Cene stanovanj v LJ in drugod

smetko je 17. okt 2020 ob 19:50 izjavil:

V katerem primeru niso fiksni? Glede na to, da sem vzel kakšnega s fiksno že v življenju in sem eksplicitno vprašal ter pogledal drobni tisk (in seveda fiksni so fiksni), kdaj se po tvojem mnenju fiksni spremenijo v variabilne?

Žal sem v državah na senčni strani Alp videl že mnoge "nemogoče obrate".
Primer, kako te lahko spravijo ob tak kredit (upam da se to ne bo nikoli zgodilo).

1. Banka gre v stečaj.
2. nekje na neki bančni srani, po gori pravnega teksta napišejo račun, na katerega se morajo stekati neplačani pologi kredita. Ker za to ne veš, ne vplačuješ, in po nekaj mesecih te obvestijo, da moraš vrniti ves preostali kredit v enem kosu, z sodnimi zamudnimi obrestmi vred.
Če slučajno opaziš obvestilo o spremembi računa za vplačila in vplačuješ naprej, pa dobiš drugo varianto. Vse kredite omenjene banke je prevzela zavarovalnica tapata. Imate 3 mesece, da vrnete ves preostali kredit.
In takrat imaš izbiro, ali prodaš nepremičnino, ali pa dobiš drugje posojilo po neugodnimi pogoji.

Oba scenarija sta v pravnih sistemih nedopustna, vendar neumnostim naših politikov se nikoli ne neham čuditi.

ad 1: obrestna mera se ne more spremenit.
ad 2: to je le v primeru, ko ti kršiš pogodbo. Nima veze z obrestno mero. Kako lahko ne veš kam plačuješ kredit??
ad 3: kakšna sprememba vplačila? again, spet ti kršiš pogodbo + pri trajniku, ki ga naredi taista banka, se ti to težko zgodi.

Na koncu pa nič od tega nima veze s fiksno obrestno mero.

Obstaja, ampak ima le za 3 mesece+ nazaj. Med Januarjem in Junijem 2020 je bilo manj prodanih, ampak je tezko sklepati koliko je bilo zaradi COVIDa in koliko sicer.

Glede stanovanja pa tako, ce lahko brez problema pocakas se 5 let, potem mogoce pocakaj. Sicer kupi.

redtech je 18. okt 2020 ob 08:46 izjavil:

Jaz spremljam cene stanovanj v Radovljici in okolici. Stanovanja 60 - 70 kvadratov so se prodajala za 120k - 130k, po spominu bi rekel da še 3 leta nazaj. Danes se cene vrtijo 170 - 180k. Cena na kvadrat je približno 2,0 - 2,2K za starejše stavbe (< 80 l.), novogradnje (2015+) 2,9K.

Cene so lahko take, ker novih projektov ni razen naselje hiš v Lescah (parcela 200k+).
Kdo lahko kupuje nepremičnine po takih cenah:
1. tisti ki so nekaj podedovali, dobili 100K in dodali še 80K kredita 500€ / mesec OK.
2. tisti maloštevilčni z neto 2,5K+, da si lahko privoščijo kredit v višini 1000€ / mesec.

Človek ima problem, če je nekje vmes :). Sedaj razmišljam kaj narediti:
- kredit do neba in iti v nakup
- čakati "nižje cene", ki nočejo priti in vprašanje, če sploh kdaj še!

Ali obstaja statistika koliko stanovanj je zares prodanih, ker pri tako visokih zneskih bi prodaja morala padati?

Povprečna plača je 1100€ neto torej 2200€/mesec neto.
Zakaj kredit za 1000€/mesec? 180k - 20% lastnih sredstev je 144k kredita, kar znese po online kalkulatorju 716€/mesec oz. 770€/mesec s fiksno obrestno mero.

Če pa gre za eno plačo pa ne vidim smisla, da oseba sploh razmišlja o nakupu nepremičnine.

hunter01 je 18. okt 2020 ob 12:32 izjavil:

MisterR je 18. okt 2020 ob 09:57 izjavil:

Če pa gre za eno plačo pa ne vidim smisla, da oseba sploh razmišlja o nakupu nepremičnine.

