airbnb: kaj potrebujem

pozdravljeni

ve kdo iz prve roke kaj potrebujem za oddajanje v stilu airbnb?

trenutno imam prostor (cca 120 m2, zaveden kot delavnica - poslovni prostor, tudi elektrika je poslovni odjem).

ta prostor bom imel prazen predvidoma 1.1.

kaj potrebujem urediti? kaksna dovoljenja? prijava?
oddajal bom striktno legalno. koliko mi vzame drzava?

hvala, lp

oddajas sobe?
je smiselno?
kateri konec Slo?

Poleg stroskov, ki jih je napisal Likalnik, je se ddv, ki ga placas na provizijo, ki ti jo zaracuna Booking/Airbnb (cca. 15% provizija in 22% od tega). In ja cca. 80eur je mesecni strosek pri "popoldanskem" sp-ju.

celje je 19. dec 2022 ob 15:35 izjavil:

oddajas sobe?
je smiselno?
kateri konec Slo?

Odvisno.... v osrednji Sloveniji dobis od rentanja apartmaja priblizno 3-4x toliko kot od najemnine ce oddajas za leto. Se to splaca ali ne se pa vsak odloci zase.

Kar se mene tice definitivno brez hrane, ker hrana potegne precej ostalih stvari za seboj, ki pa niso tako zelo enostavne... ni problem rezanje salame, ampak birokracija povezana s tem. ;)

Likalnik je 19. dec 2022 ob 14:30 izjavil:

moraš se prijaviti na ajpes, odpreti moraš sobodajalstvo (max 150 nočitev na leto) strošek cca 35EUR na mesec ali popoldanski s.p strošek cca 80EUR na leto...lahko oddajaš neomejeno....najbolje, da kot normiranec kjer ti priznajo 80% stroškov...od teh 20% pa plačaš 4% davka državi....s tem, da se bo 1.1.23 pogoji malo spremenili.

odpreti moraš račun airbnb in booking,....moraš imeti davčno blagajno...vse skupaj lahko vodiš pod aplikacijo Bentral kjer imaš lahko tudi davčno blagajno, zasedenost sob, izdajaš račune...na leto stane cca 300EUR....prav tako preko tega prijaviš goste v ajpes....
če rabiš link za to aplikacijo ti ga lahko pošljem preko katerega se prijaviš potem tudi ti.

Zanimivo, nisem poznal tega programa. Mama doma oddaja sobe na kmetiji in dela vse ročno. Ju bom pokazal to, mogoče se celo odloči za ta program.

:)

celje je 19. dec 2022 ob 18:29 izjavil:

kaj pa je smiselno ponujat? osnovo (lepo, novo pohistvo) ali lux zadeve (od pohistva, tehnike,...)?
jaz sem razmisljal v smeri enega prostora, malce visji razred pohistva in opreme (dve postelji, kuhinja, kopalnica, dnevni prostor, dva tv-ja, ps, xbox, gorska kolesa, ...) brez hrane.

definitivno brez hrane...tudi glede pohištva in ostalih stvari delaj z "ročno zavoro"...lepo lahko opremiš tudi poceni...imej v mislih, da se hitro lahko kaj poškoduje in uniči še posebej, če boš oddajal družini ali pa večji skupini ljudi pri katerih je alkohol lahko hitro težava.

kar se tiče ps, xbox...ne vem, če je potrebno....gorska kolesa so super...lahko še dodatno računaš izposojo.
jaz jim pripravim kot za dobrodošlico: flašo SLO vina, dve vodi, dva piva, kavo v kapsulah....to dobi vsak gost...in to se ful pozna na zadovoljstvu gostov....kar se hrane tiče nimam nič...(olje, kis, sladkor edino to imam)

glede davčne blagajne v aplikaciji je v štartu notri...lahko izbereš tudi brez davčne blagajne in je nekoliko ceneje...s to aplikacijo je poslovanje veliko lažje, ker imaš vse na enem mestu...super je tudi, če oddajaš apartma preko airbnb in bookinga (istočasno) ker s to aplikacijo se ti ne morejo datumi prekrivati...ker ti avtomatsko zapre datume na bookingu, če je nekdo rezerviral te datume na airbnb-ju...brez te aplikacije moraš to delati ročno in če ne narediš pravočasno in se ti datumu prekrivajo....mislim, da je celo neka kazane par 10EUR....uglavnem vse skupaj je veliko lažje.

