Kako optimalno naprej do stanovanja

masterx120 je 22. jan 2025 ob 14:43 izjavil:

@lonsang
Torej če se stanovanje začnejo prodajati aprila, takrat vzames kredit in plačuješ do takrat ko se vselis?

Saj nisem nič takega napisal? Hipotekarnega kredita NE moreš začet sploh črpat/plačevat dokler nisi lastnik nepremičnine. V bistvu hkrati postaneš lastnik in hkrati del zneska za nakup da banka in hkrati banka da gor hipoteko. Takrat se kredit začne črpat, prej se ne more.

Kar pa lahko narediš pa je da skleneš do 12 mesecev prej (odvisno od banke) pogodbo o kreditu brez da začneš črpat/koristit kredit (lahko tudi odpoveš in skenslaš dokler ni črpano). Da se torej izpogajaš za obrestno mero do 12 mesecev vnaprej po domače (če imaš vsaj osnutek prodajne pogodbe). Ampak novogradnje imajo tudi večmesečne zamude tak da v praksi se težko zmeniš za kredit več kot 6 mesecev pred prevzemom. Skratka če zdaj kupiš novogradnjo, ki ima skrajni rok za izgradnjo konec 2026, potem računaj da boš vzel pri banki kredit nekje v sredini 2026, po kakršnihkoli obrestnih merah že bodo.

V bistvu je to tudi delno razlog da novogradnje niso toliko sploh dražje od rabljenih, ker greš kot kupec na roke investitorju da podpišeš nakupno pogodbo še predno je zgrajeno. Ko je enkrat zgrajeno se ta ista novogradnja ponavadi prodaja dražje :)

masterx120 je 22. jan 2025 ob 14:43 izjavil:

@lonsang
Torej če se stanovanje začnejo prodajati aprila, takrat vzames kredit in plačuješ do takrat ko se vselis? sicer me to ne moti, bi šel domov za kako leto, pa še lahk mal več prišparam, ni pa mi zdej še 5 let živeti v sobi, al pa doma, ker dejansko raje crknem, pa je famila full fajn doma, hotel mama, ampak men je to grozno da nebi sam poskrebl za vse stvari
Ampak koliko sem gledam lahko vzames tudi dokumentarni akreditativ, se bom o tem pozanimal.
@mato
Trenuten najem je 250EUR vendar samo za sobo, neto plača je 1950EUR, 300EUR za avto štejem vse benz+gume+servis+kasko... (v bistvo mi na leto od potnih ostane 1250EUR kar pa tako ali tako bom v roku 6-8 let rabil menjat avto pa to nebo dovolj, ampak hope da plača gor)
@bm
ja staro ampak gledam bolj po leto 2000 grajeno,

Pač ja ne mislim zdaj nekaj kupit na vrat na nos, ampak v roku enega leta pa, gledam tudi rabljene nepremičnine, sam težko se najde kaj pametnega, če ne prek kakih poznanstev

Pač ti moraš razumnet, da PRAVILOMA moraš met 20% nakupne vrednosti nepremičnine svoj polog...

Torej če hočeš kupit nekaj za 200k moraš met načeloma 40k pologa + 160k kredita... ni to čisto set in stone ampak če zasleduješ to logiko ti bo pomagala, ker tudi pomeni da zmoreš prihranit itd...

Lonsarg je 24. jan 2025 ob 17:54 izjavil:

% nakupne vrednosti je manjši problem kot kreditna sposobnost. Se komot dobi za 100% vrednosti, pač gre 20% kredia na zavarovanje namesto na hipoteko (če nimaš možnosti kake ekstra hipoteke na starše).

Za reštiev kreditne sposobnosti pa bi rabili državno poroštvo za 1. nepremičnino.

Bistvo 20% je predvsem v tem da pokažeš sebi in banki da si pri svoji plači sposoben kontinuirano daljše obdobje primerno varčevat kar bo potem dostikrat anuiteta...

ja, teh 20 se mi zdi bolj kot urbana legenda :D jaz sem dal enih 8% are, sem tudi računo da bom mogo še enih 12 skašlati, pa mi je banka sama ponudla razliko.

