» »

Kako določit pravo ceno stanovanja, hiše ipd. ?

Kako določit pravo ceno stanovanja, hiše ipd. ?

#000000 ::

Sem pred dilemo, kako prodati stanovanje v teh kriznih časih, ne samo prodati ampak iztržiti največ.

V bistvu me zanima kateri dejavniki najbolj vplivajo na ceno, logično da dosti vpliva leto gradnje, kvaliteta gradnje, javna infrastruktura, lokacija ipd. Ampak katere so najbolj pomembne stvari pri določanju cene, ali bolje na kaj se opirajo nepremičninske agencije ? Je to samo cenilec, oz. kaj je klučnega pomena po domače.

Slowenc ::

Na ceno najbolj vplivajo tri stvari:
lokacija, lokacija in še enkrat lokacija.

Ko gledaš oglase in če je nepremičnina na kolikor toliko dobri lokacij, to najbolj poudarjajo. Šele potem enkrat pridejo v poštev letnik, kvadrati...
Skiny gate.

Vikking ::

lokacija, stanje in starost nepremičnine. Cenilec ti lahko oceni hišo na polno vrednost, ali pa na tisto najnižjo vrednost po GURSU, kakor se zmeniš. Cenilca ne uporabiš da boš zvedu koliko je hiša vredna. Stestiraš trg in vidiš odzive. Postaviš ceno za katero si sam srčno želiš da bi dobil toliko zanjo. Potem vidiš odziv morebitnih kupcev.

Nazadnje sem šel gledat hišo za kolega, prodajalec je bil pripravljen na koncu prodati za 50% ceneje kot je oglaševal na spletu. V 2 letih odkar se prodaja sem bil tretji, ki si je sploh prišel ogledat hišo. Je pa res, da sem se predtem bolje pozanimal o prodajalcih in izvedel da bi radi zadevo prodali čimprej, ker potrebujejo denar.

Trg pa vsekakor določa cene.

Valvoline ::

Licitacija?
:)

JamesTheMan ::

Nepremičnina je vredna toliko, kolikor je zanjo kupec pripravljen plačati. Zdaj v teh časih je nepremičnino še dosti težje prodati, ker so roko na srce časi negotovi in banke z dajanjem kreditov preveč nezaupljive. Dokler se te stvari ne bodo porihtale bo težko najti primernega kupca, razen seveda prodaja pod ceno. So pa pri nas cene pošteno prenapihnjene tako da je že bil čas da se to nabijanje cen v nebo konča...

Magic1 ::

Kaj ti pove zgoraj napisano? Prodaj čim prej, čeprav par % pod ceno. Ko bodo začele cene konkretno padat, bo joj. Trenutno je še dosti ljudi v zanikanju. Ali kdo vidi boljše čase v bližini prihodnosti? Torej bo šlo samo na slabše naslednjih 5+ let. Poglej ceno delnic, ko niso moral več vzdrževat višav.
Magic

#000000 ::

Valvoline je izjavil:

Licitacija?
:)


Kako bi to lahko legalno izvedel brez kakih pijavk, ki bi pobrale procente ?

Ja to je tolk vredno kot je kdo pripravljen plačat je res, samo naletet na človeka ki ti ne bo reku ej dam 20.000 pa če te zanima sporoč, je pa težko.

V bistvu mi niti ni nujno prodat, bi pa rad da se znebim kredita, ki je v teh časih balast.

Vikking ::

#000000 je izjavil:



Kako bi to lahko legalno izvedel brez kakih pijavk, ki bi pobrale procente ?



Povsem preprosto, vzameš kredit na hipoteko, banki ne vrneš niti centa. Tako ti postavijo hišo na licitacijo, ter na koncu izveš v bistvu koliko je vredna.

Če je po tvojem hiša vredna 100k €, daj oglas in prodajaj za 100k €. Čez dva meseca znižaš za 5k € ker se noben kupec ne oglasi... Ko enkrat začnejo klicati potencialne stranke, pač več da si nekje blizu cene. Realno potem pričakuj še nekje za 30% manj.

Če prav razumem imaš celo kredit na hipoteko te hiše. Se pravi ko bo potencialni kupec to slišal se bo obrnil, če cena ne bo izredno nizka.