Tudi samski morajo nekje živet :)

Seveda. Amoak, bolje je hranit tujega človeka z najemnino.Vsaj takšna je logika nekaterih tukaj.
Vsak mesec se odlično počutim, ko nakažem najemnino. Še posebej, ker se v stanovanja ne vlaga nič vsaj 30 let. Potem pa na hitro in poceni ena minimalna "prenova " , pa je spet 30 let mir.

Ekonomija ti ne gre ravno najbolj od rok. Pod 20 letih imaš še vedno celo stanovanje, z najemnino pa si več kot pokril obrabo in morebiten padec vrednosti zaradi starosti in inflacije (če tega ne pokrije že splošna rast cen nepremičnin).

Perci je pred nekaj dnevi opisal svojo računico. On je iz 95 jurjev vložka v 15 letih naredil 205 jujev.

Jst sem kupil flat pred 15 leti za 95k. 15 let sem ga oddajal in po davkih iz najemnine iztržil 50k čistega. Flet sem prodal za 155k po davkih. Vse skupaj torej 110k čistega na 95k vložka. Ni ne vem kaj, je pa solidno. Vsak bo sam presodil ali se izplača.

Moja računica je podobna. Pred 18 leti sem za 82 jurjev kupil stanovanje, ki bi ga danes lahko prodal za 160 jurjev, v teh 18 letih sem pa prihranil za krepko več kot 50 jurjev najemnine, kolikor bi moral plačevati, če ne bi kupil stanovanja.

Boljši posel sem sicer naredil z viskijem Port Ellen, ki mu je v 10+ letih cena zrasla iz 200 erov na 1000 evrov. Ampak na žalost sem takrat kupil samo 2 steklenici, od tega sem eno medtem že popil.

Pro_moted je 18. okt 2020 ob 14:23 izjavil:

hunter01 je 18. okt 2020 ob 12:32 izjavil:

MisterR je 18. okt 2020 ob 09:57 izjavil:

Če pa gre za eno plačo pa ne vidim smisla, da oseba sploh razmišlja o nakupu nepremičnine.

Tudi samski morajo nekje živet :)

Seveda. Amoak, bolje je hranit tujega človeka z najemnino.Vsaj takšna je logika nekaterih tukaj.
Vsak mesec se odlično počutim, ko nakažem najemnino. Še posebej, ker se v stanovanja ne vlaga nič vsaj 30 let. Potem pa na hitro in poceni ena minimalna "prenova " , pa je spet 30 let mir.

Tvoja logika pa je taka, da se samski osebi splača zakreditirati za 20 let, kljub temu, da cilja na družino oziroma partnerja? In kaka je potem računica, da oba po kakih 5ih ali 10ih letih prodajata stanovanje, zato ker se želita vseliti v skupno nepremičnino? Seveda lahko oba oddajata, ampak realno pa to ni, sploh pa ne za ljudi s povprečnimi slovenskimi plačami.
In mislim da smo tudi v tej temi debatirali o tem, kdaj je nepremičnina skupna, kdaj pa od ene osebe (partnerja) in kje se s takim lastništvom pojavijo težave.

Še to, moj vpis se je začel na popolnoma napačen izračun mesečnega zneska kredita in višine potrebnih dohodkov za tak kredit, ker več kot očitno nekateri že na prvi točki padejo.

Dvig minimalca je za vse, razen tiste na minumalcu, slaba stvar.

Kolega gor omenja oddajanje stanovajn in eno prenovo na 30 let... bi se strinjal. V najemu, katerem sem bil prej, je bila oprema stara več kot 30 let, raje 40. Stanovanje so dobili za kompenzacijo. Oprema je bila še od prejšnega lastnika. Potem se je tisti topli pod potrgalo dol, čez vrglo najcenejši laminat, prebelilo stene, 3 metre kuhinje se je dobilo v nekje v akciji za 1200EUR z vsemi stroji in sedaj se veselo naprej oddaja.

profii je 18. okt 2020 ob 19:33 izjavil:

Dvig minimalca je za vse, razen tiste na minumalcu, slaba stvar.

Kolega gor omenja oddajanje stanovajn in eno prenovo na 30 let... bi se strinjal. V najemu, katerem sem bil prej, je bila oprema stara več kot 30 let, raje 40. Stanovanje so dobili za kompenzacijo. Oprema je bila še od prejšnega lastnika. Potem se je tisti topli pod potrgalo dol, čez vrglo najcenejši laminat, prebelilo stene, 3 metre kuhinje se je dobilo v nekje v akciji za 1200EUR z vsemi stroji in sedaj se veselo naprej oddaja.

