Kaj je vzrok za tako rast in tak trenuten nivo cen nepremičnin v Sloveniji?

A tako bi ti ukrepal?

A ni to boljša rešitev kot davek?
Če vidiš prazno stanovanje, ga preprosto zasedeš.
Torrent že piše predlog zakona.

feryz je 17. jan 2025 ob 13:06:32 izjavil:

A ni to boljša rešitev kot davek?
Če vidiš prazno stanovanje, ga preprosto zasedeš.
Torrent že piše predlog zakona.

Ni potrebe. Bo nov davek čist ok. Ti ekscesni primeri iz tujine, ki so še tam zelo redki, nimajo čisto nič z našo državo. Sej to bi razumeli, če bi bili vsaj malo bolj razgledani.

Če te pa že toliko zanima tujina, si raje poglej, kake so cene v glavnem mestu ZDA. Tam je davek namreč 5% vrednosti za prazne nepremičnine in 10% vrednosti za propadajoče nepremičnine. Za tisto nepremičnino, v kateri živiš, pa 0,85% vrednosti nepremičnine (minus neka manjša olajšava).

Pri nas je "squatting" itak prepovedan in tako je tud prav.

MadMen je 17. jan 2025 ob 11:58:34 izjavil:

Kok boš šokiran šele ko boš izvedel, da v ZDA obstajajo prav profesionalni "skvoterji", ki od tega živijo. Si predstavljaš, ZDA, zibelka svobodnega sveta.

Pa saj v nekem velikem sistemu to dejansko še nekako gre. Se vseliš v stanovanje, ki je last podjetja in ima nebroj stanovanj. Ko se moraš odseliti pa v firmi ni nikogar, ki bi si s tem hotel umazat roke. Lastnik pa je nek sklad, kjer tudi nihče ne bo tvegal oz. ne bo imel nič od tega.

Pri nas je druga zgodba, saj so lastniki večinoma fizične osebe in imajo boljši pregled nad stanjem. Zaradi socializma pa ima praktično vsak v družbi ali žlahti, kakšnega kalibra ki bi bil pripravljen narediti red.

feryz je 17. jan 2025 ob 13:06:32 izjavil:

A ni to boljša rešitev kot davek?
Če vidiš prazno stanovanje, ga preprosto zasedeš.
Torrent že piše predlog zakona.

Pač je verjetno "ideja" ?, da Elektro na podlagi meritev, oziroma števca označi "interesantna" stanovanja z nalepkami, recimo na kateri bi pisalo, da je poraba el. energije zelo nizka?.

V glavnem, če se ne bo tud gradilo, je vse to pedenanje brez veze. Z novimi davki.

Dejansko v Sloveniji je težava z neurejenostjo najemnega trga kjer najemodajalci niso zaščiteni.

Problem je, ker mora biti red z obeh strani, da nobena stran ne izkorišča situacije, ne najemodajalci ne najemniki.

Recimo meni je všeč ameriški model oz. ta del njihovega modela, kjer za najem ti prineseš tudi dokazilo o plačah, credit score itd. In skozi najemniško "kariero" zbiraš točke. Torej si motiviran, da si vzoren najemnik in hkrati, če se želiš najema losat, da nekaj prihodkovno/finančno delaš na temu.

Pač nič ti ni zastonj podarjeno. Če zabluziš z drogami padeš zelo nizko in moraš potem iti v slabe najeme v Alabami ali pa Missisipiju recimo. Če pa si priden, počasi morda iz dragih najemov v New Jerseyu lahko napreduješ v najem kje v Pennsylvaniji, Iowa, Kentucky, South Carolina, potem pa splaniraš finančno in recimo lahko greš kupit če ti je bolj ugodno v kakšen Idaho, West virginio, South Dakoto, Minnesoto, Nebrasko. Vmes lahko najprej celo sprobaš najem tam.
Pač red ti omogoča en tak 'tiered approach'.

Malidelničar je 17. jan 2025 ob 18:53:52 izjavil:

Dejansko v Sloveniji je težava z neurejenostjo najemnega trga kjer najemodajalci niso zaščiteni.

Najemodajalci tudi večinoma ne plačujejo davka. Zakaj bi bili zaščiteni?

Tisti lahko jamrajo.

