Cene stanovanj v LJ in drugod

Evo še en absurd.
Občina ima več tisoč m2 zemlje ampak ne prodaja, ker so parcele predmet določitve pripadajočega zemljišča k večstanovanjskim stavbam.
In tak status status quo se vleče že od nekdaj.

Absurdno je to da
- blok stoji tam že 60 let
- stoji na svoji parceli, na tej isti parceli so tudi garaže in parkingi + dovoz na javno cesto
- ostala zemljišča potem mejijo na to parcelo in šele tisto bi bil predmet nakupa
- kako je sploh lahko vpisana občina kot lastnik, če pa je potencialno sporno
- že 15 let nihče nič ve in prelaganje na naslednji termin pa naslednjo osebo

l0g1t3ch je 27. jan 2022 ob 13:38 izjavil:

Absurdno je to da
- blok stoji tam že 60 let
- stoji na svoji parceli, na tej isti parceli so tudi garaže in parkingi + dovoz na javno cesto
- ostala zemljišča potem mejijo na to parcelo in šele tisto bi bil predmet nakupa
- kako je sploh lahko vpisana občina kot lastnik, če pa je potencialno sporno
- že 15 let nihče nič ve in prelaganje na naslednji termin pa naslednjo osebo

Občina je najbrž vpisana na podlagi predhodnega družbenega lastninjenja, pa nihče nato ni zahteval lastnine kasneje. Razreševanje tovrstnih primerov je pač zakomplicirano, ker je nemalokrat povezano tudi z ugotavljanjem prvotnih načrtov za določene soseske, prehodov premoženja med raznimi investitorji (ki so bili po možnosti neke skupne zadruge itd.), pa še pa še.

Zgolj to da blok z garažami stoji na svoji parceli ne pomeni da so vse druge parcele pa prostk na voljo. Pripadajoče zemljišče so namreč tudi razni parki in podobno, ki so bili v osnovnih zasnovah zamišljeni kot funkcionalna celota določenega bloka ali soseske. Primer aktualnega spora (spomnim se da je bilo pred kratkim v medijih) je na področju Šiške, kjer stanovalci bloka trdijo točno to: da je travnik del naselja že od začetka.

PrimoZ_ je 27. jan 2022 ob 13:44 izjavil:

Nekdo za nekoga špara te percele.
Če občina proda tebi dobi denar občina, uradniki majo pa samo delo.
Če občina proda pravi osebi, se bo zraven fajn omastilo še nekaj uradnikov.

kuverte pa to :)

Če je v teku spor pred sodiščem, lahko pride prava oseba s tovornjakom denarja, pa občina vseeno ne bo mogla nič s parcelami. Ni vse tako populistično kot misliš

l0g1t3ch je 27. jan 2022 ob 13:38 izjavil:

Absurdno je to da
- blok stoji tam že 60 let
- stoji na svoji parceli, na tej isti parceli so tudi garaže in parkingi + dovoz na javno cesto
- ostala zemljišča potem mejijo na to parcelo in šele tisto bi bil predmet nakupa
- kako je sploh lahko vpisana občina kot lastnik, če pa je potencialno sporno
- že 15 let nihče nič ve in prelaganje na naslednji termin pa naslednjo osebo

Zato ker je leta 1995 tisti butasti hišnik brez osnovne šole vrgel ZVETl pošto v smeti, občina je pa vsa zemljišča, ki jih nihče ni zahteval, pisala nase. Vsa funkcionalna zemljišča blokov, itn...

Mi smo dosegli na sodišču, da se funkcionalno zemljišča bloka piše nazaj laastnikom stanovanj v bloku. Ker smo bili pravi lastniki... Trajalo je 6,7 let. Vendar je dokumentacija tako neurejena, da se je našlo še cel kup lastnikov zemljišč, eno zemljišče je bilo celo pod blokom in v lasti Merkatorja, ki je bil pravni naslednik ene trgovinice izpred 1960. Cel kup pogajanj in problemov, ker se na zemljiški knjigi in geodetskemu zavodu ne dela...

Potem je edino, kar lahko narediš, da pišeš na občino naj uredijo sranje.

Invictus je 26. jan 2022 ob 09:27 izjavil:

Ali lahko lastnik prisili najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad?

Sredstva v rezervni sklad je po zakonu dolžan vplačevati izključno lastnik stanovanja in ne najemnik, zato tudi ni zakonske podlage, da bi lastnik prisilil najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad.

