Podedoval hišo - kje začeti?

Zdravo,

pred nekaj meseci sem podedoval hišo oz. jo prejel z preužitno pogodbo... kakor koli, to niti ni tema. Hiša je zgrajena v 80ih... se ve kako je šlo takrat, standardi so se krepko spremenili.

Trenutno živim še pri starših, ker sem mnenja, da bi rad hišo obnovil in pripravil, da ko se vselim, da je stvar že res lepo vseljiva - če živiš s starši, si lažje deliš stroške, urejeno mamo kurjavo itd. tisti denar raje prečrpam za urejanje hiše.

Hiša je potrebuje v osnovi tri glavne stvari:
- streha (trenutno je salonit), zračni most in ostalo, kar je osnova za hišo;
- fasada, izgube pozimi, vlaga...
- trenutno je peč na drva, kaj se priporoča sedaj? Vsekakor v prihodnosti sončni kolektorji, kaj pa za zimo? Toplotna?

to so neke stvari, ki so za moj pojem osnovne, samo so pa konkretni stroški... sicer ni nuja narediti vse na enkrat, ampak nekje je treba začeti... moje mnenje je, da je osnova streha. Kaj pravite?

Za mnenja glede notranjosti pa... :)
Pozna kdo kakšen dober forum, kjer bi dejansko lahko začel in dobil osnovne informacije?

lp

https://www.podsvojostreho.net/

Sicer pa povej kaj vec... letnik gradnje, koliko etez, kvadratura... komplet obnova je navadno ZELO draga, ampak, ker v startu ne bos nic dal, na koncu ne bo tako zelo veliko.

Osnovno ste pozabili. Pripravit 60 do sto jurjev.
Drugače mogoče le streha in Nepremičnine.net.

Ravno letos sva z mojo dokončala hišo katero smo kupili kot neko naložbo in so notri najemniki...Sedaj rihtava še garažne prostore

Grosuplje, Hiša je letnik 64, 240 kvadratnih metrov površin, streha 220 kvadratov, navadna dvokapnica...Betonski zidaki, okna stara lesena, streha napol puščala, peč na drva
Za osnovo koliko te bo prišlo...Lahko ceneje lahko dražje odvisno od tvojih želja

Streha: tramovi so ostali, zračni kanal, Tondah cegu...7.400€
Fasada 285 kvadratov stene, plošče 13,5 Relax (enako navadnemu striporju 15 cm), Baumit sloj, polaganje estriha in izolacije na balkonu in terasi (74 kvadratov)....14.500€
Okna in vrata Tip Top, troslojna neki kao super duper in ne vem kaj še...12.000€
Toplotna črpalka 14KW Mitcshubishi....8.000€

Ostali stroški so najini ker sva večinoma sama delala kar se tiče del notri

In to je že preko 40 jurjev stroškov s tem da to je osnova. Streha, okna in vrata in na koncu fasada
Toplotna je tvoja izbira. Ampak če delaš prenovo bi osebno šel na toplotno. Jaz sem bil malce skeptičen v štartu ampak sem letos videl da ni nobenega problema in je pregnala moje pomisleke katere sem imel malce glede njih

Potem so pa še ostali stroški... Stvari katere ne zmoreš sam...Keramičar, vodovodar in pa štromar za glavne stvari...Malenkosti sva sama rihtala (vezanje štekarjev in šalterjev, kakšno pipo zamenjat in pa ploščice v kurilnici položiti in podobne malenkosti)
Ampak že pri njih računaj da boš kar kepo zacolal
Za primer našega balkona in terase
Delo in materjal za 74 kvadratov bo prišlo 3 jurje (všteta tudi hidroizolacija (hidrostop)...Plus ploščice po 24€ kvadrat
Tukaj hvala bogu za akcije in mat ki je dobra podjetnica in zna dobro z jezikom...V akciji jih je še dodatno zglihala in smo jih dobili po 9€ kvadrat iz 24€ redne cene

Na grobo...40 jurjev za glavne stvari + 40 jurjev za frčkarije in opremo

Hvala za prve komentarje.