Lonsarg je 24. jan 2025 ob 21:16 izjavil:

20% sam pomeni ujetost v najemnino dokler 20% ne prišparaš in to na začetku kariere ko je ravno plača najnižja. To je podj.. mladih brez zaledja staršev. In 20% prišparat je mnogo težje kot redno plačevat kredit, tak da ne gre za ekvivalentno sposobnost.

In ne banke ne zahtevajo teh 20% s stališča sposobnosti stranke (za tisto imajo ločeno računico kreditne sposobnosti), ampak s stališča zavarovanja. Kot rečeno ti komot dajo 100% v zameno za višjo obrestno mero za tistih 20%, ker pač za teh 20% ni hipotekarni.

Na Nizozemskem državno poroštvo super deluje, trg je zelo likviden, ljudje precej bolj ad-hoc menjavajo stanovanja kot mi. V najemninah so zgolj taki po lastni izbiri zaradi fleksibilnosti ali tujci.

Ce nisi sposoben 20 postov prihranit meni izgledas kot nekdo ki ni sposoben vodit finance tako da bi ostalo nekaj 10 odstotkov place in takemu zagotovo ne bi rad dajal kredita

Ni nobena urbana legenda @Baja ampak banka ima lahko samo nekaj odstotkov kreditov kjer se da manj kot 20 postov pologa

Meni je to odlicna varovalka da locis vecino nesposobnih od sposobnih, seveda so nianse ampak ce ne mors prihranit 20 postov si slab varcevalec je taki stress test

In ne ni nic lazje placevat kredit kot prisparat 20 postov... Poznam tipa ki pac ni nikol enostavno placeval kredita ker ni znal z denarjem in je vse zagonil pa sta mu starca dala za polog... Rezultat je bil da je tip konstantno zamujal in na koncu so mu nepremicnino vzeli ker enostavno ni vec placeval.... Pac klasicen primer cloveka ki ne bi nikol spravil skup pologa in bi bilo bolje da ne bi kupoval....

In ti si na enem primeru kar statistiko naredu? Verjetno obstajajo tudi ljudje ki imajo najemnino vecjo od kasnejsega obroka za lastno stanovanje? Kar zelim povedati je da banko ne zanima prav nic, le da ti lazje dajo kredit, ce imas 20% svojega (so pa tudi robni primeri). To pa zgolj iz razloga, da ce bodo morali nepremicnino rubiti jo bodo lazje prodali in poplacali "svoj" posojen manjko.

Mato989 je 25. jan 2025 ob 11:04 izjavil:

Lonsarg je 25. jan 2025 ob 10:23 izjavil:

20% pologa je pac precej vec kot tista minimalna razlika med najemnino in obrokom, to ni ekvivalentno tezko.

Ce bi sam razliko med najemom in kreditom dajal na stran bi do 20% pologa prisel sele v recimo 20 letih.

Seveda je precej več, ampak je pa tudi dokaz da zmoreš pač plemenitit denar ki ga privarčuješ... Obrneš lahko kakorkoli želiš, nekdo ki je sposoben prihranit 20% za polog ali pa vsaj zelo blizu, je zagotovo SKRBEN upravljalec svojega premoženja in mu je nakup nepremičnine najvišja prioriteta...

Če bi razliko med kreditom in najemom dajal v delnice in ETFje bi zagotovo prej kot v 20 letih prišel do 20%... drži da samo dajat v "štumfe" je pač slaba izbira ja, ampak to je tisto o ekonomski pismenosti potem.

