nov lastnik, star najemnik, ni pogodbe

Mater ko berem taka sranja, me tud samega prime srat.

To kolikor vidim je samo možno v tej pofuk...banana republiki.

Če gledam Nemčijo, Avstrijo - pričevanja kolegov...je to tako urejeno, da res nimaš nikoli težav. Vse lepo pogodba na 15-16 straneh, lepo se vidi kje kdo kaj plača...tle pa samo šalabajzerstvo.

Moje mnenje je, da smo za te stvari si sami krivi...

PS.Vem offtopic in da nisem nič pomagal...gre zgolj za "čustven izbruh".

Invictus je 22. jan 2013 ob 10:45 izjavil:

Brez pogodbe mu ni treba nič plačat. Novi lastnik mu lahko nabije najemnino kolikor hoče. Sploh če se ga hoče znebit. Pogodba je potekla. Ne rabi odpovedi pogodbe. Če bi se prejšnji lastnik držal pogodbe, bi ga lahko vrgel ven. Ker tam nima več pravice bivati oz. je tam na črno.

Banana republika ?!?! Prej banana ljudje ...

Znanec je sam kriv da si ni uredil svojega najemniškega bivanja s pogodbo.

Ampak je pametno da si najde kako alternativo ...

Ja sej sem napisal v prejšnjem postu "Moje mnenje je, da smo za te stvari si sami krivi..."

Če bi prebral, mu je prejšnji lastnik dovolil bivanje pod enakimi pogoji, kot sta jih imela v potekli pogodbi.

Invictus je 22. jan 2013 ob 11:07 izjavil:

Kar se lastnika (in države) tiče, je tam na črno. Nima papirja, ki mu dovoljuje bivanja tam.

Seveda, to ni tako enostavno, kot si ti predstavljas. Ni vedno najemnik kriv, da nima papirja. Poleg tega, nekega posebnega papirja ne rabis. Ce je do sedaj bilo prijavljeno stalno bivalisce na tistem naslovu, potem je papir ze bil. Ce ni bilo nic, je 'bivanje na crno' se najmanjsi problem.

Invictus je 22. jan 2013 ob 11:07 izjavil:

Ven ga pa vržeš z dvema gorilama 2m + 120 kil. Na trgu je dovolj ponudbe za to.

Ce bi meni to naredil lastnik stanovanja, potem nemudoma poklicem policijo, da mi nekdo nasilno vdira v stanovanje, potem ga pa tozim.

Samo policija te lahko izseli, pa se oni potrebujejo sodni nalog za to.

Aston_11 je 22. jan 2013 ob 11:18 izjavil:

BigWhale je 22. jan 2013 ob 11:15 izjavil:

Samo policija te lahko izseli, pa se oni potrebujejo sodni nalog za to.

POlicija ne izseljuje. To naredi izvršitelj na podlagi sodbe.

Verjetno to pocne v spremstvu policije? Kdorkoli pac. :) Gorile tega ne pocnejo kar tako, ker si je en lastnik to izmislil.

To so samo dejstva ki delujejo na trgu. Tako se neplačnike meče ven. Z gorilami. Ker drugače se ti NOČEJO izseliti.

A do lastnika je pa fer da mu ne plačuješ najemnin? In se ne izseliš ven da lahko lastnik dobi najemnika ki je sposoben plačevati najemnino? Pa toliko imate za povedat okoli privatne lastnine.

Sicer se pa danes najemno pogodbo da urediti pri notarju, ki je direktno izvršljiva. Pomeni ko ne dobiš najemnine, mu lahko brez sodišča narediš blokado vseh računov dokler najemnina ni poplačana.

Magic1 je 22. jan 2013 ob 11:42 izjavil:

Invictus je 22. jan 2013 ob 11:32 izjavil:

Sicer se pa danes najemno pogodbo da urediti pri notarju, ki je direktno izvršljiva. Pomeni ko ne dobiš najemnine, mu lahko brez sodišča narediš blokado vseh računov dokler najemnina ni poplačana.

Good info, če je res.

Brez sodišče že ne. Ampak direkt greš na sodišče v izvršbo in ti ni treba v dolgotrajno pravdo in šele po pravdi v izvršbo.

Invictus prosim drži se teme. Nikjer ni bilo govora o neplačevanju, samo o dolžnosti plačila najemnine za katero ni pogodbe in ali se lahko zahteva podpis retroaktivne pogodbe. Najemnina je bila prejšnjemu lastniku poravnana še novembra, prav tako so vseskozi plačani vsi aktualni stroški.

Z mojega vidika je krivda lastnika, da ni takoj po nakupu nepremičnine uredil pogodbo ali se vsaj jasno izrazil, da najemnika ne želi videti več v njegovem stanovanju.

