morala 2 zmeraj dobiti več... če imata seveda enak prihodek in brez otrok...

V redu če je par kot enoten subjekt, se strinjam samo potem seštej plači in od tistega računaš kreditno ne pa od 2x zmanjševanja...

Kot pravim naj pove kdo z aktualnimi podatki v zadnjih 6 mesecih, ampak to je absurdno, ker če imata vsak 3k, plače neto recimo potem po tej logiki dobita enak kredit kot če gre 1 sam z 3k plače... torej je bolje da se "uradno" razideta in kupita vsak svojo nepremičnino

in banka ima potem neko zagotovilo vsaj v hipoteki.

Banka še vedno terja tistega ki ne more poplačevat, tudi če je hipoteka... ker če hipoteka ne pokrije nisi tako kot v USA rešen bremena (kar bi bilo imo pravilno)

V Sloveniji imamo pač debilno kreditiranje...

Mato989 je 5. jun 2025 ob 07:32 izjavil:

billy je 5. jun 2025 ob 07:30 izjavil:

Stanovanjski kredit za 150 tisoč evrov na 20 let s fiksno obrestno mero. Koliko bi zanj plačali na naših bankah? Kakšne obrestne mere ponujajo? Kaj se bo z njimi dogajalo v prihodnje? In kje bi po izračunih, ki so potrošnikom dostopni prek spleta, dobili najcenejši stanovanjski kredit?

https://www.24ur.com/novice/dejstva/kol...

Je pa zanimivo, kako se delajo vsi izračuni na 20 leti in 150k...sori, ampak to dandanes pomeni kaj..polovico hiše recimo? in če ima nekdo 150k gotovine, vprašanje če sploh rabi kredit...

Če si SAMSKI Nimaš kaj kupovat za več kot 180k nepremičnine tbh... če sta pa 2, pa lahko vsak vzame za 150k pa je ane?

Ne vidim nekega problema...

Zakaj ne? A samski ne sme kupit hiše ali večjega stanovanja, če tako želi in če si lahko to privošči?

billy je 5. jun 2025 ob 07:42 izjavil:

oseba a ima 1500 dohodkov, kreditno je sposobna za 500EUR .. okrogle cifre za lažjo predstavo. v planu ima z osebo b kupiti nepremičnino, pomeni oba lastnika 50/50. oseba b mora bit porok.
Zaradi tega se obsebi b zaradi 500 že zniža kreditno spodobnost in če ima ona tudi 1500 prihodnost, ima na voljo za kredit le 1000. mora pa tudi oseba a biti potem porok osebi b in ker že ima obrok se zakomplicira...

itd.

tako so gledali pred leti. je sicer vse odvisno od posamične situacije, ampak generalno nekako tako gledajo.

Najlažje je, da finančno močnejša oseba vzame kredit, druga oseba pa samo podpiše poroštvo, ampak potem je problem lastništvo in težave pri ločitvi čez XY let.

ja res je tako...sva s partnerko jemala vsak svoj kredit na vsak svoji banki...jaz sem ga dobil brez težav...njej so pa že komplicirali (višina plača enaka...podjetje drugo...moje srednje, njeno manjša domača firma...ne vem ali je imelo kaj to vlogo) in sem moral biti porok njej, ko je ona jemala kredit....če bi sedaj zopet jemal kredit bi se sigurno spustili v to, da sem nekomu porok

P.S. res pa, da je bilo to 10 let nazaj...kredit bo počasi že odplačan

Lonsarg je 5. jun 2025 ob 08:27 izjavil:

@billy, vecina bank, gotovo pa vsaj LON , OTP in NLB, lepo seštevajo kreditno sposobnost ce kredit vzameta dva. Torej ja dobis 2x vec ce sta dva z placo 1500 kot en z placo 1500 (razlika je sam birokracija eni to izpeljajo kot dva locena kredita, drugi kot en skupni kredit).

V bistvu vem samo za Gorenjsko da ne sestevajo kreditne sposobnosti in dajo en kredit, v sisbonu pa oba oznacijo kot zakreditirana za ta znesek.

Hvala,

No saj to sem pravil... ker to da bi lahko 1 z neko plačo vzel 150k kredita, če bi bila pa 2 z enako plačo pa spet samo 150k, je pač absurd da ga ni para... čeprav se v SLO temu ne bi čudil ker svašta od države, ampak ja... to bi bilo malce too much...

Pa ajde še razumem da če ima 1 oseba plačo XYXY da dobi recimo 150k, če sta pa 2 z enakima plačama skupaj da pač ne dobita x2 ampak mogoče pač 1,8k ampak da ne dobita NIČ več je pa malce too much...