#000000 ::

Nimam hipoteke na to nepremičnino oz. sploh nimam nobene hipoteke, imam samo kredit ki ga je treba plačevat, ampak nakup te nepremičnine ni bil razlog najema kredita, tako da nista povezana, niti mi ni nujno prodat oz. ne prodajam zarad nezmožnosti plačila kredita. Rad bi pa poplačal kredit tako reda radi, da sem prost kot ptiček, te nepremičnine pa ne potrebujem, oz. bo aktualna čez 10 let, bi pa prodal eno etažo da pač poplačam kerdit kot prej omenjeno, še vedno mi ostanejo dve etaži ki jih lahko dajem ali v najem ali pa morda celo prodam kasneje če bi se pokazala potreba ipd.

Valvoline ::

#000000 je izjavil:

Nimam hipoteke na to nepremičnino oz. sploh nimam nobene hipoteke, imam samo kredit ki ga je treba plačevat, ampak nakup te nepremičnine ni bil razlog najema kredita, tako da nista povezana, niti mi ni nujno prodat oz. ne prodajam zarad nezmožnosti plačila kredita. Rad bi pa poplačal kredit tako reda radi, da sem prost kot ptiček, te nepremičnine pa ne potrebujem, oz. bo aktualna čez 10 let, bi pa prodal eno etažo da pač poplačam kerdit kot prej omenjeno, še vedno mi ostanejo dve etaži ki jih lahko dajem ali v najem ali pa morda celo prodam kasneje če bi se pokazala potreba ipd.

Če misliš prodajat etažo iz večstanovanjske hiše malo težka bo. Tole bi šlo edino v Lj ker je še vedno solidno povpraševanje,morda še v MB ali NM. Drugače pa zelo zelo težko,nobenga ne boš prepričal v tem.

urosh ::

Naredi loterijo. 1k srečka, jih prodaš 150 - si dobil 150k. En bo pa pač dobil etažo :)
Škoda edino, da v slo to ni možno...

#000000 ::

Milsm prodat etažo hiše ki ima poseben vhod in svoje dvorišče, in ja je v Ljubljani, tako da s tega vidika je enakovredno oz. celo boljše kot v bloku, ker imaš svoje dvorišče in parkirni prostor pred oknom.

Edini problem je ker je zadeva še neizdelana, oz. niso ločene napeljave, kanalizacija, ogrevanje, pač ko bi prodal bi hotel da lastnik dobi popolnoma samostojno enoto.

b00mer ::

Zdravo

2 leti nazaj sem imel v najemu sobo v hisi, kjer so bile tri etaze. Vsako stanovanje je imelo svoj vhod iz skupnega stopnisca, lokacija takoj za FRI-jem.
Gospa je prodala stanovanje po cca dobrem pol letu s pomocjo agencije.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: b00mer ()

#000000 ::

Pomojem bo meni v velik + to da ima etaža popolnoma ločen vhod in svoje dvorišče, se niti ne vidi z glavnega vhoda ali dvorišča na to, tako da niso vhodi crata do vrat kot pri vrstnih hišeh, edini minus je kletna etaža.

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: #000000 ()

Invictus ::

Ljudje še vedno agencije jemljejo kot nekaj kar jim krade denar. Vendar če sešteješ vse stroške, ki jih imaš z neko prodajo nepremičnine in čas ki ga za to porabiš, vidiš da je to popolnoma v redu vložen denar.

Trenutno ni problem kupit nepremičnine. Večji problem jo je prodati. Vem ker prodajam 2 stanovanja. Če se bo cena spustila pod vrednost 20 letne najemnine, jih bom raje oddal.

Seveda je pa potrebno imeti gotovino. Banke toliko da ne zahtevajo genetske analize za 10 generacij nazaj pri odobritvi kredita.
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

#000000 ::

O kakšnih stroških je govora ? Nimam izkušenj zato sprašujem ? Jaz ne vidim nekih stroškov s prodajo v lastni režiji, preko agencije pa jih vidim oz. jih dam na koncu če se proda, jez bi jim dal tudi več kot zahtevajo ponavadi, ampak da se pa prodaja leto ali več, in na koncu zahtevajo enak znesek kot da bi se prodalo čez noč to pe ne.