če se bo kdo registriral na Bentral bi bilo super, da se preko mojega linka: https://www.bentral.com/?aid=5f576c6b58...

da razložim kaj to pomeni zame...jaz ne delam za Benrtal (btw: je SLO podjetje in so ti takoj na voljo v primeru težav...prav tako ti pošljejo predstavnika, da ti pomaga pri registraciji in pove osnove programa) uglavnem, če se registrirate preko mojega linka...to zame pomeni, da se mi letno plačilo zamakne za en mesec...vsakega novega uporabnika, ki ga pripeljem, dobim en mesec gratis uporabo....
+ še to...imaš app na telefonu in, ko pride gost samo poskeniraš dokumente in se ti prijavijo v ajpes...oziroma jaz jim pošljem par dni email (avtomatsko pošlje Bentral pozdravni email) glede hišnega reda in tudi link kjer se lahko prijavijo...in 95% ljudi se predčasno sami prijavijo preko linka....vse to gre preko Bentrala...prav tako iz programa vidiš koliko noči imaš oddani, kdaj so rezervacije narejene, koliko EUR si zaslužil itd

kot je pa že nekdo zgoraj omenil...vse to (prijava gosta, izdaja računa, pregled rezervacij) vse to lahko delaš zastonj preko večih programov....jaz se ukvarjam z oddajanjem apartmaja sedaj že 3 leto...in sem takoj šel na Bentral....ker imam raje, da imam zadeve poenostavljene....po pravici povedano ne znam prijaviti gosta na ajpes ali izdati računa preko fursa in njihove davčne blagajne.

celje je 22. dec 2022 ob 12:07 izjavil:

lahko opises se postopek kako si zacel z oddajanjem?
(ce ni skrivnost) koliko ti na koncu leta ostane?
goste sam pricakas? kako imas urejeno ciscenje? kaksen servis ali sam?
kaj pa prihod in odhod? imas fix ure?

hvala za odgovore


program deluje dober. ko zacnem, uporabim tvoj link. hvala

da na kratko opišem:

oddajati sem začel med korono in sicer na polovici leta (mesec junij)...takrat je nekaj gostov bilo, ker je bila poletna sezona, vendar zaradi korone in mojega začetka ni bil apartma toliko poln kot je bil naslednje leto (to je letos).. Letos je bila zadeva drugačna, ker so si gostje rezervirali bivanje že na začetku leta za poletne mesece in je bilo praktično od sredine aprila pa do konca septembra polno...še posebej od junija do konca avgusta kjer sem imel polno dobesedno vsak dan.....in ja, ti meseci so zelo naporni. Jaz imam redno službo in to oddajanje enega apartmaja kot sobodajalec (sedaj sem šel na popoldanski s.p., ker sem presegel 150 nočitev) je težko, ker se ti gostje v istem dnevu zamenjajo...recimo jaz imam odhod nastavljen na 11:00 in prihod ob 15:00 in v tem času moraš pospraviti in očistiti apartma in ga pripraviti za naslednjega gosta...ti si pa v službi in je potrebno nekaj fleksibilnosti tako v službi kot recimo s partnerjem (jaz in moja partnerka se malo menjava in čistiva sama, jaz ali ona glede na čas in službo)...lahko se temu izogneš tako, da si pač naštimaš, da je dan odhoda gosta zaprt za novo rezervacijo...vendar to pomeni, da si izgubil potem nekaj dohodka. Jaz to rešujem tako, da si v poletnih dneh nastavi dolžino bivanja minimalno na 4 dni....kar pomeni, da vsak četrti dan ali več se gostje menjajo (letos mogoče nastavim na 5 dni)...
Ko ni sezone imam nastavljeno na 2 do 3 dni...ampak, ko ni sezone je v redu...sedaj december je malo več drugače pa imaš kakšnega gosta ali dva na mesec in to se da pospraviti tudi potem po službi. (seveda odvisno od lokacije apartmaja in kdaj je sezona...jaz to pišem za Bled)
Naredi se tudi, (poleti) da se gostje tako bookirajo, da ti vmes 1 dan ostane odprt...takrat pač spremenim in odprem možnost rezervacije tudi samo za en dan....AMPAK za ta dan konkretno dvignem ceno...in ti povem, da se, ko je sezona se tudi te dnevi zapolnejo.

Kot rečeno, vse delava sama (čistiva, sprejemava goste, vodiva računovodstvo, itd.)