Groot je 5. jun 2025 ob 10:10 izjavil:

Ti iz prve roke povem, da je tole popolnoma narobe. Kreditna sposobnost se "sešteva". Zakaj v narekovajih? Ker pač zadeva realno ni vedno povsem linearna. Torej če je vsak kreditno sposoben za npr. 150.000 EUR posojila, ni nujno da bosta skupaj res dobila 300.000 EUR kredita, aj se pri povišanih vrednostih model banke začne malo prilagajati (pač odvisno od banke do banke). Nikakor pa situacija z dvema partnerjema skupaj ne vodi v to, da sta oba skupaj še vedno kreditno sposobna samo v višini kreditne sposobnosti enega od njiju.

Edit: ne razumem zakaj imate nekateri silno potrebno po navajanju zavajajočih informacij po javnih forumih. Ni čudno, da je potem polovica ljudi nesposobnih saj berejo nasvete, ki jih drugi kar malo na pamet mečejo ven.

Hm, imaš kaj več informacij na to temo. Ker kolikor sem jaz bil v tem je bilo v primeru 2 vedno lažje, saj so bili prihodki skupni, odhodke ki jih je naračunala banka pa so bili manjši, saj te razni dopusti/prevozi itd. po glavi pridejo manj.

Seveda mora podpisat, ampak receno mi je bilo da je pogoj za odobritev kredita da partner to podpise, v kolikor imas partnerja. In da ti kreditno sposobnost niti malo ne dvignejo na ta racun, kljub temu podpisu gledajo le sposobnost kreditojemalca. Ampak samo pri Gorenjski banki je bilo tako.

Povsod drugje se kreditna sposobnost partnerjev zdruzuje ce vzamas skupni kredit. Ce pa noces in imas sam dovolj sposobnosti za cel kredit pa vezejo kreditno obremenitev le nate. Partner se vedno eno stvar podpise ce je solastnik nepremicnine (najbrz se zadevi ne rece solidarnostni porok ampak kaj drugega), ampak na na nacin da bi sam bil kreditno obremenjen v sisbon.

Half-Saint je 5. jun 2025 ob 12:39 izjavil:

Pri 47-ih prvič v življenju jemljem kredit. Sedaj vidim kako idiotska je zakonodaja pri nas glede tega. S svojimi prihodki in 2 otroki praktično nisem kreditno sposoben, čeprav živim v lastnem stanovanju in bi si (glede na prihodke) lahko privoščil do nekje 400-450€ mesečno odvajat za kredit. Se pravi naša država misli, da spadam med reveže ampak seveda ne, ko je treba plačat vrtec, šolo in ostale zadeve.

Za banko revez, za drzavo bogatas;)

Lonsarg je 5. jun 2025 ob 08:27 izjavil:

@billy, vecina bank, gotovo pa vsaj LON , OTP in NLB, lepo seštevajo kreditno sposobnost ce kredit vzameta dva. Torej ja dobis 2x vec ce sta dva z placo 1500 kot en z placo 1500 (razlika je sam birokracija eni to izpeljajo kot dva locena kredita, drugi kot en skupni kredit).

V bistvu vem samo za Gorenjsko da ne sestevajo kreditne sposobnosti in dajo en kredit, v sisbonu pa oba oznacijo kot zakreditirana za ta znesek.

To zadnje ne drži popolnoma. V sisbonu Gorenjska banka in OTP identično označita poroka. Enako velja za nosilca kredita.

bm1973 je 5. jun 2025 ob 10:50 izjavil:

Lonsarg je 5. jun 2025 ob 08:27 izjavil:

V bistvu vem samo za Gorenjsko da ne sestevajo kreditne sposobnosti in dajo en kredit, v sisbonu pa oba oznacijo kot zakreditirana za ta znesek.

Temu se reče solidarnostni porok...

In tega ne smejo narediti samovoljno, mora porok podpisati.

Soilidarni porok ni nič drugega kot porok na kreditu. To ne pomeni, da je on kreditojemalec. Kreditojemalec je ena oseba, solidarni porok pa druga. Solidarni porok jamči za vračilo, če kreditojemalec ne izpolni obvez. Če si solidarni porok in se kredijemalec odloči, da ne bo več plačeval vse pade na tebe.
V sisbonu pa gre za 2x popolnoma različne oznake. Kreditojemalec ima pri stanovanjskem kreditu po navadi oznako STKR, porok pa je označen kot OPO ali OP (OP je osebno pororoštvo, OPO pa ostala poroštva). Pri obeh je seveda na pisan isti znesek kredita.
Kaj je pri temu pomembno. Poroštvo po novem NE zmanjšuje kreditne sposobnosti poroka po zakonu. Lahko pa to banke upoštevajo pri INTERNI krediti oceni poroka, če le ta zaprosi za kredit in se to obravnava kot dodatni riziko in se lahko zahteva npr. kontra poroštvo. Ne zmanjša pa mu to zakonske kreditne sposobnosti.