Sreča je morda ta, da so okna in vrata NOVA - pvc, menjano 3-4 leta nazaj, ker je bližina proge... ploščice, vodovod, štrom imam srečo, da je res dosti širok krog ljudi, ki jim seveda plačaš oz. narediš kompenzacijo.

Kako ugotoviti, kakšno je stanje temeljev oz. osnovna struktura? V rušenje in novogradnjo se ne bi spuščal... pri starših bom lahko morda še največ leto? Če... smo si precej v napoto.

c3p0 je 26. maj 2020 ob 11:17 izjavil:

So pa tudi stene, temelji bili OK in brez vlage in sem se pravilno odločil. Z rušenjem, vsemi dovoljenji in načrti, se budget zna kar načeti, še preden postaviš prvi zidak.

Če ni denarja, pa tako brezveze, lahko sicer sproti flikaš, a nikoli ne bo vse v redu.

Je res ja. In gradnja na novo je nekoliko tezje obvladljiva v smislu managiranja projekta.

Si pa mislim, da znajo novi nacini gradnje vse postaviti na glavo:

trex-systems.com

Jest sem se obnove kupljene hiše lotil tako, da sem najel projektantko, kateri sem povedal želje, zadeve si je zapisala in naredila grob opis predvidenih del. Nato sem vse skupaj poslal cca. 10 izvajalcem, od polovice sem dobil ponudbe. S tistim, katerega sem smatral za najugodnejšega (price/value) sem se usedel, šel skozi dela in še uspel zbiti ceno z primerjalno tabelo ponudnikov.
Pogovarjal sem se samo z izvajalcem, podizvajalci so se vrstili eden za drugim, nikogar nismo čakali. Cel projekt je trajal zgolj pol leta. Po lastni oceni sem preplačal cca. 10% več, kot če bi zadeve peljal sam, a nimam izkušenj, moral bi se pogajati z vsakim izvajalcem, problem kvalitete ipd.

Streha in okna, to je to. Pa da ne bos prevec zadihtal bajte s 3 slojnimi okni.

Pa ne poslusaj mojstrov da moras pol bajte razstelat, da je bajta bivalna. Bolj ko bos posegal v strukturo, bolj bojo sibki zidovi od vibracij, kjer je statika tako in tako vprasljiva.

Pusti tak kot je oz. zamenjaj kar je za popravit. Ne delaj remonta.

Elektrika in vodovod je skoraj zagotovo vredu.

Oken ne bi menjeval, bili menjani že nekaj let nazaj - bližina proge. Niso 3 slojna :)

Torej... verjetno najoptimalneje je, neka manjša kuhnica, da se da vseliti kadar koli - če se mi ne da več bi doma... potem pa nekega projektanta dobit in da se povejo želje in seveda dobi mnenje, kako in kaj začeti.

Po eni strani bi rad čim prej uredil notranjost, po drugi pa ti to nič ne koristi, če pozimi delaš izgubo oz. imaš slabo streho...

Koliko pa po vašem mnenju pride nek "projektant", ki bi za neko ugodno ceno izrisal načrte in naredil nek izdelan plan, kako se lotiti adaptacije.

hipertija je 26. maj 2020 ob 10:30 izjavil:

Zdravo,

pred nekaj meseci sem podedoval hišo oz. jo prejel z preužitno pogodbo... kakor koli, to niti ni tema. Hiša je zgrajena v 80ih... se ve kako je šlo takrat, standardi so se krepko spremenili.

Trenutno živim še pri starših, ker sem mnenja, da bi rad hišo obnovil in pripravil, da ko se vselim, da je stvar že res lepo vseljiva - če živiš s starši, si lažje deliš stroške, urejeno mamo kurjavo itd. tisti denar raje prečrpam za urejanje hiše.

