Cene stanovanj v LJ in drugod

Hja, če me spomin ne vara, se je Invictus hvalil, da mu morajo najemniki celo rezervni sklad plačevat. Morebiti bo sedaj imel zanj, kdo ve?

V-i-p je 25. jan 2022 ob 21:58 izjavil:

Hja, če me spomin ne vara, se je Invictus hvalil, da mu morajo najemniki celo rezervni sklad plačevat. Morebiti bo sedaj imel zanj, kdo ve?

Invictus je tudi nekaj časa nazaj prodajal med malimi oglasi neke neuporabne zadeve za 6pack piva - dobesedno

Jao kake mate lol.

Ok najemnina je 500EUR + stroški. Rezervnega sklada ne smem računat kot strošek. Povišam najemnino na 530EUR (30EUR je rezervni sklad). Najemnik mi plačuje rezervni sklad.

Problem solved.

A pol recimo, jaz dobim XY znesek najemnine, s katerim plačam rezervni sklad in stroške kredita za prenovo strehe (ker dejansko jih - najemnina je pač postavljena tako, da mi krijejo vse stroške, če koga kaj moti, lahko gre drugam živet), a ne smem točno teh evrov uporabit, torej moram specifično te evričke od najemnine porabit v Sparu, druge evričke pa lahko porabim za rezervni sklad? Moram dokazat še zgodovino točno specfičnega evra od kod je prišel, da ne bi slučajno ponesreči tega evriča porabil za rezervni sklad? Sam imam problem, kaj če mi pa nakažejo najemnino na bančni račun, potem je samo cifra in ne ločim med posameznimi evri :(


Absurde pišete, kot da ne živite v realnosti.


Vse kar piše po zakonu, je da NE SME lastnik priti z položnico od rezervnega sklada in zahtevati povrnitev tega. Lahko pa dvigne najemnino da je na istem... Torej je bolj kot problem najemnika, finančno gledano, to davčna utaja (ne bi smel sprejeti neobdavčenega denarja za rezervni sklad)

Če si lastim 100% stanovanja (brez kredita) in ga oddajam, a kje piše da ne smem porabit teh evrov od najemnine za rezervni sklad?

Kot rečeno; ja, je praktično davčna utaja, če pride najemodajalec do tebe z položnico za rezervni sklad in zahteva da mu daš gotovino na roke za ta znesek. In če vam to kdo dela je seveda protizakonito, kaj lahko naredite pa ne vem, verjetno prijava inšpektorju. Sicer meni se zdi to eden izmed manjših problemov pri najemninah, kolega mi je ravno razlagal da je imel na pogodbi 150EUR, plačeval je pa nekaj čez 300EUR najemnine za 1-sobno.

Torej bolj kot za zaščito samega najemnika, je to samo predalčkanje kje mora najemodajalec davek plačat.

jernejl je 26. jan 2022 ob 01:31 izjavil:

Seveda lahko in je tudi normalno, da najemnina na dolgi rok pokriva tudi ta strošek, nesmiselno in nepošteno pa je strošek direktno prevaliti na najemnika.
Ne moreš trenutnemu najemniku, ki ga boš čez tri leta vrgel ven, zaračunati celotnega stroška nove fasade, katera se bo zgodila čez pet let in dajala benefite lastniku/bodočim najemnikom nadaljnjih 30 let.

Poglejmo to še s tržnega vidika najemnika. Imaš dva identična bloka in identični stanovanji v vsakem od njih, ki iščeta najemnike. V enem bloku se bo čez pet let naredila nova fasada in ima zato povišan rezervni sklad, v drugem se to ne bo zgodilo in ima nižji rezervni sklad. Lastnik prvega stanovanja zahteva višjo najemnino, ker mora pokrivati višji znesek rezervnega sklada (ali pa: najemnina obeh je enaka, lastniki od najemnika zahtevajo tudi plačilo rezervnega sklada). Kam bo šel najemnik?
Učinkovit trg načeloma poskrbi za to, da ti dve stanovanji najemnika koštata približno enako.

To je logično, čeprav praksi se bi oba oddala ker stanovanj povečini primankuje :)

Ampak point je; na položnici najemnik ni dolžan vrniti stroškov rezervnega sklada in upravnika (mogoče sem še kaj pozabil?). Se pa seveda vedno naredi računica, da najemnina to krije..

