Goljufive provizije, ki jih plača iskalec stanovanja

St235 je 24. jun 2017 ob 00:44 izjavil:

AndrejO je 23. jun 2017 ob 10:12 izjavil:

Kar se tebe tiče, ali bi bilo smiselno najeti odvetnika, ki zastopa tudi nasprotno stran v pravdi? Ali bi bil pripravljen sprejeti in plačati zastopanje odvetnika, ki ga je izbrala in najela nasprotna stran v pravdi? Pa odmisli tukaj, da je to za odvetnike dejansko prepovedano. Kako se bi to zdelo tebi osebno glede varovanja interesov stranke?

S tvoje strani sem bil vajen argumentirane debate ampak tale idiotizem je na nivoju najbolj umsko prizadetih pogruntavscin, ki se jih na tem forumu ne manjka.

Kako vezo ima zastopanje v pravdi, torej sodnem sporu z zastopanjem v obligacijskem razmerju? Kam po tvoje sodi nakup nepremicnine? Med sodne spore?

Tudi polpismenim je jasno, da nakup nepremicnine ni nic drugega kot obligacijsko razmerje kamor vstopata dve stranki povsem prostovoljno in tudi pravnik ali odvetnik lahko v tem sodeluje brez vsakrsnega konflikta interesov cetudi dela za obe stranki. Vsak teden draftiram kaksno pogodbo za stranke, ki vstopajo v obligacijsko razmerje, tako da je tole tvoje nabijanje precej neumno.

Pojasni mi, prosim, v čem je moja vloga, kot odvetnika, tako bistveno različna, če zastopam stranko pri pogajanju o sklenitvi obligacijskega razmerja, kot pri reševanju spora, ki nastane iz obligacijskega razmerja?

(No, mogoče je pa problem, da sem polpismen.)

AndrejO - Saj prihajajo ohladitve, prejšnji teden je bil res naporen, za občutljive strani. Sedaj se Lakotnik kak teden ali več ne bo oglasil, saj bi ti moral pri kakšni stvari dat prav, pa to ni na njegovem nivoju. Se drži tistega, da čas zaceli vse rane.

Kontekst je enak: dve strani, kjer vsaka brani svoje interese, najdeta vsaka svojega zastopnika lastnih interesov. Če te moti, da je govora o sodnem sporu, kjer je to pač najbolj očitno, lahko to zamenjaš z npr. sklenitvijo pogodbe o zaposlitvi (čeprav jo je pregledal pravnik v podjetju, bom najel svojega pravnika, ki bo ščitil moje interese in ne interese podjetja) ali pa pogajanj o katerikoli drugi pogodbi, kjer morajo vse strani paziti na svoje interese in ne na neko "skupno dobro".

Kje točno je prepovedano (to si omenjal v kontekstu pravde), da en odvetnik zastopa tako delodajalca kot delojemalca pri podpisu pogodbe? Omejitve seveda ni. Z zelo enostavnega razloga, ker dejansko odvetnik/notar/naključni mimoidoči lahko pri sklepanju posla lahko pokriva interese obeh strani, če med njima ni spora (temu je namenjena pravda).

Pojasni mi, prosim, v čem je moja vloga, kot odvetnika, tako bistveno različna, če zastopam stranko pri pogajanju o sklenitvi obligacijskega razmerja, kot pri reševanju spora, ki nastane iz obligacijskega razmerja?

V razliki med sodnim sporom in tem kaj obligacijsko razmerje je.

Sodni spor izhaja iz dejstva, da med strankama obstaja konflikt, medtem ko obligacijsko razmerje izhaja ravno iz nasprotnega. Stranki želita doseči dogovor. V grobem je njun interes enak. V primeru nakupa stanovanja je tako prodajalcu kakor kupcu v interesu, da pride do sklenitve posle.

Kadar v obligacijsko razmerje dobronamerno stopata dve stranki (in to naj bi obligacijsko razmerje bilo) potem ni nikakršnega konflikta interesov, če oba zastopa ista oseba. Še najbolj sporno pri slovenski ureditvi je dejstvo, da je provizija odvisna od zneska pogodbe, samo zastopanje pa niti podrazno ni sporno samo po sebi.

Mi je pa jasno, da imajo razni solatasti balkanci, ki obligacijsko razmerje enačijo z logiko: "kdo bo koga nategnil" ogromne težave z razmevanjem tega.

