Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

Malidelničar je 17. feb 2023 ob 19:16 izjavil:

Ostanejo cegli (kot davčno ugoden nadomestek investicije) in najemnine (kot davčno ugoden nadomestek dividende).
V bistvu rajo povsem razumem.

Sej razumem, ob trenutni zakonodaji je povsem logično da se pač izkorišča cegle kot varne in dobro donosne naložbe. Ampak da se prikazuje to dejstvo praktično kot ustavno pravico je pa mal perverzno.

In ko tega ne bo več to ne bo krivica ampak bo zgolj konec ugodnosti.

jernejl je 17. feb 2023 ob 21:26 izjavil:

Zato nas pa OECD že dalj časa opozarja, da moramo dvigniti obdavčitev premoženja in zmanjšati obdavčitev dela. Trenutna davčna zakonodaja namreč favorizira tiste, ki nič ne delate, in v tujino odganja one, ki delajo in ustvarjajo dodano vrednost.

Nekateri smo bili tudi sami pregnani na svoj način, svoj čas.

jernejl je 17. feb 2023 ob 21:26 izjavil:

nekikr je 17. feb 2023 ob 13:15 izjavil:

En Roglič bi s sprejemljivo obdavčitvijo prinesel Sloveniji več kot 10.000 jernejev. Ampak, all good, smo ga pregnali stran - Rogliča.

Res je, Rogliča ste komunisti pregnali stran, ker ste od zaslužka za njegovo trdo delo želeli pobrati milijone samo zato, da vam ni treba plačevati davkov. Vi bi radi, da on skrbi za varnost vaših nepremičnin. Pa je rekel F.O. in odšel delat in služit v tujino.

user4683 je 17. feb 2023 ob 20:23 izjavil:

Malidelničar je 17. feb 2023 ob 19:16 izjavil:

neobdavčenem

Evo, tukaj si jih izgubil. Nezaslisano, da bi lahko nekdo imel nekaj vec, pa se neobdavcenega!
Tudi moja investicija v delnice je nekaj, za mojo lepso penzijo, pa vidimo kako se vsi grebejo, da bi jo se bolj obdavcili.

Po 15ih letih je tvoja investicija neobdavčena, in ko boš z njo kupil cegle, se boš drl, da si vse davke od dohodkov že pošteno plačal in si posledično zaslužiš od države (beri: od Rogličev) plačano varovanje teh ceglov za naslednjih 200 let.

Zato nas pa OECD že dalj časa opozarja, da moramo dvigniti obdavčitev premoženja in zmanjšati obdavčitev dela. Trenutna davčna zakonodaja namreč favorizira tiste, ki nič ne delate, in v tujino odganja one, ki delajo in ustvarjajo dodano vrednost.

Delnice. Ne lastim si nobenih ceglov.

Glede tega, koliko se bo obdavcitev dela znizala smo pa ze videli z razveljavitvijo lanskoletnih zakonov in idejami Levice, da se se malo dvigne prispevke.

Vam ne potegne, da samo s prekladanjem davcnih obremenitev ne bo nic vec denarja in bo treba tudi optimizirat porabo.

Baja je 15. feb 2023 ob 12:23 izjavil:

folku se odpeljalo

https://www.nepremicnine.net/oglasi-pro...

Samo prebeliš pa imaš luksuzno vilo v centru Maribora

user4683 je 17. feb 2023 ob 22:45 izjavil:

Lahko pa ti meni razlozis, kje bos nasel 2-3 dodatne milijarde in hkrati razbremenil place. Efekt nizje obdavcitve dela (ce si jo sploh lahko privoscis) tudi ni viden v dveh letih.

Toliko evrov, kot bi pobrali več davka na premoženje, bi lahko manj pobrali od dela, in s tem ugodno vplivali na BDP.
To velja ne glede na to, koliko želi država dodatno porabiti in koliko želi kumulativno dvigniti davke. Pobrati dodatno milijardo od dela in dodatno milijardo od premoženja je pač bolje kot pobrati dodatni dve milijardi od dela. Še bolje pa je pobrati dodatni dve milijardi od premoženja in nič od dela (če je to seveda izvedljivo).