To je vse jasno, malo v zafrkanciji sem pač napisal, da ne moreš ločit med profitom najemnine in tem kar gre za rezervni sklad. Razen če kdo oddaja stanovanje z tako nizko najemnino da si dela minus, kar močno dvomim. Kdor pa zahteva poleg najemnine na pogodbi, ŠE povrnitev stroška rezervnega sklada je pa itak v prekršku, balkan gor/dol :)

@maticb492: Na rezervni sklad je potrebno podobno gledati kot je to amortizacija v podjetjih. najemnik tudi uporablja skupne prostore objekta in je vseeno ali se to imenuje rezervni sklad (amortizacija) ali pa stroški obrabe skupnih prostorov. Na kraju bo pa najemnik tudi to plačal, ali direktno ali pa z večjo najemnino. Razlika je samo v tem, da v drugem primeru si še država vzame svoj delež. To je tudi razlog, da ni vse tako, kot se kuha v tvojem podstrešju. Kaj so dolžnosti najemnika, je pa zapisano v najemni pogodbi, država samo predpisuje, koga bremeniti, če tega ni v najemni pogodbi. In ta pristop je pošten in zakonit, saj se na najemnika lahko prevalijo stroški, na katere je s svojim podpisom pristal in niso v nasprotju z zakonodajo.

Malo komplicirate.

Dogovoriš se lahko marsikaj, tudi to, da najemnik plačuje rezervni sklad. Ti so od bloka do bloka zelo različni. Lahko se tudi dogovoriš, da npr. najemodajalec pusti nekatere svoje stvari v omarah. (Meni se to ne zdi sprejemljivo, ampak tudi taki se najdejo.)

Pogodba o najemu pa je samo zapisan dogovor.

Komuniciramo in dogovarjamo pa se pri nas zelo slabo. Kot hudič se otepamo vseh robnih primerov, misleč da gre za namigovanje, da je katera izmed strani zlonamerna, a ne gre za to. Načeloma v pogodbo greš z namenom, da nekaj imaš od tega, ampak da nisi nategnjen. In nategovanja se zgodijo v robnih primerih, ki se potem lahko znajdejo na sodišču.

Če kot najemodajalec daš v pogodbo, da najemnik plačuje tudi rezervni sklad, nase prelagaš določeno tveganje. Če se najemnik odloči, da ga ne bo plačeval, pomojem ne boš imel dobre podlage, da ga od njega izterjaš. Je pa bolj praktično, da če že vse položnice letijo v isti kaslc, da jih plačuje ena dovolj redoljubna oseba. A je to najemodajalec ali najemnik je v končni fazi vseeno, dokler so obveznosti poravnane in odnos štima.

Po drugi strani je NUSZ strošek, ki bi ga naj plačeval *uporabnik* nepremičnine, pa sem se dosti selil po Ljubljani a niti enkrat nisem naletel na primer, da bi najemnik plačeval NUSZ.

Če kot najemodajalec daš v pogodbo, da najemnik plačuje tudi rezervni sklad, nase prelagaš določeno tveganje. Če se najemnik odloči, da ga ne bo plačeval, pomojem ne boš imel dobre podlage, da ga od njega izterjaš.

Tu se motiš. V pogodbi lahko preneseš katerokoli obveznost, kjer je v zakonodaji zapisano, da je za ta znesek odgovoren ... To je pri zakonodajalcu samo dikcija, da to velja, če se v pogodbah drugače ne zapiše.
Podobno imaš pri kupoprodajnih pogodbah, kjer kupec prevzame plačilo davka. V teh primerih račun za davek dobi kupec, prodajalec pa samo obvestilo.

V primeru najemne pogodbe in neplačevanja bi moral najemnik dokazovati ničnost pogodbe, in v tem primeru bi imel zelo težko delo v pravnih državah. Edina težava je v tem, da naši sodni mlini meljejo zelooo počasi in se lahko zgodi, da je plačnika nemogoče izterjati. Vendar je to tveganje na nivoju neplačevanja najemnine oziroma ostalih stroškov.

No, Likalnik je strnil kaj je bla poanta tega, da sem se se obregnil ob to.

Saj to je problem, ker ga boš dobil, ampak si pač "đek nategunski". Simple.

Končna cena je itak končna cena, tak da iz tega vidika nič narobe kaj se zmeniš kaj kdo plačuje, dokler obe strani vnaprej zmenita (in v primeru rezervnega sklada to zapišeta v pogodbo, ker po defaultu jasno to ne plačuje najemnik).

Ampak to da v oglas najemodajalec napiše eno ceno in ti naknadno vštuli še rezervni sklad in to po tem ko si že zapravil ure časa za ogled in pogajanje itd. in morda izpustil kako boljše ponudbo ki tega skritega stroška ni imela. To pa JE nategunstvo, in to mnogi počnejo.