In kot pri vseh obligacijskih razmerjih nihče nikogar ne more prislit v to, da sklene posel, niti ga ne more omejevati pri tem ali želi strokovno pomoč pri posameznih elementih sklenitve posla. In ker gre za obligacijsko razmerje (za razliko od sodnega spora) je tudi plačilo te pomoči stvar dogovora.

Kakorkoli trdite, da ni praksa (pa smo na koncu ugotovili, da niti to ni res), da se poleg kupnine lahko plača tudi dodatne stroške storitev (poštnina, zavarovanje, posredovanje...) to samo po sebi ni niti pod razno prepovedano.

Mešat zastopanje v sodnem sporu s zastopanjem pri sklepanju obligacijskega razmerja je milorečeno neumno. Oziroma drugače rečeno, obligacijsko razmerje v katerem ekspert (odvetnik, notar, XY...) ne more enakovredno zastopati interesov obeh strani že v osnovi krši temeljna določila o tem kaj obligacijsko razmerje sploh je (predlagam v branje 1. poglavje obligacijskega zakonika). Za solatka že vem, da je čisto preveč črk, da bi razumel, za ostale pa je še kaj upanja:)

Lakotnik29 - Nepremičninska agencija verjetno ne spada v isto kategorijo kot odvetnik ali notar.
Glede na to, da lahko kupoprodajo nepremičnine narediš brez agencije, je le-to ena od strank naročila in naj jo tudi plača. Kaj se zgodi v primeru, da imata obe stranki agencijo (zunaj je to čisto normalno), bi po tvoje, kupec pokrival stroške svoje in pol prodajalčeve?

Ker si očitno nepismen in nisi sposoben prebrat: Plačilo stroškov (pa tudi vsega ostalega vezanega na obligacijsko razmerje) je stvar DOGOVORA med prodajalcem in kupcem. Prodajalec ima pravico zahtevat, da mi kupec plača stroške notarja, izbrisa hipoteke, nepremičninskega agenta in frizerja. Kupec lahko zahteva od prodajalca da u časti selitveni servis, če želi. Drugo vprašanje pa je ali se nasprotna stran s tem strinja in kje na koncu najdeta dogovor, ki je sprejemljiv za oba.

Seveda stroške v vsakem primeru krije kupec, vendar takoj v ponudbi vidi, da je tisto kar je v oglasu napisano, predvidena cena, ki je še vedno stvar dogovora in, da bo končno dogovorjena cena, brez skritih dodatkov v drobnem tisku ali dopisu, pod oglasom.

Si kar spšredstavljam kako jokaš ko ti barabe zaračunajo poštnino ali pa bog ne daj provizijo pri nakazilu denarja. Nekateri pač niste na nivoju, da bi bili opravilno sposobni in posledično sposobni sklepanja obligacijskih razmerji.

Pod crto torej ni problem v sistemu ampak tem, da si kot po navadi funkcionalno nepismen?

In potem veselo nabijas v tri dni. Bog ne daj, da te revcka spustijo iz Slovenije.

Verjetnost, da so te poskusili nategnit s poštnino, v primerjavi s tem, da si funkcionalno nepismen ali pa da si si po stari navadi spet vse skupaj izmislil, je približno enaka zmanjšanju zavorne poti v 3 prestavi ali pa vplivu plina v kolesih na vozne lastnosti. Torej praktično 0.

Ne morem pomagat, če vsa leta prodajaš meglo po forumu, si dobesedno zmišljuješ primere ter nisi sposoben ene nebuloze podpret z konkretnim virom. Potem se pa čudiš, da te nihče ne jemlje resno?

Forum je v prvi vrsti namenjen izmenajvi ARGUMENTIRANIH mnenj (funkcionalno pismeni to najdejo v pravilih), kar pa je nakaj čemur tako v tej, kot številnih drugih temah pač nisi dorasel.

Za marsikatero stvar sem dal linke in povezave,

Bo treba dat za tole kak vir, ker drugace je spet navadna debela laz.

To kar daješ ti, pa nima repa, ne glave in po navadi je še daleč od teme v posameznih postih

To da ti stvari ne razumes je v prvi vrsti tvoj problem, drugace se ne bi ze tri poste matral z osebno diskreditacijo, ker o konkretni temi razem izmisljotin s posto nisi nic prinesel.

Vase zazrt polpravnik, ki tudi, kadar mu narišeš, ne samo da daš vir, ne vidi centimeter od svojega ega

Ko bos nasel en primer kjer si mi postregel z konkretnmi viri za svoje pravljice, bo tole precej manj neumno zvenelo.

x
zahodna država smo po marsičemu ! ne bodi kot večina tujcev k nas meče v Eastern Europe koš!