Zakon je napisan zelo dvoumno, lastnik ne sme prisiliti najemnika v plačilo, lahko pa se prejemnik prostovoljno odloči, da vplačuje...

Tako, da je volk sit in koza cela .

aviator je 25. jan 2022 ob 20:14 izjavil:

Dober deal. Prodal na vrhuncu xd.

Tko cist med prijateli, kam potem taki mojstri vlozijo izplen?

V poplačilo pufov . Se bom pač zdaj znebil nekaj dolgov in dokončal prenovo bajte...

Potem pa, tako kot vsi, upam na padec cen, in v nakup par garsonjer za oddajo. Si moram pač zaslužiti penzijo...

Kripto mesi je 25. jan 2022 ob 22:59 izjavil:

Invictus je tudi nekaj časa nazaj prodajal med malimi oglasi neke neuporabne zadeve za 6pack piva - dobesedno

Eni bolje spremljajo moje življenje kot jaz sam.

Smilijo se mi, ker se ukvarjajo s takimi malenkostimi...

V-i-p je 26. jan 2022 ob 01:42 izjavil:

Sploh ni poanta kaj je po črki zakona, poanta je v tem, da najemodajalec, ki ima pošlihtano podstrešje tega ne bo preložil na najemnika, ker najemnik ni lastnik fasade, strehe, dvigala in vsega kar se bo še urejalo čez xy let, ko njega po možnosti sploh ne bo več tam in temu je namenjen rezervni sklad. Ali pa če skrajšam: balkan smo, jbg.

A najemnik, ko je v najemu, ne uporablja dvigala, strehe, fasade? Naj plača za to uporabo...

Dvomim, da bodo v naslednjem ciklu nepremicnine the deal.
Ampak jst sm premlad, ce bi imel kupcek ceglov viska bi se ga znebil, pocakal in potem vlagal v kaksna podjetja povezana z "obstojecimi lastniki nepremicnin" . Cez 10 let bo Slovenija imela 800 000 upokojencev, in vsi bodo zelel potegnat se kaksno leto, tam do 130 xd. Zlata generacija si bo privoscila vse do konca in do koncno tudi sesula nepremicninski market.
Farmacija, zdravstvo izdelki za starejse. Tam bo denar, to bo rastlo.

Dvomim, da bo se bolj obdavcena mladina ob nizji gospodarski aktivnosti se naprej rinila v mesto, ker ko bo konec tega masovnega pufanja ne bo sluzb.

***********************************************************
Ali obstaja kakšen online (free) program,kjer se lahko prikažejo podatki iz "e-geodetski podatki" (https://egp.gu.gov.si/egp/) -> Evidenca trga nepremičnin-> Kupoprodajni in najemni posli, ki so načeloma v CSV obliki in skrajno nepregledni?

Poznam tole: http://prostor3.gov.si/ETN-JV/ vendar očitno ni vsega gor, kar je v kupoprodajnih poslih (beri zgoraj).



No - one ?

Vse kar je ugodno gre hitro. Taki oglasi so objavljeni torej dneve/tedne.

Oglasi ki pa mesece stojijo so pa tisti ki so drazji, zato ravno to odstopanje da izgledajo vsi oglasi dragi, ker so pac dragi faktor 5-10 dlje objavljeni.

Sicer pa pogrešam stare poste iz 2007 in prej, kjer smo redno objavljali razne oglase precenjenih nepremičnih.

LeQuack je 2. feb 2022 ob 11:47 izjavil:

Najbrž je res tako, da se tisto drago oglašuje dolgo časa. Vprašanje sicer, ali to pomeni da smo dosegli nek vrh, ali ne.

Ker recimo če se neko staro rabljeno stanovanje 30m2 v Bežigradu prodaja za 180k, oz. 6000€/m2, mislim da smo že presegli nekaj kar bi normalen človek smatral kot normalno ceno, tudi v tem času. Mogoče pa se motim in bo že jutri prodano in je to zdaj realna cena za kvadrat?
https://www.nepremicnine.net/oglasi-pro...

To je mal predrago, ampak za kakih 150-160k bi pa mogoče celo šlo...

