Možnosti nakupa stanovanja

Tisti, ki na vsako silo zagovarjate najem - zakaj na vsak način računate z lastno nepremičnino kot investicijo? A ne razumete, da bo meni in še mnogim, ko bomo nabavili bajto dol viselo, koliko je njena vrednost (razen pri izračunih davka)? Pa če bo njena tržna vrednost 0EUR, bom še vedno lahko v njej spal, jedel in kosil travo. Če bom pa v starosti toliko na koncu, da si ne bom mogel sam kruha odrezat in iti na WC, se pa rajš vržem z mosta, kot bi šel vegetirat v dom.
Poleg tega - koliko jih pa vzame polni kredit, za celo bajto? Bi rekel, da ima večin našparano vsaj 1/3 vrednosti nepremičnine že prej. Potem se izračun precej spremeni in čas kredita skrajša.

@ energetik... vse lepo in prav, ampak vse, kar si napisal o strehi nad glavo, pa spanju in hrani velja enako za najemodajalca. Razumel sem, da tu govorimo o ekonomski logiki. V končni fazi, kot sem že napisal, marsikdo (tudi od soforumašev, predvidevam) je in bo pojerbal hišo od staršev, pa ne bo plačeval ne kredita, ne najema. Pa bo lepo imel v lasti nepremičnino in zasvojcem prodajal počitniške zgodbice...
Kar pa se tiče prihrankov sem prepričan, da ne samo da VELIKA večina ljudi s stanovanjskimi problemi nima niti približni 1/3 privarčevanih sredstev za nepremičnino, ampak si tudi, niti pod razno, ne more privoščiti razlike med najemom in kreditom in je izbira zanje na dlani.
Spet bi tu rad poudaril, da pri mojih znancih, ki kupujejo ali so kupili ali kupovali nepremičnine je šlo skoraj izključno za blagovno menjavo... Imeli so stanovanjsko enoto (Jazbinšek, dediščina, darilne oz. izročilne pogodbe, redki nakup s kreditom), ki so jo prodali, najeli dodatni kredit in kupili večje. "Frišnih" vstopov na nepremičninski trg praktično ne poznam...

Okapi je 20. jul 2010 ob 14:58 izjavil:

Stanovanj, ki jih imajo še vedno Vegrad & Co. pa je premalo, da bi lahko bistveno vplivala na trend.
O.

Dovolj da je to sprožilni faktor, ovce se itak potem prilepijo zraven. potem pa imamo trend.

energetik> "Tisti, ki na vsako silo zagovarjate najem"

Kaj pa vem... Jaz zase gotovo lahko rečem, da ga ne zagovarjam na vso silo. Tako kot pravim, da nakup nepremičnine za vsako ceno ni OK, tako tudi pravim, da vztrajanje v najemu za vsako ceno ni OK. Par stvari bi rad vcepil nasprotni strani v glavo in to je:
- da razmerje plača/cena nepremičnine v Slo nikakor ni kul,
- da je s polno ritjo precej lažje srat

energetik> "Poleg tega - koliko jih pa vzame polni kredit, za celo bajto? Bi rekel, da ima večin našparano vsaj 1/3 vrednosti nepremičnine že prej. Potem se izračun precej spremeni in čas kredita skrajša."

Ja, če si danes star 25-30 let, če svoj lasten denar (preko študenta ali v rednem delovnem razmerju) služiš že kakih 10 let, če ta hip živiš pri starših in so tvoji stroški dve položnici na mesec + občasna participacija pri nakupu hrane + vzdrževanje avtomobila in bencin, potem se zlahka da prišparat 1/3 denarja. Sploh, če enako velja še za drugega partnerja.

Nič ne pravim, da je to narobe. Nasprotno - kamot lahko takšni pridni posamezniki nekoč kasneje kažejo svojim lenim vrstnikom osle, češ, medtem ko si ti blefiral na faksu, hodil po zabavah in so te vzdrževali starši, sem jaz že 10 let delal in našparal denar.

