Možnosti nakupa stanovanja

Kdor ve, kdaj je to smiselno prekršiti, to tudi stori. Za ostale (90 odstotkov ljudi) pa je to koristno upoštevati, da ne ostanejo brez strehe nad glavo ob kakšnem manjšem pretresu :-)

McHusch je 16. jul 2012 ob 22:10 izjavil:

Pomembnejše vprašanje pa je, ali ti že veš, kje boš živel in delal naslednjih vsaj 10 let. Če pri 25 letih to veš, potem imaš večjo srečo kot večina populacije in go for it :)

Of course da ne vem, zato niti nisem bil za to.

zavajon je 16. jul 2012 ob 21:20 izjavil:

Res govoriš bolj na pamet po kmečki logiki ;)
Upoštevaj, da boš dobil kredita za max. 50% vrednosti stanovanja, tvojih 50% bi se ti teh 30 let obrestovalo. Če ga zavaruješ s hipoteko in se v tem času kaj zalomi, boš izgubil celo stanovanje, tudi "svoj" del. Pa čez 30 let bo stanovanje res tvoje, a moraš imeti preklemano srečo, da po tem času ne bo treba nič investirati v kakšna popravila.

Pa mi ti povej, kje se mi bo tistih 50% zagotovo obrestovalo, ne boš. Riziko je del vsake še tako majhne naložbe ali nakupa. Dejstvo je, da so nepremičnine ene najbolj varnih naložb, zato tudi tak bum v prejšnjih letih. Ni mi jasno, zakaj naj bi danes(v SLO) ob visokih cenah najemnin, bilo bolj ugodno najeti kot kupiti stanovanje, nisem še zasledil scenarija, ki bi bil verodostojen: se bodo krediti dražili? Bodo najemnine padle? Bodo cene stanovanj padle? Nas bo zadel meterit?

Da ne govorimo o tem ko se boš zakreditiral za 30 let, da boš popolnoma nedovzeten za poslovne priložnosti in se boš oklepa službe kot pijanec plota.

Namesto da bi služil pravi denar.

Ja, ker če moraš vsak mesec plačati najemnino, pa nimaš teh problemov, ne?

O.

Kvečjemo su najemojemalci večje pi%#e kot kreditojemalci.

O.

Okapi je 16. jul 2012 ob 23:49 izjavil:

Ja, ker če moraš vsak mesec plačati najemnino, pa nimaš teh problemov, ne?

O.

Seveda jih imaš, ampak si pa v najemu vseeno bolj, khm, "mobilen". Hitreje lahko najdeš manjše stanovanje z manjšo najemnino. Jasno, da lahko lastnik stanovanja s kreditom naredi enako, ampak mora najti najprej nekoga, ki bo plačeval najemnino v višini kredita. Kar bi znalo biti v Sloveniji nekoliko težko, ker so najemnine nižje od višine kredita.

Saj ni treba pojasnjevat, da če imaš obrok kredita 450 EUR, da se ne splača selit v najeto stanovanje, kjer boš plačeval 250 EUR, svojega boš oddajal za 300 EUR, ob enem pa kril še 150 EUR razlike za kredit?

Pametnejši, ja.

Ja, balkansko pametnejši. Ko jebe lastnika, saj me itak ne more ven vreči.

O.

zavajon je 17. jul 2012 ob 01:04 izjavil:

Ja, ker je bil EURIBOR takrat čez 4%, danes pa je 0.6%, pribitek obresti pa imaš morda 1%, danes pa banke hočejo 3%. Če bo kriza še dolgo trajala, boš imel srečo. Kdor pa vzame kredit danes, ima malo upanja, da se bo EURIBOR znižal za 0.6%, pribitek pa bo ostal enak. In če bo zopet prišel na 4%, se mu bo pri tvojem znesku anuiteta zvišala za 100€.