Hiša je potrebuje v osnovi tri glavne stvari:
- streha (trenutno je salonit), zračni most in ostalo, kar je osnova za hišo;
- fasada, izgube pozimi, vlaga...
- trenutno je peč na drva, kaj se priporoča sedaj? Vsekakor v prihodnosti sončni kolektorji, kaj pa za zimo? Toplotna?

to so neke stvari, ki so za moj pojem osnovne, samo so pa konkretni stroški... sicer ni nuja narediti vse na enkrat, ampak nekje je treba začeti... moje mnenje je, da je osnova streha. Kaj pravite?

Za mnenja glede notranjosti pa... :)
Pozna kdo kakšen dober forum, kjer bi dejansko lahko začel in dobil osnovne informacije?

lp

dobro bi da daš slike, poslikaš trenutno stanje, stene,streha, itd!

Mi imamo recimo s-metal, ki je nizkocenovna in nic manj kvalitetna od drugih veliko dražjih. S plocevino res ne mores zgresit. Lahko, vzdržljivo, ugodno.

če je delana hiša v 80tih, potem je HI fuč. takrat se je uporabljala lepenka, ki je sedaj samo še prah.

odkop okrog temeljev ti ne pobegne in varjenje HI naokoli. Odvisno od lokacije, priporočam še drenažo. takrat lahko preveriš stanje temeljev. preveri dovod elektrike oz varovalke - 3f, 1f? od tega naprej potem tudi lahko razmišljaš o načinu ogrevanja. če je v okolici plin, se pozanimaj za to, če je el dovolj TČ. Sončne panele .. jaz to nebi - še vedno potem rabiš sistem ogrevanja.

voda načeloma bi še morala biti OK, odvisno kaj so uprabljali in koliko je bil vodovod v uporabi. Pri nas je na veji, ki je zelo malo v uporabi not rjavina. tako da ... preveri tudi to. Razvod elektrike bi moral biti OK, razen če so res šparali. Preveri vse razvode, naredi elektro meritve na vtičnicah in pa ozemljitve.

Potem streha in fasada

Ostalo popravljaš kar ti vizuelno ne paše - predelne stene, tlake - če greš na TČ boš šel verjetno na talno gretje, ni pa potrebno - lahko tudi visokotemperaturno TČ in na radiatorje.

Ni konca ... :)

Hm opcija podirati in na novo graditi je sporna tudi iz vidika, ker jo mora v souporabi imeti stara mama, lahko bi kdo nekoc izpodbijal to... raje vlozek pocasi v nepremicnino, pa se vedno se lahko vselim.

Nimam neskoncno budgeta, prvo streha. Sreca je, ker imam krovca v druzini, ne vem kako je to sporno, ce vse naredis sam - racun samo za material.

hipertija je 26. maj 2020 ob 10:30 izjavil:

- streha (trenutno je salonit), zračni most in ostalo, kar je osnova za hišo;

Če te skrbi varnost, glede na to, da je bila narejena v prejšnjem stoletju, bi jaz dal komplet streho dol, nov venec zabetonirat (v enem kosu okoli in okoli hiše) pa potem na novo streho, z zračnim mostom gor. Ja pride malo dražje, ampak boš imel potem za naprej mir.
Če si kje blizu gozda, vzami bramac cegle classic, ki so gladki, proti mahu, da se mah ne nabira na njih. Pod streho pa fino izoliraš.
To sva naredila midva na 70 let stari hiši (poleg tega, da sva jo podaljšala za 2 metra)

hipertija je 26. maj 2020 ob 10:30 izjavil:

- fasada, izgube pozimi, vlaga...

Ko boš naredil streho, bi jaz prvo zamenjal vsa okna. Če so še iz 80ih, potem so zelo verjetno zanič in gre mimo njih vse (od vlage, do mraza ali vročine). Fasado bi delal čisto na koncu. Še prej pa bi eno zimo orenk segreval bajto, da se bo vse presušilo. Takrat boš šele videl, kje vlaga vdira v bajto, zato da tam z zunanje strani odkoplješ in dodatno izoliraš pa zaščitiš.

hipertija je 26. maj 2020 ob 10:30 izjavil:

- trenutno je peč na drva, kaj se priporoča sedaj? Vsekakor v prihodnosti sončni kolektorji, kaj pa za zimo? Toplotna?