Glavni problem je, da praktično vsi sodni spori trajajo nenormalno dolgo, zaradi zanič sodstva in zakonodaje, ki pozna pritožbe na pritožbe na pritožbe, kjer ima vsak tak korak 30 dni od vročitve sklepa. Že samo procesno zavlačevanje najosnovnejšega dokazovanja neke izterjave veljavne pogodbe traja 6-12 mesecev (brez obravnave, samo pritožbe na sklepe in prevzemanje sklepov zadnji dan). In Slovenija je v trajanju sodnih postopkov v vrhu.

Če se to skrajša na recimo 3 mesece se ljudje precej manj sekirali glede potencialnih problematikov.

Iz razprave bi človek sklepal, da so vsi najemniki iz pekla in da zakon ščiti izključno samo njih, to je pač enostransko gledanje, ki pa je razumljivo glede na to, da je 75% lastnikov.
Siti lačnega nikoli ni razumel in ga ne bo.
Zakon bi moral ščititi obe pogodbeni stranki in dober zakon naj bi bil še posebej namenjen ščitenju šibkejšega pogodbenega partnerja.
Večina najemnikov je dobrih in brez njih nebi bilo toliko zanimanja za investicijo v stanovanja in oddajanje.
Pri nas niso problem ponavadi zakoni ampak, da se slabo ali pa sploh ne uveljavljajo ter pravna država ni učinkovita, ker pomeni, da se dela lastnikom direktna škoda in organi, ki jih plačujemo skozi davke ne opravljajo svojega dela na način kot se od njih pričakuje.

mm&r je 17. jan 2025 ob 21:19:09 izjavil:

Iz razprave bi človek sklepal, da so vsi najemniki iz pekla in da zakon ščiti izključno samo njih, to je pač enostransko gledanje, ki pa je razumljivo glede na to, da je 75% lastnikov.
Siti lačnega nikoli ni razumel in ga ne bo.
Zakon bi moral ščititi obe pogodbeni stranki in dober zakon naj bi bil še posebej namenjen ščitenju šibkejšega pogodbenega partnerja.
Večina najemnikov je dobrih in brez njih nebi bilo toliko zanimanja za investicijo v stanovanja in oddajanje.
Pri nas niso problem ponavadi zakoni ampak, da se slabo ali pa sploh ne uveljavljajo ter pravna država ni učinkovita, ker pomeni, da se dela lastnikom direktna škoda in organi, ki jih plačujemo skozi davke ne opravljajo svojega dela na način kot se od njih pričakuje.

Evo, kaj se kolegu zdaj dogaja.

Ženska najela trisobno stanovanje. Bo v njem živela s hčerama. Ločenka. Našla si mladega loverja. Pove, da bo kdaj pri njej tudi fant. Itak se na koncu izkaže, da tudi on tam živi. Kolega to ne moti. To traja dobro leto. Najemnina pride redno, 15. v mesecu. 14. ta mesec kliče mladi lover, da jo je zapustil starši zahtevali, on je dobro polnoleten, ona skoraj 50. Ona se je preprosto pobrala in odšla. Njemu je rekla, naj plača najemnino za januar (to, da ima 60-dnevni odpovedni rok in je dolžna še dve najemnine, to sploh nikogar ne zanima). Njemu je rekla, naj plača vse položnice. Njemu je rekla, naj kupi nov kavč, ker je njem pes kavč uničil. On je kupil nov kavč, ampak ne enak, pol cenejši. Najemnine še ni nakazal. Ali položnice bo plačal ali ne bom, bo pokazal čas.

Kolega ima pogodbo, vse privljena. Ampak bo pa rabim več let, da na sodišču dobi te najemnine, pokrito škodo. Je vredno? Ni vredno. Zdaj lahko samo upa, da dobi to januarsko najemnino od loverja, da bo lover plačal stroške. Ona, ki ima z njim pogodbo, je tako prizadeta, da se je zapuščena vrnila k staršem in je preveč uboga, da bi lahko govorila po telefonu.

Absurdno vse skupaj. Niti ni grozen primer, imaš groznejše primere, ko nočejo ven in jih nočeš spraviti ven.

Kolega pravi, da se mu je že dvakrat to zgodilo. Enkrat je 25. februarja izvedel, da par odhaja iz stanovanja 1. marca. Ju ni brigalo za odpovedni rok. Evo, ta se je s hčerama samo pobrala.

Zdaj si pa predstavljajte primer, da ni on najemniku 20. avgusta rekel, da mora 1. septembra ven. Takoj bi najemnik začel vpiti odpovedni rok, odpovedni rok. Obratno pa odpovedni rok očitno ne šteje nič.