Po drugi strani pa vsi nimajo take sreče. Če nimaš zaledja, če tvoji starši niso dovolj bogati, če ne živiš z njimi (ker so pokojni ali karkoli že), če gre tvoja plača v povprečju za sprotne potrebe - pa kakršne koli že, recimo upravičene - potem niti v 10 letih ne moreš privarčevat 1/3 denarja. Niti 1/4 ne. Mogoče niti 1/8. In takšnih ljudi je v Sloveniji vedno več.

Še enkrat postavljam vprašanje, ki ste ga očitno prikladno spregledali. GregiB je dal nekaj deset postov nazaj primer, da imaš mesečno na voljo 1038,39 EUR, del katerih lahko ob predpostavki, da plačuješ 150 EUR manj najemnine kot kredita, ustrezno naložiš in oplemenitiš. Torej, življenjski stroški se pa pokrijejo iz česa?

Recimo, da dva zaposlena prineseta domov nekaj pod 3000 EUR/mesec. Naj gresta v nakup stanovanja ali naj živita v najemu? Hec je v podrobnostih: oba imata pogodbo za določen čas.

V teh primerih, ki jih je nemalo, je najem zagotovo boljša rešitev.

GregiB je 20. jul 2010 ob 16:14 izjavil:

Ne vem, kaj hočeš povedati...? v lastniški hiši ti stroški... izginejo? Predvideval sem, da če da lahko nekdo 1038€ na mesec za kredit, potemtakem to pomeni, da če taisti daje 500€ za najemnino, mu ostane 538€ prostih sredstev.. ob vseh siceršnih stroških...

No, saj to me je zanimalo. Ali je tistih 1000 in še nekaj evrov prostih za razpolaganje, ali je to ves dohodek ene osebe. Vprašanje je samo, če bi človek disciplinirano vsak mesec od tistih 538€, ki ostanejo po najemnini, denar dejansko kam vlagal ali pa bi ga sproti pognal. Bi rekel, da večina (kljub morebitnim najboljšim namenom) počne slednje, ostalim pa vsaka čast za samodisciplino.

Sigurno najem, saj bosta v nekaj letih prišparala dovolj, da bo odplačevanje kredita mala malica.

Najemnina do takrat je pa kaj? Najemnine ne smeš primerjati s celim obrokom, ampak samo z obrestmi kredita.

Medtem ko šparaš, daš za najemnino več, kot bi dal za obresti kredita. Če seveda primerjamo enaki stanovanji. Lahko pa še 5 let živita pri starših in šparata. Ali najameta najcenejšo možno garsonjero in šparata. Po želji. Če se bodo v tem času stanovanja pocenila, bosta še dodatno na boljšem. Če se bodo podražila pa tough luck.

je najem zagotovo boljša rešitev.

Če ne moreš dobiti kredita, ker si zaposlen za določen čas, najem ni boljša, ampak edina rešitev. Če imaš namen kupiti stanovanje, ti vsako odlašanje in plačevanje najemnine vse skupaj samo podraži - razen seveda v primeru, da balon končno že enkrat poči

O.

Okapi vedno najde win-win situacijo. Ko bi le bilo vedno tako

pa to je hipotetičen primer. Sej tukaj se s tem ukvarjamo. Recimo da dve osebi imata obe možnost za isti kredit, vse genau isto, samo da se ena odloči za kredit, druga za najemnino. Nas ne zanima, da najemnik dobi otroka, lastnik stanovanja pa ne. Potem pa najemnik, ostanek meče za sprotne stroške. Ne metat stvari ven izven konteksta.

Pa mi delamo primerjavo. Dve osebi v isti situaciji, ki se odločita drugače. Sej to se že skoz piše, veliko različnih izračunov. Sploh ne gre za konkretne primere.

Okapi je 20. jul 2010 ob 16:51 izjavil:

Če denarja nimaš, ker odplačuješ kredit, lepo živiš malo bolj skromno, če ga pa imaš, te vedno kje kaj premami.