Poroštvo vedno pomeni, da je izpostavljen pri banki enako kot ti, ki vzameš kredit. Porok ves čas trajanja pogodbe jamči, da bo kadarkoli poplačal glavnico in obresti, ki so do takrat natekle v primeru, da bi kreditojemalec prenehal odplačevati kredit. Tako, da so ti prav povedali, njen se bo videlo poroštvo v SIS bonu in več ne bo kreditno sposobna zaradi tega. Tudi ostale banke bi morale narediti enako, saj je obvezno poročanje v SIS bon.

Zakaj pa sploh zahtevajo poroštvo žene, če si ti kreditno sposoben in bo zavarovanje hipoteka? To se probaj spogajat, da ni potrebnega dodatnega poroštva. Bančna finta, da se zavarujejo kot severni medvedi in bi imeli, kreditno sposobnega kreditojemalca, hipoteko in še poroštvo, pri tem pa vama verjetno financirajo 70 ali 80% vrednosti nepremičnine.

Ribicija je 9. jun 2025 ob 23:26:51 izjavil:

Poroštvo vedno pomeni, da je izpostavljen pri banki enako kot ti, ki vzameš kredit. Porok ves čas trajanja pogodbe jamči, da bo kadarkoli poplačal glavnico in obresti, ki so do takrat natekle v primeru, da bi kreditojemalec prenehal odplačevati kredit. Tako, da so ti prav povedali, njen se bo videlo poroštvo v SIS bonu in več ne bo kreditno sposobna zaradi tega. Tudi ostale banke bi morale narediti enako, saj je obvezno poročanje v SIS bon.

Zakaj pa sploh zahtevajo poroštvo žene, če si ti kreditno sposoben in bo zavarovanje hipoteka? To se probaj spogajat, da ni potrebnega dodatnega poroštva. Bančna finta, da se zavarujejo kot severni medvedi in bi imeli, kreditno sposobnega kreditojemalca, hipoteko in še poroštvo, pri tem pa vama verjetno financirajo 70 ali 80% vrednosti nepremičnine.

Ni res! So ti zgoraj napisali zakaj. In prosim ne se smešiti s vprašanji zakaj poroštvo ob hipoteki. Ker potem ti je verjetno čudno tudi zakaj praktično vse banke ob hipoteki zahtevajo življenjsko zavarovanje.
In govorim za OTP in GBKR da kredite/poroštva vodijo in obravnavajo skoraj popolnoma identično.

Lonsarg je 9. jun 2025 ob 23:07:08 izjavil:

OZZY je 9. jun 2025 ob 20:21:52 izjavil:

Kaj je pri temu pomembno. Poroštvo po novem NE zmanjšuje kreditne sposobnosti poroka po zakonu. Lahko pa to banke upoštevajo pri INTERNI krediti oceni poroka, če le ta zaprosi za kredit in se to obravnava kot dodatni riziko in se lahko zahteva npr. kontra poroštvo. Ne zmanjša pa mu to zakonske kreditne sposobnosti.

Hja meni je bančnik na Gorenjski rekel da če vzamem kredit pa je meni žena porok (in to da mi je porok je obvezno da sploh dobim kredit), da ona potem nikjer več kredita ne bo dobila (ima manjšo kreditno sposobnost kot jaz). Medtem ko so mi povsod drugje rekli da naredijo na način da one še vedno lahko kredit vzame. Tudi še dva dodatna posta na Redditu sem videl ko so jima isto rekli glede teh porokov na GB (da ima potem kreditno posobnost zasedeno), tak da očitno vsem to rečejo, ni samo meni. Torej govorijo vsem narobe ali imajo res kak poseben način poroštva? Ker to nisem v detajle spraševal za kakega poroka gre.