Če govorimo o milijardah za gradnjo javnih stanovanj, potem lahko država izda dolgoročne obveznice. Ker gre za dolgoročno investicijo, zadolževanje ni problematično (dokler niso obrestne mere res visoke).
Zadolževanje je problematično za sprotno porabo, npr. za višanje plač v javnem sektorju, ki v zadnjem času gredo gor hitreje kot BDP. Ampak debata o tem je za v kako drugo temo.

jernejl je 17. feb 2023 ob 23:00 izjavil:

user4683 je 17. feb 2023 ob 22:45 izjavil:

Lahko pa ti meni razlozis, kje bos nasel 2-3 dodatne milijarde in hkrati razbremenil place. Efekt nizje obdavcitve dela (ce si jo sploh lahko privoscis) tudi ni viden v dveh letih.

Toliko evrov, kot bi pobrali več davka na premoženje, bi lahko manj pobrali od dela, in s tem ugodno vplivali na BDP.
To velja ne glede na to, koliko želi država dodatno porabiti in koliko želi kumulativno dvigniti davke. Pobrati dodatno milijardo od dela in dodatno milijardo od premoženja je pač bolje kot pobrati dodatni dve milijardi od dela. Še bolje pa je pobrati dodatni dve milijardi od premoženja in nič od dela (če je to seveda izvedljivo).

No in ta zadnji če je tisti zabavni del. Koliko sploh imamo manevrskega prostora (že pri trenutni luknji v proračunu) bolj obdavčiti kapital? Malo. Lahko je biti teoretik, pri številkah se pa zaplete. Če čisto vsem, brez izjeme, navijemo davek na nepremičnine za 1% bosta v vrečo padli dodatni dve milijardi. 1% nekomu z minimalno penzijo, 1% nekomu na minimalcu, 1% nekomu s povprečno plačo. Ali gremo delat izjeme in tistim spodnjim dvem tretjinam nič (ker so na minimalcu ali pa penziji), zgornji tretjini pa 10%?

Koliko torej lahko zberemo z nekim razumnim dodatnim obdavčenjem kapitala? Če ga povečamo za toliko, kolikor bi ustrezalo naši ekonomski moči, bi lahko s tem (teoretično) zbrali le dober odstotek BDP. To niti malo ne bo dovolj za napovedane vladne reforme.
Tega se zavedajo tudi reformatorji, zato se ves čas sklicujejo na države, kjer z obdavčitvijo različnega premoženja zberejo bistveno več kot večina. Vendar se pri tem pojavi podobna težava kot pri obdavčevanju dobičkov podjetij. Takšnega premoženja pri nas preprosto nimamo dovolj, da bi nam lahko prineslo velike dodatne prihodke. Koliko imamo na primer ljudi, ki imajo v lasti za več kot 1,3 milijona evrov nepremičnin, kjer se v Franciji začne dodatni davek? Koliko imamo ljudi z (neto!) premoženjem, višjim od treh milijonov evrov, ki so ga letos dodatno obdavčili španski socialisti?
Lahko pa seveda za bogate in premožne razglasimo tiste, ki to v resnici niso, in jih dodatno obdavčimo. Prav strah pred takšnim ravnanjem, motiviranim z ideološkimi zablodami in nekaj ekscesnimi primeri, je razlog, da so ljudje napovedi nepremičninskih in premoženjskih davkov sprejeli s strahom in se začeli spraševati, kaj vse nam bodo še pobrali.

Dejansko dohodnina prinaša zgolj 2 miljardi v proračun, skratka če razpolovimo dohodnino izgubimo samo miljardo. Torej je glede na ta izračun dovolj že 0.5% davek na nepremičnine. Če hipotetično upoštevamo še, da bi brezposelni in upokojenci lahko koristili splošno olajšavo (ker jo ne koristijo pri plači) bi rabili najbrž okoli 0.75% da pokrijemo to miljardo. Skratka čisto lepo doable je dohodnino razpoloviti in nadomestiti z nepremičninskim davkom.

Ampak ja to je prelepo da bi politika naredila, tak da to so vse hipotetične rešitve če bi politika bila normalna.

