Goljufive provizije, ki jih plača iskalec stanovanja

Invictus - Ti si zgleda edini na forumu, ki je kdaj v življenju kupoval ali prodajal nepremičnino.
Od kje agent ve, da ima opravit s kretenom? Je morda pogoj za agenta, da mora biti šolan iz psihiatrične stroke, še nisem zasledil, kolikor vem, je dovolj srednja izobrazba splošne smeri.
Seveda pa je kreten tisti, ki ni pripravljen, poleg cene stanovanja, parcele, gozda......, odšteti še 2%-ta, nepremičninski agenciji.

Prijatelj je prodajal garsonjero, na isti lokaciji kot jaz. On je podpisal pogodbo z agencijo in v njej so določili ceno (cca 100kDEM). Lokacija sredi Bežigrada, zanimiva za študente z globljim žepom.

Jaz sem prodajal preko nepremičnina.net v lastni režiji za 110kDEM. Seveda so tudi mene napadle agencije (prvih 50 klicev v nekaj urah po vložitvi v portal) in hotele podpisat exclusivno pogodbo. Vsem sem mirno dejal, da si lahko nepremičnino ogledajo in če pripeljejo kupca, z veseljem podpišem pogodbo, oziroma jih uporabim za ta posel.
Kupca mi je pripeljala manjša agencija iz Domžal, spisali smo pogodbo, uredili so praktično vse, samo k notarju sem moral sam, kompletno primopredajo - elektro, kabelski operater, telekom...., so uredili oni, vključno s pridobitvijo izpiska ZK, seatavili pogodbo (njihov advokat), za vse pa so mi zaračunali 0% provizije, saj so imeli s kupcem podpisano pogodbo in so stranki zaračunali 3% provizije. Jaz sem dobil točno toliko denarja, kot sem dal ceno na nepremičnine.net.
Od moje ponudbe na net, do realizacije posla, je minilo natanko 1 teden. Je pa res, da sem denar dobil v treh mesečnih obrokih, ker je imel kupec, denar vezan na banki.

Kolega je po dveh mesecih razdrl pogodbo z agencijo, dal garsonjero na net in jo prodal v dobrih 14-ih dneh za željeno ceno. Tudi njemu je kupca pripeljala neka manjša agencija in tudi pri njemu, je prodaja potem potekala brez zapletov. On je del provizije plačal, po dogovoru agencija - kupec - prodajalec.

Skratka, oba sva posel sklenila z agencijami, ki jih je najel kupec, zaradi svoje zaščite in čimhitrejše pridobitve željene nepremičnine.
Kako bi izgledalo, če bi agencije pogojevale ogled najine nepremičnine z izsiljevanjem s provizijo?

Invictus - Pa ravno sedaj je važno, katero agencijo izbereš. Včasih si prodal sam, si agencijo pridobil samo za papirologijo.
In ravno sedaj je važno, da ti agencija ne odganja potencialnih kupcev. Agent/ka niti slučajno ne ve, kakšen je kupec, ki bi si želel ogledati nepremičnino. Imaš cel kup firbcev, ki denar imajo in tudi kupijo, ko je zadeva dovolj zanimiva zanj, ne bo pa dajal videz, da ima denar.
Agencija lahko oceni kupca šele, ko se prične sklepati posel, nakup, nikakor v trenutku, ko je potrebno zadevo ponuditi, pokazati.., zato pravim, če že prodajam preko agencije, mora ta delati zame, najboljše kar zna in mora extra zaslužek (provizijo kupca) dogovoriti z menoj, ne pa potencialnega kupca izsiljevati (morda sem pa višjo provizijo pripravljen nositi jaz in kupec sploh ne bo vedel kolikšna je, on bo plačal ceno, ki jo bo dobil iz ponudbe, nič več!

Invictus je 31. mar 2014 ob 08:48 izjavil:

Še vedno pa ne razumem izsiljevanja ... Saj ti ni treba z nobeno agencijo nič podpisat.

Končno si priznal da ne razumeš.
Zato posebej za tebe še enkrat.
Nekateri posredniki ti nočejo pokazat nepremičnine, če ne podpišeš pogodbe z njimi, da jim boš plačal provizijo.
In to kljub temu, da jih je najel prodajalec, delajo za njega in naj bi jih plačal on.

