Stanovanja med češnjami v črnučah

Kakšna je gradnja ter kakšne so realne cene na m2. Zanimajo me drugače 2, 2. 5 ter 3 sobna stanovanja.
Kakšna so tla, in poplavna ogroženost, glede na to, da so podzemne garaže.
Kako je glede are pri takšnih nakupih. Lahko ostaneš brez are, če gre podjetje v stečaj? Kolikšne so are v takšnih primerih v %. Oni zahtevajo 10%.
Če ve kaj o investitorju pri tem projektu. So zaupanja vredni. Na kaj naj bom pozoren pri izbiri stanovanja in podpisu pogodbe.
Kdaj naj bi bil predviden rok dokončanja stanovanj.

Za kakršne koli informacije bom zadovoljen.

link

Tipa gradnje ne poznam, poplavno ni ogroženo (tudi drugi bloki nižje imajo garažne hiše pa ni udrla voda), cena je primerna povprečju Ljubljane (a še vedno predrago za moje pojme), okolica je v redu za šport in rekreacijo...

Je pa ob železniški postaji. Kar pomeni, da boš slišal vlake zavirati in trobit ob 6 zjutraj. Da bi jaz kupil ob železniški progi bi morala bit cena krepko pod 1500€ na kvadratni meter.

Hvala za odgovore. Mogoče še kdo kaj več ve, naj kar napiše. Pravijo pa da je celoten blok A1 že prodan.

Investitor in izvajalec sta po bilancah sodeč v stabilnem stanju (pomembno zaradi garancij in varnosti), no, ara gre ob morebitnem stečaju vseeno v stečajno maso. Mislim, da privzeto ni zavarovana, mora pa investitor dati bančne garancije (so pred leti spisali nek zakon zaradi vseh afer in mahinacij pri gradnjah).

Gradnja je beton, Okna so troslojna, toplotna izolacija na fasadi je debela 20 centimetrov, pravijo, da ima vsako stanovanje svoj lastni rekuperator za prezračevanje. Poplav naj tam ne bi bilo. Parket in ploščice je možno izbirati, verjetno pa je treba doplačati, če so želje preveč "eksotične". En blok naj bi končali spomladi naslednje leto, naj bi jih pa zgradili še več, v vrsti ob železnici.

Železnica zna biti moteča, sploh za tiste, ki so bolj občutljivi na hrup, ker je takoj zraven postaja. Še posebej bo to veljalo za stanovanja, ki gledajo na sever (torej proti progi). Gre pa za kamniško progo, na kateri ponoči vlaki (načeloma?) ne vozijo, prav tako ne čez vikend. Boš pa imel jutranjo budnico, če si bolj rahlega spanca.
Dobra stran je vsaj to, da promet ni tako pogost kot na kakšnih drugih tirih. Nekaterim verjetno bližina postaje celo predstavlja prednost, ker si hitro v centru in se izogneš konicam na cesti... LPP povezave izgledajo dobre (6 in 8).

Cene, kolikor sem gledal, niso tako nizke, parkirišče v garaži je namreč treba kupiti posebej. So pa nekako primerljive s cenami podobnih stanovanj po Ljubljani (beri: ne tako nizke). Prvi blok je razprodan, naj bi pa imeli povpraševanje še za vsaj bloka (koliko je to res in koliko je to samo oglaševalski trik pa seveda ne vem).

V okolici je veliko možnosti za sprehode (ob Savi, Rašica), tudi Šmarna gora z avtom ni daleč, za športna igrišča pa ne vem, kaj in če imajo namen zgraditi. 200 m stran je še športni park Črnuče (odbojka na mivki ipd.). Zdravstveni dom, pošta in banka so pa tam v centru Črnuč, na zemljevidu kaže cca. 600 metrov.

Po mojem mnenju vse skupaj kot celota izgleda kar solidno, ni pa tako poceni. Je kar oddaljeno od centra (komur to veliko pomeni), a je povezljivost dobra. Za železnico pa presodi sam, ali ti to predstavlja prednost ali moteč faktor.Če boš kupoval, je verjetno bolje kupiti stanovanje, ki gleda na jug (stran od nje), pa še več sonca boš imel.

Pa srečno, kakorkoli se odločiš!

Drugi blok se bo kmalu začel graditi in vgrajena bodo boljša okna - večja protihrupna zaščita. Investitor je soliden kar se financ tiče in ni bojazni glede stečaja.