Torej... kdor brez razmisleka in dobrega nacrta vzame danes kredit z variabilno obrestno mero, v osnovi upa na dve stvari:
- kriza bo trajala se 20+ let;
- ce se bo kaj spremenilo, potem bodo gospodarska rast in place napredovale tako hitro kot v Nemciji in Franciji.

Ce bi banke vsa stanovanja, ki jih imajo na lagerju, vrednotila po trzni ceni, bi najbrz marsikatera banka imela gromne tezave z bilanco stanja. Ce pa knjizis ti stanovanja po eni napihnjeni ceni, pa lahko tudi kolikor toliko znosno bilanco prikazujes.

Kolikor mi je znano, banke nimajo stanovanj oziroma se se niso mnozicno odlocale za to, da bi tovrstna zavarovanja dejansko vnovcila. Stecajni postopki tudi se tecejo in v njih so stecajni upravitelji vezani na to, da ravnajo tudi v skladu z zeljami najvecjih upnikov - bank.

Ce bi banka zavarovanje vnovcila, bi ji v rokah ostala nepremicnina, ki si je nihce po izklicni ceni ne more privosciti - torej bi svojo zaenkrat se fiktivno izgubo dejansko udejanila.

Ce bi upniki v splosnem pristali, da stecajni upravitelji prodajo nepremicnine po nizji ceni, bi to povzrocilo takojsen padec cen, nihce pa ne more napovedati kako globok bi ta padec bil.

Torej so banke damned if they do, damned if they don't.

V tujini se je podoben zaj*b reseval tako, da se je strosek taksne neumnosti prenasalo na drzavo in se pri tem banke preko dokapitalizacij (resevalni paketi) dejansko nacionaliziralo. V drugem koraku pa se je dolgove sistemsko prenasalo na t.i. slabe banke (nacionalizacija dolga). Tako se je banke vsaj delno razbremenilo likvidnostnih tezav in posledic velikih odpisov za ceno povisanja primankljajev (v zelo neugodnem trenutku).

V Sloveniji kaj taksnega preprosto ni bilo mozno, ker so vse "sistemsko pomembne" slovenske banke v rokah drzave. Torej drzava ne more nacionalizirati samo seeb, ker je ze tisti lastnik, ki je zavozil celotno stvar in, ki mu je ze pri dokapitalizacija skoraj zmanjkalo sredstev.

V bistvu se v Sloveniji caka bodisi razpad bancnega sistema, kot ga poznamo (de-facto ukinitev drzavnih bank), zadolzitev drzave do irskih ali spanskih stopenj (zaenkrat je drzava se dalec od tega, ampak z materializajo "nepremicninskega dolga" bi vsi austeritiy ukrepi postali podobni slabi sali) ali pa konec krize v evrozoni, kar nas bo resilo zaradi ponovnega "zagona" gospodarstev kamor je Slovenija nelocljivo povezana (bili bi reseni, ceprav ne po lastni krivdi).

Samo ugibas lahko katera moznost se bo prva uresnicila. Vsi upajo (upamo?) na tretjo. Kaj bo res, ne ve nihce.

imagodei je 17. jul 2012 ob 01:33 izjavil:

Če bi jih prodala po tržni ceni pa bi vsaj imele likvidna sredstva - zdaj jih nimajo.

Najprej jih moras imeti komu za prodati. Kar pomeni, da moras najprej dati kredit, potem ga moras upati, da ga bos dobil placanega, potem moras odpisati vso razliko med odkupno ceno in ceno v bilanci, na koncu pa moras paziti se na kolicnik, ker bos ustvari toliko izgube, da bo morda potrebna (se ena?) dokapitalizacija.

Heh, ja. Kruta realnost.

@BlueRunner Zelo dobro.
Pa se pristavek. Ker imajo nekateri kredite zavarovane s stanovanji, katerim bi padla cena, bi banke zahtevale dodatno zavarovanje, ali pa bi potrebovale dodaten kapital.