Če imaš peč na drva, so dovolj cevni kolektorji (2 komada po 12 cevi (vsaj fi 120mm)) in 2 zalogovnika. Pozimi dogrevaš z drvmi (ne bo treba veliko), poleti pa bodo dovolj kolektorji.
Ko boš pa našparal dodaten denar, pa kupiš toplotno črpalko in jo kombiniraš s sončno elektrarno (obdržiš pa še cevne kolektorje).

K0l1br1 je 26. maj 2020 ob 20:28 izjavil:

hipertija je 26. maj 2020 ob 10:30 izjavil:

- streha (trenutno je salonit), zračni most in ostalo, kar je osnova za hišo;
lp

Osnova so vedno bili temelji. Sicer pa so objekti iz 80 lahko prav kvalitetno grajeni.

Temelji ponavadi so odlični v teh starih hišah iz 80ih, gor višje se je pa malo šparalo, zato je ponavadi treba venec (beton pod legami) na novo narest.

Cisti racuni, dobri prijatelji pa take fore

floyd1 je 26. maj 2020 ob 21:14 izjavil:

Ne poslušat vsega. Na forumih je vedno prva opcija - rušiti. Vse povprek. Tudi 20 let stare, dobro vzdrževane hiše. In vsi ti povejo, kako je to poceni in enostavno.

Fino je poznati vse moznosti. Meni so zaenkrat skoraj vsi, ki so obnavljali rekli, da jim je zal, da niso rusili in delali na novo, seveda ne 20 let stare hise, ampak take, ki so potrebne obnove.

Recimo pri frendu je bila klet enostavno sezidana na tla brez betosnke plosce, klet pa cela vkopana. Menda je bila samo sanacija tega med 30 in 40k€, kjer je izgubil kar nekaj visine kleti. Problem je bila hidroizolacije, se je menda nekaj spremenilo v zemlji in je ob dezevju imel pol metra vode v kleti.

Potem imas slabe obnove, kjer statiki ne dodajo svojega doprinosa in prvi potres zradira vse. Menda je bilo v Italiji sranje, ko so deloma narobe obnavljali hise, delali preboje kjer je nosilno, dodajali tezo z betoniranjem kaksnih tal itn.

In se malenkosti kakor, da se po dodani izolaciji kje kondenzira vlaga.

Po drugi strani pa dobis modularno hiso pod 1000€/m2 koncano, vse moderno, ultramoderne montazne hise malo nad recimo 1200€/m2, tudi klasika v Sloveniji ni pretirano draga itn. Hise pa imajo po 30let garancije.

Če je na količkaj zanimivi lokaciji, če se da prodati za dobro ceno, potem prodaš in drugje kupiš kaj novejšega.

Oziroma če si podedoval še kako zazidljivo parcelo, potem prodaš bajto in počiš kako montažno hiško na parcelo in greš lepo noter.

TheBlueOne je 27. maj 2020 ob 06:30 izjavil:

floyd1 je 26. maj 2020 ob 21:14 izjavil:

Ne poslušat vsega. Na forumih je vedno prva opcija - rušiti. Vse povprek. Tudi 20 let stare, dobro vzdrževane hiše. In vsi ti povejo, kako je to poceni in enostavno.

Fino je poznati vse moznosti. Meni so zaenkrat skoraj vsi, ki so obnavljali rekli, da jim je zal, da niso rusili in delali na novo, seveda ne 20 let stare hise, ampak take, ki so potrebne obnove.

Recimo pri frendu je bila klet enostavno sezidana na tla brez betosnke plosce, klet pa cela vkopana. Menda je bila samo sanacija tega med 30 in 40k€, kjer je izgubil kar nekaj visine kleti. Problem je bila hidroizolacije, se je menda nekaj spremenilo v zemlji in je ob dezevju imel pol metra vode v kleti.