Jaz zase lahko rečem, da se vsak dan Bogu zahvalim, da imam tako krasnega najemnika.

LeQuack je 17. jan 2025 ob 20:04:06 izjavil:

Malidelničar je 17. jan 2025 ob 18:53:52 izjavil:

Dejansko v Sloveniji je težava z neurejenostjo najemnega trga kjer najemodajalci niso zaščiteni.

Najemodajalci tudi večinoma ne plačujejo davka. Zakaj bi bili zaščiteni?

Jaz plačam 2.800 vsako leto. Pa me tudi država ne ščiti. Moja zaščita je to, da sem po neki sreči dobila dobrega najemnika. In da sem tudi jaz dobra in mu ne višam najemnine.

Iz članka Najnovejši podatki: Koliko je zdaj praznih stanovanj v Ljubljani?

Koliko denarja je v praznih stanovanjih in kakšen davek nas čaka?

Povprečna velikost ljubljanskega stanovanja po podatkih Sursa (podatek iz leta 2021) znaša 70 kvadratnih metrov. Če to zmnožimo s podatki o praznih stanovanjih (~11k) in cenami na kvadratni meter (4.370 evrov, podatek Gursa za prvo polletje 2024), lahko vrednost praznih stanovanj ocenimo na okvirno 3,4 milijarde evrov.

Golobova vlada, spomnimo, napoveduje 1,45-odstotni davek na "drugo" in vse nadaljnje nepremičnine. Če bi država, hipotetično, po tej stopnji obdavčila 11.100 stanovanjskih enot, ki jih lahko označimo za prazne, bi letno pobrala približno 50 milijonov evrov davka (davčna osnova naj bi bila Gursova posplošena vrednost nepremičnin). Golob sicer pravi, da bi z 1,45-odstotnim davkom letno na ravni države pobrali 600 milijonov evrov (obdavčiti ne nameravajo samo praznih stanovanj).

Tudi 11100+ praznih stanovanj ni razčlenjenih po površini, zato se pač jemlje neke estimacije za najbolj osnovna predvidevanja.

Koliko časa še do razprave glede nepremičninskega davka? Sem mislil, da bo Lidija naklonjena še višji obdavčitvi...

"Na sindikalni strani smo opozorili, da se lahko zgodi, da bodo ta davek plačevali tisti, ki niso špekulanti z nepremičninami, ne posedujejo stanovanjskega premoženja kot naložbe. (...) Če gre za premoženjski davek, v tem zakonu že v osnovi manjka definicija, kaj je premoženje in kako ga vrednotimo," je poudarila Jerkič.

Trobiš je dejal, da so glede nepremičninskega davka na isti strani kot sindikati. "Izhodišča, ki smo jih prejeli, nas še niso prepričala," je dejal Trobiš, saj ni jasno, kakšen bi bil izplen in v kateri smeri bi se nato porazdelile razbremenitve.

Jerkič je opozorila tudi, da bi lahko izplen davka nižji od predvidevanj ministrstva za finance, ki ga ocenjuje na šeststo milijonov. Nižji izplen pa bi lahko vplival tudi na razbremenjevanje stroškov dela. "V slovenski javnosti se je prijelo prepričanje, da so slovenske plače obremenjene bistveno bolj kot v Evropi, da smo zato nekonkurenčni," je dejala Jerkič, a je ob tem dodala, da se tudi sindikati zavzemajo za razbremenjevanje srednjega razreda.

Ja, tudi Lidija je navdušena, drži.

Še enkrat, za vse kretene, ki navijajo za nove davke.
Trenutno res velja, da naj bi obdavčili prazne nepremičnine. Pač pravljice za vse kretene, ki v to verjamejo. Populistično govno, pač.
Na koncu pride ustavno sodišče bla, bla, bla in ugotovili bodo, da ne smejo obdavčiti zgolj praznih, zato bodo malenkostno dvignili kompleten davek, na vsa stanovanja. Malenkostno po njihovih kriterijih, seveda, raja bo že videla, kaj je to malenkost.

Ampak ja, vi kar verjemite pravljicam in navijajte zanje. Streznitev z žabo pride kmalu.

Saj ne bo sprejeto v tem mandatu.
Naslednji bo prišel na postlano. In se izgovoril na prejšnjo vlado, ki je to zastavila, vendar, žal, ne gre tako, kot so si oni zamislili, ampak malo drugače.
Kot pri omrežnini. Kuštravi ni nič kriv.