Predvsem pa je znanca skrbelo kakšne so njegove možnosti, če bi trenutni lastnik zahteval xkrat najmenino glede na prejšnjo.

@UNIVERZUM
Bom sedaj še kaj konstruktivno napisal.

Torej vprašal si:
Mene pa zanima sledeče:
-je brez pogodbe sploh dolžan plačati več kot je plačeval do sedaj?
Odgovor NE. Ne da je dolžan plačati kaj več, sploh ni dolžan plačati nič.

-lahko novi lastnik zahteva podpis pogodbe za nazaj (od decembra dalje)
Zakaj bi to sploh nekdo zahteval. Mislim, da je takšno ravnanje zrelo za kakšno inšpekcijo.

-v primeru da se mu ponudi nova pogodba s katero se ne strinja, ali se šteje da je 90dnevni rok (po prejšnji pogodbi) že potekel in da mora takoj ven?
Amm, ven gre lahko že včeraj. Na podlagi česa pa bi lahko nekdo zahteval, da se šteje 90 dnevni rok? A ima podpisano kakšno pogodbo mogoče.

Vem, da sem malce grobo odgovarjal, ampak vprašanja so res več kot banalna.

Res ne vem zakaj se ljudje dovolite tako nategovati.

Prva stvar pri najemnini je uradna pogodba, da lahko greš prijavit začasno ali stalno prebivališče. Potem določitev odpovednih rokov, potem cena, stroški...

Če vidiš mućke bejž stran, pa rajš tist čas, če se mudi greš nekak v en skupinski flet in od tam iščeš v miru sebi primerno nastanitev.

Seveda mu ni treba plačat več. Se pa verjetno pričakuje da plača normalno najemnino kot jo je prejšnjemu lastniku. Pa naj se mu nekam podpiše, oziroma najbolje bi blo da zahteva kar novo pogodbo preden kaj plača. :)

Možnosti so take kot so. Nekatere so pravne, nekatere so pa "neuradne".

Te neuradne se v Sloveniji kar dosti uporabljajo, ker pravne trajajo predolgo. Toliko v vednost.

To so samo dejstva ki delujejo na trgu. Tako se neplačnike meče ven. Z gorilami. Ker drugače se ti NOČEJO izseliti.

Mi smo se neplačnikov znebili z dvema dopisoma hišnega odvetnika, po poteku pogodbe. Nove/aneksa zaradi slabih izkušenj nismo dali, pa niso več imeli pravne podlage za bivanje v hiši. Prvi poziv je bil prijazen, odselite se v roku enega meseca, prosim (to se seveda ignorirali). Drugi jim je lepo obrazložil, da ker se niso izselili prostovoljno, jih v roku dveh tednov čaka prisilna deložacija. To in neodzivanje na njihove telefonske klice je bilo dovolj da so šli protovoljno.

Nekje tako gre IMHO zgodba, ki jo predstavlja OP. Najemojemalec nima pogodbe z novim lastnikom - nima pravne podlage, da tam živi. Lahko se to uredi s podpisom nove pogodbe, lahko pa bo dobil en tak lep dopis imate xyz časa za izselitev. Čisto odvisno od interesov in obnašanja vseh vpletenih.

mogoče za boljše razumevanje:

Obstajata dva termina eno je posest drugo pa je lastnina. Poset preprosto pomeni, da imaš pravico nekaj uporabljat neodvisno od tega si njen lastnik.

Tako na primer pogodba o najemu tebi daje pravico do uživanja neke nepremičnine, recimo stanovanja. Dokler je pogodba v veljavi imaš ti v skladu z pogodbo in zakonom pravico, da uporabljaš to stanovanje. In je lahko nekdo 1000x lastnik, ne sme in ne more drugega izselit.

Torej v primeru spora med lastnikom in najemnikom in vsakršne samovoljne deložacije itd se v hitrem postopku ugotavlja pravica do posesti. Torej ali obstaja podlaga, da nekdo biva v nekem stanovanju. Najemnik tukaj na podlagi pogodbe (četudi potečene) dokazuje, da ima neko pravico do uporabe prostorov. V teh psotopkih se odloča izjemno hitro in v 99% primerov v korist uporabnika in ne lastnika. Razlog za to je preprosto v tem, da škoda ki je povzročena nekomu, ki bi čez noč ostal brez strehe nad glavo načeloma večja od škode, ki jo utrpi najemodajalec zaradi izpada dohodka.