Torej ima najem kredita oportunitetni strošek, kot ga ima najemnina... Kar pa se tiče iracionalnosti se pa kar strinjam... Ljudje prav radi tudi najemajo kredite, ki jih ne morejo odplačevati... Potem pa se pojavijo na TV tedniku in so vsega krivi... kreditodajalci...

Samuel je 20. jul 2010 ob 17:22 izjavil:

Mislim, da obstaja poslovni model, kjer lahko stanovanje najameš, potem pa imaš predkupno pravico do nakupa tega stanovanja + v znesek kupnine se ti upoštevajo vse do sedaj plačane najemnine.

Temu poslovnemu modelu se zelo preprosto reče.... operativni leasing...

Okapi napisal sem, da je to hipotetičen primer. Ti pa meni naj povem konkretnega. Pa ti spet povem da ne gre za konkretni primer.

Okapi je 20. jul 2010 ob 16:45 izjavil:

Medtem ko šparaš, daš za najemnino več, kot bi dal za obresti kredita. Če seveda primerjamo enaki stanovanji.

O.

Ni res. Če pogledamo oglaševane cene in predpostavljamo, da se ob pametnih pogajanjih da za najem in nakup znižati ceno za približno isti %:

Najem LJ:

http://www.nepremicnine.net/nepremicnin...

Prodaja, iste enote:

http://www.nepremicnine.net/nepremicnin...

Koliko je mesečna anuiteta, če vzameš kredit za 300k EUR?
1.511,70 EUR (ki bo verjetno še zrasla, ker bo šel EURIBOR gor)
http://www.skb.si/osebne-finance/inform...

Za manjše stanovanje so kupnina / anuiteta / najemnina nižje, razmerja pa so precej podobna. Anuiteta je v Sloveniji praviloma precej višja od najemnine (kar med drugim kaže trenutno precenjenost nepremičnin). Takšnih primerov je na zgornjem portalu ogromno. Še opomba: Prosim ne uporabljajte (proti)argumenta, da kredita ne vzameš za 100% vrednosti, ker imaš "prišparan en del" - če si v najemu ga lahko pa investiraš in si iz kapitalskih dobičkov manjšaš najemnino!

Prosim ne pripenjaj zavajajočih povezav - Batagelj ima pač inovativen način prodaje stanovanj - kvazi leasing za 1/3 vrednosti nepremičnine. Takšna kreativnost gradbincev - investitorjev kaže, da jim škripa.


PS: Če kupiš svojo nepremičnino se seveda sekiraš za ceno, če po 2 letih ugotoviš, da bi danes lahko kupil za recimo 1/3 ceneje. Spomnite se kako jamrajo kupci v Škofljici!

Koliko je mesečna anuiteta, če vzameš kredit za 300k EUR?
1.511,70 EUR

Meni NLB kalkulator naračuna 1337 evrov. Ampak ne glede na to, delaš napako, ker primerjaš cel obrok, moral bi pa samo obresti. Glavnica ti namreč v obliki stanovanja ostane, torej so strošek samo obresti (+ stroški vzdrževanje + znižanje vednosti stanovanja zaradi starosti, da ne bo kdo rekel, da to zanemarjamo).

Če gledamo samo obresti kredita. Pri 300.000 evrih plačaš 244.000 evrov obresti (ali 180.000, pri ugodnejši računici od NLB). V prvem primeru plačuješ 680 evrov obresti na mesec, v drugem 650 evrov. Primerjaj to s 1100 evri najemnine.

Če že spet pogledamo, kaj se dogaja v 50 letih.
Za najemnino daš 660.000 evrov.
Za kupnino, pri 100% kreditu na 30 let, daš 544.000 evrov (ali "samo" 481.000 evrov pri kreditu od NLB). Ostane ti torej 115.000 evrov (ali 180.000 evrov pri NLB) za vzdrževanje stanovanja + celo stanovanje, kolikor je pač po 50 letih vredno.