Dejstvo je, da je edina opcija povečanje ponudbe.

Zdej jaz se dejansko strinjam s tem, da mora tudi Stanovanjski sklad bistveno več graditi.

Ampak za Stanovanjski sklad prav tako veljajo problemi na področju preoblikovanja namembnosti zemljišč, kot za posamezne individualne investitorje.

Po drugi strani imaš pa recimo takšne zadeve kot ta dom starostnikov v Osilnici in država preprosto ni zmožna delovati praktično, da bi ga recimo preoblikovala v ugodna stanovanja za najem za mlade.

Osilniški občinski svet bo v ponedeljek odločal o predlogu ministrstva za solidarno prihodnost, ki ga vodi minister Levice Simon Maljevac, da bi država povsem porušila nedokončani dom starejših v Osilnici in na njegovem mestu zgradila novega, manjšega. Slednje bi pomenilo, da bi šlo v nič 1,5 milijona evorv, kolikor so do zdaj vložili v dom.
https://nova24tv.si/se-ena-genialna-dom...

Malidelničar je danes ob 09:12:22 izjavil:

Dejstvo je, da je edina opcija povečanje ponudbe.

Zdej jaz se dejansko strinjam s tem, da mora tudi Stanovanjski sklad bistveno več graditi.

Ampak za Stanovanjski sklad prav tako veljajo problemi na področju preoblikovanja namembnosti zemljišč, kot za posamezne individualne investitorje.

Po drugi strani imaš pa recimo takšne zadeve kot ta dom starostnikov v Osilnici in država preprosto ni zmožna delovati praktično, da bi ga recimo preoblikovala v ugodna stanovanja za najem za mlade.

Osilniški občinski svet bo v ponedeljek odločal o predlogu ministrstva za solidarno prihodnost, ki ga vodi minister Levice Simon Maljevac, da bi država povsem porušila nedokončani dom starejših v Osilnici in na njegovem mestu zgradila novega, manjšega. Slednje bi pomenilo, da bi šlo v nič 1,5 milijona evorv, kolikor so do zdaj vložili v dom.
https://nova24tv.si/se-ena-genialna-dom...

Seveda se vsi strinjamo ampak težava stanovanjskega sklada je da ni dovolj samozadosten.

Torej kot smo povedali:

1. Stanovanjski sklad naj najame transparenten kredit
2. Stanovanjski sklad naj zgradi s tem kreditom nepremičnine (stanovanja)
3. Stanovanjski sklad naj da te najemnine v najem za tako ceno da se:
- Pokrije anuiteta/kredit/obresti
- Pokrijejo plače in stroški Stanovanjskega sklada
- Po pokritju kredita (XY let) se naj denar ki bi šel za kredit zbira na fiduciarnem računu (od najemnin) in se tako zgradi nova nepremičnina

Nikogar ne moti če bo Stanovanjski sklad gradil, samo naj to počne s svojim denarjem od najemnin in kreditov, brez subvencijoniranja davkoplačevalcev... in naj bo transparenten v poročilih.

johnnyyy je danes ob 11:40:58 izjavil:

Mato989 je danes ob 11:25:02 izjavil:

Nikogar ne moti če bo Stanovanjski sklad gradil, samo naj to počne s svojim denarjem od najemnin in kreditov, brez subvencijoniranja davkoplačevalcev... in naj bo transparenten v poročilih.

Pri nas ni problem, da primanjkuje nepremičnin, ampak tudi da so drage in s tem nedostopne. Če bi hotel Stanovanjski sklad delati na ta način, hitro pridemo do tega, da najemnine ne bi bile nizke ampak tržne.

Na koncu se vrtimo v krogu - kjer bi radi poceni, kvalitetna, sodobna stanovanja, primernih velikosti - na drugi strani pa rabimo nekoga, ki bo to financiral in zgradil, kar pa noče nihče.

Ampak saj, če se to izkaže, torej, da bodo na tak način najemnine praktično IDENTIČNE kot so na privat trgu od fizičnih oseb, to pomeni kaj? Da dejansko najemnine niso previsoke... In da vso bluženje kako najemodajalci odirajo ljudi pade v vodo, in je dejansko edina želja zagovornikov "socialnih stanovanj" posredna kraja premoženja (davkov) ljudi...