Goste vedno sprejmem jaz (dvakrat, če se mi je zgodilo, da jih nisem mogel)...za vsak primer imam na vratih tudi keys boks, kjer lahko pustim ključe. Glede sprejemanja gostov je čisto različno in odvisno od vsakega posameznika kako si zadevo uredi (kolega jih ne sprejema, ključe pusti v boxu in to je to)...jaz jih sprejmem zato, da jim razkažem apartma, jih spoznam, jim dam roko, jih prijavim oziroma slikam dokumente, če se že sami prej ne, povem kaj si lahko ogledajo v mestu, svetujem glede izbira restavracij ali barov, predvsem pa za to, da ne "lutajo" po dvorišču in iščejo vhod, parkirno mesto itd ko odhajajo, odidejo brez moje prisotnosti...že ob prihodu jim povem, pokažem kje lahko pustijo ključe. Glede turistične takse imam nastavljeno, da je že vključena v ceni...kar pomeni, da, ko on rezervira nočitev na bookingu ob tem že plača turistično takso....tako meni ni potrebno ob prihodu jih "gnjavit" še glede denarja.....na začetku sem imel tako, da sem turistično takso pobiral takoj ob njihovem prihodu...pa se je dogajalo, da niso imeli ali gotovine, ali drobiža...oziroma je bilo malo čudno (vsaj jaz sem imel tak občutek), da gostu težiš glede denarja takoj, ko pride iz dolge in naporne vožnje....kar gost rabi tisti trenutek je dobrodošlico in kakšno osvežilno pijačo (vsaj jaz tako mislim)...sem pa opazil po review-ih gostov, da so bolj zadovoljni, če jih nekdo sprejme in pričaka, kot če so prepuščeni sami sebi...ampak kot sem napisal...to je odvisno od vsakega gostitelja posebej in seveda od časa in bližine (dom-apartma). (Če si iz Lj si težko privoščiš, da vsakič sprejmeš goste v Kr.Gori)

kar se financ tiče, ti lahko povem, da mi ostane cca 12k€ na leto (s tem, da so tu odšteti čisto vsi stroški, tudi Bentral in kredit katerega plačujem za apartma). Pa sem še vedno mnenja, da korona še vedno zadržuje potencialne goste, da ne prihajajo v takšnem številu kot bi lahko (recimo Kitajska...sedaj še Rusija, Ukraina itd).
Oddajam na obeh platformah tako AirBNB kot Booking...strmim k temu, da so gostje zadovoljni in da dobim dobro oceno, sem fleksibilen, če gost pride prej kot 15:00 in če je apartma prost ga spustim že prej notri, če ni mu dovolim, da parkira na dvorišču avto in gre peš v center....oziroma, ko odhaja in če za ta dan nimam nove rezervacije mu dovolim, da ostane kakšno urco ali dve dlje....le na ta način lahko privabim še več gostov.

kar imam v načrtu v prihodnje, lastna spletna stran in s tem zmanjšati število gostov preko airbnb in bookinga ( s tem se izognem 15% deležu katerega te dve platformi vzameta....aja še to Airbnb ima fix 15%, booking ima razpon od 15-30%...več jim daš bolj si viden na njihovi platformi oziroma si bolj na vrhu)...jaz jim dam 15%. Plan imam razširiti ponudbo in izposojati kolesa, sup, skiro itd => ampak to vse ob svojem času.
Apartma je garsonjera, kar pomeni max 2 osebi

Drugače pa, vsak začetek je težak, na začetku boš na zadnji strani (airbnb, booking) in posledično manj gostov...lahko jih privabiš z nekoliko nižjo ceno...naslednje leto, ko si boš nabral nekaj pozitivnih komentarjev in dobil dobro oceno...potem tudi ceno malo dvigneš....sem mnenja, da raje oddajam po visoki ceni in kakšno noč manj...kot pa, da imam celo leto polno po nizki ceni (po ceni se tudi loči goste...pa ne bom tu javno glede tega ampak določeni gostje so boljši gostje (manj škode, hrupa, umazanije) kot drugi kateri ne poznajo osnovnih manir). To si lahko privoščim, ker oddajanje apartmaja ni moja primarna dejavnost...to je pač nekaj za zraven...zato me ne boli, če je kakšen dan več prazno kot polno...

Zavarovano imam stanovanje preko zavarovalnice...tako nepremičnino kot premičnine...v primeru, da se kaj zgodi bi to preko zavarovalnice uveljavljal....
trenutno, še nimam slabih izkušenj (kakšna manjša poškodba se je že zgodila ampak nič resnega....steno ti umažejo in moraš praktično v vsako leto beliti)
v stanovanju imam prvo pomoč...da bi imel goste kaj extra zavarovane kot osebe nimam...tu je pomembno, da jih ti prijaviš na ajpes, da bivajo pri tebi...težava se lahko zgodi, če gost ni prijavljen.... njemu se pa kaj naredi recimo v hribih....pride policija, reševalci in ga vprašajo/preverijo kje je prijavljen...takrat lahko dobiš visoko kazen....

ubistvu sploh nisem nikoli pomislil kaj se zgodi, če se gost poškoduje v apartmaju...recimo mu spodrsne pod tušem...ali sem to jaz kriv...ga moram kako zavarovati...tega še jaz ne vem...bom preveril pri svojem agentu kako je na stvari