Najemnine vs. lastništvo nepremičnine

GGGGG je 17. okt 2014 ob 23:25 izjavil:

Če je stanovanje tvoje, je najemnina 0, če ni tvoje, pa recimo 500 evrov mesečno.

Če je stanovanje tvoje imaš na računu 0€ in par jurjev stroška letno. Če imaš v najemu stanovanje za 500€ pa imaš na računu kakšnih 150k€ in par jurjev donosa letno.

Saj nisi resen. Če imaš svoje stanovanje, imaš "na računu" prav tako 150k€, oziroma kolikor je pač vredno stanovanje (samo da pač niso tako likvidni). Ti moraš s svojimi 150k€ narediti več donosa, kot jaz prišparam, ker mi ni treba plačevati najemnine. V danem primeru moraš recimo narediti 6000€ letno čistega, pa si šele najemnino not prinesel, se pravi da sva na istem. S tem, da ti s svojimi 150k€ tvegaš, da se ti vlaganje ne bo izšlo po načrtih, jaz pa s stanovanjem, v katerem itak živim, ne tvegam nič (samo stanovanje moram proti požaru in potresu zavarovati).

O.

6000€ je 4% realnega donosa. Ni neizvedljivo. Ampak v resnici je številka precej nižja zaradi stroškov, ki jih imaš s stanovanjem.

Tveganje je v obeh primerih. Pri ustrezno razpršenih investicijah je tveganje zelo majhno.

Si pa že zgoraj napisal en dober point. Ker gre za dolgo obdobje in relativno visoke zneske, se tudi minimalne spremembe pri vsaki spremenljivki lahko precej poznajo in prevesijo tehtnico v eno ali drugo smer.

Še vedno je recimo indeks S&P 500 ali Dow Jones v zadnjih 30 letih pridobil več kot 1000%, kljub vsej "recesiji" ki nas spremlja zadnjih nekaj let ter brez dividend, ki so v istem času v povprečju čez 3% letno.

Poleg tvojih stroškov dodaj še obnovo strehe, obnovo fasade, kakšne električne in vovovodne napeljave. Pa malo ovrednoti stroške, ki si jih omenil. Se hitro nabere. Sploh, če želiš, da stanovanje ohranja vrednost.

Okapi, pri Kolinski so obnavljali neke stolpnice. Koliko jih je prišla obnova fasade na stanovanje?

Invictus,

Obnova fasase pride nekje 100 - 3000 EUR na stanovanj, pač odvisno od kvadrature stanovanja.

Na podlagi česa si prišel do izračuna.

Mr.B je 18. okt 2014 ob 09:12 izjavil:

Invictus,

Obnova fasase pride nekje 100 - 3000 EUR na stanovanj, pač odvisno od kvadrature stanovanja.

Na podlagi česa si prišel do izračuna.

Ima kar prav.
V Mariboru je prišla obnova fasade s 15cm stiropora 1900€ za 65m2 stanovanja v bloku.

Mr.B je 18. okt 2014 ob 09:12 izjavil:

Invictus,

Obnova fasase pride nekje 100 - 3000 EUR na stanovanj, pač odvisno od kvadrature stanovanja.

Na podlagi česa si prišel do izračuna.

Na podlagi investicije, ki se bo zgodila v nadaljnih 5 mesecih. In na podlagi kolegov ki so to že dali skozi.

Tako so cene praktično po celi Sloveniji za fasado na večstanovanjskem bloku. Prva cifra bi morala biti 1000.

S tem da fasada se obnavlja na 40+ let starih blokih in bo zdržala vsaj naslednjih 40 let.

V bloku plačuješ "najemnino", tudi če si lastnik stanovanja. Ene 100€ mesečno moraš dati na stran... za obratovalne stroške bloka.

Double_J je 18. okt 2014 ob 19:53 izjavil:

V bloku plačuješ "najemnino", tudi če si lastnik stanovanja. Ene 100€ mesečno moraš dati na stran... za obratovalne stroške bloka.

Saj če si najemnik, ti jo pa lastnik vračuna v najemnino ...

No dobr... saj razumem, da vsak hoče dokazat svoje, ampak pretiravat pa res ni treba.