Potem imas slabe obnove, kjer statiki ne dodajo svojega doprinosa in prvi potres zradira vse. Menda je bilo v Italiji sranje, ko so deloma narobe obnavljali hise, delali preboje kjer je nosilno, dodajali tezo z betoniranjem kaksnih tal itn.

In se malenkosti kakor, da se po dodani izolaciji kje kondenzira vlaga.

Po drugi strani pa dobis modularno hiso pod 1000€/m2 koncano, vse moderno, ultramoderne montazne hise malo nad recimo 1200€/m2, tudi klasika v Sloveniji ni pretirano draga itn. Hise pa imajo po 30let garancije.

Lol kje jih ti jemljes. Za 40k imaš bajto do 3. faze.

IL_DIAVOLO je 27. maj 2020 ob 08:10 izjavil:

TheBlueOne je 27. maj 2020 ob 06:30 izjavil:

floyd1 je 26. maj 2020 ob 21:14 izjavil:

Ne poslušat vsega. Na forumih je vedno prva opcija - rušiti. Vse povprek. Tudi 20 let stare, dobro vzdrževane hiše. In vsi ti povejo, kako je to poceni in enostavno.

Fino je poznati vse moznosti. Meni so zaenkrat skoraj vsi, ki so obnavljali rekli, da jim je zal, da niso rusili in delali na novo, seveda ne 20 let stare hise, ampak take, ki so potrebne obnove.

Recimo pri frendu je bila klet enostavno sezidana na tla brez betosnke plosce, klet pa cela vkopana. Menda je bila samo sanacija tega med 30 in 40k€, kjer je izgubil kar nekaj visine kleti. Problem je bila hidroizolacije, se je menda nekaj spremenilo v zemlji in je ob dezevju imel pol metra vode v kleti.

Potem imas slabe obnove, kjer statiki ne dodajo svojega doprinosa in prvi potres zradira vse. Menda je bilo v Italiji sranje, ko so deloma narobe obnavljali hise, delali preboje kjer je nosilno, dodajali tezo z betoniranjem kaksnih tal itn.

In se malenkosti kakor, da se po dodani izolaciji kje kondenzira vlaga.

Po drugi strani pa dobis modularno hiso pod 1000€/m2 koncano, vse moderno, ultramoderne montazne hise malo nad recimo 1200€/m2, tudi klasika v Sloveniji ni pretirano draga itn. Hise pa imajo po 30let garancije.

Lol kje jih ti jemljes. Za 40k imaš bajto do 3. faze.

Za 40k€ imam jaz komaj pilote in plosco. Kaj ga sekas ej

IL_DIAVOLO je 27. maj 2020 ob 08:10 izjavil:

Lol kje jih ti jemljes. Za 40k imaš bajto do 3. faze.

Ja v tem je problem.
- Bager, odkopati klet
- Hidroizolacija podov
- Betoniranje tal cez hidroizolacijo
- Rezanje stene in vstavljanje neke hidroizolacijske plasti (zelo drago, ne vem tocno kaj)
- Hidroizolacija zunaj + povezava hidroizolacije v steni
- Zakopavanje

Vsa dela pa so trajala kar dolgo oz. dosti dlje, kot pa ce delas na novo. Ko je racunal za nazaj je menda stalo problizno toliko, kot bi stala pri novogradnji klet.

Pa a ves, da dajo kar lepe denarje v te obnove. Plus je morda, ker lahko dosti naredis sam, posebej, ce lahko v hisi tudi zivis in obnavljas po delih. Ampak se kar vlece, ko gledam pri tistih, ki so kupili staro hiso.

Pac dosti hitreje je drazje obnavljati, kot bi jaz v preteklosti "naivno" ocenil po obcuktku. To lahko recem sedaj, ko imam svoje dejanske projekte.