Pred leti je prodajal znanec stanovanje v centru Lj. blok, 6-7 štuk, dvosobno, garaža sicer v garažni hiši poleg cukrarne ampak je. Potekalo pa je takole, pridem na kavo, in me vpraša če imam morda kakšen listek za salamonov oglasnik (oddaja oglasov) sem mu reku da ni treba ker lahko odda po telefonu, no in odda oglas, drugi večer se oglasim na eno pivce proti večeru, in pravi bi pravi če bi mu naredil uslugo da strežem teh par gostov (ima lokal) on pa skoči za pol urce samo pokazat stanovanje. No čez 45 minut je bil nazaj z 2 miljonoma sit are in je reku da ga je prodal :)

V enem dnevu je prodal in to prvemu ki je prišel, brez kakršne koli agencije ipd. cena je bila takrat 22 mil. sit, kar se mi zdi da ni bilo tako poceni, prej bi rekel da kr drago, blo je pa nekje 2003-2005 od oka, prej 100% ne.

Magic1 ::

Itak da ni denarja, banke ga nimajo za 200% zadeve, kje so šele ljudje, ki lahko s visoko gotovostjo izgubijo zaposlitev. Pri bankah najdejo vsak mesec miljardo dodatnih slabih terjatev, sedaj jih je že sedem na lagerju!!! Ladja se počasi potapla in nimamo tolarjev, da bi zadevo odpravili s inflacijo. Vse bo treba plačat, sam mi ni jasno s čim.
Magic

b00mer ::

#000000 je izjavil:

Pomojem bo meni v velik + to da ima etaža popolnoma ločen vhod in svoje dvorišče, se niti ne vidi z glavnega vhoda ali dvorišča na to, tako da niso vhodi crata do vrat kot pri vrstnih hišeh, edini minus je kletna etaža.


Tudi ona je imela kletno etazo :D

#000000 ::

Mi lahko poveš kolk je cca iztržila ?

b00mer ::

Sori, sem pozabil :)

Invictus ::

#000000 je izjavil:


V enem dnevu je prodal in to prvemu ki je prišel, brez kakršne koli agencije ipd. cena je bila takrat 22 mil. sit, kar se mi zdi da ni bilo tako poceni, prej bi rekel da kr drago, blo je pa nekje 2003-2005 od oka, prej 100% ne.

To so bili časi konjukture.

Naj ga zdaj tako proda ...

Mu dam takoj 8% provizije od kupnine mojih stanovanj.

Vidim da se ti niti približno ne sanja o trgu nepremičnin ...
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Invictus ()

Magic1 ::

Sej folk dojame, da so drugi časi, ko popuši n*10kEUR.
Magic

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Magic1 ()

#000000 ::

Sej zato k nimam pojma, sprašujem tukaj, pač če kdo kaj pove je OK. drugače pač ne, eni pozabjo eni ne vedo, eni ugibajo in tako dalje. Pač vsaka informacija mi prav pride. LP

gzibret ::

Na gurs-u mislim, da obstaja aplikacija, ki pokaže vse posle z nepremičninami in cene, ki so bile pri poslu. Kje točno pa ne vem. A ima kdo link?
Vse je za neki dobr!

Magic1 ::

Moj osebni predlog: spimpaj kolikor se najbolj da, za nek minimalni denar(se da čudeže delat, če imaš občutek) in oddaj oglase povsod za malo nižjo ceno od primerljivih(če ni zanimanja, spusti 10% po tednu). Loti se tega takoj, ker cene lahko mirujejo(seveda brez prodaj) še kako leto, lahko pa se plaz začne že naslednji mesec in potem bo bolelo.
Magic

Vikking ::

gzibret je izjavil:

Na gurs-u mislim, da obstaja aplikacija, ki pokaže vse posle z nepremičninami in cene, ki so bile pri poslu. Kje točno pa ne vem. A ima kdo link?



Eno imaš evidenco trga nepremičnin: http://prostor3.gov.si/ETN-JV/

druga pa je evidenca vrednotenja nepremičnin: http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html

gzibret ::

Vikking - hvala. Tole mislim, da je še najboljši pripomoček, ki kaže, po kakšnih cenah so bili speljani dejanski posli.
Vse je za neki dobr!

kixs ::

Mah, daj oglas na nepremicnine.net, poslikaj, napisi kaksno je stanje in vse pluse kar se jih spomnis. Ceno si izmisli, kolikor pac zelis in lahko napises, da ni zadnja. Potem pa pri ogledih dobis bolj realno sliko koliko kdo ponuja - pa ne na prvo zogo prodat, razen, ce se ti zdi res OK.