Pač dejstvo je takšno... če ti postaviš recimo bajto in v njej narediš 4 stanovanja, je primerna cena najema takšna da v cca. 35 letih zaslužiš nazaj celo nepremičnino + inflacijo teh 35 let(Po 35 letih oddajanja itak moraš prvotno nepremičnino v celoti razfukat in renovirat kar te stane like 100% cene postavljanja nove ko vključiš inflacijo)... Moraš pa pazit da v to vračunaš še potencialno nezasedenost nekaj % te dobe in možnost uničenja in odvetniških stroškov v 35 letih zaradi težav z najemniki... In ko vse to izračunaš potem pač najemnina kaj dosti nižja pač ne more bit.


Če res drži teza nekaterih tukaj, da lahko transparentno ljudje gradimo za 1.700EUR/m2 potem naj to Stanovanjski sklad dokaže... če to res drži, mu tudi moj predviden model ne bo delal težav in bodo tržne najemnine še vedno cca. 30% cenejše od trenutnih tržnih od privat investitorjev...

johnnyyy je danes ob 13:09:04 izjavil:

Mato989 je danes ob 11:47:41 izjavil:

Ampak saj, če se to izkaže, torej, da bodo na tak način najemnine praktično IDENTIČNE kot so na privat trgu od fizičnih oseb, to pomeni kaj? Da dejansko najemnine niso previsoke... In da vso bluženje kako najemodajalci odirajo ljudi pade v vodo, in je dejansko edina želja zagovornikov "socialnih stanovanj" posredna kraja premoženja (davkov) ljudi...

Če bi hoteli delati v pravo smer, bi se IMO mogli lotit iz drugega konca. Na način da se zgradi nepremičnine in se jih oddaja po tržnih najemninah. Tako bi se lahko v ta stanovanja naselili najbolj plačani, ki bi najbolj polnili sklad. Potem pa po finančni hirarhihi navzdol, da manj kot plačaš starejše in slabše/manjše stanovanje dobiš.

In tisti najšibkejši pač dobijo malce starejše in manj ohranjena stanovanja, ki so še vedno funkcionalna.

To je down the road... jaz govorim o začetkih... Prvi najemniki nepremičnin morajo pač odplačat kredit + pribitek inflacije + obratovalne stroške + sklad za naslednjo nepremičnino...

Potem pa ko se postavi nov blok pa se to prenese v nov blok in prvi blok plačuje samo še toliko da se blok primerno vzdržuje in delež stroškov kadra na Skladu stanovanjskem + inflacija letna...

In tako nadaljuješ vedno naprej...

Bistvo je da se stanovanjski sklad pokriva brez denarja vseh davkoplačevalcev ampak samo od denarja najemnikov...

johnnyyy je danes ob 13:25:31 izjavil:

Mato989 je danes ob 13:15:48 izjavil:

To je down the road... jaz govorim o začetkih... Prvi najemniki nepremičnin morajo pač odplačat kredit + pribitek inflacije + obratovalne stroške + sklad za naslednjo nepremičnino...

Saj kar sem opisal ni nič drugače - prvi morajo največ plačati, samo plačajo pa lahko samo če imajo dovolj prihodkov.

Če nimajo dovolj prihodkov potem pač nimajo kaj za delat v najemu v NOVIH nepremičninah na latest standardih gradnje in komforta...

Ne razumem zakaj bi morali ljudje z nizkimi prihodki živeti v boljših in novejših nepremičninah kot nekdo z višjo plačo ki je sam kupil staro nepremičnino recimo letnik 1977 ali 1980...

feryz je danes ob 07:43:51 izjavil:

Še enkrat, za vse kretene, ki navijajo za nove davke.
Trenutno res velja, da naj bi obdavčili prazne nepremičnine. Pač pravljice za vse kretene, ki v to verjamejo. Populistično govno, pač.
Na koncu pride ustavno sodišče bla, bla, bla in ugotovili bodo, da ne smejo obdavčiti zgolj praznih, zato bodo malenkostno dvignili kompleten davek, na vsa stanovanja. Malenkostno po njihovih kriterijih, seveda, raja bo že videla, kaj je to malenkost.

Ampak ja, vi kar verjemite pravljicam in navijajte zanje. Streznitev z žabo pride kmalu.

Obdavčitev praznih stanovanj ni nič neustavnega. Sej logično, ker potem bi bil neustaven tud trenuten davek na premoženje iz socializma. Kvečjemu bi lahko samo občine zamorile, glede tega kdo prejme davek. Pa še to se da rešit.