PrihajaNodi je 31. mar 2014 ob 00:42 izjavil:

Ko boste pa dobil osebo, ki ne bo plačevala najemnine in se bunila da hoče nižjo najemnino, bo naselila golobe v stanovanje bo pa ok...Sicer agent tega ne more vedeti, lahko pa bistveno poveča možnosti da dobiš normalnega najemnika, kot pa če to delaš na lastno roko.

To bom verjel takrat, ko bo agent potencialnem kupcu namesto vsiljevanja neke pogodbe "o zastopanju" (Invictus bo sicer še vedno mislil, da se to ne dogaja, pa čeprav je to "standarden odnos") dejansko opravil svojo domačo nalogo in preveril:
- Kje je kandidat najemal prej?
- Ali ima kandidat referenco predhodnega najemnika?
- Zakaj kandidata zanima najem?
- Kakšno je finančno stanje kandidata?
- Kdo bo poleg kandidata še uporabljal nepremičnino?

Do takrat pa agenti lastnike varujejo samo pred poplavo nadležnih klicev in zaklepajo vrata po ogledih. Kar je sicer OK storitev, ni pa to nekaj, kar bi videl kot nek hud presežek. Privarčuje čas lastniku, ampak ne rešuje pa tistega, kar lastnikom potem resnično naredi sive lase.

Invictus je 31. mar 2014 ob 15:32 izjavil:

fosil je 31. mar 2014 ob 15:24 izjavil:

Invictus je 31. mar 2014 ob 08:48 izjavil:

Še vedno pa ne razumem izsiljevanja ... Saj ti ni treba z nobeno agencijo nič podpisat.

Končno si priznal da ne razumeš.
Zato posebej za tebe še enkrat.
Nekateri posredniki ti nočejo pokazat nepremičnine, če ne podpišeš pogodbe z njimi, da jim boš plačal provizijo.
In to kljub temu, da jih je najel prodajalec, delajo za njega in naj bi jih plačal on.

Ti ne razumeš.
Prodajalec se je dogovoril s posrednikom da gre plačilo provizije pol/pol med prodajalca/kupca.
Tako se je odločil prodajalec, ker noče nositi celotnega stroška provizije. Naj še kupec nekaj plača da bo imel urejene papirje. Storitev je storitev. Krivda je tukaj na strani prodajalca, ne agencije. Prodajalec se vedno lahko odloči da sam plača celotno provizijo. Ali pa seveda kupec.
Če posrednik obvesti prodajalca, da mu kupec noče plačati provizije in mu zato ni pokazal stanovanja, se lahko prodajalec še vedno odloči za drugačen pristop.
Sam nisem imel nikoli takih problemov s kupci. Očitno ste tukaj eni posebni primerki. Ki še vedno ne veste da provizijo plačaš samo ob sklenjenem poslu.

Prodajalec se nima v mojem imenu kaj dogovarjat kaj naj jaz plačam.
Če urediš papirje pri notarju je to veliko ceneje, kolikor želijo pokasirat posredniki.
S tem da je nivo pravne varnosti pri notarju mnogo višji.
Če ti ne poznaš osnovnih stvari glede sprememb pri lastništvu nepremičnin in ti mora vse na pladnju nekdo servirati je to tvoja stvar. Najemi posrednika in ga mastno plačaj.
Samo ne tega stroška potem vsiljevat meni.

Invictus - Kupec ali bodoči najemnik vidi v oglasu določeno ceno. To je zanj ponudba, ki je obvezujoča, tudi iztožljiva. Če je v tej ceni vštet tudi strošek posrednika, v redu, če pa mi posrednik servira pravljico o 2%-nem + strošku pa to ni skladno s ponudbo.
Prodajalec mora v ceno vkalkulirati vse stroške, vključno z davkom na prodajo nepremičnin in stroški notarja, prepisa, primopredaje...

Kupec plača ceno, ki jo je dobil v ponudbi, vse ostalo je netegovanja prodajalca in kupca.

Invictus je 31. mar 2014 ob 15:55 izjavil:

Potem pa ne kupi mojega stanovanja . In jaz te sploh nočem videti ali imeti opravka dokler se ne odločiš za nakup. Zato posrednik.
BTW. vsi posli glede prodaje nepremičnin morajo iti preko notarja. Po zakonu. Sam ne moreš urediti nič. Sploh če jemlješ še kredit. Takrat mora biti pa še pogodba v notarskem zapisu.
Še manj se pa hočem ukvarjati z ljudmi, ki jim je vse jasno. Saj je meni tudi. Ampak več zaslužim, če delam kot pa da se ukvarjam s bodočimi kupci brez denarja.