Zakaj si to napisal kot da je kaj narobe s tem? Oddaja stanovanja ti odplača stanovanje po 30ih letih, ti bi pa kaj, vsakih 10 let novo komplet opremo not? Sej tolk najemnine sploh ne plačaš, kaj šele, da bi potem lastnik karkoli zaslužil. Sicer pa, nihče ti ne brani kupit parketa za 50 evrov in si ga položit v najemniško stanovanje. Nihče ne bo jezen.

Utk je 18. okt 2020 ob 21:17 izjavil:

profii je 18. okt 2020 ob 19:33 izjavil:

Dvig minimalca je za vse, razen tiste na minumalcu, slaba stvar.

Kolega gor omenja oddajanje stanovajn in eno prenovo na 30 let... bi se strinjal. V najemu, katerem sem bil prej, je bila oprema stara več kot 30 let, raje 40. Stanovanje so dobili za kompenzacijo. Oprema je bila še od prejšnega lastnika. Potem se je tisti topli pod potrgalo dol, čez vrglo najcenejši laminat, prebelilo stene, 3 metre kuhinje se je dobilo v nekje v akciji za 1200EUR z vsemi stroji in sedaj se veselo naprej oddaja.

Zakaj si to napisal kot da je kaj narobe s tem? Oddaja stanovanja ti odplača stanovanje po 30ih letih, ti bi pa kaj, vsakih 10 let novo komplet opremo not? Sej tolk najemnine sploh ne plačaš, kaj šele, da bi potem lastnik karkoli zaslužil. Sicer pa, nihče ti ne brani kupit parketa za 50 evrov in si ga položit v najemniško stanovanje. Nihče ne bo jezen.

Oddaja katerih stanovanj se izplača po 30 letih ? Teh, ki so že 50, 60 let v privatni lasti ? Ali misliš ta nova, katerih se zgradi na tisoče vsako leto ?
Nehajte nakladat. Najem se splača za nekaj % ljudi, z dobrimi službami, ki redno menjavajo kraj bivališča. Ti ljudje imajo potem tudi praviloma dovolj denarja, ko se upokojijo ali ko izgubijo zaposlitev itd. , da jim to ne predstavlja problema . Za ostale povprečne _Janeze_ , je pa umiranje na obroke, sploh če dočakaš pokoj v najemu.

Ali kaj, boš živel 30 let v okolju najbolj osnovne IKEA opreme, med tem plačal od ca. 110.000 do 150.000 najemnine ( mesečni najem 300 ali 400 evrov, kar je najem za navadno enosobno luknjo ), nekomu, ki bo ta denar lahko investiral naprej. Medtem boš pa, ko boš zamudil prvi obrok, ker te 700 evrov pokojnine,pač ne bom možno preživet, lahko sam sebi stisnil roko v roko, kako dobro si izpeljal življenje. Potem boš ostal na cesti, IKEA oprema bo pa dočakala naslednjega bedaka. Ker boš umrl v bedi, seveda tvojim naslednikom ne boš imel kaj ponudit in pomagat, tako bodo isto bedo doživljali še oni. Kapital se bo pa še naprej nabiral pri enih in istih ljudeh, ki ga v dobro najemnika sigurno ne bodo vlagali.

Ne rečem, da bi bila sistemska ureditev gradnje najemniških stanovanj iz katerih najemnin, bi se financirala gradnja novih, obnova starih itd.. Ta divji zahod, viden po vseh večjih mesti, lahko pa kar obdržijo. Seveda nam EU sedaj že teži, da bi tudi mi morali uvoziti to bedo k nam. Kdor si tega želi, se naj preseli v San Francisco.

Okapi je 18. okt 2020 ob 16:05 izjavil:

Moja računica je podobna. Pred 18 leti sem za 82 jurjev kupil stanovanje, ki bi ga danes lahko prodal za 160 jurjev, v teh 18 letih sem pa prihranil za krepko več kot 50 jurjev najemnine, kolikor bi moral plačevati, če ne bi kupil stanovanja.