Glede konstrukcije:
- življenje v armiranem betonu ima najslabšo mikroklimo od vseh vrst gradnje (počutje, naravno dihanje objekta - prostorov)
- motnje pri signalih GSM in WIFI
- konstrukcija je velik prenosnik udarnega zvoka
Streha:
- jaz osebno nisem pristaš ravnih streh, ker smatram, da v SLO nimamo ustrezno kvalificiranih izvajalcev za izvedbo - sama garancija je pesek v oči, sploh če si na vrhu ko zamaka; odzivi na reklamacijo so ponavadi 30 dni, kar pa je zelo zoprno če ti not na glavo teče.
Fasada:
- ni opisan material - sklepam da je stiropor, kar je sicer OK, ne vem pa kaj imajo v požarni študiji predvideno --> bolše je tervol
Okna:
- PVC je meni osebno mimo material, je pa dolgoročno obstojen s skoraj ničnim vzdrževanjem. Paziti pri steklih, ker plin za izolacijo drži med 3-5 let potem pa kot da ga ni --> to je še skrivnost, ki se bo prodajala kot ločen servis v roku par let na našem tržišču.
Predelne stene:
- knauf je OK --> paziti pri ojačitvah za razne omare in druge viseče elemente, mogoče pomisliti na dvojne plošče --> je pa tko da na stikih zadeva diha, kar pomeni, da se bodo pojavljale lasaste razpoke.
Vhodna vrata v stanovanje:
- OK - samo naj imajo tudi toplotno izolativnost na ustreznem nivoju
Nogtranja vrata:
- imeti morajo najmanj toliko zvočne izolativnosti - med 38 in 45 dB
Tlaki:
- paziti pri dejanski izvedbi ločilnih slojev zaradi prenosa zvoka po konstrukciji.
Atrij:
- zagotavljanje dostopa za posluževanje skupnih komunalnih vodov --> ne priporočam, ker potem tud žara ne moreš sezidati pa še kaj drugega in skoz mora biti frej.
Terase:
- problem zamakanja za spodaj živečega
- problem toplotnih mostov - izguba toplote in možni pojavi plesni
Instalacije:
- OK da so ločene
- pri skupnih zna biti zoprno ker upravniki nabijajo stroške - nikoli ne razvozlaš kaj je na položnicah
- je pa plin najdražja varianta ogrevanja
Prezračevanje:
- jaz rekuperacije ne maram, ker so to cevi, v katerih se nabira svinjarija, ker pozabi človek na menjavo filtrov ali pa nima dnara za to
- zadeva oddaj hrup med 42 in 56 dB, kar mene osebno moti
Lokacija:
- železnica je hrupna ne samo podnevi ampak tudi ponoči, ker je na tej trasi dostava tovornih vlakov za IND Brnčičeva.
Voda:
- če je kanalizacija OK ni panike, ne vem pa na katerem nivoju je - imeti morajo protipovratne lopute, da ob višjih vodostajih ne prihaja do povratnih udarov
- podtalna H2O, če je OK izolirano in drenaža preventivno okoli ni panike
- poplavno ne bi smelo biti problem, če jim je ARSO izdal soglasje
Ara:
- to je lahko vroč kostanj --> potrebno je dobiti pisne garancije, ki izkazujejo prednostno obravnavo, če gre podjetje v stečaj - padeš pa seveda v stečajno maso
- paziti pri deponiranju Are - potrdila bank oz predhodno potrdilo o namenskem računu za to investicijo
- preveriti kako je z izbrisnimi pobotnicami, če so hipoteke, ker moraš dobiti zagotovilo banke, da umakne zadevo, ko je plačano - se zgodi da komplicirajo časovno, če imaš sredstva pri drugi banki
- predlagam, da se pred aro sklene dogovor, da si lahko premisliš in dobiš zadevo nazaj recimo v treh mesecih od pologa - če tle komplicirajo nekaj mutijo.
- višina je pač stvar prodaje in povpraševanja oz dogovora
Investitor:
- meni niso vredni zaupanja --> Imajo iste ljudi za nadzor in prodajo samo pod različnimi podjetji, da zadostijo DZO
- njihovi nadzorni nimajo pojma o gradnji,
- ne ščitijo kupca ampak svoje pogodbene izvajalce,
- vsako dodatno delo oziroma odstopanje od prodanega krepko preveč zaračunajo.

Pogodba:
- brez pravnika nikakor v podpis!!!!!!!!!

Cena:
od 1200-1700 / m2 pač odvisno od ranga.

Nekoč sem delal en projekt na ind. objektu, ki je imel klimatske naprave v objektu vgrajene nekje leta 1990 (večje, orenk zadeve, ne samo notranje enote obešene po stenah).

No, 20 let kasneje je notranjost objekta hudo zaudarjala (toliko, da se je zdelo, da je rešitev le še rušenje), in to samo zato, ker ni sistema nikoli nihče vzdrževal. Torej, ja, še kako lahko zadeva smrdi.

