Hiša na skali in hidroizolacija

Agent nima pojma. Razlika je v tem da morda ne bo kritičnih težav.

Rekel bi, da je bolj odvisno od same hise in razporeditve - ali je podkletena, so bivalni prostori nad visino zemlje. Vecinoma je problem vlage v temeljih in zidovih, ce tam zivis.

Kdaj je bila hisa obnovljena? Problem hidroizolacije bi moral kar hitro opazit.

2017 obnovljena bolj ali manj vse (tudi fasada, 15 cm izolacije okrog in okrog, inštalacije, ogrevanje, sobe, okna, vrata, kuhinja, kopalnica, wc...) razen hidroizolacije niso naredili. Hiša je podkletena, bivalni prostori so nad ali vsaj v višini zemlje (ker je hiša delno v hribu in z druge strani zemlja sega do pritličja). Protipotresnih vezi nima, ker je hiša grajena v 50-letih in je to očitno bil prevelik strošek, da bi naredili, ko so obnavljali.

Temelji in zidovi so v prvotnem stanju.

Odkoplji na enem koncu in se prepričaj. Če je sama skala in boš moral štemati, da boš sploh kaj skopal. Potem je res brezveze.

Odvisno kako boš/bodo urejali drenažo .

Kakšen butast agent je to?
Hiše skoraj povsot potrebujejo hidroizolacijo. Ajde, morda razen v Sahari.

Lahko da bodo težave z vlago. Brez HI tega ne moreš zagotovo vedeti. Delali pa je niso, ker je "v hrib" precej težje dovolj odkopat in dobro izolirat. Tudi mi smo na samem "šodru" (ki v teoriji super odvaja vodo), pa je bila klet brez HI vseeno precej vlažna, z vonjem po plesni.

Kar se tiče potresne varnosti pa je zelo odvisno od lokacije - v Posočju je gotovo ne bi kupil, v LJ koncu mogoče (s cmokom v grlu), na MB koncu pa menda ni take panike. Če je verjeti strokovnjakom. Če hočeš potresno resnično varno gradnjo pa je novogradnja in dober (tudi lasten) nadzor edina opcija.

dellg je 4. jan 2022 ob 19:43 izjavil:

2017 obnovljena bolj ali manj vse (tudi fasada, 15 cm izolacije okrog in okrog, inštalacije, ogrevanje, sobe, okna, vrata, kuhinja, kopalnica, wc...) razen hidroizolacije niso naredili. Hiša je podkletena, bivalni prostori so nad ali vsaj v višini zemlje (ker je hiša delno v hribu in z druge strani zemlja sega do pritličja). Protipotresnih vezi nima, ker je hiša grajena v 50-letih in je to očitno bil prevelik strošek, da bi naredili, ko so obnavljali.

Temelji in zidovi so v prvotnem stanju.

Moje izkušnje so, da se takih hiš ne splača kupovati, če je lokacija super morda za ceno parcele. Daleč najbolj ekonomično je vse skupaj podreti.

Zakaj? V 50ih letih se je gradilo čistooooo drugače kot danes (sosed, recimo, je tako sezidal bajto brez mešalca za beton - in ne, to ne pomeni, da so mu ga pripeljali s hruško!), šparalo se je na fertik na 100 koncih. In tale hiša se po mojem prodaja zato, ker jo je nekdo neizkušen hotel na hitro in poceni obnoviti, nato pa je hitro ugotovil, da je to račun brez krčmarja. V tako staro bajto se za kvalitetno obnovo zelo hitro vloži za celo novo bajto denarja (ali pa še več), v osnovi imaš pa še vedno staro bajto...

Skratka, v Slo imamo neko patološko afiniteto do ceglov, ki že stojijo in mislimo, da se bo tako kaj prišparalo, vendar je tako razmišljanje popolnoma skregano z ekonomsko realnostjo gradnje. Daleč najbolj poceni je 70 let staro bajto podreti in zgraditi nov objekt.

Taka bajta je (zelo) slab nakup tudi če bi ga stala samo pol nove bajte. Če bo potem v tako na pol obnovljeni hiši živel kakih 20 let (kar je, pravzaprav precej optimistično za objekt, nad katerim je nekdo obupal) in odkrival nove in nove pomanjkljivosti, bo nato lahko vanjo vložil še za dobro celo novo bajto (ali še več) denarja, da bo porihtal vse pomanjkljivosti, ki se bodo vmes pokazale.

25 let sem živel v 80 let stari bajti, ki se jo je vmes obnovilo približno v polovici tlorisa (kar je stalo ogromno, za dve novi bajti iste kvadrature kot obnovljeni del stare), danes pa je spet cela zrela za obnovo. (Treba je pač razumeti, da je obnova v 80ih letih pomenila hidroizolacijo, obbetoniranje temeljev, vgradnjo betonske plošče, novo ostrešje in nove inštalacije - ne pa, na primer, toplotne izolacije sten in le minimalno izolacijo podstrešja. O kvaliteti bivanja z narobe projektirano (preveliko) pečjo na trda goriva pa je sploh škoda izgubljati besedi.) Denarno bi bilo bolje že v štartu staro porušiti in narediti novo bajto.