Preden začne folk kričat, da če ni pogodbe potem nima najemnik nobenih pravic, pa me je žiga v eni od podobnih tem opozoril na sodno prakso, ki se v teh primerih zanaša na določila obligacijskega zakonika. Namreč splošno sprejeta rpavna norma je, da če obstajajo načelni dogovor o elementih pogodbe, potem se smatra da pogodba je, četudi nenapisana. Tako v konkretnem primeru najmenik, ki živi v stanovanju kljub nepodpisanemu papirju upravičeno smatra, da obstaja pogodbeno razmerje. Je pa stanovanjski zakon do te mere specifičen, da nalaga najemodajalcu in najmeniku, da morata ureditit medsebojno odnos na papirju, ker drugače lahko prihaja do zlorab. Nikakor pa neupoštevanje tega določila ne naredi pogodbenega razmerja ničnega. Ga pa zakomplicira, kjer je dosti težje dokazovat, pravice in obveznosti strank.

No gemro nazaj na spore med lastnikom in najemnikom. Torej v situacijo, kjer najemnik upravičeno izkazuje svojo pravico do posesti. V takšem primeru moram najemodajalec dokazat, da je posameznik to pravico izgubil. To je seveda možno sporazumno ali preko sodišča. V tem postopku mora najemodajalec dokazat, da ravnanje najmenika pomeni takšno kršitev, da se lahko pogodba prekine. Šele, ko je to urejeno ima najemodajlec v roki papir s katerim dokazuje, da je najemnikovo posestovanje protizakonito. In šele v tej fazi je možna izvršba in deložacija.

Notarski zapisi o katerih je govora so precej sivo območje. Namreč z njimi naj bi bilo mogoče določit pogoje kdaj se pogodba avtomatično prekine inse gre lahko v izvršbo. No pa ničisto tako enostavno. Bistvena razlika, kot jo jaz razuem je v dokaznem bremenu. Namreč v klasičnem sodnem postopku mora v celoti oškodovana stranka (najemodajalec) dokazovati kršitve, medtem ko notarski zapis omogoča, da v primeru nespoštovanja pogodb pade na najemnika, da dokazuje, da ni kršitev. Poenostavljeno v sodnem postopku delodajalec dokazuje da ni dobil denarja, pri notarskem izpisu najemnik dokazuje da je denar dal. To najemodajlcu omogoči hitrejši postopek, sploh kadar je najemnik pasiven.

Ravno tako v primeru notarskih zapisov obstaja nepristranska priča (notar), ki je sestavil vsebino in so postopki zoper nerazumevanje ali zlorabe pogodbenih členov precej oteženi.

... če mene vprašaš je, ker pravno gledano ni razlike med "ustnim" in "pisnim" dogovorom oz. pogodbo; in ker so najemniki zakonsko še posebej zaščiteni ob menjavi lastnikov, da jih ti ne morejo kar tako vreči ven.

Ja, tale situacija je čudna.

Če sta ustni ter pisni dogovor enakovredna, lahko teoretično najemnik zavrne podpis nove pogodbe in se sklicuje na predhodni pogovor s prejšnjim lastnikom. Novemu tako preostane le pravdanje (pri našem sodnem sistemu verjetno v nedogled).

Skratka, v primeru, da to drži, le facepalm.

bluefish je 22. jan 2013 ob 15:39 izjavil:

Ja, tale situacija je čudna.

Če sta ustni ter pisni dogovor enakovredna, lahko teoretično najemnik zavrne podpis nove pogodbe in se sklicuje na predhodni pogovor s prejšnjim lastnikom. Novemu tako preostane le pravdanje (pri našem sodnem sistemu verjetno v nedogled).

Skratka, v primeru, da to drži, le facepalm.

Zato pa zakon zahteva, da obstaja pisna pgodba. ČE te ni to ni krivda sodnega sistema, države in ne vem koga. Ampak zgolj in le najemnika ter najemodajalca, da to ni bilo pravočasno urejeno. Tudi novi lastnik je namreč vedel v kaj se spušča, ko je kupoval nepremičnino. In sedaj jokat ter kričat, da so karkoli sodišča/država kriva je posmeha vredno.

Tako da edini faceplam so slovenčki, ki vse najboljše vedo in znajo, ko pa zagusti je pa vsega kriv nekdo tretji.

Pretekla pogodba, konec žurke.

Žal ne, kot sem ti napisal je sodna praksa, takšna da se upošteva načelo obligacijskega zakonika, ki govori o temu da so tudi ustni dogovori zazujoči. Žiga, če boš tole bral se priporočam za link.

Konec veselja bi blo, če bi lastnik ob poteku zahtevl da se se izseli. Ampak tega ni storil temveč sta nadaljevala s pogodbenim razmerjem, kot da pogodba ni potekla.

Problem, ki ga naš pravni sistem ne rešuje je - kaj pa, če nov lastnik noče več skleniti pogodbe z obstoječim najemojemalcem?