Zaenkrat še ne.

Banke imajo tudi zanimiv princip delovanja. Še vedno rabiš službo za nedoločen čas, da ti odobrijo kredit. Ko je kredit odobren, jih pa ne briga več ali si zaposlen ali ne, dokler plačuješ obroke.

McGregorSL to pravzaprav sploh ni slab predlog

kaj pa stanovanja gradbenih velikanov?

DOOM_er je 19. jul 2012 ob 06:38 izjavil:

kaj pa stanovanja gradbenih velikanov?

Sem se nasmejal, ko sem gledal tlorise nekaterih stanovanj v Celovških dvorih.

Eno stanovanje sicer solidne kvadrature nima spalnice, drugo ima balkon, ki je večji od same uporabne površine stanovanja itd.

Ker poznam blokovska stanovanja znancev, ki so bila zgrajena večinoma v 70 in 80 letih, so bistveno bolj funkcionalna kar se tiče razporeditve prostorov. Pa samo tlorise bi skopirali. Sploh se ne čudim, da nekateri za taka stanovanja ponujajo banki po 500 € za kvadratni meter. Saj dobiš ali 50 kvadratov prevelik balkon (za isto ceno kvadrata, kot jo ima uporabna stanovanjska površina), ali pa moraš vložiti dodatnih 20.000 €, da podreš vse predelne stene in zadevo zastaviš na novo, z vsemi pripadajočimi inštalacijami.

BlueRunner je 19. jul 2012 ob 08:55 izjavil:

DOOM_er je 19. jul 2012 ob 06:38 izjavil:

kaj pa stanovanja gradbenih velikanov?

So se vedno last le teh. Nobeno teh podjetij se ni bilo izbrisano, da bi stanovanja postala last koga drugega...

Si prepričan, da je temu res tako? Vsi ti gradbinci so šli v stečaj in že nekaj časa nazaj niso več mogli bankam vračati kreditov, ki so bili zavarovani tudi z nepremičninami in stanovanji. Po moji logiki v takem primeru postane banka lastnica stanovanja in jih knjiži v svojih bilancah. Možno pa tudi, da so še v stečajni masi, ampak tudi v tem primeru se zavarovani krediti prednostno poplačajo.

dronyx je 19. jul 2012 ob 09:02 izjavil:

Si prepričan, da je temu res tako? Vsi ti gradbinci so šli v stečaj in že nekaj časa nazaj niso več mogli bankam vračati kreditov, ki so bili zavarovani tudi z nepremičninami in stanovanji. Po moji logiki v takem primeru postane banka lastnica stanovanja in jih knjiži v svojih bilancah. Možno pa tudi, da so še v stečajni masi, ampak tudi v tem primeru se zavarovani krediti prednostno poplačajo.

Da, sem. Stecaj ne pomeni, da je podjetje ze izbrisano, lastnina pa razdeljena, zato je poudarjanje, da je podjetje v stecaju dokaj nepomemben podatek. Upnik lahko vnovci svoje zavarovanje (zavarovane terjatve) tudi brez stecaja in ta stvari spremeni le v toliko, da stecajni upravitelj skrbi, da se pri vracanju dolgov uposteva z zakonom predpisan vrstni red, nato pa enakopravnost upnikov glede na zneske dolgov (zato se v postopku prijavlja dolgove).

Zato, da neka banka X dejansko pridobi stanovanje pod hipoteko, mora tako pokazati prednost terjatve pred drugimi oziroma stanovanja prevzeti tako, da se dolg zmanjsa na nacin, ki je enakopraven do vseh. To je pa obicajno tako, da banka dobi v roke nekaj z vprasljivo prodajno vrednostjo, ostali upniki pa na racun odpisa bistveno visjega deleza dolga dejansko povecajo verjetnost, da bodo bolje poplacani. Zato si vsak upnik zeli, da bi to storili drugi upniki, nikomur pa to ni v interesu res storiti.