Lonsarg je 26. jan 2022 ob 21:37 izjavil:

Končna cena je itak končna cena, tak da iz tega vidika nič narobe kaj se zmeniš kaj kdo plačuje, dokler obe strani vnaprej zmenita (in v primeru rezervnega sklada to zapišeta v pogodbo, ker po defaultu jasno to ne plačuje najemnik).

Ampak to da v oglas najemodajalec napiše eno ceno in ti naknadno vštuli še rezervni sklad in to po tem ko si že zapravil ure časa za ogled in pogajanje itd. in morda izpustil kako boljše ponudbo ki tega skritega stroška ni imela. To pa JE nategunstvo, in to mnogi počnejo.

To seveda je nategunsko in narobe. Ampak jaz in se nekateri v tej debati ne zagovarjamo tega, ampak to, da ti v najemnino zapakiras vse kar tebi pase, pa magari se kaksen svoj drag hobi. Ce za to ceno ne dobis najemnika imas previsoke apetite, ce pa ga, pa je cena ocitno sprejemljiva.

Sam pri postavljanju najemnine pogledam podobne nepremicnine (nimam pojma kaj tisti najemodajalci vse pokrijejo s svojo ceno) in to, da dosegam dolocen bruto donos od priblizne trzne vrednosti stanovanja (vkljucno s stroski, ki jih imam s tem stanovanjem). Nikoli imel problemov dobiti v redu najemnikov in smo bili vedno vsi zadovoljni.

Matic, ne rabiš se tako jezit, samo debatiramo ;). No, da podnaslovim: gnilo je, da lastnik SVOJ strošek zapakira v najemnino, torej v najemnikove stroške, kateri bo seveda tiho in ves vesel, da je dobil streho nad glavo. To je zame balkanizem. V teh časih, ko se za sobo (posteljo) pobira po 250 - 300 in več evrov ali pa recimo 700€ na mesec za dvosobno stanovanje je tistih par deset evrov najmanj sramota, da jih lastnik porine najemniku, prikrito ali pa ne, nima veze in takih je najbrž večina.

V-i-p je 27. jan 2022 ob 00:50 izjavil:

Matic, ne rabiš se tako jezit, samo debatiramo ;). No, da podnaslovim: gnilo je, da lastnik SVOJ strošek zapakira v najemnino, torej v najemnikove stroške, kateri bo seveda tiho in ves vesel, da je dobil streho nad glavo. To je zame balkanizem. V teh časih, ko se za sobo (posteljo) pobira po 250 - 300 in več evrov ali pa recimo 700EUR na mesec za dvosobno stanovanje je tistih par deset evrov najmanj sramota, da jih lastnik porine najemniku, prikrito ali pa ne, nima veze in takih je najbrž večina.

VSI stroski, ki jih ima lastnik s stanovanjem, tako ali drugace pristanejo na najemniku, drugace to ne bi bil dobickonosen posel, najemodajalci pa bi bili vsi Karitas. Statisticno gledano je donos cca 3-5% letno na stanovanje. Pa naj bo to balkan, nemcija ali pa amerika.
Seveda te stroske, ce gre za visje, namenske, zneske, najprej krije najemodajalec vendar jih bo VEDNO vracunal v dovolj visoko najemnino, da jih v dolocenem casu dobi nazaj.

Se pri neprofitnih stanovanjih najemnine morajo pokriti vse stroske. Ali slucajno mislis, da tam najemniki nekako ne placajo obnov streh, fasad itd (seveda v sorazmernem delezu s trajanjem njihovega bivanja)?

Likalnik je 26. jan 2022 ob 17:08 izjavil:

NUSZ ni strosek uporabnika oziroma najemnika…to je strosek stavbnega zemljisca katerega placuje lastnik…prav tako stanovanjski sklad placuje lastnik…ce to zaracunavate najemnikom ni prov oziroma fer.

Iz dokumenta FURS Obdavčitev z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča:

5.O ZAVEZANEC

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča mora plačati neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe (imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice).

Če najemaš za en mesec to res nima smisla, za večletni najem pa bi to morda imelo smisel, ampak potem moraš prijavljat pa odjavljat pa tako dalje, pa glede na to, da ljudje itak neprijavljeno oddajajo, lahko potem še kako inšpekcijo fašeš ...

Likalnik je 26. jan 2022 ob 17:08 izjavil:

NUSZ ni strosek uporabnika oziroma najemnika…to je strosek stavbnega zemljisca katerega placuje lastnik…prav tako stanovanjski sklad placuje lastnik…ce to zaracunavate najemnikom ni prov oziroma fer.