Hvala za zelo koristne informacije mktech. Sem tudi sam interesent za nakup stanovanja v tej soseski in ravno takšne informacije mi zelo koristijo pri končni odločitvi. Po pravici sem upal, da v teh blokih tovrstnih težav ne bo, a očitno so tudi tu hiteli in najbrž tudi varčevali. Za klet je povsem možno, da ni pravilno narejena hidroizolacija, kar zna biti precej velik problem. Na podlagi teh podatkov se bolj nagibam k temu, da stanovanja v tej soseski ne kupim.

No, se oglasim še enkrat, tokrat s praktičnimi izkušnjami, kako izgleda živeti v enem drugem bloku s Heliosovo rekuperacijo: stvar je en sam problem...

Zadeva je vezana na % CO2, ki ga zaznava v notranjem zraku in tako prilagaja hitrost izmenjave zraka. Stvar je popolnoma avtomatska (ročno se je ne da nastavljati), in hudičevo rada se vklaplja na drugo najvišjo stopnjo sredi noči... Če se takrat zbudiš, te lahko glasnost dovolj moti, da kdaj popizdiš in greš izklopit varovalko zanjo...

In še dve modrosti investitorja (preverite, kako je s tem v Črnučah pred nakupom):
-stanovanje nima kuhinjske nape, ker da je rekuperacija že dovolj. Ma, nemoj, kdor je to projektiral ni v življenju spekel niti pol palačinke...
-kljub temu, da je zunaj zrak konkretno umazan, je edini filter rekuperacije debel slab centimeter in je v resnici namenjen le filtriranju prahu v notranjosti stanovanja. Investitor je sicer rekuperacijo prodajal z argumentom, da je ta nujna zaradi svinjskega zunanjega zraka, na zaresno filtracijo zunanjega zraka je pa lepo pozabil...

Mktech, kako pa kaj prenašaš hrup vlakov? Kako hrupno je prezračevanje z rekuperacijo?

Kar se vlage tiče, če je problem le prezračevanje, je to zato, ker se stene še niso v celoti posušile po izgradnji, lahko pa je problem v slabo izvedeni hidroizolaciji. Čas bo pokazal, kaj je res.

tony1 je 9. jul 2018 ob 11:50 izjavil:

No, se oglasim še enkrat, tokrat s praktičnimi izkušnjami, kako izgleda živeti v enem drugem bloku s Heliosovo rekuperacijo: stvar je en sam problem...

Zadeva je vezana na % CO2, ki ga zaznava v notranjem zraku in tako prilagaja hitrost izmenjave zraka. Stvar je popolnoma avtomatska (ročno se je ne da nastavljati), in hudičevo rada se vklaplja na drugo najvišjo stopnjo sredi noči... Če se takrat zbudiš, te lahko glasnost dovolj moti, da kdaj popizdiš in greš izklopit varovalko zanjo...

In še dve modrosti investitorja (preverite, kako je s tem v Črnučah pred nakupom):
-kljub temu, da je zunaj zrak konkretno umazan, je edini filter rekuperacije debel slab centimeter in je v resnici namenjen le filtriranju prahu v notranjosti stanovanja. Investitor je sicer rekuperacijo prodajal z argumentom, da je ta nujna zaradi svinjskega zunanjega zraka, na zaresno filtracijo zunanjega zraka je pa lepo pozabil...

Če ni nikjer filtriranja zunanjega zraka (kar je nujno tudi za centralni rekuperator za celo stavbo, ker od zapacanega križnega izmenjevalca toplote ni več kaj dosti), potem imate najverjetneje samo drag in nadležen ventilator, ki vleče zrak iz stanovanja v centralni jašek, brez izmenjave toplote. Pozanimajte se, pridobite morda projektno dokumentacijo in/ali pa si oglejte vaš sistem v celoti (vključno s stanjem morebitnih filtrov).

Zakaj noben nikoli ne napiše kakšna je zvočna izolacija med stanovanji, se pravi med stanovanji spodaj/zgoraj ter sosednjimi v istem nadstropju. Se pravi debelina stene + način izolacije itd. Meni se to zdi najpomembnejši podatek od vseh.

Med stanovanji niti ni problem, se ne sliši, tudi v starejših blokih ne.
Problem je, da se pri železobetonski gradnji vibracije prenašajo po konstrukciji in se zato določene stvari slišijo več stanovanj stran, kakšne stvari pa celo po celem bloku.

Po mojem subjektivnem mnenju je zvočna izolacija precej solidna. Sosedov praktično ne slišimo, morda občasno kakšen res precej "oddaljen" pasji lajež, skratka bolje, kot v povprečnih drugih stanovanjih, kjer smo prej bivali. Skozi vhodna vrata se sicer sliši, če na hodniku kakšen otrok preveč glasno govori ali se joka, vendar še vedno v mejah sprejemljivega. Se pa sliši, če kdo opravlja kakšne posege v stanovanju, beton je pač tak, da dobro prevaja hrup vrtalnika.