Kupuje se, ker raste,domnevno tudi ohranja vrednost, donos od najemnin ni pomemben. Pa bo zacelo, kot se obeta zacelo, stagnirat in padat, jih bo nekaj se pravi cas prodalo, ostali bodo pa naj prej izsiljevali "donos" z najemnino, ki je pa je vedno realna in trzna. Malo recesije, in ne bo vec suznjev z bivse Juge. Potem se bo pa za oskrbnino v domu tudi kaj normalnega prodalo.

300 000 eur vredno nepremicnino bi moral oddajati za 1500, 1800 eur. Kdo, ki ima toliko denarja si to lahko privosci?
Trenutno je toliko vecje 2 sobno ali 3 sobno stanovanje. Pa natalci noter 10 ljudi. Sanje, ki pa niso realne za vse.

Letna najemnina x 12-15 je cena stanovanja, taka je tudi vse do sedaj bila gradbeno cena+mali premium.

No itak me Ljublana ne zanima.
Bolj periferija, 30-45 min stran.

In bo se prodalo, nic bat. Malo se sprehodite po ulicah, v 300 000 slovenski nepremicninah zivi en sam clovek, ponavadi kaksna 80 letna "gospa".
Za eno umrlo babico, resi stanovanjski problem 15 Kosovarjev. Ceprav jih uvozimo 6000 letno, to spasi 400 takih babic.

Umirati so zacele generacije iz 50, njih 34000, nas kupcev pa 20 000. Vsi so lastniki nepremicnin, noben najemnik.

Zlata generacija je gradila v predmestjih, prejsnje so po rovtah.
Vidimo sedaj velik presezek rovtarskih nepremicnin.

So pa boomerji zanimiva bitja. Se sedaj v penziji kar gradijo in betonirajo. Za penzijo, za vikend, za investicijo.

Kaj bo to enih ceglov naprodaj...

Seveda, se 15 let pocakamo, pa lahko zacnemo spekulirati s poceni nepremicninami.

maticb492 je 5. feb 2022 ob 15:31 izjavil:

Ko bi le bilo tako preprosto, vsi pa pozabljate še na inflacijo. Stanovanja preprosto nikoli več ne bojo kot so bila 5-10 let nazaj, razen če se zgodi huda, huda kriza, to pa si ne želite, ker bo vaš problem bolj preživetje kot pa špekuliranje s poceni stanovanji.

Amm, ni prvič inflacija, po tvoji logiki bi morala stanovanja vedno biti samo še dražja in dražja, zgodovina kaže drugače...

aviator je 5. feb 2022 ob 15:15 izjavil:

Kupuje se, ker raste,domnevno tudi ohranja vrednost, donos od najemnin ni pomemben. Pa bo zacelo, kot se obeta zacelo, stagnirat in padat, jih bo nekaj se pravi cas prodalo, ostali bodo pa naj prej izsiljevali "donos" z najemnino, ki je pa je vedno realna in trzna. Malo recesije, in ne bo vec suznjev z bivse Juge. Potem se bo pa za oskrbnino v domu tudi kaj normalnega prodalo.

300 000 eur vredno nepremicnino bi moral oddajati za 1500, 1800 eur. Kdo, ki ima toliko denarja si to lahko privosci?
Trenutno je toliko vecje 2 sobno ali 3 sobno stanovanje. Pa natalci noter 10 ljudi. Sanje, ki pa niso realne za vse.

Letna najemnina x 12-15 je cena stanovanja, taka je tudi vse do sedaj bila gradbeno cena+mali premium.

No itak me Ljublana ne zanima.
Bolj periferija, 30-45 min stran.

In bo se prodalo, nic bat. Malo se sprehodite po ulicah, v 300 000 slovenski nepremicninah zivi en sam clovek, ponavadi kaksna 80 letna "gospa".
Za eno umrlo babico, resi stanovanjski problem 15 Kosovarjev. Ceprav jih uvozimo 6000 letno, to spasi 400 takih babic.

Umirati so zacele generacije iz 50, njih 34000, nas kupcev pa 20 000. Vsi so lastniki nepremicnin, noben najemnik.

Zlata generacija je gradila v predmestjih, prejsnje so po rovtah.
Vidimo sedaj velik presezek rovtarskih nepremicnin.

So pa boomerji zanimiva bitja. Se sedaj v penziji kar gradijo in betonirajo. Za penzijo, za vikend, za investicijo.

Kaj bo to enih ceglov naprodaj...

Kje si dobil ta 12-15x?

Saj tudi Bruselj je bolj ugoden kot Ljubljana.

cesnja je 5. feb 2022 ob 15:21 izjavil:

Seveda, se 15 let pocakamo, pa lahko zacnemo spekulirati s poceni nepremicninami.