Z milijon izjemami, ki bodo verjetno pri nepremicninskem davku bo efekt precej manjsi. Upokojenci in minimalkarji v svojih nepremicninah pac ne bodo placevali 2-4 place/penzije za ta davek, dohodnine jim pa ne mores znizati, ker je prakticno ne placajo. Tako da polovica potencialnih kandidatov za ta davek ze odpade. Vec manevrskega prostora je pri prispevkih, ampak tudi tam penzionerji odpadejo. Either way, ogromna masa ljudi, katerim tezko nadomestis kaksen davek/prispevek z nepremicninskim. Kar pomeni, da vsem ostalim ta davek naraste toliko bolj. Veliko davka na kapital lahko poberes samo kapitalsko mocnim drzavam.

Na koncu koncev se krediti več ne splačajo in je najbolj pametno iti v najem stanovanja. Kdo je tako neumen da bo za 100k krede vračal 200k banki zdaj ko hočejo na silo umiriti inflacijo?

Lonsarg je 18. feb 2023 ob 09:12 izjavil:

Utk je 18. feb 2023 ob 05:49 izjavil:

Jaz sem takoj za, samo treba vedet, da pri dohodnini bojo največ profitirali tisti, ki zaslužijo več, tistih 0,75% davka bojo morali pa plačat vsi.

Ja to bi se lahko uredilo tako, da se prispevek v pokojninsko tudi zmanjsa in ne samo dohodnina, zato da profitirajo tudi z nizjimi dohodki.

Konec koncev vse v isti malhi konca, ker se itak iz drzavne blagajne doplacuje v pokojninsko in ni vazno a zmanjsamo pokojninski prispevek ali pa davek.

Revni se že itak ne pokrivajo, zdaj bi jim pa ostali še stanovanja subvencionirali. Res je da ni zmeraj rešitev "postani programer in več zasluži", ampak tudi subvencioniranje ima neko mejo. Zdaj imajo reveži že dost možnosti, socialna stanovanja, subvencijo najemnine itd., ampak pravi problem je srednji razred, ki bi moral zaslužit dovolj za 3 sobno stanovanje, pa nekako ne. In ta srednji razred bo, kakorkoli obračamo, plačal še več, da bojo imeli revnejši od njih enaka, če ne boljša, stanovanja kot oni. In problem bo ostal.
Marsikdo, ki navija za davke in državna stanovanja misli, da bo on "dobil" to stanovanje. Ampak je pred vsakim vsaj 50 ali pa 100,000 večjih revežov, ki se bojo postavli v vrsto, če bo poceni, čeprav trenutno niso v nobeni vrsti. Taki, kot tudi skoraj vsi drugi, bojo dobili samo eno stran od te spremembe, višje davke.

Ja, sej naj dajo nepremičninski davek namesto dohodnine, to je ok, ampak ne bo to rešilo nobenga drugega problema kot tega - da bo delo nekaj manj obdavčeno.

Dejmo realno pogledat, trenutno je pomankanje stanovanj in so posledično najemnine take kot jih trg še prenese, če bi se uveljavil recimo 1% davek na nepremičnine, to ne more pomenit da bodo lahko najemnine zvišali tudi najemodajalci, ker če bi imeli prostor za zviševanje bi ga že izkoristili.

Glede števila nepremičnin v obtoku, če se davek zviša, dvomim da bodo trenutni najemodajalci nehali oddajat ker bodo imeli manj dobička iz najemnin kot prej. Bi pa lahko prepričal ljudi ki imajo prazne nepremičnine da jih začnejo oddajat.

Kar pomeni da se nam poveča ponudba in načeloma naj bi cene šle navzdol ker kartelnega dogovarjanja med najemodajalci v sloveniji ni vsaj ne med fizičnimi osebami.
Jasno, ne takoj, ker imamo precej rezerve preden dosežemo da bo ponudba presegla povpraševanje, ampak načeloma bi v homogenem trgu cene padle za odstotek ki ga nova nelremičnina predstavlja v bazenu nepremičnin.

Če se hkrati uvede tudi višja osebna olajšava ali pa olajšava na vsakega otroka, bo to pomenilo da bodo najemojemalci lahko sposobni financirati višje cene najemnin. Če bi se to zgodilo vsem enako bi bil tak scenarij mogoč, ker pa bi se v primeru olajšav najbolj poznalo pri plačah srednjega sloja, torej neki povprečni plači to sept ne bo pomenilo da se bodoo lahko najemnine dvignile ker srednji sloj bo raje vzel kredit in kupil lastno nepremičnino.