Kar se tiče vlage v kleti - vidi se, da so hiteli, in da se beton ob vselitvi še ni dovolj dobro posušil, je pa težava zdaj v poletnih mesecih bolj izrazita zaradi toplega zunanjega zraka, ki se v hladni kleti kondenzira. Po besedah znanca iz stroke je to žal problem, ki ni v celoti rešljiv, in imajo podobne težave tudi v takšnih zgradbah kot je npr. Eko srebrna hiša.

Zasnova soseske in sama gradnja je v splošnem precej v redu, hudič pa je v podrobnostih in v počasnem odpravljanju reklamacij. Sicer se sčasoma stvari lotijo, a zahteva za moj okus preveč prepričevanja in opominjanja.

Edit:
No, je pa mogoče tudi res, da imamo srečo in bolj mirne sosede. Pa še morda to, da v splošnem nismo preveč občutljivi na hrup, npr. rekuperator na 60 - 70% nam ni pretirano moteč.

trancer01 je 27. jul 2018 ob 19:00 izjavil:

No, danes so objavili nove cene stanovanj v objektu A6. Za najmanjša enoinpolsobna stanovanja so cene v povprečju višje za četrtino glede na predhodne objekte. Po teh cenah mene nakup več ne zanima.

Dejstvo je da je povpraševanje takšno in da si prodajalec to lahko privošči. Res pa je da so za normalnega delavca te cene nore, ampak v Sloveniji je marsikaj noro.

Pravilno je oboje.

Gambino je 30. jul 2018 ob 10:22 izjavil:

trancer01 je 27. jul 2018 ob 19:00 izjavil:

No, danes so objavili nove cene stanovanj v objektu A6. Za najmanjša enoinpolsobna stanovanja so cene v povprečju višje za četrtino glede na predhodne objekte. Po teh cenah mene nakup več ne zanima.

Dejstvo je da je povpraševanje takšno in da si prodajalec to lahko privošči. Res pa je da so za normalnega delavca te cene nore, ampak v Sloveniji je marsikaj noro.

Bo že držalo in sploh ni nepričakovano, saj bodo tudi po teh cenah brez velikih težav prodali, samo pač ne meni. Kakorkoli že, mene moti med drugim to, da je čisto zraven železnice, bloki so tudi precej skupaj in nimaš ravno odprtega pogleda, tako da bi cena morala biti precej bolj ugodna, da bi mene še zanimal nakup tam. Tudi v neposredni bližini je industrijska cona, tovarna kolektorja, Dinos je tudi le streljaj stran. Jaz bom raje kupil kje drugje.

Ta trenutek mogoče res, ne bo pa več dolgo. Še letos bo dobila konkurenco in zelo verjetno bo tudi kaj cenejšega na trgu na boljši lokaciji. Zato so verjetno tudi pohiteli s projektom, ker prvotno bi morali ponuditi stanovanja šele jeseni.

Jaz ne kupim hiše ki jo ni nekdo zidal zase, ker imam par kolegov v gradbeni branži in ko poslušaš kako se ubirajo bližnjice in minimizira stroške te prime srat.

fosil je 18. jul 2018 ob 22:47 izjavil:

Med stanovanji niti ni problem, se ne sliši, tudi v starejših blokih ne.
Problem je, da se pri železobetonski gradnji vibracije prenašajo po konstrukciji in se zato določene stvari slišijo več stanovanj stran, kakšne stvari pa celo po celem bloku.

Ja pa kaj še, to imaš ti same penzionerje okoli. Otroke nad sabo boš še kako fletno slišal.

Ne bluzi, lequack. Veliko se da narediti, ce je le dilatacija med steno in tlemi narejena pravilno.

ProGo je 1. avg 2018 ob 00:07 izjavil:

Saj ni velike znanosti tukaj. Par mm reža med steno in tlemi pa en bitumen vmes. Ce tega ni se sliši vsak udarec otroka po steni 3 nadstopja nižje. Preverite pri nakupu, en naj gre nadstropje nizje in udari po steni. Ce se karkoli sliši, adijo.

Še en Einstein. In potem lahko iščeš idealno stanovanje še naslednjih 50 let.

Jaz sem mel par nevzgojene studentske golazni v bloku. Po drugem obisku policije so se skuliral. Zdaj celo vljudno pozdravijo na hodniku, prej so se pa vedno naredil francoza.

Kupiš še močnejšo muziko kot jo imajo oni in navijaš še bolj od njih.