Glede nepremičnin je pač slabo. Vsi trpimo, mi mladi pa lahko nakup stanovanja izvedemo samo če imaš še ženo k dela (dve plače) in obe plače skup morejo bit dovolj še za pokrit stroške otrok itd. , poleg kredita.

Vsi trpimo, mi na obali pa še stokrat več.

Zadnjič je en prodajal nekje 30m2 v kopru, res klošarsko stanovanje, za nekje 90.000EUR.. In ok recimo da naberem nekako 90k, za tok denarja bom imel 30m2 rupo?

Okapi je 28. feb 2018 ob 07:16 izjavil:

Se pa preseliš. Saj tudi v New Yorku si veliko Američanov ne more privoščit stanovanja. Greš v Ilirsko Bistrico ali nekam proti Postojni, imaš pol ure od Kopra polovične cene.

ja , sicer jaz sem dobil od none (oz mame) stanovanje k je 4 km od izole. Ne rabim tam it. Ne rabim kupovat. Dosti krat pa pomislim kako bi blo da bi mogel kupovat in 'insert kar sm napisal'. Ostali tukaj pa al si res dobro stoječ al bo slaba. Folk je dobil tukaj stanovanja in parcele v času jugoslavije. bivša je dobila parcelo za manj k 50.000EUR , zdej prodaja hišo tam za 1.000.000
Vem pa za dosti k jih je tko naredilo, kozina itd. Ampak jaz bi rad bil tle blizu neposredna obala, pa vse frende mam tud tle. Ne bom se vozu 30km da mal igramo rally na pcju.

Kar je bilo je bilo. Tudi na kraški gmajni so nekateri imeli ničvredne parcele, potem pa jim je vrednost za 100x poskočila.

Ampak jaz bi rad bil tle blizu neposredna obala

A bejž, kdo pa ne bi

Saj ne greš na Hrvaško. Lepo na en tihomorski otok, blizu ekvatorja, ali še bolje, kupiš si svoj otok in si zmagal. :)

St235 je 25. jun 2017 ob 18:02 izjavil:

Pojasni mi, prosim, v čem je moja vloga, kot odvetnika, tako bistveno različna, če zastopam stranko pri pogajanju o sklenitvi obligacijskega razmerja, kot pri reševanju spora, ki nastane iz obligacijskega razmerja?

V razliki med sodnim sporom in tem kaj obligacijsko razmerje je.

Sodni spor izhaja iz dejstva, da med strankama obstaja konflikt, medtem ko obligacijsko razmerje izhaja ravno iz nasprotnega. Stranki želita doseči dogovor. V grobem je njun interes enak. V primeru nakupa stanovanja je tako prodajalcu kakor kupcu v interesu, da pride do sklenitve posle.

Kadar v obligacijsko razmerje dobronamerno stopata dve stranki (in to naj bi obligacijsko razmerje bilo) potem ni nikakršnega konflikta interesov, če oba zastopa ista oseba. Še najbolj sporno pri slovenski ureditvi je dejstvo, da je provizija odvisna od zneska pogodbe, samo zastopanje pa niti podrazno ni sporno samo po sebi.

Mi je pa jasno, da imajo razni solatasti balkanci, ki obligacijsko razmerje enačijo z logiko: "kdo bo koga nategnil" ogromne težave z razmevanjem tega.

V frčanje med teboj in solatkom se nisem želel vpletati, ampak ta razlaga mi pa še vedno ni in ni dala miru. Razumem razliko, nekaj pa mi smrdi v delu, kjer trdiš, da je prodajalcu in kupcu v interesu, da pride do sklenitve posla.

Menim, da izjava ni pravilna, oziroma jo vidimza zavajajočo. To pa zato, ker namiguje na to, da je interes točno tega prodajalca in točno tega kupca, da skleneta medsebojno pogodbo (sam bi rekel, da ta dva družno najameta izvajalca storitve). Ne vključuje pa okoliščine, da je dejansko govora o tem, da je interes prodajalca, da sklene pogodbo z najvišjim ponudnikom, interes kupca pa, da jo sklene z najnižjim ponudnikom. Interesa prikazana v kontekstu celotnega trga z N prodajalci in M kupci, sta si dejansko nasprotna. Usklajena postaneta šele takrat, ko se N in M skrčita na 1. Ko se "jaz" in "ti" odločiva, da sva izključila vse ostale dejavnike, vključno s ceno, ki je bila dogovorjena v konfliktu interesov, in se morava samo še medsebojno uskladiti glede nevsebinskih (torej formalnih) tehnikalij.