Kot večina revežev brez stanovanj za oddajanje, se motiš...

https://deloindom.delo.si/bivanje/nepre...

»Zakon o stavnih zemljiščih nalaga plačilo nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča neposrednemu uporabniku stanovanja, kar pomeni, da mora račun za NUSZ poravnati najemnik,«

Seveda, če ti je blizu stališče, da denar ni tvoj ampak delodajalčev (kdo ga je dal pa njemu?) :)

poweroff je 27. jan 2022 ob 08:27 izjavil:

Jaz trenutno živim v najemu. In strošek najemnine poravnava moj delodajalec. Enako tudi stroške za hrano in elektriko.

Sicer ne neposredno - se pravi, da bi delodajalec plačeval neposredno lastniku stanovanja, elektro distributerju in Mercatorju. Da pa delodajalec denar meni, ki ga potem porabim za te stvari.

V resnici vse to kar ti sam plačuješ, poleg tega pa še delodajalcu nekaj stroškov kriješ. Razen če tako slabo delaš, da mu povzročaš izgubo.

Morda kdo ve, kje lahko vidim na karti:
-območja hrupa
- obmocje poplav
- obmocje potresne varnosti

za posamezno parcelo? Gledam na arso, eprostot, povsod najdem studije konkretne mape pa ne.

hruske je 27. jan 2022 ob 07:56 izjavil:

Likalnik je 26. jan 2022 ob 17:08 izjavil:

NUSZ ni strosek uporabnika oziroma najemnika…to je strosek stavbnega zemljisca katerega placuje lastnik…prav tako stanovanjski sklad placuje lastnik…ce to zaracunavate najemnikom ni prov oziroma fer.

Iz dokumenta FURS Obdavčitev z nadomestilom za uporabo stavbnega zemljišča:

5.O ZAVEZANEC

Nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča mora plačati neposredni uporabnik zemljišča oziroma stavbe ali dela stavbe (imetnik pravice razpolaganja oziroma lastnik, najemnik stanovanja oziroma poslovnega prostora, imetnik stanovanjske pravice).

Če najemaš za en mesec to res nima smisla, za večletni najem pa bi to morda imelo smisel, ampak potem moraš prijavljat pa odjavljat pa tako dalje, pa glede na to, da ljudje itak neprijavljeno oddajajo, lahko potem še kako inšpekcijo fašeš ...

ok hvala za tole nisem vedel ...očitno res ta strošek pripada najemniku...vsaj, če imaš enega in istega najemnika več let notri

poweroff je 27. jan 2022 ob 10:39 izjavil:

(Čeprav, v našem bolanem sistemu to celo obstaja, imenuje se odplačevanje kredita direktno od plače s strani delodajalca).

Pa to sploh kdo prakticira? Vem da so mi po defaultu to hoteli ponudit, samo sem takoj rekel da bom trajnik vzel pa niso nekaj komplicirali glede tega.

Okapi je 27. jan 2022 ob 10:49 izjavil:

V resnici je vse skupaj stvar obdavčitve. Če najemnik plačuje različne stroške najemodajalcu, na račun nižje najemnine, je to davčna goljufija. Enako velja za delodajalca. Če delavcu plačuje najemnino, na račun nižje plače, je to davčna goljufija (če delavec te plačane najemnine ne prijavi kot svoj dohodek).

Spet en fosil kar sanja o davčnih goljufijah.

Zadeve so jasne, napisane v pogodbah in FURS si lahko samo prebere stvari in odide...

V Sloveniji je vse davčna goljufija, še to, da to, da ti delodajalec da plačo...

Poznam nekaj primerov, kjer je najemnina 1 EUR... Sicer gre za sorodnike, partnerje (neuradne), ampak gre pogodba gladko čez FURS.

Ti si pa samo našel eno bedarijo, en ekstrem, pa bi rad potoklel vse skupaj. Ne gre...

BTW. še ta tvoj butast predlog bi šel skozi, sam obrok za lizing bi šel najemodajalcu v dohodnino in bi plačal davek...

Raje nehaj, ker samo kažeš svoje davčne neznanje...

user4683 je 27. jan 2022 ob 12:05 izjavil:

Lahko, in ti bodo tistih 500eur obdavcili kot drug dohodek.

Samo jih moraš prijavit.

Kar hočem povedati, je to, da jasno vse plača najemnik, ampak davek na vse mora pa plačati najemodajalec - kar pa lahko le, če najemnik vse plača njemu v obliki najemnine, najemodajalec pa potem plačuje rezervni sklad, zavarovanje in ostalo.