O.

Okapi je 20. jul 2010 ob 18:48 izjavil:

Koliko je mesečna anuiteta, če vzameš kredit za 300k EUR?
1.511,70 EUR

Meni NLB kalkulator naračuna 1337 evrov. Ampak ne glede na to, delaš napako, ker primerjaš cel obrok, moral bi pa samo obresti. Glavnica ti namreč v obliki stanovanja ostane, torej so strošek samo obresti (+ stroški vzdrževanje + znižanje vednosti stanovanja zaradi starosti, da ne bo kdo rekel, da to zanemarjamo).

Če gledamo samo obresti kredita. Pri 300.000 evrih plačaš 244.000 evrov obresti (ali 180.000, pri ugodnejši računici od NLB). V prvem primeru plačuješ 680 evrov obresti na mesec, v drugem 650 evrov. Primerjaj to s 1100 evri najemnine.

Če že spet pogledamo, kaj se dogaja v 50 letih.
Za najemnino daš 660.000 evrov.
Za kupnino, pri 100% kreditu na 30 let, daš 544.000 evrov (ali "samo" 481.000 evrov pri kreditu od NLB). Ostane ti torej 115.000 evrov (ali 180.000 evrov pri NLB) za vzdrževanje stanovanja + celo stanovanje, kolikor je pač po 50 letih vredno.

O.

V zgornji kalkulator sem vnesel 25 let (ker za to dobo ponujajo najnižji pribitek...)...to pa sploh ni point. Point je v tem, da poskušaš premakniti tarčo:

Rekel si: "Medtem ko šparaš, daš za najemnino več, kot bi dal za obresti kredita."

Na primeru sem ti lepo pokazal, da v Sloveniji to ne drži in da (tudi to) kaže na trenutno previsoke cene pri nas...in da je zato potrebno biti pri nakupu nepremičnine s kreditom zelo previden. Po želji lahko poiščem še nekaj primerov oz. si jih poglejte na spletnih portalih.

Premiki tarče:
(i) "Nlb kalkulator da manj" -> nima veze - to si mora izračunati / izpogajati vsak sam...vseeno pa je tudi na 30 let mesečni obrok višji od najemnine.
(ii) "Glavnica ti v obliki stanovanja ostane" -> vsaka stvar ima svojo amortizacijsko dobo in skladno z njo tudi nepremičnini pada tudi vrednost. Proti temu padcu se moraš "boriti" z investicijami, ki jih je težko ovrednotiti, vsekakor pa niso za v oklepaj - boš videl, ko ti bo draga rekla, da hoče novo kuhinjo, novo spalnico, nova okna, novo dnevno sobo...Poznam primere, ko lastniki niso investirali in so na koncu prodajali stanovanja v centru Lj pod 800 EUR/m2 (če ne verjameš si poglej na ETN, leto 2008). Če kupiš po visoki ceni in ti vrednost nato pade je ta glavnica "ki ti ostane" lahko negativna.
(iii) "Če gledamo samo obresti kredita." Ne moremo - banka hoče 1400 EUR na mesec, drugače začne s postopkom unovčenja hipoteke. In tu je keč. Praksa, ne f*** teorija.
(vi) "na 50 let" - kaj pa na 1000 let? Nočem biti oseben ali žaljiv, ampak si ti kdaj poslušal vsaj osnove ekonomije?

(disclaimer: do sedaj sem zaradi jasnosti kar se da zanemaril / poenostavil vpliv inflacije, gibanja obrestnih mer in ostalih ekonomskih tveganj na dobo 30 let).

@Silverflow: Strašen si ti, ki na podlagi enega primera praktično nedostopnega stanovanja povprečnemu človeku, gradiš svojo teorijo. Imaš na tisoče drugih cenejših stanovanj, ki tvojo teorijo demantirajo.

Jasno.. z lahkoto te lahko. Piše v drobnem tisku.

Berem ga.