1. Anuiteta ni enaka najemnini (za isto stanovanje), pogosto je vsaj za 50% večja, plus vsa možna tveganja.
2. Lastnik stanovanja ne zvali kar vseh stroškov na najemnika, kot nekateri prepričujejo. Verjetno to mislijo ljudje, ki v najemu še niso bili. Če je zanič lastnik, se pač ne pogovarjat z njim in pojdi drugam. Meni niso lastniki prav nič svojih stroškov naprtili. Eden mi je sam plačal leseni del kuhinje, ki je bila potrebna menjave. Drugi mi je sam povrnil vse stroške popravil (za popravilo odtočnih cevi, popravilo pomivalnega stroja, itd.), samo račun sem mu pokazal. Vsi so sami plačevali v rezervni sklad. Niso vsi lastniki neumni in zanič. Nekateri imajo interes, da imajo dobre podnajemnike. Je pa res, da pogosto taki lastniki vzamejo ljudi po svojih željah in brez priporočila si težko prva izbira.
3. Stroški v bloku znajo biti zelo visoki (tudi za lastnike). Sem bil v bloku, kjer se je plačevalo po 10€/mesec na osebo, pa čiščenje, hišnika, itd. Se hitro nabere prek 100€/mesec. Če pšotem plačaš še po 40€ na mesec za ogrevanje poleti, ko so radiatorji zaprti, potem je življenje pač drago na taki lokaciji.

minimalni strošek rezervnega sklada je po zakonu 0.25EUR na kvadratni meter.
v našem bloku je prišla nova fasada z izolacijo cca 2000eur na stanovanje, prvič po 30ih letih gradnje.

dragana je 18. okt 2014 ob 21:28 izjavil:

Stroški življenja v bloku so enaki za lastnika ali podnajemnika. Teh 100€ moraš plačati v vsakem primeru. Lastnik mora samo še plačati rezervni sklad in obnovo stanovanja - to so dodatni stroški lastništva.

Sem samo ciljal na to, da znajo biti ti stroški precej višji, kot 20€, kot si nekateri predstavljajo. Tako kot si predstavljajo, da velja logika "zakaj bi plačeval najemnino, če lahko plačujem enak znesek za odplačat kredit". To so pač strašno zgrešene ocene, zato jih omenjam.
Ne postavljam se na nobeno stran. Samo opozarjam, da nekateri, v želji potrditve njihovih zgrešenih idej, pretiravajo.

Fužine so precej zloglasne, pa so takrat vsaj poskrbeli za infrastrukturo. Za kaj pa so poskrbeli pri celovških dvorih?

Rupa je 18. okt 2014 ob 23:05 izjavil:

Za kaj pa so poskrbeli pri celovških dvorih?

Kateri idiot bi pa kupil stanovanje v Celovških dvorih odkar so tja dali stanovat socialne probleme?

A nimajo v garažah tudi razstavljalnico ukradenih avtomobilov? To je dober biznis.

Če bi Fužinske bloke gradili danes, bi bilo drugače, podobno kot je v Kosezah, kjer so med vsaki dve vrsti vrstnih hiš vrinili še po eno vrsto, kar je popolnoma uničilo smiseln originalen koncept naselja.

Osnovni projektni cilji, kot je recimo to, da ima vsako stanovanje vse leto na voljo sončno svetlobo, bi se podredili investitorjevim apetitom po večjem donosu, kar bi pomenilo, da bi bloke stisnili bolj skupaj, da bi jih bilo več, trajne, ustrezno opremljene parke bi zamenjala poceni v beton stlačena otroška igrišča in povezave z okolico bi bile urejene tako slabo, da razen z osebnim avtomobilom sploh ne bi mogel udobno v in iz naselja.

Ne se preveč pametnega delati - tam živim, s 6-letno pavzo, ko sem bil v Jaršah, od '85.

Tisto je povzetek ene diplomske iz aritekture, avtorica o Fužinah nima pojma. Več povesta dva komentarja.