Seveda ga, zakon jasno določa, da se vse pravice in dolžnosti prenesejo na novega lstnika. Zgolj z prodajo nepremičnine ni mogoče nekoga izselit.

Seveda je slovenčkom najlažje kazat na državo, pravi sistem, in sosedovo kravo.

Ampak recimo bobu bob in poglejmo situacijo kot je:

1. Imamo najmenika, ki ve da mu je potekla pogodba in ve da se stanovanje prodaja. Če sklepamo da ima iq večji od 9 potem se mora zavedat, da nov lastnik pomeni spremembe. Tak posemznik v okviru pravnega varstva, ki mu ga daje Stanovanjski zakonik naredi vsem, da sklene novo pogodbo, ki ga bo zaščitila pred samovoljo lastnika. Ampak kot vidimo v tej temi, je najemnik raje počakal, pa šta bude bude.

2. Imamo kupca nepremičnine, za katero ve da ima najemnika (drugače ne bi prišel pobirat najemnine). Kot racionalen posameznik ve, da zakon zahteva pogodbo o najemu, kot tudi, da ima lahko brez pogodbe izjemne težave z najemnikom. Zato zahteva da se pred nakupom uredi tudi najemna pogodba. Ampak kot vidimo v tej temi, je najemodajalec raje počakal, pa šta bude bude, sam da ne bi rabil kak cent državi plačat.

3. Imamo prodajalca, ki ve da v stanovanju živi najemnik. Ker ve, da bo zaradi ustnega dogovora imel tudi on lahko težave v sporu med novim lastnikom in najemnikom uredi pogodbo za 6-12 mesecev in si s tem prihrani težave. Ampak kot vidimo v tej temi, je tudi on raje počakal, pa šta bude bude.

In potem imamo slabo napisane zakone, slkab sodni sistem in ne vem kaj še. Da se razumemo, ne trdim da so zakoni/sodni sistem brez napak ampak v primerjavi s zgoraj naštetimi idioti...

In potem imamo slabo napisane zakone, slkab sodni sistem in ne vem kaj še. Da se razumemo, ne trdim da so zakoni/sodni sistem brez napak ampak v primerjavi s zgoraj naštetimi idioti...

Se strinjam. Hvala za ostala pojasnila...

Država bi morala kaznovat obe strani(konkretno, kot utaja davkov), če pride do postopkov in ni pogodbe. Bi se zadeve v prihodnje bolje odvijale za vse in še manj folka bi bilo na črno.

Haha, novi lastnik je izračunal, koliko mora zaračunat, da ne bo šele čez 50 let dobil nazaj. Optimist. Zdaj bo pa par mesecev brez pa še dvomim da bo iztržil premium ceno brez pogodbe. In potem bo pristal na realna tla, ko bo dobil not enega podobnega sebi.

ok sedaj pa imam malce trši oreh za vas in hkrati dokaz o "banana državi".

Gre pa nekako tako (osebno sem videl samo 2 dokumenta, o prodaji in lastništvu).

Gre se za večstanovanjsko stavbo.
Pravna oseba v stečaju proda nepremičnino fizični osebi (to gre preko dražbe, ki jo odobri sodišče-videl dokument o prodaji).
Pravna oseba ni lastnik nepremičnine, ima jo le v upravljanju. Pravi lastnik je občina (videl papir MOP).
Na kakšni podlagi lahko novi lastnik računa najemnino? Najemnikom je dal pogodbe (nekateri so podpisali, nekateri pa so šli v tožbo zaradi nezakonitosti prodaje- tega dokumenta nisem videl).
Kdo bi sploh moral iti v tožbo zaradi prodaje občina kot lastnik ali najemniki?

Zgleda je pri nas vse možno, daš v najem ti ne plača človeka še na cesto ne moreš vržt, pol pa daj kaj v najem, pogodba je zgleda vredna glih za rit obrisat.

Ah, dej mal temo preberi preden kar pogumno navajaš. So gor lepo navedli, da še po preteku pogodbe ne morš ljudi ven vršt, temveč moraš doseči deložacijo preko sodišča. To pa traja... Kaj ti vse "živo" pomaga vmes?

Saj. Preko sodišča. Tam se rešujejo spori.

Pa saj je stvar ekstremno enostavna, ker ni pogodbe, pomeni da so pravice stanovalca in lastnika ENAKE, kot da se oba prvič vidita. Torej iz nule začneta pogovor o tem, na kak način in po kateri pogodbi se bo plačevalo. Od nule, tisto kar je bilo prej nima veze, z izjemo tega neplačenega mesca, kjer se bodisi zmenita ustno, bodisi na sodišču, ker še ni bilo pogodbe. Sam ne vem kdo bi hodil na sodišče, zaradi enega mesca njemnine