Je pa vse odvisno od kupca kolikor zeli zapravit - naceloma cim manj, vendar so lahko drugi razlogi, da se proda drazje - navadno lokacija (ali blizina necemu ali mir) - ali kaksen sentimentalen razlog.

Poglej se na nepremicnine.net koliko se cenijo podobne reci.

lp

fosil ::

Pisat da cena ni zadnja je največja neumnost, ki jo lahko napišeš v oglas.
Tako je!

TESKAn ::

Kot je že bilo omenjeno, vse pospravi, če je kaka malenkost za pobelit/pošraufat jo daj. Zraven oglasa daj sliko in se potrudi, da bo na slikah izgledalo privlačno - če zadeva zgleda ko sračje gnezdo, greš na ogled samo, če ima res ugodno ceno. Če stanovanje izgleda solidno in urejeno, je takoj več vredno.
Uf! Uf! Je rekel Vinetou in se skril za skalo,
ki jo je prav v ta namen nosil s seboj.

madebenc ::

Kakšno okvirno ceno bi dali za enosobno stanovanje, 44 m2 v okolici Ljubljane, staro 29 let v 1. nadstropju hiše?

Okapi ::

20-40k EUR, odvisno od hiše in kraja.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: Okapi ()

VaeVictis ::

Sam bi računal nekako takole

najemnina, ki jo lahko realno dobiš pomnoženo z 180 oz. do max 240

Torej mesečna najemnina x 12 mesecev x 15 do 20 let (20 let, če ti je lokacija res všeč oz. da je lokacija prespektivna)

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: VaeVictis ()

VaeVictis ::

ps: Še tole. GURS-ove ocenjene vrednosti so IMHO iz riti potegnjene, kolega ima stanovanje 100 metrov stran od drugega kolega in je eno stanovanje ocenjeno za cca. 10x nižje kot drugo, eno stanovanje je 80 m2, drugo 82 m2 obedve imata 2 parkirni mesti, hiši v kateri sta stanovanji sta enako stari (3 leta razlike v gradnji), obnova stanovanja je bila narejana eno leto kasneje in kakovost obnove je praktično ista, ogrevanje je enako itd.

madebenc ::

Okapi je izjavil:

20-40k EUR, odvisno od hiše in kraja.


Kaj pa če je v blokih, ki imajo 30-let? Koliko vpliva na ceno, če ni v hiši?

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: madebenc ()

Okapi ::

Vse je odvisno od tega, kakšna hiša je, kje je ... Je velika razlika med hišo, ki je že bila načrtovana kot dvo- ali večstanovanjska, in hišo, ki to ni bila, in je naknadno predelana. Tudi je precej odvisno od tega, kdo še stanuje v tej hiši, oziroma zakaj nekdo prodaja samo del hiše. Pa seveda, kaj še dobiš, oziroma ne dobiš, zraven (dvorišče, parkirišče, garažo, vrt, klet ...).

Invictus ::

madebenc je izjavil:

Okapi je izjavil:

20-40k EUR, odvisno od hiše in kraja.


Kaj pa če je v blokih, ki imajo 30-let? Koliko vpliva na ceno, če ni v hiši?

x2

Ker se v blokih ni treba zafrkavati z lastnikom ostale bajte, ki jo je zgradil z lastnimi rokami >:D.
"Life is hard; it's even harder when you're stupid."

http://goo.gl/2YuS2x

Okapi ::

Niso vse hiše take. Imaš tudi take, ki so namensko grajene kot 2, 3, 4 ... stanovanjske. Oziroma pri starejših, v take predelane, in brez prvih lastnikov notri.

fosil ::

Za mene je tudi stanovanje v bloku precej več vredno.
Je razlika če imaš 20 sosedov in je eden čudak, ali pa če imaš enega soseda in je čudak.
Potem so tukaj še razne čudne predelave in prizidki v hiši.
Pa dejstvo da stvari niso formalno urejene, ampak malo po domače.
Te hiše so bile narejene kot večgeneracijske enodružinske hiše in ko se notri vselijo ljudje, ki se ne poznajo pogosto nastanejo problemi.
Pa tudi če je trenutno vse krasno, se lahko lastniki zamenjajo in nastanejo problemi.
Tako je!