Če gledaš iz pozicije, da prebivalstvo ne narašča, da se naredi več nepremičnin kot podre, da je večina v lasti privat oseb in da bolj verjetno so ti lastniki starejši, potem lahko ta logika drži.

Vendar po drugi strani je pa tudi res, da se je zadnjih pet let veliko denarja v nepremičnine prelilo ne za kritje bivanjskih potreb, ampak izključno za investicijo. Dvomim da lahko to ustaviš, morda edino z regulacijo. Če ne bodo čez 30 let pač Equinox + 3 dodatna taka podjetja imeli v rokah počasi večinski delež nepremičnin. Morda se res za tako investicijo bolj splača kupit delnice Equinox, oni kupujejo nepremičnine po Sloveniji namesto tebe.

LeQuack je 5. feb 2022 ob 20:43 izjavil:

Koliko od teh ki so kupili za investicijo bodo držali investicijo, če se trend obrne? ali je tako kot pri Bitcoin, ko nikoli ne more past?

Investicijo "za stara leta" slišim, pa "pasivni dohodek" iz najemnin, ipd. Če padejo cene, bodo pač držal in oddajal. Kaj pa je treba narest, da zares pade najemni trg, pa nimam pojma. Glede kratkoročnega (AirBnB) oddajanja v Ljubljani je jasno, da so vsi nasrkal zaradi COVID situacije in posledičnega manjka turistov.

Tale balonček napihuje poceni denar. Še par mesecev, da gredo obrestne mere konkretno gor... Samo moje mnenje.

In kaj potem, ne vem kaj pričakuješ da bojo cene dumpale 30%? Poznalo se bo mogoče, ampak ne konkreten dump..

Vsi ki s(m)o kupili imamo zdajšnje obrestne mere (oz mislim da je cifra okoli 70-80% kreditov 2021 je bilo fiksna obrestna mera), tako da nam je vseeno če grejo gor obrestne mere.

Posebni pogoji ob katerih bi sli morda fiksne obrestne mere spreminjat (s sprejetjem interventnih zakonov) bi se zgodili zgolj ob res hudi krizi, recimo nova svetovna vojna. Ob normalnem poteku zgodovine pa fiksni ostane fiksni.

V bistvu se glede stanovanj ne bo zgodilo nič posebnega. Še naprej bodo draga, najbrž bodo zanihala relativno na plače kakih 10-20% dol. Ampak v absolutnih cenah pri 10% letni inflaciji to sploh ne bo padec.

Naskali bodo kot vedno ob inflaciji tisti ki so sparali in odlasali. Profitirali pa tisti ki so vlagali in/ali vzemali kredit. Kdor misli da bo tokrat drugače je hudi zmoti.

enemon je 5. feb 2022 ob 23:51 izjavil:

Lonsarg je 5. feb 2022 ob 23:38 izjavil:

Obrestne mere hodijo 0.1% na mesec ze gor. Torej čez eno leto bodo fiksne 2.5+ namesto trenutnih 1,5+, še vedno ok, gledano zgodovinsko. Še višje od tega (torej euribor visji od 1%) pa najbrz še nekaj let ne bodo šle, ker gospodarstvo ne preživi predragih kreditov.

Gospodarstvo oziroma ljudje tudi ne bodo mogli dolgoročno shajati z 10%+ letno inflacijo. Centralne banke pa med drugim skrbijo za stabilnost cen.

Lahko, če si v javnem sektorju lahko groziš s stavko in dobiš 25% na leto povišice.

Za inflacijo ustavit morajo ustavit predvsem tiskanje denarja preko QE.

Če cel QE ustavijo in je Euribor 1% to ni sploh inflacijsko. Inflacija sicer deluje z zamudo in tudi če zdejle ustavijo QE nas čaka še vsaj dve leti 10% inflacije.

@enemon, če gre Euribor v teoriji kdaj v visave ala 10+, bos imel VELIKO hujše težave kot morebitni dvig fiksnih obrestnih mer. Prišlo bo do nacionalizacij, revolucij in podobnega sranja, najverjetneje tudi vojn.

Centralne banke so odprle pandorino skrinjico z tiskanjem. Nimajo več vzvoda znizat inflacijo na ciljnih 2.5%, brez da ubijejo ekonomijo. Zato bodo najbrž sprejeli kompromis in bomo imeli pač 5% uradne letne inflacije par let zapored, v praksi pa 10%. Predno se bo sele ustavilo.