Da pa ne bom lapal v prazno, sem malo poiskal naokoli in našel tole: v Švici in Avstriji je provizija za agenta, ki ga najame najemodajalec, tudi praviloma vezana na zensek mesečne najemnine, plača pa jo najemnik neposredno agentu.

Nemčija in Nizozemska pa sta nasprotna primera, kjer je takšno zaračunavanje z zakonom prepovedano(*), razlaga zakaj se je zakonodajalec to odločil prepovedati, pa je vezana na konflikt interesov (nizozemski primer) oziroma na splošno nepoštenost, da mora najemnik neposredno plačevati strošek po izbiri najemodajalca (nemški primer).

Lahko bi iskal še naprej, ampak recimo, da so vse štiri države takšne, da so vredne zgledovanja. Zame to pomeni, da očitno ni enega pravega odgovra, da je ureditev lahko smiselna takšna in drugačna. Hkrati pa mi nemški in nizozemski primer povesta, da moji argumenti niso ravno iz trte izviti, da imajo svojo težo in ponekod so ti argumenti tudi pretehtali do te mere, da je zakonodajalec področje uredil na način, ki ga sam zagovarjam kot koristnega tudi za Slovenijo.

(*) Kot vedno je catch, da če lažejo meni, jaz lažem tebi. Verodostojnosti teh dveh virov nisem preverjal, nimam pa razloga, da jih ne bi sprejel kot resnične. Glede na to, da se sklicujejo na zakonodajo in sodno prakso, verjamem, da jih je možno z nekaj muje tudi neodvisno preveriti.

Naši pač radi zakomplicirajo zakonodajo, najbolša regulacija pa je vedno tista, ki je preprosta in ima čim manj konkretnih cifer.

@Okapi, psihološkega učinka ni mogoče odmisliti. V primeru provizij JE bistveno, ali je strošek direkten ali skrit v ceni in sicer zaradi prodajalcev, ki bi v primeru striktne zakonodaja, ki zahteva vso provizijo skrit v skupno ceno (torej zahteva da morebitnega agenta plača v celoti tisti, ki ga je najel) dvakrat bolj premislili, ali hočejo dati 4% agentu ali ne in bi morda malce bolj se pogajali in bi prosti trg poskrbel za manjše procente...

Tako pa zaradi psihološke finte "saj plačate zgolj 2%" padejo prodajalci na foro in rečejo agentu usodni da (saj ne da bi za večino ljudi že 2% moralo biti dovolj da reče ne, kaj šele dejanskih 4%). Glavni krivci so še vedno prodajalci seveda, ker padajo na taka finte... In ja po mojih izkušnjah sodeč je kar 90% prodajalcev takšnih...

Pri nakupu gre predvsem za psihološki učinek. Noben kupec se ne bi pritoževal, če bi bil strošek prodajalčevega agenta, skrit v ceni. Saj niti vedel ne bi.

A stanovanja, ki se prodajajo s posredovanjem, bi se tako oglaševala kot skoraj 5 % dražja.

Pa seveda bi Invictus lahko zaslužil več, če bi le hotel.

Zdaj ko spet gledam oglase vidim, da se stanje ni čisto nič izboljšalo, kvečjemu še slabše je odkar je nepremičninski trg oživel. In s tem seveda nategi s provizijami. A ni bil nek zakon sprejet ki naj bi temu konec naredil?

LeQuack je 25. apr 2018 ob 02:36 izjavil:

In s tem seveda nategi s provizijami. A ni bil nek zakon sprejet ki naj bi temu konec naredil?

Ta zakon je bil sprejet okoli leta 2005/6...

Danes je to področje precej v redu pokrito...

Sicer se še najdejo nateguni s pogodbami o ekskluzivnosti, ampak to po moje vse pade na sodišču. Če že...

Je pa tako, da lahko zadevo prodajaš sam. Rabiš samo energetsko izkaznico hiše/stanovanja, ker si drugače v prekršku .

Ni zakona, ki bi predpisoval uporabo agencije za prodajo nepremičnine...

Zdaj pa povej, kje je nateg?!?!?!?!

Nekatere agencije imajo to urejeno in kupec ne plača nič provizije. Seveda jo plača v ceni, vendar dobi nepremičnino brez skritih stroškov.

Da se provizija razdeli na pol, je zahteva kupca...