shintaro ::

#000000 je izjavil:

Nimam hipoteke na to nepremičnino oz. sploh nimam nobene hipoteke, imam samo kredit ki ga je treba plačevat, ampak nakup te nepremičnine ni bil razlog najema kredita, tako da nista povezana, niti mi ni nujno prodat oz. ne prodajam zarad nezmožnosti plačila kredita. Rad bi pa poplačal kredit tako reda radi, da sem prost kot ptiček, te nepremičnine pa ne potrebujem, oz. bo aktualna čez 10 let, bi pa prodal eno etažo da pač poplačam kerdit kot prej omenjeno, še vedno mi ostanejo dve etaži ki jih lahko dajem ali v najem ali pa morda celo prodam kasneje če bi se pokazala potreba ipd.

boš ful težje prodal samo eno etažo.

Okapi je izjavil:

20-40k EUR, odvisno od hiše in kraja.

da bi meli take cene na obali bi kričal od veselja.

Tako pa tukaj al podeduješ al nimaš kaj praskat

Zgodovina sprememb…

  • spremenilo: shintaro ()

madebenc ::

Koliko so minimalni stroški pri gradnji majhne hiše (pod 100 m2) na ključ, če je parcela kupljena?

koyotee ::

Od oka 1000€/m2
Rear DVD collector!
JTD power!
Coming soon: bigger E-penis & new internet friendzzz!

madebenc ::

Nekako 100.000 evrov naj bi zadoščalo za celotno izgradnjo take hiške?

korenje3 ::

mi smo zgradili 60m2 tloris v 2 etažah s temelji in s podiranjem starega objekta in odvozom odpadnega materiala.
cena gradbene faze ~60kEUR (vključno z elektro, vodno napeljavo, talno gretje, 20cm izolacije). cca 40kEUR je opreme (2 stanovanja - 2 kuhinji, 2 kopalnici...).
Torej skupno 90kEUR (brez podiranja in odvoza bi bilo 80kEUR).

Če sam delaš večino stvari (elektrika, talno gretje, polaganje ploščic) je lahko strošek kakšnih 20kEUR nižji.
Pentium I7 3770k@4,5Ghz; 16GB RAM@2133MHz; ASUS Radeon 6850 1GB;
SSD Kingston hyperX 240GB; 30" HPZR30w monitor;
BeQuiet! E9 580W; http://www.the-nox.com

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: korenje3 ()

techuser ::

Če je hiša na območju, kjer ti bodo sosedje kurili vso leto, potem je vrednost takšne nepremičnine nič. Včasih je lahko hiša popolna, ampak je okolica porazna. Zato se vedno dobro prepričaj, če boš imel kaj od življenja na parceli, kjer ti jo bo lahko smradil drug sosed, ker naša država je na tem področju na skrajnem dnu. Predstavljal si, koliko časa boš lahko užival na vrtu ob takšnih sosedih. Jaz ko sem prodajal dobro stanovanje je bila cena ki so jo postavili moji starši z njihovim prodajalcem 30% nižja ni nihče kupil, potem pa sem jaz oddal oglase za 30% višjo ceno in prodal takoj. Tako da cena včasih ni tako pomembna ampak ali si jo kdo želi kupiti in kakšno vrednost ima za nekoga. Spomnim se, da se nekateri kupci tudi zmenijo, pa ti hodijo v stanovanje in ti vsi zbijajo cene in podobne fore, tako da potem nekdo dobi poceni stanovanje ali hišo, ampak pri meni to ni delovalo, ker prepoznam take ljudi.

Zgodovina sprememb…

  • spremenil: techuser ()


Vredno ogleda ...

TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
TemaSporočilaOglediZadnje sporočilo
»

Stanovanjski kredit (strani: 1 2 3 410 11 12 13 )

Oddelek: Loža
63998095 (2163) kriptobog
»

Nasvet pri nakupu stanovanja

Oddelek: Loža
402977 (1513) Zaskrbljena
»

Znižana stanovanja (strani: 1 2 3 4 5 )

Oddelek: Loža
20132871 (25391) solatko
»

Vrednotenje nepremičnin (strani: 1 2 )

Oddelek: Loža
659611 (7571) Okapi

Več podobnih tem