Ni problema, samo potem v oglas jasno napiši da je treba poleg cene plačati še posrednika in da se brez podpisa pogodbe o posredovanju stanovanja ne da videt. Ne pa da dobivamo v sosednji ulici in se gremo igrice s skrivanjem stanovanja.
Če ti je vse papirje uredil notar, katere papirje pa ti je potem uredil posrednik?
Ja vidim da ne maraš ljudi, ki preveč vedo, raje imaš take, ki jim ni nič jasno in se jih da žejne pripeljat čez vodo.

solatko je 31. mar 2014 ob 17:18 izjavil:

Invictus - Če kupujem nepremičnino v Italiji, dam zanjo toliko, kot je cena v ponudbi, niti centa več. Ko kupujem pri nas, ne vem nič, zato tudi kot kupec najamem agencijo, da zame poišče željeno zadevo. Seveda tega ne plača prodajalec, temveč jaz.

V današnjih razmerah je kupec več kot kralj.

Samo če ima denar. V nasprotnem primeru je samo moteč faktor.

fosil je 31. mar 2014 ob 16:03 izjavil:

Ni problema, samo potem v oglas jasno napiši da je treba poleg cene plačati še posrednika in da se brez podpisa pogodbe o posredovanju stanovanja ne da videt. Ne pa da dobivamo v sosednji ulici in se gremo igrice s skrivanjem stanovanja.
Če ti je vse papirje uredil notar, katere papirje pa ti je potem uredil posrednik?
Ja vidim da ne maraš ljudi, ki preveč vedo, raje imaš take, ki jim ni nič jasno in se jih da žejne pripeljat čez vodo.

Točno tako. Oglase, kjer so napisani takšni pogoji, lahko prešteješ na prste ene roke, pogodbe pa ti pod nos porinejo praktično vsi. Večina, po mojih izkušnjah, šele po ogledu.

V vsakem primeru se mi sicer zdi sporno, da naj bi agent delal v dobro dveh strank, ker gre za povsem nasprotujoče si interese. Ampak ok - načeloma se, če si vnaprej ustrezno obveščen, takšnim oglasom in agentom lahko pač na široko izogibaš. Kar seveda ne pomeni, da kupec ne želi plačati stroškov pogodbe, ampak da je znesek storitvi primeren. Če želiš stroške prodaje prevaliti na kupca jih skrij v ceno nepremičnine.

Ker je njihova cena v primerjavi z oglasom agencije, ki jasno opiše pogoje nakupa 2 % nižja.

Kar nekako igra na noto, da s(m)o kupci idioti.

To je teorija. Praksa je malo drugačna.

Ampak agencija ne more zaračunati več kot 4% provizije na transakcijo, pa naj se postavi na glavo.

Kaj to pomeni, da kupec ne bi smel placati nic? Ampak prodajalec / najemodajalec?

Razumem! Hvala :)

Ampak glede na to da tudi kot kupec/najemnik plačaš agencijo morajo delati v tvojo korist in se oni pogajati za čim nižjo ceno s prodajalcem/najemodajalcem.

ZPS ima v aprilski številki članek o posredništvu agencij pri nepremičninah.

Sicer nimam revije pri sebi, ampak na grobo: razloženo je bilo, da ti agencija, ki ima sklenjeno sodelovanje s prodajalcem, pred ogledom nima pravice siliti v podpisovanje pogodb. Prav tako sklenjena pogodba s prodajalcem, prepoveduje sklenitev še na drugi strani.

A bejž no. In za to opravilo, ki ga je dolžna za prodajalca izpeljat agencija, bom plačeval še jaz, kot kupec?

Če bom hotel, da agencija dela zame, ob nakupu nepremičnine, jo bom najel lastnoročno in jo tudi plačal po pogodbi, saj se bo v tem primeru agencija trudila zame, tako pri ureditvi vse papirologije, kot pri določanju cene (obljubim jim še dodatne procente za nižjo ceno......).

Seveda bi bilo v idealno, če bi v pravnem poslu, en advokat zastopal obe strani.

Invictus - Sem že in celo najel agencijo, da mi je našla ustrezno lokacijo in primerno nepremičnino, pri ponujeni ceni pa skoraj 15%-ni minus.

Zaslužili so več, kot bi, če bi bili zadovoljni s ceno, jaz pa plačal manj, kot bi brez agenta. Sosed je kupil od nepremičninske agencije direktno in se niso niti hoteli pogajat v svojo škodo (provizijo).