Bi bilo pa za pričakovati dvig cen parcel hiš in 3+ sobnih stanovanj. Spet pa ne toliko ker pri kupovanju hiš in zidavi ne govorimo več o zadovoljevanju osnovnih potreb ampak praktično luksuzu, kar pomeni da srednjemu sloju ni potrebno kupit, če bo cena previsoka.

Imamo pa v primeru slovenije čisto preveč neznank da bi se dalo napovedat kaj bi se zgodilo, ker možno je vse, od strmega padca cen ko bi ponudba presegla povpraševanje pa do nespremenjenega stanja ali celo povišanja cen nadstandardnih (oziroma srednjestandardnih) nepremičnin.

Skratka, če bomo pustili enako bomo pač uvažal sirijce in pakistance da nam bodo opravljali najnižje plačana dela ker enostavno ne bomo imeli dovolj lastne delovne sile in vsak mi ima prazno nepremičnino ki je primerna za družino bo lastnoročno kriv za vsaj 5 pakistancev ki bodo prišli v slovenijo, dva delavca, dva otroka in enega ki bo vlrkel socialo, namesto da bi bil zaslužen za 1-2 domača delavca.

matobeli je 18. feb 2023 ob 23:47 izjavil:

Dejmo realno pogledat, trenutno je pomankanje stanovanj in so posledično najemnine take kot jih trg še prenese, če bi se uveljavil recimo 1% davek na nepremičnine, to ne more pomenit da bodo lahko najemnine zvišali tudi najemodajalci, ker če bi imeli prostor za zviševanje bi ga že izkoristili.

Glede števila nepremičnin v obtoku, če se davek zviša, dvomim da bodo trenutni najemodajalci nehali oddajat ker bodo imeli manj dobička iz najemnin kot prej. Bi pa lahko prepričal ljudi ki imajo prazne nepremičnine da jih začnejo oddajat.

Kar pomeni da se nam poveča ponudba in načeloma naj bi cene šle navzdol ker kartelnega dogovarjanja med najemodajalci v sloveniji ni vsaj ne med fizičnimi osebami.

Samo za glavo se lahko držim. Tukaj dejansko nekateri verjamete, da obdavčenje nečesa, temu zbije ceno?

Zakaj potem ne nabijemo davka na nepremičnine na 10 % vrednosti letno? Potem bi bile nepremičnine zastonj ane? Ja, cena nepremičnine bi strmoglavila, ker si nihče ne bi želel lastiti stanovanja, v vrednosti 200.000 eur, če bi moral plačati 20.000 eur letnega davka. Ampak če cene strmoglavijo pod proizvodno ceno, nihče več ne bo gradil novih stanovanj. Nikomur se ne bi več splačalo graditi, nikomur se ne bi splačalo več biti lastnik. Najemnine bi bile astronomske, ker bi morale pokriti še ta davek. Stanovanja bi postala tako draga, da bi se na koncu vsi stiskali v sobah z šestimi posteljami.

Davek na nepremičnine bi zmanjšal stanovanjski fond, ker bi vsi do skrajnosti racionalizirali lastništvo nepremičnin. Predstavljajte si recimo, da bi bil davek na osebna vozila 100 %. Se pravi bi Clio stal 24.000 EUR, Mercedez A klasa pa 50.000 namesto 30.000. Na koncu bi večina vozila Dacie in Twinge. Marsikdo pa bi hodil peš. Gotovo pa se lastništvo avtomobilov ne bi povečalo. Cena taksijev bi astronomsko poskočila. Prav tako cena najema avtomobila.

1 % davek ima enak učinek kot 10 % davek, samo manj močan. Ne moreš rešiti problema pomanjkanja nepremičnin z obdavčenjem nepremičnin. To je kot da bi hotel problem pomanjkanja kruha rešiti z novim davkom na kruh. To je popolnoma noro.