Vendar pa analiza v članku sledi zgolj širšemu (slabemu) javnemu mnenju. 1. fužine so v evropskem ali svetovnem merilu majhne, 2. stanovanjski bloki so v primerjavo z ostalo Ljubljano zelo dobro grajeni, stroški vzdrževanja so zato relativno majhni, 3. urbanistično gledano je prometna ureditev odlična, glede parkiranja v Ljubljani verjetno ni boljših pogojev (res je, da bi bilo lahko zaradi porasta avtov boljše), 4. vzdrževanje javnih zelenih površin je bilo do nastopa župana Jankovića odlično, saj je Fužine urejal en upravnik, po njegovem nastopu jih je več, še vedno pa je zgledno, 5. Fužine imajo v primerjavi z ostalimi soseskami ogromno javnega sektorja, posledično jih je veliko zaposlenih v njem (večji procent bi težko dosegli), 6. da so Fužine varne, ni paradoks, ampak je misel o nevarnosti zgolj posledica zmotnega mišljenja o njih, 7. Fužine imajo dve osnovni šoli, eno srednjo šolo, veliko knjižnjico, kulturni center, cel kup vrtcev, fužinski grad z arhitekturnim muzejem, ogromno športnih igrišč v okviru šol in zunaj njih, izrabljen rekreativni pas ob Ljubljanici, Golovec, hrib Marinkovec... torej široka paleta športnih, kulturnih, izobraževalnih in rektreativnih programov

pilka, 05.10. 2012, 10:30

Se povsem strinjam z zgornjim komentarjem. V novejših blokih, tistih na vzhodni strani, so stanovanja zelo solidna in dobro grajena. v primerjavi z ostalimi blokovskimi stanovanji imajo dobro tlorisno razporeditev in presenetljivo dobro zvočno izolacijo med stanovanji. Smo živeli tam in razen takratne brezposelne pred bloki postavajoče mladine ni bilo nič narobe. Šola, trgovina, rekreacija, frizer,... vse je praktično na dosegu roke. Tudi otroška igrišča so bila med bloki solidno urejena.

Ce placujes 1 eur na kvadrar potem blok nima nove fasade in denar se zbirajo. Po tem so stroski bistveno nizji. 20-25 eur za 60 kvadratov.

Okapi ti nisi najbolj objektiven, ko je govora o Fužinah, saj jih hočeš predstaviti kot najboljšo sosesko v Ljubljani.

Štepanjc je po moje boljši od Fužin. Sploh sedaj, ko so vsi višji bloki obnovljeni.

V Štepanjcu je sicer veliko zelenja, pa še Golovec je tako rekoč čez cesto, ampak sama gradnja pa AFAIK ni tako kakovostna (OK, kaj so naredili pri prenovi, ne vem), predvsem pa tlorisi stanovanj niso tako prilagodljivi kot na Fužinah. Ko sem kupoval stanovanje, sem jih par pogledal tudi v Štepanjcu. In moram priznati, da sem bil presenečen nad samo sosesko (ki se jo je v časih pred Fužinami držal sloves najbolj zloglasne v Ljubljani - mimogrede, še pred Štepanjcem je bilo pa Savsko naselje na najslabšem glasu.). Ampak nad stanovanji pa nisem bil navdušen. Majhne sobe, v glavnem brez možnosti podiranja vmesnih sten. Cene pa celo malo višje kot v Fužinah.

Slabost Fužin je recimo premalo garaž, ampak na drugi strani je pa veliko parkirišč. Odločili so se pač za bolj ekonomsko varianto. Sicer se nekaj razmišlja, da bi pod sedanjimi parkirišči naredili vsaj eno veliko garažno "klet", ampak vprašanje, če bo kaj iz tega. Predvsem je menda lastništvo teh parkirišč še bolj ali manj neurejeno in ker nihče noče drezati v to osje gnezdo (zato so tudi vsa še vedno brezplačna), se ohranja status quo, ki vsem še najbolj ustreza.

Drugače pa, če bi na tak dan, kot je danes, peljal enega tujca na sprehod po Fužinah, ne bi mogel verjeti, da so na slabem glasu. Otroci se igrajo na igriščih, zraven ta stari kartajo in šahirajo.

Mlade družine z otroci futrajo race.

Kolega je za obnovo bajte 100m2 letnik 1970 dal 50kE, pa ga čaka še streha in fasad.

Nekaj na temo

LeQuack je 3. nov 2014 ob 12:47 izjavil:

Zanimivo mi je to, da pri tem Zelenem gaju, ki ga prodaja sedaj stanovanjski sklad, so se razprodala najprej vsa ta večja (dražja) stanovanja, medtem ko so garsonjere in enosobna stanovanja ostala večinoma neprodana. Čuden fenomen.

Meni v resnici ni to tako zelo čudno, ker bi mislil da če že vržeš v stanovanje 30 let kredita, da boš hotel meti nekaj večjega s prostorom za družino.