Boljši posel sem sicer naredil z viskijem Port Ellen, ki mu je v 10+ letih cena zrasla iz 200 erov na 1000 evrov. Ampak na žalost sem takrat kupil samo 2 steklenici, od tega sem eno medtem že popil.

Z vložkom 82.000€ Septembra 2002 v S&P500 bi imel sedaj 400.000€ ;) S praktično 0 dela.
https://backtest.curvo.eu

MisterR je 19. okt 2020 ob 07:32 izjavil:

Ali pa izgubil vse (NKBM).
Je potrebno razlikovati med dejanskim zaslužkom in potencialnim, sploh če se omenja delniške trge za nazaj, za vnaprej pa je loterija, definitivno večja kot stanovanje

Poglej 100 letno zgodovino S&P500 pa ti bo morda več jasno. Več šans, da v tem času stanovanje postane neuporabno.

Jah ne, pri stanovanju začneš z -100k, ki se ti počasi manjša na 0, nato pa dan po odplačilu kredita skoči na +100k. Pri delnicah si pa stalno malce v +. Dlje od tu pa sistema nista primerljiva.

Tole je ze 100x predebatirano.

Historicno se ti splaca bolj vlagati v sklade. Mislim, da so zasluzki na leto okoli 2x visji (kar se skozi cas precej pozna).

Po drugi strani je ogromno ljudi financno neizobrazenih in so nagnjeni k slabim odlocitvami. Pri takih je bolje, da si zagotovijo tisto 1 stanovanje, ki ga v svojem zivljenju odplacajo.

Smurf je 19. okt 2020 ob 08:55 izjavil:

Tole je ze 100x predebatirano.

Historicno se ti splaca bolj vlagati v sklade. Mislim, da so zasluzki na leto okoli 2x visji (kar se skozi cas precej pozna).

Po drugi strani je ogromno ljudi financno neizobrazenih in so nagnjeni k slabim odlocitvami. Pri takih je bolje, da si zagotovijo tisto 1 stanovanje, ki ga v svojem zivljenju odplacajo.

Jaz okoli sebe poznam bistveno več ljudi, ki so v zadnji krizi izgubili denar, kot pa da bi delali plus na dolgi rok.

Finančna izobrazba je pač v povprečju šibka, potem pa še strah ko delnice začno nihat in iti navzdol...

In ti "izobraženi" ljudje vsi živijo v najetih stanovanjih?

Katera delnica, ki bi jo kupil pred 100 leti, bi danes še bila kaj vredna? Da najdeš v predalu šop prinosniških delnic, ki jih je tvoj ded kupil pred 100 leti?

Smurf je 19. okt 2020 ob 09:41 izjavil:

PrimoZ_ je 19. okt 2020 ob 09:02 izjavil:

Jaz okoli sebe poznam bistveno več ljudi, ki so v zadnji krizi izgubili denar, kot pa da bi delali plus na dolgi rok.

Finančna izobrazba je pač v povprečju šibka, potem pa še strah ko delnice začno nihat in iti navzdol...

Jaz poznam prakticno samo ljudi, ki so naredili plus. Ampak se zavedam, da imam svoj "bubble", ker gre vecinoma za izobrazene ljudi, ki so poleg tega se racionalni.

Ali pa je to confirmation bias...
Jaz sem premlad da bi zgubljal v krizi 2008, večinoma so bili to generacija mojih staršev ali pa sodelavci, ki so recimo 10 let starejši.
Če gledam to generacijo staršev, večina jih ima res samo neko srednjo šolo, sodelavci pa so večinoma z univerzitetno izobrazbo, fmf,fri, elektro, strojna,... Pa ni bilo kake bistvene razlike v tem kako so zgubili lep kos prihrankov.
Tako, da samo izobrazba ne pomeni tudi finačne pismenosti.

Poznaš koga s 30 let staro indukcijo?

PrimoZ_ je 19. okt 2020 ob 09:02 izjavil:

Jaz okoli sebe poznam bistveno več ljudi, ki so v zadnji krizi izgubili denar, kot pa da bi delali plus na dolgi rok.

V zadnji krizi so "vsi", ki so investirali pred krizo, izgubili denar.

Tako kot so izgubili premoženje "vsi", ki so takrat kupovali nepremičnine.

V resnici pa sta do danes obe skupini tako povrnili vložek, kot dosegli dobiček. Tisti, ki so investirali v borze prej in več.