Banke si tega zagotovo ne zelijo, ker bi to pomenilo, da imajo nenadoma v svoji lasti stanovanje, na stanovanje vezane stroske in tudi "zaklenjeno izgubo", ker ni sans, da bi v primeru nadzora v svoji bilanci lahko to lastnino vrednotile po enaki visini, kot znasa dolg. Dokler se jim z dokapitalizacijami to luknjo manjsa, toliko casa tudi ne bo prehudega pritiska, da se te nepremicnine likvidirajo.

Bankam in splosno vsem upnikom je obicjano najbolj v interesu, da stecajni upravitelj likvidira vsa sredstva po najboljsi mozni ceni, potem pa se tako pridobljena sredstva razdelijo med upnike po vnaprej znanem pravilu.

dronyx je 19. jul 2012 ob 09:47 izjavil:

@BlueRunner: To kar si napisal verjetno res drži. Ampak dejstvo je, da ima banka neko terjatev (dani kredit) do firme, ki je v stečajnem postopku in kredita ne more več odplačevati, imajo pa zelo verjetno kredit zavarovan s hipoteko. Na kakšen način potem ta kredit prikažejo v svoji bilanci? Če kvadratni meter vrednotijo po 3000 €, zavarovanje izgleda solidno, če pa bi vrednotili po ceni, ki so jo kupci trenutno pripravljeni plačati, pa naredijo po moje spet velike izgube.

Saj ravno to je srž vseh problemov slovenskih bank. Podjetja imajo kredite ki so zavarovani s precenjenimi nepremičninami.

Ampak nekdo bo moral požreti izgubo. Se bojim da bomo to kar davkoplačevalci.

Da osvežimo.
Kako je stanje na trgu nepremičnin,kolk jaz opažam se mi je potrpežljivost splačala,cene hiš so se v MB in okolico znižale najmanj za polovico in še kar padajo.Zadnjič sem si ogledoval dvonadstropno obnovljeno hišo iz l.1975 cca 250m2 z 700m2 placa za 100.000 evrov v okolico MB(Ruše). Pred nekaj leti se je ista bajta prodajala za 220k,zazidljiva zemljišča so se gibala 100-150e za m2 torej sam plac je bil vredn vsaj 50-70.000 evrov.Torej thumbs up !!! Kakšne so vaše izkušnje z trenutnim stanjem na terenu.

Valvoline je 24. jan 2013 ob 22:45 izjavil:

Kakšne so vaše izkušnje z trenutnim stanjem na terenu.

Na primorskem cene ostajajo iste... ali pa se celo višajo. Pogosto so stanovanja v sosednji Italiji _cenejša_ (10-30%) kot na tej strani meje.

V Kranju cene niti ne padajo, ampak problem je ker tudi ob znižanju cene ljudje nimajo denarja za nakup.

Kdor ima danes denar, si lahko za ceno periferije danes kupi stanovanje v Ljubljani.

Cene vsekakor padajo. Prepočasi, a padajo.
Očiten primer je BS3. Leto nazaj je bilo najcenejše oglaševano stanovanje velikosti cca 55 kvadratov neto 120.000, sedaj jih oglašujejo že po cca 105.000. Ni elitna lokacija, je pa vseeno pokazatelj, kam gre zadeva.

Še vedno predrago.

Kolikor so tako pod mizo rekli. Glavnico os stanovanj, so banke od posojevalcev, dobile nazaj, Sedaj v večini delajo samo +, oziroma če karkoli ne bo v redu pač od zavarovalnic.... Tako da se vse skupja giblje samo še za koliko časa bi vlekli, tako da dokapitalizacija počasi nima več vpliva, ali nepremičnine prodati ali ne. V Vsakem primeru bodo od bank, odvisno je samo pri katerem N-tem obroku se bodo odločile, da nepremičnino zasežejo...