Kar se tiče investicij v nepremičnine pa tole:

Trenutno najemodajalec v Ljubljani zasluži 2-3 % neto donos. Kar je mizerno. Krkine dividende so 3,75 % neto, pa ni nobenega stresa z najemniki. Slovenska obsedenost z vlaganjem v cegle gre dejansko na roko najemnikom. Ker so Slovenci tako butasti, da imajo raje 2,5 % donos na cegle, kot recimo 6 % zgodovinski donos na ameriški borzi ali 3,75 % dividendni donos delnic Krke. Če bi Slovenci zahtevali enak donos za oddajanje kot za Krkine delnice, bi se morale najemnine v Ljubljani podražiti za 50 %.

Socrates je 19. feb 2023 ob 00:41 izjavil:

1 % davek ima enak učinek kot 10 % davek, samo manj močan. Ne moreš rešiti problema pomanjkanja nepremičnin z obdavčenjem nepremičnin.

O, seveda lahko. Naložbe v nepremičnine je treba narediti dovolj nezanimive, da bo večina tistih, ki hoardajo cegle (in zemljišča) in z njimi nič ne počno, pobegnila s tega trga. Potem bo kar naenkrat za bivanje na voljo cel kup nepremičnin, ki so zdaj prazne.

Če bi Slovenci zahtevali enak donos za oddajanje kot za Krkine delnice, bi se morale najemnine v Ljubljani podražiti za 50 %.

Ne drži, ker so nekateri stanovanja kupili tudi za ceno stoenke. Tem, ki bi dandanes kupovali nepremičnine po današnjih cenah, se pa nakup za oddajanje res ne splača. Ampak ne zato, ker bi bile najemnine prenizke, temveč zato, ker so cene trenutno prenapihnjene.
Rast cen, kot smo je bili deležni v zadnjih letih, ki je presegala inflacijo, rast plač in tudi rast BDP, je na dolgi rok pač nevzdržna, zato se bo nekaj pri tem trendu moralo spremeniti, prej ali slej.

matobeli je 19. feb 2023 ob 01:14 izjavil:

Praznih, zazidljivih parcel, ki se, ali pa se ne, prodajajo, je v primerjavi z drugimi nepremičninami, precej malo.

Tega podatka sicer nimam... bi pa vsekakor bilo smiselno, da bi država z nekim posegom v zakonodajo poskrbela, da bi bilo takih parcel (bistveno) več.

Utk je 19. feb 2023 ob 06:59 izjavil:

Če imaš eno stanovanje že odplačano, prosto hipoteke, lahko z njim kupiš 3 stanovanja brez da daš en evro. Kolk je potem donosnost?

Tale računica se ne izide. Prepričaj me v nasprotno.

Socrates je 19. feb 2023 ob 09:34 izjavil:

Utk je 19. feb 2023 ob 06:59 izjavil:

Če imaš eno stanovanje že odplačano, prosto hipoteke, lahko z njim kupiš 3 stanovanja brez da daš en evro. Kolk je potem donosnost?

Tale računica se ne izide. Prepričaj me v nasprotno.

Zakaj te bi? Enim se, enim ne. Tako kot se enim ne splača imet gostilne in zaprejo, drugi pa obogatijo z njo.

Utk je 19. feb 2023 ob 11:17 izjavil:

Socrates je 19. feb 2023 ob 09:34 izjavil:

Utk je 19. feb 2023 ob 06:59 izjavil:

Če imaš eno stanovanje že odplačano, prosto hipoteke, lahko z njim kupiš 3 stanovanja brez da daš en evro. Kolk je potem donosnost?

Tale računica se ne izide. Prepričaj me v nasprotno.

Zakaj te bi? Enim se, enim ne. Tako kot se enim ne splača imet gostilne in zaprejo, drugi pa obogatijo z njo.

Kako se ti izide računica z kreditiranjem v investicijo, ki prinese 2,5 % neto donos, če je cena kredita trenutno 5 %? Matematično se ne izide. Razen pod nekimi hudimi predpostavkami. Ampak s takšno finančno strukturo imaš tudi lepe možnosti da bankrotiraš.

Jest si marsikaj ne znam več predstavljati. Da je clio 18k eur pa da za večerjo za 2 dam 1/10 plače, če ni glih pica. Pa da te hrana za en teden stane isto k nov avtoradio. Pa do tega da si za 200k ne mors več sam solidne bajte postavit. Pa to da mors plača 15k eur za komunalni prispevek, s tem da mors pol plačat se vse priklope. Elektro vodovod in kanalizacijo. Skratka nc več ne razumem.

mr_chai je 17. feb 2023 ob 23:18 izjavil:

Začeti bi morala vlada vedno pri sebi.