Bizkit45 je 25. jan 2025 ob 10:36 izjavil:

In ti si na enem primeru kar statistiko naredu? Verjetno obstajajo tudi ljudje ki imajo najemnino vecjo od kasnejsega obroka za lastno stanovanje? Kar zelim povedati je da banko ne zanima prav nic, le da ti lazje dajo kredit, ce imas 20% svojega (so pa tudi robni primeri). To pa zgolj iz razloga, da ce bodo morali nepremicnino rubiti jo bodo lazje prodali in poplacali "svoj" posojen manjko.

Nisem nobene statistike naredil, samo povedal sem da to da nekdo ne zmore primerno varčevati je že v osnovi red flag, ker če brez kredita ne zmore prihranit nič bo PRAVILOMA s kreditom še manj...

Eden izmed razlogov je tudi predragi najem ja, to drži...

Spet pametuje nekdo, ki so mu stari dali kes poleg za flat

Mato989 je 25. jan 2025 ob 13:01 izjavil:

Pa kaj bi ti rad, stari niso dali nič do 20%, pa nič do 40%... so pa dali da nisem rabil vzet dodatnih 10k kredita, ampak kot spet ponavljam to nima veze z prvotnih 20%... niti 40%... dejansko bi 20% prihranil TUDI ČE bi starim plaečval najemnino ker sem jih pridelal v Cryptu če bi že rad vedel... tako da tudi če predpostavimo VSE da bi plačal kar bi naj po vaše, bi še vedno pridelal 22-27% pologa SAM brez pomoči starih... in še najemnino bi plačeval za sobico na Ptuju

Samo kot vedno derail teme

ce, ce, ce. S polno ritjo je lahko srat in biti pameten kajneda? Brez starih in z najemnino bi se zdaj skup praskal za nakup

In da niti slučajno ni ok da moraš za tako osnovo kot je stanovanje "vse postavit na glavo".

A mi lahko poveš, kaj pa drugega posameznik kupi v lajfu ki je posamično z 1 nakupom višje vrednost vsaj za veliko večino povprečnih državljanov? A ni potem edino logično da se najbolj vse obrne na glavo za tak nakup če je hkrati tudi najdražji za nekaj faktorjev od ostalih v tvojem celotnem lajfu?

delavec44 je 25. jan 2025 ob 18:04 izjavil:

Mato989 je 25. jan 2025 ob 18:02 izjavil:

In da niti slučajno ni ok da moraš za tako osnovo kot je stanovanje "vse postavit na glavo".

A mi lahko poveš, kaj pa drugega posameznik kupi v lajfu ki je posamično z 1 nakupom višje vrednost vsaj za veliko večino povprečnih državljanov? A ni potem edino logično da se najbolj vse obrne na glavo za tak nakup če je hkrati tudi najdražji za nekaj faktorjev od ostalih v tvojem celotnem lajfu?

Ženo

Saj vem da je sarkazem, ampak tega pač načeloma ne kupiš v smislu da za njo odšteješ v enem znesku 300k

Mato989 je 25. jan 2025 ob 18:02 izjavil:

In da niti slučajno ni ok da moraš za tako osnovo kot je stanovanje "vse postavit na glavo".

A mi lahko poveš, kaj pa drugega posameznik kupi v lajfu ki je posamično z 1 nakupom višje vrednost vsaj za veliko večino povprečnih državljanov? A ni potem edino logično da se najbolj vse obrne na glavo za tak nakup če je hkrati tudi najdražji za nekaj faktorjev od ostalih v tvojem celotnem lajfu?

Ne govorim o končni ceni kaka je, ta je seveda normalno da je največja za večino populacije od vseh zadev v življenju. Govorim o samem načinu plačevanja in vnaprejšnem šparanju in takih komplikacijah vs poenostavitvi da pač se vseliš in začneš mesečno plačevat (jasno če ti kreditna sposobnost glede na trenutno plačo omogoča).