OZZY je 9. jun 2025 ob 20:15:53 izjavil:

Lonsarg je 5. jun 2025 ob 08:27 izjavil:

@billy, vecina bank, gotovo pa vsaj LON , OTP in NLB, lepo seštevajo kreditno sposobnost ce kredit vzameta dva. Torej ja dobis 2x vec ce sta dva z placo 1500 kot en z placo 1500 (razlika je sam birokracija eni to izpeljajo kot dva locena kredita, drugi kot en skupni kredit)

Tole definitivno ni res. Kreditno sposbnost banke NE smejo seštevati in dati samo 1x kredit od 2 oseb. To se je lahko delalo včasih, preden je vmes posegla banka slovenije- se pravi par let nazaj. Od takrat mora banka vsakega kreditojemalca gledati in obravnavati posebej in ne morejo dati 1x kredita 2x osebam in pri tem seštevati kreditno spsobnost obeh za 1x kredit. Lahko pa vsakemu dajo svoj kredit in se naredi 2x ločena kredita in 2x vpisa pri notarju. Vsak kreditojemalc mora biti kreditno sposoben zase.

Pa dobro saj ravno to ali je to 1x kredit ali 2x je samo birokracija. Efektivno je to seštevanje če gledaš koliko dobiš za skupni nakup. To je bil point debate, ne pa to ali ti notar 1x ali 2x računa.

Pri poroštvo je nekaj kaj pravi banka SLO, da ne vpliva več na kreditno sposobnost, nekaj pa je, ko banka naredi INTERNO kredtitno spsobnost, kjer gleda tudi izpostavljenost po poroštvih in oceni tveganje dajanja kredita taki osebi, ki je porok. Kakšno politiko imajo na GB ne vem.

Glede kredita 1 ali 2x.. TI si zapisal "razlika je sam birokracija eni to izpeljajo kot dva locena kredita, drugi kot en skupni kredit"
- Skupnega kredita ni več. To je bilo včasih in tako ga izpeljat ne smejo več. Na to se nanaša komentar.. Res je.. če sta oba kreditno spsobna za npr. 500 EUR, bosta oba dobila kredit v določenem znesku, kjer je obrok do 500 EUR. Ne bo pa dobil eden v obroku 1000 EUR. Rezultat je sicer isti, imata pa oba 2x stroške -- take ali drugačne.

Ribicija je 9. jun 2025 ob 23:26:51 izjavil:

Poroštvo vedno pomeni, da je izpostavljen pri banki enako kot ti, ki vzameš kredit. Porok ves čas trajanja pogodbe jamči, da bo kadarkoli poplačal glavnico in obresti, ki so do takrat natekle v primeru, da bi kreditojemalec prenehal odplačevati kredit. Tako, da so ti prav povedali, njen se bo videlo poroštvo v SIS bonu in več ne bo kreditno sposobna zaradi tega. Tudi ostale banke bi morale narediti enako, saj je obvezno poročanje v SIS bon.

Zakaj pa sploh zahtevajo poroštvo žene, če si ti kreditno sposoben in bo zavarovanje hipoteka? To se probaj spogajat, da ni potrebnega dodatnega poroštva. Bančna finta, da se zavarujejo kot severni medvedi in bi imeli, kreditno sposobnega kreditojemalca, hipoteko in še poroštvo, pri tem pa vama verjetno financirajo 70 ali 80% vrednosti nepremičnine.

Uradno je za banko SLO ustrezno zavarovanje nepremičnine do 55% - tako za prne kot fizične osebe. Banke pa z internimi pravili financirajo do 70 oz 80% pod določenimi pogoji. Ali ti misliš, da če kreditojemalec ne plačuje banke dobijo na dražbi 100% ocenjene cene nepremičnine. Banka sprejme riziko financiranja do 80% pod določenimi pogoji.

bm1973 je 10. jun 2025 ob 07:14:38 izjavil:

Sam vseeno, žena NE SME biti porok, če se s tem ne strinja...

Brez tega v pogodbi, banka nima kaj vpisovati zanjo v SISBON...

Seveda.. Vsako se mora strinjati, da je porok in vpisan v Sisbon. To je tudi na pogodbi zavedeno, da si porok. Lahko si tudi samo zastavitelj, samo to se ne vpisuje v Sisbon. Lahko pa si zastavitelj in porok, kar pa se vpiše v Sisbon.. ampak samo poroštvo.

billy je 10. jun 2025 ob 07:27:18 izjavil:

Kaj pa če sta dva, lastnika nepremične, vsak 50/50...potem skoraj banka "hoče", da je drugi tudi porok, ali?

To je postala kar praksa pri bankah , saj lažje izpeljejo proces če je kaj narobe. Lažje je terjati solastnika za plačilo kot enega drugega. Tako da lahko banka pogojuje odobritev kredita pod tem pogojem.. ni pa nujno.

Rabijo, to je tista zadnja varovalka...kaj če se zgodi, hipotetično...da vsi poroki "umrejo"..od kod bo potem dobila banka denar?