V Sloveniji gredo letos plače 10-20% gor. Ampak to je posledica ne vzrok. Torej cene nepremičnin bodo konkretno padle relativno na plače, preko dviga plač in ne preko padca cen.

Lonsarg je 6. feb 2022 ob 00:05 izjavil:

Centralne banke so odprle pandorino skrinjico z tiskanjem. Nimajo več vzvoda znizat inflacijo na ciljnih 2.5%, brez da ubijejo ekonomijo.

Zato bodo najbrž sprejeli kompromis in bomo imeli pač 5% uradne letne inflacije par let zapored, v praksi pa 10%. Predno se bo sele ustavilo.

V Sloveniji gredo letos plače 10-20% gor. Ampak to je posledica ne vzrok. Folk bo kar naenkrat kreditno sposoben če cene nepremičnin stojijo na miru :) Torej cene nepremičnin bodo padle relativno na plače, preko dviga plač.

Ja, ni več manevrskega prostora za centralne banke. Dejstvo pa je, da tako delnice kot nepremičnine težijo k nekim dolgoročnim P/E ratiom, ki so zadnja leta malo podivjali in to na dolgi rok ni vzdržno. Na normalne nivoje pa lahko pridemo s stagnacijo ali padcem cen (lahko preko povišanja plač, kot si napisal, kar je najbolj verjetno).

maticb492 je 6. feb 2022 ob 00:08 izjavil:

enemon je 5. feb 2022 ob 23:42 izjavil:

[Tudi fiksna mera je lahko samo do neke mere fiksna. Vprašanje, koliko od tega je pogodb s kvazifiksnimi obrestnimi merami:
https://svetkapitala.delo.si/finance/al...
Sicer pa bo na prihodnje prodaje vplivala predvsem prihodnja, najverjetne višja obrestna mera in se ljudje ne bodo kar tako zlahka odločali za nakup.

Ne vem kako ti misliš da izgleda "kvazi fiksna kreditna pogodba", ampak notarju sem plačal 580EUR da je pregledal celo pogodbo (tako kot to naredi vsak, ki ima kreditno pogodbo), in tam sedel skoraj 1 uro, da mi je celo pogdobo razložil, ker je zato tam. Notar je tam (tudi) za zaščito tebe kot ne-ukega pravnika. Moj notar je celo dodal 2 stavka v pogodbo, ker je referenciral neko evropsko razsodbo in rekel da je boljše če se doda, zdaj se ne spomnem kaj točno, bilo je nekaj bolj obskurnega, kar se redko zgodi.

Fiksna je fiksna, noben člen v banki ne pusti spremebe po njihovi volji. Kot je že nekdo napisal boš imel hujše probleme kot nakup nepremičnine, če se nam začnejo fiksni kredit spreminjat navzgor.

Zadnji stavek je pa seveda res, da si potem ljudje lahko privoščijo manj.

Glede na trenutno situacijo s CHF krediti se ne bi čudil, da bi ljudje čez par let zahtevali, da jim država pokriva višjo OM, ker niso prebrali pogodbe in se niso zavedali tveganja.

LeQuack je 5. feb 2022 ob 18:32 izjavil:

Saj tudi Bruselj je bolj ugoden kot Ljubljana.

Odvisno katera soseska, v normalnih ceneh že nekaj časa presegajo LJ za 2x...

Očitno ne poznaš Bruslja .

enemon je 5. feb 2022 ob 23:54 izjavil:

Lonsarg je 5. feb 2022 ob 23:49 izjavil:

Posebni pogoji ob katerih bi sli morda fiksne obrestne mere spreminjat (s sprejetjem interventnih zakonov) bi se zgodili zgolj ob res hudi krizi, recimo nova svetovna vojna. Ob normalnem poteku zgodovine pa fiksni ostane fiksni.

Preberi zgornji link v mojem postu. Nekatere banke (precej njih) je vtikalo v pogodbe člen, da se "fiksna" mera lahko spremeni, če gre Euribor zadosti gor. Za to pa ni potrebna vojna.

To je neumnost in ne drži. Res je bilo en čas to pri nekaterih bankah navada, a je sodišče razsodilo, da so takšni členi v pogodbah neveljavni. Fiksna obrestna mera je res fiksna.