Strinjam pa se, da je trenutno čas tako za gradnjo kot nakup na trgu slab, ampak ne more pa biti to razlog, da greš v nakup nekvalitetnega objekta, ki (prepogosto) ne bo nikoli dokončan. Ker boš na daljši rok pridelal le še večji minus, vmes pa živel v objektu s slabo kvaliteto bivanja.

Se strinjam. Pred nakupom naj vsekakor s sabo vzame nekoga, ki pozna stvari in naj ta pogleda objekt. Tudi če bo tak ogled nekaj stal.

Ma kakšne imate eni ... manjko hidroizolacije očitno ni težava, če bajta stoji že 70 let in ni težav s plesnijo. Isto velja za potres - če v 70 letih nobena razpoka ni zazijala in so temelji zdržali, je to to. Če ti je všeč in je lokacija ok, kupi. S-t "strokovnjake" pa pusti pri miru - vse nikoli ne bo idealno in vsak objekt ima pluse in minuse.

Ljudje božji. Agentom se nikoli ne zaupa na besedo. NIKOLI! Žal, tako je. Mogoče je bilo včasih drugače, ampak danes se z neprimičninami lahko ukvarja praktično vsak in zato imaš mnogo mutibaričev v tem poslu. Sploh pa ne razumem, zakaj prodajalci podpisujejo ekskluzivne pogodbe z agenti, to je strel v koleno. Če že daš agenciji, daš večim agencijam in tudi svoj privat oglas objaviš.

Za podiranje starih stvari rabiš danes plačat komunalni prispevek, ki sploh ni majhen.
Tudi to koga odvrne od podiranja...

mr_chai je 17. jan 2022 ob 05:39 izjavil:

Ljudje božji. Agentom se nikoli ne zaupa na besedo. NIKOLI! Žal, tako je. Mogoče je bilo včasih drugače, ampak danes se z neprimičninami lahko ukvarja praktično vsak in zato imaš mnogo mutibaričev v tem poslu. Sploh pa ne razumem, zakaj prodajalci podpisujejo ekskluzivne pogodbe z agenti, to je strel v koleno. Če že daš agenciji, daš večim agencijam in tudi svoj privat oglas objaviš.

Zadnjič bil na ogledu nekih prostorov. Za vsako napako se je delala, da jo prvič vidi, ali pa skušala znižat pomembnost, pa so bile precej očitne, prodaja pa se že tedne. In za to zavajanje/laganje nato še dobi svoj %?

Si pa mislim, da je dosti ceneje v lastni reziji, ce je dovoljeno. Rust naceloma lahko razrezes in skuris, za rusenje pa malo vecji bager skoraj ne bi mel potrebovati vec kot dva dni, se posebej pri starih hisah katere so imele armiranega betona bolj za dekoracijo.

Tona materiala pa je menda ca. 20€ za deponiranje.

tony1 je 16. jan 2022 ob 18:44 izjavil:

Skratka, v Slo imamo neko patološko afiniteto do ceglov, ki že stojijo in mislimo, da se bo tako kaj prišparalo, vendar je tako razmišljanje popolnoma skregano z ekonomsko realnostjo gradnje. Daleč najbolj poceni je 70 let staro bajto podreti in zgraditi nov objekt.

Pod tole se podpišem.

Highlag je 17. jan 2022 ob 06:48 izjavil:

Za podiranje starih stvari rabiš danes plačat komunalni prispevek, ki sploh ni majhen.
Tudi to koga odvrne od podiranja...

Ne drži čisto. Če boš delal nadomestno gradnjo prispevek ni potreben.

TheBlueOne je 17. jan 2022 ob 09:42 izjavil:

Rusenje menda stane med 5000EUR in 20.000EUR za priblizne velikosti "klasicnih" his. Je pa podatek nepreverjen oz. nisem imel konkretne ponudbe.

Lokalno sem plačal 2000€, staro ostrešje so odpeljali za skurit, železo sem prodal na dinos, material pa je sosed bil vesel, ker smo mu zasuli jamo. V lastni režiji pa smo ven pobrali radiatorje, cevi, okna.

Drugače pa OP, jaz imam hišo na skali in je hidroizolacija NUJNA+drenaža.

ZAdeva stoji na živi skali in ko je deževje, dež pronica čez zemljo in potem naprej po skali do temeljev, ki vodo veselo pijejo. Celtno klet sem oblekel, da se ne vlaži. Res pa je da imam nad hišo hrib.

@11111

Nadomestna gradnja skoraj da ne obstaja več, možna je le v izjemnih primerih.

mr_chai je 17. jan 2022 ob 10:18 izjavil:

@11111

Nadomestna gradnja skoraj da ne obstaja več, možna je le v izjemnih primerih.

Moja izkušnja temelji izpred 4 let nazaj, kjer z gradbenim ni bilo nobenih težav, kot nadomestno gradnjo. ZA sedanjo zakonodajo pa nimam pojma.