Zmanjšati JU. Zmanjšati potrošnjo itd.



Ampak vsi vemo, da je to pri nas nemogoče, ker nam še nekateri artefakti iz prejšnjega sistema gnojijo situacijo.
Dva taka sta SVIZ in ZSSS. Odrezat ti dve organizaciji, pa bi šli v pravo smer.

To mantro poslušam po mojem že vsaj 20 let, realnost pa je, da je velikost naše JU pod povrečjem EU; vsaj tako so nazadnje poročali mediji.

Sem na hitro našel članek iz leta 2018; zagotovo so še novejši na to temo: https://siol.net/novice/slovenija/javna...

Glede na velikost hiše, parcele, lokacijo in starost nepremičnine popolnoma realna cena za tako hiško. https://www.nepremicnine.net/oglasi-pro...

Ne izide se, ker 2,5 % doplačuješ iz svojega žepa. Kar je ogromno. V bistvu lahko gre to čez z dobro plačo, ampak to pomeni, da si stiskal vse življenje in na koncu si pač star in imaš 3 stanovanja.

Kolk je 2,5% je odvisno od konkretnih stanovanj. Še zmeraj se da najt nepremičnino, ki se pokriva z najemnino. Ljubljana pač to ni že dolgo. Če se gre za biznis, je vseeno kje je stanovanje, mora bit edino nekje, kjer se bo zmeraj dalo prodat in oddat.

Socrates je 19. feb 2023 ob 03:31 izjavil:

Smešni ste res s to svojo polovično logiko. Pozabljaš pa da bi moral tudi novi lastnik plačevati 1 % letnega davka. Če je stanovanje 300.000 je to 250 EUR na mesec.

Polovičarsko logiko uporabljaš ti. Ker bo davek na napihnjeno ceno preveliko breme, se bodo nepremičnine pač toliko pocenile, da bodo ljudje zmogli plačevati davek.

Kdor misli, da bo 1 % davek stanovanja pocenil za 15 %, živi v iluziji.

Stanovanja so se pocenila tudi še za bistveno več, pa ni bilo treba za to nič povišati davkov.

Davki pač ne delujejo tako. Strošek davka se razporedi med kupca in prodajalca.

Motiš se. Pri tistih, ki imajo prazne nepremičnine, se bo davek razporedil na lastnika in na nikogar drugega.

Dajte si izbit iz glave to socialistično logiko

Socialistična je logika vas socialistov, ki nasprotujete kapitalističnemu davku, kot ga poznajo v vseh razvitih kapitalističnih državah, in vztrajate pri davku, ki so si ga izmislili komunisti v prejšnji državi.

Utk je 19. feb 2023 ob 06:59 izjavil:

Takoj ko Golob konkretno napove datum in višino davka, bom ob poteku pogodb za tolk dvignil najemnino.

Ja, tako kot si spustil najemnino takoj ko je JJ konkretno napovedal znižanje obdavčitve oddajanja v najem. Aja nisi, ker si skopuh. No, taki kot si ti, bi že danes z veseljem dvignili najemnino, če bi jo lahko, in ne bi čakali na golobje napovedi.

CrniPanter je 19. feb 2023 ob 11:13 izjavil:

Racunica je tukaj jasna, v momentu ko golobnjaki dvignejo nek nepremicninski davek ali karkoli vezano na obdavcitev oddajanja bom svojim najemnikom dvignil najemino. Oziroma pac ko se jim iztece pogodba.
To je logicno, tako trg deluje

A je tako trg deloval tudi ko se je znižala obdavčitev najemnin? Za koliko je lani padla povprečna najemnina?
Ti in tebi podobni ne razumete, kaj trg pomeni. Trg je trg in ne sanje nekega prodajalca, po kakšni ceni želi nekaj prodati, in tudi ne sanje nekega kupca, po kakšni ceni želi nekaj kupiti.

Einstein je (naj bi) rekel. "Only two things are infinite, the universe and human stupidity, and I'm not sure about the former". Pozabil je še na en element v vesolju, ki je neskončen: človeški pohlep.