Super to, prenese izgubo na nekoga, ki jo je pripravljen kar plačevat v nedogled.

To je čista igra ničelne vsote. Nekdo mora popušit, da banka nima izgube. To pali na kratek rok, na dolgi pač ne more. In ko zagusti, padejo kreditne pogodbe.

Aja sorry, saj res. Saj smo mi tukaj zato občani. Napake bank tako ali tako plačujemo mi.

Samuel je 20. jul 2010 ob 21:27 izjavil:

To je čista igra ničelne vsote. Nekdo mora popušit, da banka nima izgube. To pali na kratek rok, na dolgi pač ne more. In ko zagusti, padejo kreditne pogodbe.

Aja sorry, saj res. Saj smo mi tukaj zato občani. Napake bank tako ali tako plačujemo mi.

aaa, samo nakladanje, da bi le nekaj iztisnil iz svoje posta. kdo sploh govori o ničelni vsoti, to sploh nima veze z ničemer.

Samuel je 20. jul 2010 ob 21:52 izjavil:

Mhm.. štekam.. banka kar v nedogled odpira nasprotne pozicije za svoje napačne odločitve in tako iz leta v leto, dobički se pa grmadijo. Right.
.

AA, spet šopanje. Ne poznaš zadeve, pa če nekdo reče še pljuvaš. Katastrofa. Pa še vedno posta na to debato, mislim da bi bilo bolje da raje na to najino debato ne pišeš preveč, ker boš izpadel, da ne prenešeš, da ti nekdo včasih pove tudi kaj bolj pametnega kot lahko ti navedeš.. Zaradi mene ti lahko poznaš vse stoplnice, koliko kaj imajo višine, vse tehnične podatke, ampak malo kmečke pameti, ti ne bi škodovalo. Preveč balasta.

Pa kaj te sploh lahko demantiram. Jaz se ti samo smejem glede izjaV. A mislim, da bom razlagal nekaj tebi, sej nevem če bo efekt, Raje čas zabijem za tele poste, ker uživam v tvoji zadregi, ko si pljuval po nečem, se spuščal na osebni nivo, da pokažeš kako imaš prav. Res pametno.

Okapi je 20. jul 2010 ob 22:25 izjavil:

Imaš na tisoče drugih cenejših stanovanj, ki tvojo teorijo demantirajo.

Eh, njegovo teorijo demantirajo kar njegovi lastni primeri

O.

@Okapi - kot si sam pravilno ugotovil - investiranje v stanovanje s kreditom je po teh cenah zelo slaba (beri: tvegana) naložba

@mondeo - ker nisi našel (upam, da si samo prelen) konkretnega primera, ki bi dokazoval tvojo teorijo, mi serviraš statistiko oglaševanih cen in rečeš naj si grem sam računat? Upam, da potencialni kupci nepremičnin niso tako leni.

Še en, "bolj dosegljiv" primer:
http://www.nepremicnine.net/nepremicnin...
154.250,46 EUR
oddaja kompenziranega stanovanja:
http://www.nepremicnine.net/nepremicnin...
550 EUR/mesec

Če ponovimo račun (NLB, 360 mesecev, EOM: 3,5% - trenutno, če EURIBOR zraste bo več): Začetna mesečna obveznost: 686,38 EUR; Razlika 136 EUR ali cca 20%.

Uspe komu najti kakšen primer, ko je anuiteta nižja od najemnine? (konkreten primer, ne link + "najdi si sam"...)


Kdor je prepričan, da so cene ugodne in da se nakup s kreditom splača, naj neha teoretizirati na forumu, ampak naj zastavi svoje stanovanje..., gre na banko, si vzame maksimalni kredit in si kupi čim več nepremičnin. Čez deset let bo 100% bogataš
(Seveda nisem absolutno proti nakupu (lastništvu) nepremičnine, podarjam pa, da je trenutno potrebno biti pri nakupu zelo previden. Sploh, če se za nakup jemlje veliko kredita.)