Verjetno sta se agenciji dogovorili za delitev mojega dodatka, zato je bilo pogajanje zame uspešno, za prodajalca pa manj. Glede na lokacijo in kvaliteto nepremičnine, bi bil celo pripravljen plačati več.

Redko imajo advokati opraviti v civilnih poslih, s takšno vrednostjo, zato jih lahko primerjam.

Nikjer nisem enačil poklicev, temveč enačim to, da morajo tako nepremičninarji, ki jih najamem, delati zame (v skladu z zakonodajo), kot odvetniki.
Oboje je samo posel, ki ga nekdo opravi namesto mene in zato dobi nagrado. Če dobi nagrado še na drugi strani, lahko upravičeno dvomim, da je zame naredil optimum.

Invictus - In še vedno trdim, da bi agencijo, ki bi hotela plačilo tudi od kupca, v tistem trenutku nasuval v rit, tudi če bi podpisal exklusivno pogodbo. Tam bi to tudi vpisali.
Če delaš zame, računaj meni, če boš naredil bolje, boš dobil več. Če te bo nasprotna stran nategnila, sem še vedno jaz zadnji, ki bom posel zaključil s podpisom ali pač ne.

Če se pri pogajanjih doseže nižja prodajna cena in jaz na to pristanem (sem že na začetku ciljal previsoko, nesolidna lokacija, salbše stanje nepremičnine....) in si nagrado kupca z drugo agencijo razdelita, to ni moj problem, če pa mi znižanje ni všeč, ne dam soglasja za sklenitev posla.

Simpl kot pasulj. Hočem samo to, da ne delajo za mojim hrbtom, za svoj extra profit.

Posrednik potencialnega kupca, v nobenem primeru ne sme zavrnit (mu pokazat prodajano), razložit mu mora pogoje in način prodaje, saj je kupec lahko zopern ravno zaradi tega, ker je imel vedno posel s kretenskimi posredniki.
Na zunaj se ne vidi, kdo ima denar in namen karkoli kupit. Tudi možakar v strganih capah, je pred leti v AC odštel 150kDEM za nakup najdražjega Hondinega modela baziranega na F1, pa so najprej hoteli klicat policijo.

Za zoprnega kupca si je potrebno vzeti samo malo več časa in bit potrpežljiv - ravno zato se vzame agencijo.
Za prodajo kupcu, ki me fehta, da prodam in maha z denarjem, ne rabim nobenega posrednika.

Lakotnik29 - Praviloma naj agent nebi zavrnil nobenega potencialnega kupca, videz velikokrat vara. Govorim o tem, da mora prodajani predmet, na željo, pokazat vsakemu. Ne more naprej nekoga zavrnit, ker mu na pogled ni všeč.

Torej smo prišli do zaključka, da provizije so goljufive ali ne?

Mislil bi si, da bi se teh nekaj letih stvari popravile na bolje ampak ko danes gledam oglase jih je kvečjemu še več preko agencij, res nelogično od lastnikov v takem trgu.

St235 je 22. apr 2014 ob 15:25 izjavil:

Ne, provizije (dokler ne presegajo zakonkih normativov) same po sebi niso goljufive.

So pa sporne, kadar nepremičninski agent brez vednosti naročnika, odganja potencialne kupce s prisilnim podpisovanjem pogodb o posredovanju.

Sporne so tudi takrat, kadar se prejemnik provizije zaveže, da bo delal v najboljšem interesu dveh strank, katerih interesi so nasprotni.

Samo moje, nepravniško mnenje.

Da ena stran želi čim višjo ceno, druga pa čim nižjo ni nasprotni interes?

St235 je 23. apr 2014 ob 08:50 izjavil:

ne, to nikakor ni nasprotni interes, vsaj ne v smislu, da bi s tem posrednik kršil obvezo, da deluje v interesu obeh strank. Ča ju posrednik spravi za isto mizo, kjer se pogovarjata o ceni ne vem kako lahko govorimo,da posrednik ne dela v njunem najboljšem interesu, glede na to, da je interes enega da nekaj proda in drugega da nekaj kupi.

Se načeloma strinjam, bi pa lahko postala situacija bolj problematična, če prejme posrednik provizijo v odstotkih prodajne cene stanovanja. Ker potem pa ima jasen motiv, da drži s prodajalcem.