Na kmetijskem zemljiču niso pustili postaviti škarpe zaradi posedanja hriba, sem dal vlogo za strojno lopo cca. 30€ je bil strošek, postavil škarpo, samo da sem jo definiral kot zid strojne lope, za preostanek gradnje pa mi je zmanjkalo denarja. :D Smo pa na vasi, tako da nekih hudih inšpekcij in preverjanj ne pričakujem, jih je pa večina škarpo rešila na ta način.

energetik je 17. jan 2022 ob 10:30 izjavil:

mr_chai je 17. jan 2022 ob 10:18 izjavil:

@11111

Nadomestna gradnja skoraj da ne obstaja več, možna je le v izjemnih primerih.

Je pa res, da v takih primerih večinoma samo nekaj doplačaš za komunalca, in ne celega zneska.

Ja načeloma bi moral plačati samo razliko komunalca, ampak sem že slišal, da te v nekaterih občinah ne jebejo pet posto in ti zaračunajo kar polnega komunalca. Tko da, spet od občine odvisno.

dellg je 4. jan 2022 ob 19:24 izjavil:

Če agent trdi, da starejša obnovljena hiša ne rabi hidroizolacije, saj stoji na skali, ali je to larifari ali se takim hišam res ne splača delati hidroizolacije?

Ti dobi ponudbo za izvedbo hidroizolacije, pojdi z njo k agentu ter mu zbij ceno nepremičnine za tist predračun. Tako boš prišparal za morebitno sanacijo v prihodnosti.
Če ne bo popustil, pa jo naj proda naslednjemu bebcu, ki si hoče kupit težave s plesnijo. (glede na to kako se razmetuje z denarjem v nepremičnine zadnje čase, se bo tak bebec hitro našel)

Kaj je agentov interes za take trditve, je menda iz letala jasno? :)

dellg je 4. jan 2022 ob 19:24 izjavil:

Če agent trdi, da starejša obnovljena hiša ne rabi hidroizolacije, saj stoji na skali, ali je to larifari ali se takim hišam res ne splača delati hidroizolacije?

Vsaka hiša rabi hidroizolacijo. Če pač želiš bivalni standard 2022. Bivalni standard 1946 ali 1970 je bil opazno nižji.

Ni nujno, da je plesen vidna. Lahko je problem, da je permanentna vlaga v prostorih, obleke se navzamejo vonja po zatohlem, papir se navleče vlage pa tako.

Delati hidroizolacijo naknadno pomeni komplet izkop, pri čemer tvegaš poškodbe zaradi vibracij, razpoke temeljev (če so slabi, seveda), ter seveda podrez, če niti lepenka ni bila dana pod opek na nivoju plošče.

Te hiše se ogni na daleč.

stara mama je 17. jan 2022 ob 10:44 izjavil:

dellg je 4. jan 2022 ob 19:24 izjavil:

Če agent trdi, da starejša obnovljena hiša ne rabi hidroizolacije, saj stoji na skali, ali je to larifari ali se takim hišam res ne splača delati hidroizolacije?

Ti dobi ponudbo za izvedbo hidroizolacije, pojdi z njo k agentu ter mu zbij ceno nepremičnine za tist predračun. Tako boš prišparal za morebitno sanacijo v prihodnosti.
Če ne bo popustil, pa jo naj proda naslednjemu bebcu, ki si hoče kupit težave s plesnijo. (glede na to kako se razmetuje z denarjem v nepremičnine zadnje čase, se bo tak bebec hitro našel)

Kaj je agentov interes za take trditve, je menda iz letala jasno? :)

Sanacija lahko pomeni odpiranje več problemov, kot zapiranje. Zidovi lahko napokajo, pa če je kamnit teren, je izkop težak.

Te hiše se je treba ogniti.

Hehe, tako kupovati je sranje. Agent pa res ni tvoj prijatelj :D

dellg je 4. jan 2022 ob 19:24 izjavil:

Če agent trdi, da starejša obnovljena hiša ne rabi hidroizolacije, saj stoji na skali, ali je to larifari ali se takim hišam res ne splača delati hidroizolacije?

Kaj reče agent je larifari, on dobi provizijo od prodaje.
Naredit se da par različnih variant in katero se izbere & kolk stane je precej odvisno od konkretne hiše in terena in kolk "na zihr" hočeš it oz kakšen gradbeni fundamentalist si. Če si orto boš vse skup porušil, kakšni pa se res zadovoljijo z dobro drenažo vseokrog hiše.
Dejansko štejejo samo konkretne ponudbe od firm ki imajo izkušnje s sanacijami, narejene po ogledu hiše. Mogoče od njih lahko dobiš smiselno odpalčno oceno, če jim pošlješ dobre fotografije stanja, zunaj in znotraj.

Dosti poslosujete. Nacrtovanje je bolj kompleksno, resitev, ki deluje za nekoga potem ni avtomaticno univerzalna. Ze same drenaze niso vedno mozne, niti ne nujno prinesejo zeljenih rezultatov. Moznosti sanacije pa je kar precej in so odvisne od situacije.