Pač rabili bi ali ameriški sistem kjer je hiša v bistvu na lizing, greš in se vseliš in začneš plačevat in je to to. Ali pa nizozemski kjer je sicer na klasični kredit ampak preko poroštva države tudi brez lastnega deleža če gre za 1. nepremičnino, greš in se vseliš in začneš plačevat. Tudi če si prvo plačo dobil naprimer zgolj 6 mesecev prej predno si šel v nakup, zakaj bi najprej desetletja se matral šparati ob hkratnem plačevanju najemnine. To je finančna neumnost za nižji in srednji sloj, ker ti najemnina v večini primerov požre večino potencialno našparanega.

Amaričani imajo to way of life, živiš tam kjer ti trenutna služba omogoča, če dobiš slabšo službo pogosto menjaš še za slabšo nepremičnino. Likvidni in hitro. Tudi na Nizozemskem trg precej bolj likviden kot v Sloveniji in več menjavanja in manj "držanja na zalogo" nepremičnin, ravno zaradi te poenostavitve -> greš in začneš plačevat.

Kje pa živiš da imaš 70km stran iz lj dobre povezave z vlakom in avtobusom? Ker za tak kraj še nisem slišal.

Za to me zanima, da vidim kaj je zanj dobra povezava.

Seveda, ampak pogoj za tvojo logiko je hibridno delo oz če smo bolj natančni, moraš imet možnost delat v vlaku (in imet tam signal) in/ali drsni delovni čas itd itd itd...

Grizzly je 30. jan 2025 ob 19:07 izjavil:

Arey je 30. jan 2025 ob 08:18 izjavil:

Kje pa živiš da imaš 70km stran iz lj dobre povezave z vlakom in avtobusom? Ker za tak kraj še nisem slišal.

Novo mesto. Pravzaprav imam do centra Ljubljane še nekaj dodatnih kilometrov, ampak naj bo zaokroženo.
V jutranjih urah gre na vsake pol ure avtobus ali pa vlak. Podobno je tudi ko se vračam iz Ljubljane nazaj. Poleg tega so povezave direktne, brez prestopanja.
Ne pravim, da zamud ni - seveda so, včasih tudi pol ure dlje traja vožnja, ampak če vmes lahko spim/delam, komu mar!
Tudi če bi prevoz iskal preko interneta (prevozi.org), se vedno najde nekdo, ki potuje na tej relaciji.

Skratka, če se znaš prilagodit in imaš možnost hibridnega, fleksibilnega dela, ti nič ne manjka, tudi če se preseliš na periferijo.

Zdaj je vprašanje, kaj je zate dobra povezava? Da imaš javni prevoz vsakih 15 minut in vožnja traja manj kot 1 uro? Tega niti v Ljubljani ne moreš pričakovat.

Jz sem velik fan javnega transporta, ko sem se še vozil v pisarno sem vsako jutro pol ure oddelal na avtobusu. To da ne rabiš sedet v avtu in vozit je, vsaj meni, super.
Samo hkrati pa bi si upal trdit da veliki večini "v jutranjih urah" ni edin termin ko bi radi šli v ljubljano. Kaj se zgodi če bi rad šel na kakršen koli večerni dogodek, recimo na koncert al pa s prijatelji na pijačo? Pa s pijačo ti tut avto ne pomaga.
Zadnji vlak niti ne bom spraševal kdaj je, zadnji busi pa se ponavadi zaključijo okoli 22 ure če imaš srečo. To efektivno pomeni da če nisi pripravljen plačat norih cen za taksi, brez avta ali prijatelja ki ima avto ne moreš na nič kar ni služba al pa popoldanska joga.
Če ti to ustreza super, valda je tut odvisno kok si star in kaj počneš v življenju. Jz tudi ne hodim več ven toliko kot v srednji šoli in na faksu, ampak še vedno pa se parkrat na leto zataknem nekje v lj in če bi moral vsakič plačat 200€ al kolikor koli že je taksi, to ne bi bilo mogoče.
Kar hočem rečt je, da če si ti zadovoljen s ful omejenimi opcijami ki jih imaš - super, živet izven ljubljanske kotline brez avta pomeni ogromno prihrankov. Ni pa to opcija za večino ljudi.