Če ti to ni všeč, pač ne kupiš tiste nepremičnine. Saj ti nihče ne drži pištole na glavi...

Če jo hočeš imeti, pač plačaš.

Lahko pa najameš svojo agencijo za iskanje nepremičnine, samo tudi ne bodo delali zate zastonj...

To je njihova odločitev. Bo pač kupec tista 2% drugje dobil. Saj ni panike. naviješ malo ceno, če je nepremičnina zanimiva, se vedno najde kupec...

Če si butelj, in se ne znaš zmenit, ti nič ne pomaga. Še manj, če ne poznaš zakonodaje.

Ko sem sam prodajal stanovanje, sem sam plačal 1% provizijo, kupec pa 2%.

Zakon samo določa maksimalno provizijo 4% pri prodaji/nakupu. Lahko je tudi manjša, če se agencija tako odloči. Ne določa kako se razdeli med kupca in prodajalca. V končni fazi bi lahko kupec plačal 4%, če je tak dogovor... Plus DDV seveda .

Ja ker če kupec plača 2% agenciji potem upravičeno pričakuje, da agent dela zanj in v njegovo dobro (in ne v dobro prodajalca), se pravi da se bo v njegovem imenu pogajal za nižjo ceno in boljše pogoje nakupa.

Invictus je 25. apr 2018 ob 12:09 izjavil:

Kot sem rekel, nihče te ne obvezuje, da kupiš nepremičnino. Če jo boš hotel imeti, boš pač plačal 2% provizije, ali celo 4%, če je prodajalec res zoprn...

Ravno zato imamo oblast, ki mora take nepravične praske ustrezno prepovedati in sanirati. Ker če je edina možnost da se ne nategneš samo tako da ne kupiš stanovanja, potem to ni sprejemljivo.

Invictus je 25. apr 2018 ob 12:19 izjavil:

Še vedno ne razumem kje je tu nateg?

Zadeve so zakonsko že urejene. Če ti plačilo provizije ni všeč, ker se nočeš tako dogovoriti s prodajalcem, pač ne kupiš, niti ti prodajalec ne proda.

Kolikor vem, zaenkrat prodajalec še ni zakonsko prisiljen, da proda nepremičnino vsakemu idiotu, ki mu pride težit zaradi provizije. Niti kupec nima ustavno določene pravice, da se mu mora željeno stanovanje prodati...

Ta nateg je samo blodnja v tvoji glavi...

Mah problem je ker ti kot kupcu že za ogled agencije zahtevajo podpis da se strnijaš s provizijo. Niti ne prideš do nepremičnine. Podobno kot nekateri odvetniki v čakalnici vturavajo podpis o permananetnem zastopništvu, dasiravno si prišel le na kratek (in plačan) posvet.

Na ta način odganjajo vsaj nekatere kupce. Meni je kot kupcu vseeno glede agencije, ki jo je najel prodajalec. Naj nabijejo svoje stroške za tistih 0-4% v postavljeno ceno, ne pa da težijo z nekimi predpogodbami že za prvi ogled.

Spock83 je 25. apr 2018 ob 12:41 izjavil:

Ja res je, pri ogledu nepremičnine ti uturijo tisto da podpišeš. Načeloma niti ne pogledaš dobro in ni takoj očitno.

Nekdo mi je razlagal, da to počnejo da bi se zavarovali vsaj malo pred izgubo posla, kajti morebitni kupec bi dobil dovolj podatkov ob prvem ogledu, dovolj podatkov da gre potem mimo njih.

Predvsem bi se morali sami zase zamislit kaj je potem njihova dodatna vrednost v teh 0-4%, ko jim razkritje lokacije lahko pokvari posel.

Saj agenti isto delajo prodajalcem.

Ko sem sam prodajal bajto, mi je agentka pripeljala kupca in hotela da podpišem neko pogodbo. Jasno sem jo steral v 3 PM... Je pač nisem rabil.

Če pa kupuješ in ne znaš najti bajte, pa drugače kot preko agenta ne gre.

So pa agencije lene, da kar smrdi. Ko kupuješ parcelo, nima niti ena agencija lokacijske informacije, da bi sploh vedel kaj lahko gor postaviš. Fak, prodajajo zazidljivo parcelo, pa ne morejo dati 29 EUR za lokacijsko informacijo...

Te blodnje so seveda brez zveze.

Obvezno plačilo provizije prodajalca se bo lepo prelilo v višje cene nepremičnin.

Slovenija je pri provizijah še poceni. Belgija 6%, Bruselj 12%. Avstrija cirka 10%.