Sam bi se naceloma tudi lotil obnove ampak je moja absolutno proti, ker imajo menda njeni sorodniki ekstra slabe izkusnje. Pa niso bili samo problemi, da ti hisa ni zares vsec in premetavas se stene ampak, da kje kaksno dovoljenje ni 100%, slabe obnove v preteklosti, vlaga po tem, ko se je hisa izolirala, dela, ki se nikoli ne koncajo itn.

Ja, na vsak nacin ni pravila. Je pa skoraj vedno tako, da laiki debelo podcenjujejo ceno obnove.

Se nisem srecal koga, ki bi precenil gradbeni projekt. Se ko imas racuna za vse te kaj preseneti, praviloma negativno. Pri nas kaze, da bo pri koncani novogradnji slo ca. 10% cez predviden budget.

Je pa drugi ekstrem, da ti je popolnoma vseeno in v starih hisah zivis skoraj brez stroska. Krpas probleme ko nastanejo dokler se streha ne tako zelo povesi, da ze izgleda smesno. Pa se potem, ko streha razpada sem ze videl kaksne kose pleha, ki se desetletja resujejo celovito obnovo.

Ampak kjer je vecina ljudi, kjer so ploscice za recimo 15€ po kvadratu brez polaganja ze praviloma vecina podcenjuje koliko bo vse skupaj stalo.

Utk je 27. maj 2020 ob 09:47 izjavil:

Isto temelji. Če so dobri, so dobri, če 60 let stara hiša stoji in ni nič razpokana, ne bojo novi temelji čisto nič boljši.

Glede temeljev pa ni tako enostavno, ker ze dolgo ni bilo pravega potresa.

Ljubljanski potres 1895 @ Wikipedia

Ostalo kar pises lahko strnes na "odvisno za kako ceno dobis hiso v nekem stanju", kar laik ponovno tezko oceni.

Drugace imam na Koroskem pregovor, gre priblizno tako: "Ce se komu hoces zamerit mu podari staro hiso.".

borut_p je 27. maj 2020 ob 08:35 izjavil:

IL_DIAVOLO je 27. maj 2020 ob 08:10 izjavil:

TheBlueOne je 27. maj 2020 ob 06:30 izjavil:

floyd1 je 26. maj 2020 ob 21:14 izjavil:

Ne poslušat vsega. Na forumih je vedno prva opcija - rušiti. Vse povprek. Tudi 20 let stare, dobro vzdrževane hiše. In vsi ti povejo, kako je to poceni in enostavno.

Fino je poznati vse moznosti. Meni so zaenkrat skoraj vsi, ki so obnavljali rekli, da jim je zal, da niso rusili in delali na novo, seveda ne 20 let stare hise, ampak take, ki so potrebne obnove.

Recimo pri frendu je bila klet enostavno sezidana na tla brez betosnke plosce, klet pa cela vkopana. Menda je bila samo sanacija tega med 30 in 40k€, kjer je izgubil kar nekaj visine kleti. Problem je bila hidroizolacije, se je menda nekaj spremenilo v zemlji in je ob dezevju imel pol metra vode v kleti.

Potem imas slabe obnove, kjer statiki ne dodajo svojega doprinosa in prvi potres zradira vse. Menda je bilo v Italiji sranje, ko so deloma narobe obnavljali hise, delali preboje kjer je nosilno, dodajali tezo z betoniranjem kaksnih tal itn.

In se malenkosti kakor, da se po dodani izolaciji kje kondenzira vlaga.

Po drugi strani pa dobis modularno hiso pod 1000€/m2 koncano, vse moderno, ultramoderne montazne hise malo nad recimo 1200€/m2, tudi klasika v Sloveniji ni pretirano draga itn. Hise pa imajo po 30let garancije.

Lol kje jih ti jemljes. Za 40k imaš bajto do 3. faze.

Za 40k€ imam jaz komaj pilote in plosco. Kaj ga sekas ej

200m2 pritlicna si pozabil dodati. To ni racionalno.