Kar je napisal Smurf, je dejansko vse kar je pomembnega. Ostalo so nianse, povezane z občutkom varnosti, trenutnimi vrednostmi obrestnih mer, višine najemnin, fleksibilnosti, spreminjanjem cen nepremičnin ipd.

Problem špekuliranja s stanovanji, za razliko od delnic, je da je to slabo za družbo.

Okapi je 19. okt 2020 ob 10:04 izjavil:

Katera delnica, ki bi jo kupil pred 100 leti, bi danes še bila kaj vredna? Da najdeš v predalu šop prinosniških delnic, ki jih je tvoj ded kupil pred 100 leti?

Seveda. Podjetja so se združevala, crkovala, razpadala, se preimenovala, itd. Verjetno se najde tudi kako, predhodnika katerega delnice si lahko kupil pred dobesedno 100 leti.

Ciljal pa sem na to, da če si v zadnjih 100 letih investiral (seveda razpršeno) v blue-chipe za daljše obdobje (seveda ne 100 let, ampak recimo 20-30), si težko zafrknil.

LeQuack je 19. okt 2020 ob 13:19 izjavil:

Problem špekuliranja s stanovanji, za razliko od delnic, je da je to slabo za družbo.

Saj vemo, da "družba ne obstaja".

(Ne, seveda se strinjam. Še najbolj absurdno je prekupčevanje s starimi nepremičninami. Če se denar meče v nove, se vsaj ponudba veča.)

Utk je 19. okt 2020 ob 12:32 izjavil:

No, ampak enkrat moraš tudi ven vzet, vsaj delno, sej to je namen, da enkrat tudi zapraviš. In če si hotel ven od 2009 do 2013, 14 nekje, si težko velik plus naredu.
Če samo daješ not dokler ne umreš, kaj ma veze ali imaš 100 ali 400 jurjev?

Sej je bil primer percija na eni od prejšnih strani. Če bi kupil 2005 delnice namesto stanovanja, bi mela leta 2010 ob prodaji 50 % profita, več kot ga je mel s flatom.

Enako pa lahko vzamemo nekoga, ki je kupil 2007 stanovanje in ga bil prisiljen prodati 2015. Po možnosti s kreditom.

K se ravno pogovarjate o vlaganjih v sklade za 10+ let nazaj. Sam sem 2007 vložil v: https://www.fondsprofessionell.at/fonds...

thramos je 19. okt 2020 ob 16:17 izjavil:

Utk je 19. okt 2020 ob 14:29 izjavil:

V kater etf in kako bi ti leta 2005 vložil?
Marsikaj je v teoriji, v praksi se pa zakomplicira. Jaz niti danes ne bi ravno vrgel 100 jurjev prek degira. Leta 2005 pa sigurno da ne.

V praksi so nekateri kupili stanovanja v Zbiljskem gaju ali pa čem podobnem.

Te zgodbe pri nas že lep cajt tudi teoretično niso več možne. Na delnicah se lahko pa še vedno nategneš.

thramos je 19. okt 2020 ob 14:02 izjavil:

Utk je 19. okt 2020 ob 12:32 izjavil:

No, ampak enkrat moraš tudi ven vzet, vsaj delno, sej to je namen, da enkrat tudi zapraviš. In če si hotel ven od 2009 do 2013, 14 nekje, si težko velik plus naredu.
Če samo daješ not dokler ne umreš, kaj ma veze ali imaš 100 ali 400 jurjev?

Sej je bil primer percija na eni od prejšnih strani. Če bi kupil 2005 delnice namesto stanovanja, bi mela leta 2010 ob prodaji 50 % profita, več kot ga je mel s flatom.

Enako pa lahko vzamemo nekoga, ki je kupil 2007 stanovanje in ga bil prisiljen prodati 2015. Po možnosti s kreditom.

Če bi kupil bitcoin....bi vas zdajle vse lahko kupil.

Po drugi strani, če bi kupil obveznice, bi bil na slabšem kot s stanovanjem.

Ja, prav imaš. Edini smiselni način investiranja kapitala je vlaganje v nepremičnine, vse ostalo je le gemblanje.
Čudno je le to, da je Slovenija ena revnejših držav v EU, ko pa Slovenci izmed vseh v EU največ vlagajo v nepremičnine.